Нюансы неосновательного обогащения за пользование земельным участком. Последствия 2024 Вожгора

Использование земельного участка всегда подразумевает получение дохода. Такой процесс всегда имеет правовое основание. В качестве такового выступает заключенный договор, либо задокументированное право собственности.

Если указанные основания отсутствуют, что полученный доход будет необоснованным.

Общее понятие

Суть неосновательного обогащения заключается в том, что одно лицо за счет другого приобретает или обеспечивает сохранность имущества. При этом основания, установленные законодательством или условиями договора, отсутствуют.

Например, человек арендовал у организации территорию для размещения транспортных средств. Но вопреки условиям заключенного договора вырастил на участке сельскохозяйственную продукцию и продал её, получив прибыль. В таком случае будет иметь место неосновательное обогащение.

Для того, чтобы доказать наличие таких фактов, следует провести экспертную оценку. После получения заключения специалиста, можно направить претензию виновной стороне, с указанием срока и суммы возмещения ущерба.

В большинстве случаев споры такого характера решаются в судебном порядке.

Особенности незаконного владения

Особенности необоснованного получения дохода нашил свое отражение в статье 1102 Гражданского кодекса РФ.

Статья 1102 ГК РФ. Обязанность возвратить неосновательное обогащение

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Прежде всего это получение прибыли за счет другого лица. Суть данной особенности заключается в том, что пострадавшая сторона сама была наделена правом пользования участком, например, являлась собственником и арендатором. Впоследствии территория была передана виновному, который незаконно обогатился.

Либо последний не получал каких-либо прав, а сделал все самовольно.

Ещё одной особенностью является незаконность действий. Она не ограничивается самовольностью. Незаконность может выражаться в отсутствии правовых оснований для обогащения.

Например, условиями договора не было предусмотрено, что человек был вправе осуществлять деятельность с использованием земли, которая принесла ему прибыль, либо такое право не установлено действующим законодательством.

Если был заключен договор, но закон запрещал обогащаться за счет участка, сделка является мнимой!

ЗУ без договора

Одним из самых частых проявлений неосновательного обогащения является использование земельного участка без заключения договора. Нарушение может иметь две предпосылки:

Первая

Стремление избежать таких расходов и приводит к устной договоренности.

Ситуация несет риск не только для собственника, но и для пользователя, поскольку его обогащение станет неосновательным.

Земля под зданием

Неосновательным обогащение может быть и в случаях незаконного использования объектов, расположенных участке, например, зданий. Такие ситуации встречаются довольно часто.

Например, собственник передал во временное пользование свой участок, на котором располагалась нежилая постройка. Условиями заключенного договора было предусмотрено, что арендатор использует только землю.

В нарушении правил сделки пользователь разместил офис в задании, либо рекламу на его фасаде. В этом случае любая полученная от таких действий прибыль будет неосновательной.

Неосновательным будет использование сооружения не по назначению. Например, стороны договорились, что в здании будет организован склад. Вопреки договоренности виновный разместил в помещении цех, по производству продукции.

Для исключения проблем, к договору необходимо оформить приложение с указанием всех построек на участке и целях их использования.

Порядок взыскания

Обязанность вернуть незаконную прибыль указана в статье 1102 ГК РФ.

То есть неосновательно обогатившись за счет другого лица, виновный обязан возвратить материальные результаты своей деятельности пострадавшему.

Исключением являются случаи, указанные в статье 1109 ГК РФ:

имущество, которое было передано в рамках договоренности, до срока выполнения обязательств;
материальные средства, переданные после истечения срока предъявления исковых требований;
заработная плата и приравненные к ней платежи, пенсии, пособия, стипендии, возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью, алименты и иные денежные суммы, предоставленные гражданину в качестве средства к существованию, при отсутствии недобросовестности с его стороны и счетной ошибки;
материальные средства, которые были переданы при отсутствии договоренности, если будет установлено, что владелец знал о таком факте.

Все указанное должно подтверждаться документально.

Предоставление права возврата в натуре

Такое правило указано в статье 1104 ГК РФ. Натура подразумевает возврат того, что было получено.

Например, если в результате незаконных действий, была произведена продукция, то она должна быть возвращена.

Возмещение стоимости

Правилами статьи 1105 ГК РФ предусмотрена возможность компенсирования невозможности натурального возврата имущества. Возмещение происходит в случаях, когда вернуть материальные ценности нельзя. Например, вещь была продана, либо находится в состоянии, когда не может быть использована по назначению. В таких случаях виновный должен возместить стоимость полученного денежными средствами.

Цена определяется на момент приобретения имущества.

Такое правило касается и лица, которое пользовалось материальной ценностью, без намерения купить его в последующем. В таком случае выплачивается стоимость, которая была актуальна на момент прекращения использования вещи.

Последствия

Решение такого вопроса регулируется правилами статьи 1106 Гражданского кодекса. В таких случаях передавший права, может потребовать их возврата. Например, собственник заключил договор аренды земельного участка. Но законодательством запрещена деятельность, которую осуществлял пользователь.

В таком случае последний обязан вернуть права владельцу, а также все документы.

Статья 1106 ГК РФ. Последствия неосновательной передачи права другому лицу

Лицо, передавшее путем уступки требования или иным образом принадлежащее ему право другому лицу на основании несуществующего или недействительного обязательства, вправе требовать восстановления прежнего положения, в том числе возвращения ему документов, удостоверяющих переданное право.

Выплаты потерпевшему неполученных доходов

По правилам статьи 1107 ГК РФ виновный должен возместить потерпевшему доходы, которые он мог получить.

Период затрат исчисляется с момента, когда владельцу стало известно или он мог узнать о нарушении своих прав. Например, собственник мог вырастить на участке сельскохозяйственную продукцию и получить прибыль, но в результате незаконных действий пользователя утратил такую возможность. Данный ущерб должен быть компенсирован в полном объеме.

Размер компенсации определяется по результатам заключения эксперта.

Компенсация затрат на имущество, подлежащее возврату

Данная процедура регулируется правилами статьи 1108 ГК РФ. Суть её заключается в том, что пользователь может компенсировать расходы, которые он понес в процессе содержания и обеспечения сохранности земельного участка. Например, арендатор привлекал технику и людей из сторонних организаций, для уборки и охраны территории.

В стоимость расходов войдет весь период использования земли.

Такое право пользователь утрачивает, если он умышленно удерживал имущество, которое должен был вернуть, например, не возвращал документы на участок.

На нашем интернет-портале также можно узнать, какие есть виды пользования земельными наделами, каковы правила предоставления ЗУ общего назначения и в долевой собственности, где закреплено право льготного предоставления земли. Читайте также наши публикации о том, куда обращаться с заявлением на поучение земельного надела, из-за чего может возникнуть утрата права пользования землей, как правильно составить иск об устранении препятствий в пользовании землей, и что делать, если администрация дала отказ в предоставлении ЗУ.

Использование земельного участка довольно часто связано со стремлением получить доход. Это должно быть предусмотрено условиями сделки или правилами действующего законодательства. В противном случае прибыль будет неосновательной и виновное лицо обязано будет компенсировать потерпевшему причиненный вред в полном объеме.

Чаще всего такие споры разрешаются в судебном порядке.

Двенадцать нюансов взыскания неосновательного обогащения. Что учесть перед спором в суде

Сторона, за счет которой обогатились, заранее находится в невыгодном положении: она осталась без денег или имущества, должники не хотят добровольно возвращать неосновательное обогащение, судебная практика часто противоречива и нужно хорошо ориентироваться в прецедентах, чтобы не проиграть спор. Мы собрали наиболее острые вопросы и разобрались, как в судебном порядке успешно вернуть то, что по праву принадлежит взыскателю.

Лицо, которое за счет другого без законных оснований приобрело или сберегло имущество, обычно не спешит возвращать его владельцу. И потерпевший вынужден обращаться в суд. Но перед спором необходимо выяснить, на что можно рассчитывать при подаче иска, и какую позицию нужно занять, чтобы выиграть дело.

Рассмотрим основные вопросы, которые могут возникнуть в таком случае.

Вопрос 1. Нужно ли соблюдать обязательный претензионный порядок

Перед началом взыскания неосновательного обогащения в судебном порядке необходимо направить второй стороне спора претензию (ч. 5 ст. 4 АПК РФ).

Если не соблюсти такой порядок, суд вернет исковое заявление (определение АС Чувашской Республики от 21.06.16 по делу № А79-5581/2016).

Вопрос 2. Как исчислять срок исковой давности

На требования о взыскании неосновательного обогащения распространяется общий трехлетний срок исковой давности, но его необходимо исчислять отдельно по каждому из требований.

Таблица. Правила исчисления сроков при взыскании неосновательного обогащения

Что возвращается

Как исчисляется

Неосновательно произведенные платежи

Отдельно по каждому платежу (решение ВАС РФ от 13.03.12 № ВАС-15916/10)

Неосновательно удерживаемый аванс

С момента расторжения договора (постановление Президиума ВАС РФ от 01.12.11 по делу № А53-15356/2010)

НДС, излишне уплаченный по счету-фактуре, в котором была указана необоснованная ставка налога

С момента оплаты (постановление Президиума ВАС РФ от 23.11.10 по делу № А40-124732/09-137-908)

Переданное по незаключенному договору

С момента, когда истец узнал или, действуя разумно и с учетом складывающихся отношений сторон, должен был узнать о нарушении своего права

Неосновательное обогащение в виде расходов, понесенных на благоустройство (реконструкцию) недвижимого имущества, которое подлежит возврату прежнему собственнику

Со дня подписания акта приема-передачи такого имущества (постановление Президиума ВАС РФ от 18.01.11 по делу № А68-1502/2009)

Nota bene!

До момента, когда суд квалифицирует договор как незаключенный, лицо в отсутствие однозначных доказательств обратного может полагать, что договор порождает юридические последствия. Если платеж проведен в счет будущего договора, и после этого стороны продолжали переговоры, о своем праве предъявить требование истец должен был узнать в момент окончания переговоров. Именно тогда стало очевидно, что цель платежа не будет достигнута ( п.

5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.14 № 165).

Вопрос 3. Можно ли истребовать ранее исполненное, если договор расторгнут, а другая сторона неосновательно обогатилась

Да, можно. Лицо, которое без оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить ему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество. Это правило применяется независимо от того, было ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, потерпевшего, третьих лиц или помимо их воли (ст.

1102 ГК РФ).

Кроме того, можно истребовать в качестве неосновательного обогащения деньги, полученные до расторжения договора, если не было предоставлено встречное удовлетворение, и отпала обязанность его представить (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 № 49, далее – информационное письмо № 49).

Пример из практики

Фабула дела: Общество (истец) и компания (ответчик) заключили договор поставки металлоконструкций. По выставленному счету общество перечислило компании денежные средства. Компания не выполнила свои обязательства по поставке продукции, аванс не возвратила.

Общество обратилось в суд.

Позиция суда: Ответчик не доказал факт передачи оплаченного товара, а значит, неосновательно удерживает перечисленные в качестве предоплаты денежные средства. Требования истца правомерны. Суд их удовлетворил.

Реквизиты документа: постановление АС Западно-Сибирского округа от 31.05.16 по делу №А70-10938/2015.

Основанием возникновения обязательства может быть не только расторжение договора, но и незаключенный договор (постановление Президиума ВАС РФ от 29.01.13 по делу № А51-15943/2011)

Вопрос 4. Можно ли возместить стоимость неосновательного обогащения

Если невозможно возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное, приобретатель должен возместить действительную стоимость имущества на момент его приобретения (п. 1 ст. 1105 ГК РФ).

Потерпевший вправе потребовать возместить ему стоимость даже в том случае, когда неосновательно приобретенное имущество полностью износилось и не может быть использовано.

Так, истец обратился в суд с требованием взыскать стоимость трубы для теплотрассы на момент ее передачи ответчику. Истец обосновал свое требование тем, что возврат трубы в натуре из-за ее существенного износа экономически нецелесообразно. Имущество практически утратило свое хозяйственное назначение и не может использоваться по первоначальному назначению.

Суд признал право потребовать возмещения стоимости имущества из-за невозможности его возврата в натуре (определение ВАС РФ от 23.03.12 по делу № А46-8108/2011).

Вопрос 5. Как вернуть ошибочно исполненное

К требованиям о возврате ошибочного исполненного применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (п. 4 информационного письма № 49).

Так, в собственность города была передана излишняя площадь, которая причиталась компании (истцу). Город не оплатил задолженность по площадям, и не предоставил компании эквивалентное количество нежилых площадей. Суд удовлетворил требование истца, так как правительство города узнало о неосновательном сбережении в момент подписания акта о частичной реализации инвестиционного проекта, но не возвратило сумму неосновательного обогащения по претензии истца (постановление АС Московского округа от 17.09.14 по делу № А40-96608/13).

Вопрос 6. Как вернуть неосновательное обогащение при уступке права требования

Если должника не уведомили о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор вправе истребовать исполненное от прежнего кредитора как неосновательно полученное (п. 10 информационного письма № 49).

Уступка права требования к солидарным должникам означает выход из правоотношений с ними, поэтому получение денег от должников после заключения договора уступки права требования расценивается как неосновательное обогащение (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 04.04.16 по делу № А33-7173/2015).

Вопрос 7. Как рассчитать размер неустойки, если точно неизвестно, когда наступило неосновательное обогащение

Рассчитывать проценты за неосновательное обогащение необходимо с момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать и неосновательности получения или сбережения денежных средств (ч. 2 ст. 1107 ГК РФ).

Это определяется в каждом конкретном случае и зависит от того, какой информацией располагал приобретатель.

Например, если заказчик на основании выставленного исполнителем счета ошибочно перевел сумму в большом размере, то неосновательное обогащение возникает с момента получения указанной суммы на расчетный счет. В платежном поручении указывается сумма, назначение и основание платежа, которые позволяют исполнителю определить, что указанный платеж по сумме не соответствует выставленному счету.

Пример из практики

Фабула дела: Общество (истец) ошибочно перечислило на счет компании (ответчика) денежные средства. В графе назначение платежа было указано: перечисление кредиторской задолженности по акту сверки. Через некоторое время общество обратилось к компании с письмом вернуть ошибочно перечисленные денежные средства. Компания письмо получила, но не ответила на него, деньги не возвратила.

Общество обратилось в суд за взысканием неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Позиция суда: Между истцом и ответчиком существовали договорные отношения, однако правовые основания для перечисления спорной суммы отсутствовали. Проценты за пользование денежными средствами истец правомерно рассчитал со дня, когда ответчик получил письмо – претензию о возврате ошибочно перечисленного. Суд удовлетворил требования истца.

Реквизиты документа: постановление АС Центрального округа от 14.07.15 по делу № А48-4317/2014.

Проценты за пользование чужими средствами на сумму неосновательного обогащения рассчитываются по правилам статьи 395 ГК РФ.

Цитируем документ

«По требованию одной стороны денежного обязательства о возврате исполненного в связи с этим обязательством, например, при излишней оплате товара, работ, услуг на излишне уплаченную сумму начисляются проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ, со дня, когда получившая указанные денежные средства сторона узнала или должна была узнать об этих обстоятельствах (п. 51 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.16 № 7 «О применении судами некоторых положений…»).

Nota Bene!

За период до 1 августа 2016 года при расчете процентов за пользование чужими денежными средствами необходимо использовать средние ставки банковского процента по вкладам физических лиц в месте жительства кредитора, а с 1 августа – ключевую ставку Банка России.

Вопрос 8. Можно ли взыскать неосновательное обогащение в случае причинения вреда

Да, можно применить к деликтным обязательствам положения о неосновательном обогащении, если причинитель вреда повредил или уничтожил имущество и обогатился за счет этого (п. 4 ст. 1103 ГК РФ).

Так, суд взыскал денежные средства с компании, которая незаконно врезала в колодец с магистральными трубопроводами трубу и потребляла воду без договора и прибора учета (постановление АС Северо-Западного округа от 09.02.16 по делу № А05-3273/2015).

На основании статьи 1105 ГК РФ приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость неосновательно полученного или сбереженного имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения (п. 2 информационного письма № 49).

Вопрос 9. Нужно ли доказывать факт извлечения и размер доходов, которые получил ответчик от неосновательно приобретенного имущества

Да, обязательно. Лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые извлекло или должно было извлечь из этого имущества (п. 1 ст. 1107 ГК РФ).

Судебная практика исходит из того, что доказывать факт извлечения доходов должен истец.

Пример из практики

Фабула дела: Общество (истец) пользовалось принадлежащим Университету (ответчику) помещением без правовых оснований, и сберегло денежные средства, составляющие плату за пользование помещением. Однако в помещении находилось печатное оборудование общества, которое мог использовать Университет, в результате чего последний неосновательно обогатился.

Позиция суда: Истец не доказал, что Университет извлек или должен был извлечь доходы из имущества истца (печатного оборудования); он также не доказал размер дохода. Суд отказал в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения.

Реквизиты документа: постановление АС Московского округа от 21.05.14 по делу № А40-107429/2011.

Необходимо мотивированно рассчитать доход, который должен был получить приобретатель неосновательного обогащения. Суды могут отказать в удовлетворении требований из-за того, что взыскатель использовал ненадлежащий подход к оценке объектов, не представил данные о размере доходов, которые обычно извлекаются при использовании аналогичного имущества, или не вычленил доход, полученный от неосновательно используемого имущества, от имущества других собственников и т.д.

Вопрос 10. Может ли банк, который ошибочно зачислил средства получателю, истребовать их как неосновательно приобретенное имущество

Правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения применяются к требованиям одной стороны к другой о возврате ошибочно исполненного (п. 4 информационного письма № 49). Если лицо приобрело (сберегло) имущество без правового основания, то это неосновательное обогащение, которое нужно вернуть.

Платежи в бюджет сверх требований законодательства тоже расцениваются как неосновательное обогащение.

Пример из практики

Фабула дела: в результате технического сбоя банк ошибочно (в двойном размере) перевел денежные средства в Федеральную таможенную службу (ФТС). Первоначально деньги списались со счета клиента, повторно – с корреспондентского счета банка, за счет собственных средств. Банк обратился в ФТС с требованием-уведомлением о возврате ошибочно перечисленных сумм.

Служба требование не исполнила, деньги не вернула.

Позиция суда: Банк обоснованно обратился с требованием о возврате указанной суммы, правильно квалифицировав полученные денежные средства в качестве неосновательного обогащения. Требование банка о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами обоснованно и подлежит удовлетворению.

Реквизиты документа: постановление АС Московского округа от 23.11.15 по делу № А40-200261/2014.

Безналичные расчеты производятся через банки, но не за счет последних (п. 9 информационного письма № 49).

Вопрос 11. Применяются ли положения о невозврате неосновательного обогащения к требованиям о возврате полученного по недействительной сделке

Деньги или имущество, переданные во исполнение несуществующего обязательства, не возвращаются, если лицо, которое требует возврата, знало об отсутствии обязательства или передало их на благотворительные цели (п. 4 ст. 1109 ГК РФ). Однако это не применяется к отношениям, связанным с последствиями недействительности ничтожной сделки.

Каждая из ее сторон обязана возвратить другой все полученное (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Требования о возврате исполненного по недействительной сделке рассматриваются по правилам обязательств о неосновательном обогащении (ст. 1103 ГК РФ).

Пример из практики

Фабула дела: истец обратился в суд с иском о признании недействительным соглашения о продаже доли в уставном капитале. Истец передал деньги по расписке, но договор купли-продажи доли заключен не был, денежные средства истцу не возвратили.

Позиция суда: в связи с тем, что возврат уплаченных денежных средств нельзя произвести на основании статьи 167 ГК РФ (сделки как таковой не было), суд удовлетворил требования истца о взыскании денежных средств в порядке статьи 1102 ГК РФ. Стороны не представили доказательства того, что истец передал деньги в дар или на благотворительность, поэтому нет оснований для применения к рассматриваемым отношениям пункта 4 статьи 1109 ГК РФ. Суд удовлетворил требования истца, взыскал сумму неосновательного обогащения и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Реквизиты документа: постановление Девятого ААС от 26.02.14 по делу А40-126372/2013.

Деньги, перечисленные третьим лицам во исполнение недействительной сделки, должны быть возвращены стороной по этой сделке (п. 12 информационного письма № 49).

Вопрос 12. Подлежат ли возврату неосновательно полученные денежные средства, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства

Не подлежат, если лицо, которое их передавало, действовало недобросовестно, без намерений вступить в правовые отношения с их получателем. Это следует из пункта 4 статьи 1109 ГК РФ (постановление Седьмого ААС от 14.10.15 № 07АП-11330/2014).

Пример из практики

Фабула дела: стороны заключили договор подряда, по которому подрядчик (ответчик) должен был выполнить строительные работы. Заказчик (истец) работу оплатил. Впоследствии договор был признан незаключенным, факт сдачи результатов работ не доказан.

Заказчик обратился в суд о взыскании неосновательного обогащения.

Позиция суда: подрядчик не выполнил взятые на себя обязательства, доказательства выполнения работ на спорную сумму и сдачи их результатов истцу не представил. Поскольку спорный договор признан судом незаключенным, а ответчиком не представлено доказательств выполнения работ либо возвращения истцу суммы, суд пришел к выводу, что подрядчик неосновательно удерживает денежные средства. Требования истца были удовлетворены.

Реквизиты документа: постановление Первого ААС от 11.09.15 по делу №А39-50/2015.

Кроме того, неосновательно полученные денежные средства не подлежат возврату, если:

— их передали добровольно и намеренно;

— отсутствовала обязанность со стороны передающего (дарение);

— их передали с благотворительной целью.

Это следует из пункта 4 статьи 1109 ГК РФ. Примечательно, что в отношении государственных контрактов применяется следующее правило: если лицо поставило товары без заключения контракта, суд может не удовлетворить требование о неосновательном обогащении, так как лицо не могло не знать, что работы выполняются им при очевидном отсутствии обязательства (постановление Шестого ААС от 24.07.15 по делу № А73-2565/2015).

Администрация взыскивает плату за пользование землей

За период с момента регистрации права собственности на объект недвижимости до момента заключения договора аренды уполномоченный орган предъявляет иск о взыскании платы за пользование земельным участком, занятым объектом недвижимости, и начисляет пени за просрочку оплаты.

Вы приобрели здание (иной объект недвижимости), однако на момент покупки объекта земельный участок, занятый объектом недвижимости, не был сформирован и не был поставлен на кадастровый учет.

Впоследствии земельный участок, занятый объектом недвижимости, сформировали, поставили на кадастровый учет, а собственник объекта заключил договор аренды земельного участка.

Возникает вопрос, вправе ли уполномоченный орган взыскивать с собственника плату за пользование земельным участком, если он не был на тот момент сформирован и у собственника отсутствовали какие-либо договорные обязательства?

Отвечая на этот вопрос обратимся к статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Поскольку обязанность по уплате арендной платы возникает с момента заключения договора аренды земельного участка, а обязанность по уплате земельного налога возникает только у лица, которое владеет земельным участком на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения, с собственника находящегося на участке объекта недвижимости подлежит взысканию плата за пользование земельным участком в размере сбереженной арендной платы на основании ст. 1102 Гражданского кодекса РФ о неосновательном обогащении.

Зачастую расчет суммы неосновательного обогащения производится исходя из площади впоследствии сформированного земельного участка, который на момент предъявления требований собственник арендует, однако это не означает, что до заключения договора аренды собственник использовал всю площадь участка.

В правоприменительной практике (п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», Постановление Президиума ВАС РФ от 29.06.2010 N 241/10) на основании п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, а также п. 1 ст.

552 Гражданского кодекса РФ выработался следующий подход:

при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
если земельный участок, занятый объектами недвижимости и необходимый для их использования не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, арендная плата подлежит исчислению, исходя из площади земельного участка, непосредственно занятого зданием/сооружением («пятно застройки»), если не доказано фактическое использование земельного участка в иных границах.

Таким образом, собственник объекта недвижимости вправе представить доказательства, что в спорный период он использовал участок меньшей площади, чем ему вменяет уполномоченный орган. Таким доказательством может быть заключение кадастрового инженера, изготовленное по Вашей инициативе или заключение землеустроительной судебной экспертизы.

Наши специалисты имеют успешный опыт разрешения подобных споров в суде.

Например, в деле № А60-32588/2018 Администрация города Екатеринбурга предъявила требования на сумму 919 880,37 руб. В суде апелляционной инстанции нам удалось снизить размер взыскиваемой суммы до 123 177,25 руб., т.е. почти в 8 раз, доказав, что фактически Ответчик использовал для принадлежащего ему здания участок меньшей площади.