— Планируем построить рядом с частным домом несколько небольших построек: баню, прачечную, беседки. Нужно ли предварительно получать разрешение в администрации города, или они просто «сопутствуют» основному дому?
— В настоящее время в законодательстве не зафиксировано, что такие постройки можно считать вспомогательными. Но с 1 сентября 2024 года вступят в силу законодательные изменения, которые позволят строить их без дополнительного согласования.
📄 Где описаны правила получения разрешений на строительство
Основным нормативным актом, регулирующим вопросы архитектурного проектирования, строительства и развития территорий является Градостроительный Кодекс, принятый в 2004 году. Правила получения разрешений на строительство подробно описаны в статье 51, которая за прошедшие 19 лет подвергалась многократным корректировкам, направленным на уточнение и детализацию правил градостроительства.
Нормы расстояний между постройками на участке ИЖС
Как правильно рассчитать налог на участок с домом и другими постройками?
Как правильно разделить землю с постройками при разводе супругов?
В мае 2024 года Правительством Российской Федерации было принято ещё одно изменение данной статьи, которое коснулось списка объектов, не требующих разрешения на строительство.
Немаловажен тот факт, что у Постановления есть ограниченный срок действия, его нормы будут действительны только 5 лет, с 01 сентября 2024 года по 2028 год. И, если документ не будет пролонгирован, то сооружения, построенные в этот период могут в одночасье стать незаконными после сентября 2028 г.
🤔 Что допускается строить без специального разрешения
Согласно п. 17 статьи 51 ГрК РФ нет необходимости получать разрешение на строительство установленной формы при:
- частичных изменениях объектов капитального строительства (без изменений характеристик надёжности и безопасности);
- возведении и перестройке гаражей и т.д.;
- строительстве и реконструкции некапитальных сооружений;
- строительстве вспомогательных объектов.
Именно последний пункт является частым предметом судебных споров при введении в эксплуатацию зданий и сооружений, фиксации их в качестве объекта налогообложения и т.д.
До подписания Постановления 703 в статье 51 Градостроительного Кодекса было указано, что нет обязательного получения разрешения на вспомогательные объекты. Однозначного пояснения по их списку или характеристикам не прилагалось, из-за чего при проверке документов на земельные участки с постройками возникали сложности у их владельцев.
Новый список критериев, не допускающий двойственных толкований, позволяет однозначно определять необходимость согласования построек, что значительно упрощает пользование недвижимостью.
Постановление Правительства не включает в себя конкретный список построек, он был бы слишком длинным, разнообразным и запутанным, ведь нельзя предугадать абсолютно все возможные варианты, ограниченные только фантазией землевладельцев и строителей.
Поэтому в документе содержится три критерия, позволяющие считать то или иное строение вспомогательным. Для того чтобы владелец воспользовался правом строительства без разрешения, проектируемый объект должен соответствовать хотя бы одному из трёх пунктов.
Общая земля
Если новая постройка будет расположена на одном участке с капитальным зданием, а так же, если она предусмотрена проектной документацией основного объекта — её смело можно не регистрировать отдельно, так как она вспомогательная. Так, гараж, согласованный на проекте основного дома, но не являющийся его конструктивной частью, будет считаться вспомогательным объектом.
Возникали ли у вас сложности с оформлением построек на собственном участке?
Да, по каждому зданию велись споры, в т.ч. суды. Да, из-за допущенных отступлений от утверждённого проекта Нет, строительство велось после утверждения проектного плана, без отклонений от него. Нет, никогда ничего не строил.
Планируемая цель эксплуатации
Строение считается вспомогательным, если оно возводится для нормальной эксплуатации основного здания. Причём не обязательно непосредственное соседство: если новое строение находится на смежном участке, но технологически соединено с основным — оно будет официально считаться вспомогательным.
В этом пункте есть несколько условий:
- площадь не должна превышать 1 500 кв.м.;
- для использования постройки не требуется установки дополнительных санитарно-защитных зон;
- не допускается считать вспомогательными особо опасные, технически сложные или уникальные постройки.
Назначение земли
Если на участке, предназначенном для ИЖС, ЛПХ, блокированной застройки («таунхаусы») или садоводства расположено строение не выше 20 метров и не более трёх этажей, эксплуатация которого не противоречит назначению земельного участка, у владельца не возникнет спорных ситуаций из-за отсутствия разрешения на эту постройку.
Примеры (не исчерпывающий список) таких вспомогательных строений приведены непосредственно в Постановлении:
- теплицы;
- бани;
- колодцы;
- навесы;
Сарай, баня и птичник: вспомогательные постройки получили четкие определения
1 сентября вступило в силу постановление правительства, которое определило, что такое вспомогательные постройки на земельном участке.
До сих пор в законе не было ясно прописано, что считать сараем, баней или птичником. Решали это по большей части судьи, когда возникал спор. Теперь судебная практика возведена в закон.
Изменения призваны оградить людей от необоснованных претензий со стороны власти об узаконивании построек. С другой стороны — прекратить разного рода хитрости, когда собственники не хотят платить налог, к тому же еще и используют землю не по назначению.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте каждую неделю. Бесплатно
Подписаться
Ваша почта будет в безопасности. Детали — в политике конфиденциальности
Что такое вспомогательные постройки
Вспомогательные постройки на участке не предназначены для проживания и выполняют хозяйственно-бытовые функции. К таким постройкам относятся, например, гараж, сарай или беседка.
Чтоб их возвести, не нужно никого уведомлять, даже если постройка стоит на фундаменте. Но важно соблюдать вид разрешенного использования участка. Например, поставить капитальную баню на участке под огородничество нельзя, а на садовом — можно.
Также нужно соблюсти отступы от соседского дома, чтобы не нарушить строительных и противопожарных норм. Например, в СНТ расстояние от границ соседнего участка до хозпостройки должно быть четыре метра.
Планировка и застройка садовых участков
Но даже если постройка возведена с нарушениями норм, добиться ее сноса сложно. Недовольным соседям придется доказать, что их права нарушены и есть опасность для здоровья.
Иногда владельцы участков под видом птичника или гаража строят гостевые дома. Потому что к капитальным зданиям больше требований, чем к вспомогательным. Об их постройке или реконструкции нужно уведомить администрацию и только после этого можно приступать к работам.
Иначе объект могут признать самостроем и потребовать сноса.
Кроме этого, за капитальные здания и хозпостройки площадью от 50 м², данные о которых есть в ЕГРН, нужно платить налог на имущество.
Так, жительница Анапы на шести сотках под ИЖС помимо жилого дома построила еще двухэтажный дом и бассейн. Второй дом она зарегистрировала как вспомогательное строение — хозблок с гаражом. По факту же там жили туристы.
Это выявила местная администрация и подала иск о сносе гостевого дома.
Хозяйка подала встречный иск с требованием изменить параметры здания и официально признать его мини-гостиницей. Сказала, что ранее согласовала план застройки участка под дом и хозблок с гаражом. Их и строила, а потом стала временно сдавать туристам.
Назначение участка изменила на ИЖС и гостиничное обслуживание. Поэтому решила узаконить и назвать постройку своим именем.
Правила землепользования и застройки Анапы позволяют строить гостевые дома на участках ИЖС, если соблюдены параметры строительства.
Суд первой инстанции встал на сторону властей и обязал женщину снести постройку в течение месяца. А если просрочит — платить администрации города по 20 000 ₽ за каждый день до сноса.
Но владелица смогла в апелляционном суде отменить снос. Суд указал, что хоть постройки и созданы без необходимого согласования, но не опасны. Поэтому сносить их не нужно.
Но и узаконивать самовольную постройку судья не стал, юридически гостевой дом остался хозблоком и гаражом.
Как было раньше и что изменилось
Точного определения вспомогательных построек не было, а градостроительный кодекс относил к ним:
- некапитальные строения, которые можно разобрать и перенести;
- капитальные подсобные постройки, которые не предназначены для проживания.
Суды поясняли, что постройка не может быть выше жилого дома и должна использоваться только в бытовых целях.
Теперь критерии вспомогательных построек прописаны более четко. К ним относят постройки, которые предназначены для обслуживания основного здания либо для бытовых нужд. Вспомогательные строения не могут быть выше основного здания — трех этажей или 20 метров.
Перечислены и конкретные типы построек:
- сараи;
- бани;
- летние кухни;
- надворные постройки;
- теплицы;
- парники;
- колодцы;
- погреба;
- навесы.
Также к вспомогательным относятся все постройки для хранения инструментов, выращивания овощей, мытья и стирки.
«Появление четких критериев, по которым можно определить сооружения и постройки как вспомогательные, позволит уменьшить количество судебных споров и обращений граждан в различные ведомства», — говорится в пояснительной записке к изменениям.
Что еще почитать по теме:
- Как мы боролись с самовольной постройкой — коровником соседа.
- Как мы живем в гараже в Сочи с двумя детьми.
- Спилить деревья и арендовать кусок леса: 7 советов, как решить спорные вопросы на даче.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
Основные моменты в процедуре получения разрешения на строительство объекта капстроительства на земельном участке
Рано или поздно владельцы участков земли подумывают о возведении на них здания, строения или сооружения, для удовлетворения собственных целей. Будь то жилой дом, гараж, баня, коммерческое строение и др.
Но одного желания собственника земли здесь недостаточно. Чтобы иметь возможность осуществить задуманное, в некоторых случаях нужно получить специальный документ – разрешение на строительство. А выдается он специальным госорганом.
О нем и пойдет речь в настоящей статье.
Законодательство
Земельные отношения в России регулируются Земельным кодексом. В нем содержатся нормы, которые касаются особенностей распоряжения, владения и пользования землями.
А в статье 7 говорится о составе земель, о том, что они подразделяются в зависимости от целевого назначения.
Именно это деление земель на разные виды влияет, в конечном итоге, на то, обязательно ли будет получать разрешение на строительство недвижимости на участке земли.
Но главный, регулирующий данный вопрос закон – это Градостроительный кодекс РФ. В нем сказано, что для строительства любого капитального здания нужно иметь разрешение.
К числу таких объектов, в первую очередь, относятся:
- жилые здания со всеми примыкающими строениями;
- промышленные строения;
- инженерные комплексы.
Конкретно вопросу получения разрешения на то, чтобы построить объект на земельном участке, посвящена статья 51 Градостроительного кодекса РФ.
О том, как его получать и в каких случаях, будет далее подробно.
На какие объекты нужно получать разрешение на строительство
Многие землепользователи все никак не могут начать процесс строительства на своем участке только потому, что это осложняется предварительным получением документа, разрешающего создать постройку. Но для каких объектов обязательно получение разрешения, а для каких – нет?
Для дома, гаража, бани
Все объекты, которые относятся к строительству на личном земельном участке, именуются одной аббревиатурой – ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).
Участки под ИЖС включены в состав земель населенных пунктов. И для ИЖС необходимо получить соответствующее разрешение от территориального органа власти, а в некоторых случаях и от соседей.
Что включается в ИЖС:
- жилой дом;
- баня;
- гараж;
- любая пристройка или надстройка к дому.
Однако разрешение нужно получать только в отношении строительства самого жилого дома. А гараж и баня – это помещения, которые не предназначены для проживания там людей и не используются в коммерческих целях, а нужны только для решения подсобных задач граждан.
Поэтому на них документы получать не нужно.
Но если же в бане планируется построить помещение, которое будет использоваться в качестве жилья, то тогда на него необходимо разрешение.
Для хозяйственных построек
В качестве таковых, как правило, понимаются сараи. К счастью, четкий ответ на вопрос, нужно ли получать разрешающий документ на то, чтобы возвести хозпостройки, дается в части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса. В нем говорится о том, что никаких разрешений получать не нужно, если только эти постройки не предназначены для осуществления коммерческой деятельности.
Чтобы избежать конфликтных ситуаций с соседями, при возведении подобных построек, лучше просто соблюдать противопожарные и санитарные нормы, а также иметь решетчатый забор.
Если гражданин решит возвести капитальный сарай, нужно заранее обдумать то место на участке, на котором он будет выстраиваться. Это позволит избежать неприятной ситуации, когда постройка будет отбрасывать тень на соседний участок.
От этого, возможно, будет страдать урожай соседа. И тогда он может и обратиться с жалобой в соответствующий орган. В результате чего от хозяина сарая могут потребовать перенести его в другое место.
Для строительства же колодца нужно будет обязательно получить разрешение от санэпидемслужбы.
Для коммерческих сооружений
Ситуация с сооружениями, предназначенными для осуществления торговли, весьма неоднозначна.
Дело в том, что такие объекты могут быть двух типов:
- стационарные;
- нестационарные.
В первом случае имеются в виду строения, которые имеют фундамент и прочно связаны с участком земли. Их нельзя переместить на другое место без нарушения целостности таких сооружений. Сюда отнесены здания магазинов, складов и т.п.
Именно для строительства таких объектов разрешение от госоргана обязательно.
Что касается нестационарных объектов торговли, к коим отнесены киоски, прилавки под навесами и другие подобные конструкции, для них подобных разрешений не требуется. А все потому, что у них отсутствует прочная связь с землей, они возведены на какое-то определенное время и их можно свободно переместить на любой другой участок земли.
Срок действия разрешения
Как гласит пункт 19 статьи 51 этого же кодекса, разрешение на строительство ИЖС предоставляется на срок 10 лет.
Для всех остальных объектов действует правило, согласно которому данный документ имеет силу в течение срока, предусмотренного проектом на строительство капитального здания.
Например, в г. Москве и Московской области разрешение действует в течение трех лет. До этого времени соответствующий объект должен быть сдан в эксплуатацию.
Данный срок можно продлить, закон это разрешает.
Это можно сделать максимум на 3 года, в течение которых необходимо будет завершить процесс стройки и ввести объект в эксплуатацию.
Что нужно для продления?
Собрать и предоставить в госорган пакет документов:
- Ранее полученное разрешение на строительство.
- Паспорт заявителя либо документы, удостоверяющие регистрацию юрлица.
- Акт о состоянии стройки.
- Заявление о продлении срока.
Подать эти документы следует не позднее, чем за 60 дней до срока истечения действующего разрешения на строительство.
Документы для получения
Существует законом установленный, общий перечень документов, которые следует предоставить, чтобы получить разрешение на строительство объекта капстроительства:
- заявление.
- документы, устанавливающие право на земельный надел.
- градплан участка.
- материалы из проектной документации.
- пояснительная записка.
- схема планировочной организации участка.
Она выполняется согласно градостроительному плану участка земли. В ней обозначаются: места размещения объекта капстроительства, подъездов и проходов к нему, где начинаются и заканчиваются публичные сервитуты, объектов археологического наследия.
- Схема планирования земельного участка, которая подтверждает, что линейный объект расположен в границах красных линий.
- Схемы отображения архитектурных решений.
- Информация об инженерном оборудовании и план того, где и как объект капстроительства будет подключен к сетям инженерно-технического обеспечения.
- Проект организации строительства.
- Проект организации работ, по которому будет проводиться снос или демонтаж зданий и их частей.
- Положительное заключение госэкспертизы проектной документации и государственной экологической экспертизы проектной документации (тогда, когда этого требует специфика объекта капстроительства).
- Разрешение на некоторые отклонения в строительстве, если это необходимо застройщику.
- Согласие всех собственников объекта капстроительства на его реконструкцию, если об этом будет приниматься решение.
Когда речь идет о частном лице – гражданина, который планирует строить на земельном наделе жилой дом (не более 3х этажей в высоту и для проживания одной семьи), для него перечень документов не такой обширный.
Что застройщику потребуется предоставить
- Заявление.
- Документ о праве собственности на участок (свидетельство или постановление о выделении участка и др.).
- Кадастровый паспорт на участок.
- Градплан земельного надела, который предварительно нужно будет получить в местной администрации. Для его оформления потребуются различные технические документы, только застройщик не обязан сам их собирать. Надо только написать заявление о том, чтобы такой план выдали.
- Схема планировочной организации – это условная схема того, как будет расположен дом на участке в будущем.
- Доверенность на представителя, заверенная у нотариуса (если документы будет подавать не сам заявитель).
Если же в планах у гражданина – возвести жилой дом, в котором имеется более 3х этажей, и в нем будет проживать не одна семья, тогда подобный «упрощенный» порядок выдачи разрешения не будет действовать.
А застройщику придется собирать и подавать полный пакет документов, описанный в первом случае.
Способы получения
Стоит рассмотреть два основных способа получения разрешения на возведение частного дома: стандартная и упрощенная. Стандартный способ получения имеет место быть, если предполагается строительство более трех этажей. Упрощенная же схема действует в отношении стандартного жилого дома, этажность которого ограничивается тремя.
Для начала гражданину нужно понять, куда обращаться с пакетом документов. В случае со строительством жилого дома, ему следует пойти в местный орган власти, отвечающий за вопросы архитектуры и градостроительства, который расположен в районе нахождения самого участка.
В общем виде процедура выглядит так.
- Гражданин обращается с пакетом документов в соответствующий орган, который будет выдавать разрешение.
- Специалисты госоргана рассматривают поданное заявление и документы в течение 10 дней.
- По истечении законного срока, заявителю выдается либо само разрешение, либо документ об отказе в его выдаче с четким обоснованием причин такого решения.
- При положительном решении органа власти и поручении разрешения, можно приступать к строительным работам.
Как грамотно составить договор дарения земельного участка?
Что такое налоговая ставка на квартиру и от чего она зависит? Подробно об этом в нашей статье.
Хотите оформить дарственную на долю квартиры? Пошаговая процедура описана здесь.
Какие могут возникнуть проблемы
При получении отказа в выдаче рассматриваемого документа, заявителю придется обращаться в суд, чтобы его признали незаконным.
Как правило, судебные тяжбы длятся не один месяц и требуют финансовых и моральных издержек. А исход разбирательства, в итоге, может быть не в пользу гражданина.
Поэтому, единственно верным решением будет сразу собрать все необходимые документы и представить их в орган местной власти. Во избежание проблем с отказом правильнее будет обратиться за помощью к юристу, специализирующемуся на решении подобных задач.
Он сможет совершить все необходимые действия в кротчайшие сроки, к тому же, он предоставит гарантию того, что разрешение на возведение дома будет получено, и не нужно будет затем прибегать к помощи суда, заново формировать пакет документов, искать недостающие и тому подобное.
В общем, получить разрешение на строительство стандартного жилого дома не составляет особых трудностей. Важно знать куда обращаться, а также правила, по которым оно выдается, и какие документы необходимо предоставить.