— Сын женился, возникла необходимость построить второй дом на участке. Вопрос: как это сделать законно, чтобы не было проблем с регистрацией дома? Или лучше сразу разделить землю?
Можно ли впоследствии продать и дома, и участок?
— Возведение второго дома на земельном участке российским законодательством не запрещено, ограничения касаются лишь размещения на нём постройки.
🏡 Количество жилых строений на участке
Законом не определено количество жилых строений, которые могут быть возведены на земельном участке. В теории владелец земли может возвести столько угодно домов, если будут учтены требования возведения второго и так далее жилого дома на земельном участке, который может использоваться под ИЖС.
✋ Требования для строительства
Планируемая постройка должна соответствовать Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), которые, согласно п. 1 ст. 8 Градостроительного кодекса (ГрК), утверждаются органами местного самоуправления и, соответственно, могут различаться по регионам. В ПЗЗ содержится информация о предельных параметрах разрешённого градостроительства:
- минимальный и максимальный размеры земельного участка;
- максимальный процент застройки — плотность застройки — отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади. Чаще всего разрешено застраивать 40% от площади земли;
- предельно допустимые отступы от границ участка и иных построек;
- предельное количество этажей или предельная высота зданий.
Кроме того, в обязательном порядке должны быть соблюдены противопожарные и санитарные требования, в том числе касающиеся противопожарных разрывов и норм инсоляции. Чтобы это учесть, необходимо ознакомиться с Градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ) — информационным документом, который, согласно ст. 57.3 ГрК, выдаётся для проектирования, строительства и реконструкции в границах данного земельного участка.
Именно в ПЗЗ и ГПЗУ видно, можно ли построить второй дом на участке — и если можно, то где именно и с какими параметрами. Также собственник поймёт, что можно предпринять, если возведение второго дома не вписывается в рамки требований. Например, может понадобиться уменьшить площадь уже имеющегося дома.
ПЗЗ и ГПЗУ являются публичными документами, с ними можно ознакомиться на сайте муниципального образования. В разных регионах, областях и даже отдельных сельских поселениях устанавливаются свои градостроительные регламенты.
Например, в ПЗЗ города Казани указываются следующие предельные параметры:
- минимальный размер земельного участка для ИЖС — 4 сотки;
- максимальный процент застройки 45%;
- минимально допустимый отступ дома от передней границы участка — 3 метра;
- отступ от боковых границ участка — 1 метр;
- отступ от задней границы участка — 5 метров;
- высота строения до 12 метров.
Закон от 3 августа 2018 года №340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ. » подпунктом 39 пункта 1 статьи 1 уточнил понятие «объект индивидуального жилищного строительства», обозначив его, как «отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более, чем 3, высотой не более 20 метров», предназначенное для проживания и не предназначенное для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Второй дом могут отнести к самовольной постройке при игнорировании требований.
У вас есть земельный участок?
Конечно, практически полвека в садовом товариществе Купил(а) землю для строительства загородного дома Езжу к бабушке в деревню Даже не мечтаю, люблю город и цивилизацию Планирую купить
Возможный отказ на строительство
Отказ в разрешении строительства может быть вручён по следующим причинам:
- превышение максимального процента застройки — это самая частая ситуация;
- невозможность соблюдения предписываемых расстояний от строений и границ земельного участка;
- запрещение (ограничение) возведения новых домов уставом СНТ, если дом на территории СНТ;
- невозможность начала работ из-за нахождения земельного участка в водоохранной или санитарно-защитной зоне, если на нём расположены объекты культурного наследия и так далее.
💁♀️ Как законно построить два дома на участке. Инструкция
До 2018 года Градостроительный кодекс предписывал оформлять разрешение на строительство. Но вышеуказанный №340-ФЗ внёс изменения и в этот норматив. Для законного начала строительства, согласно ст. 51.1 ГрК, необходимо уведомить государственные органы.
Обратное уведомление о соответствии считается официальным согласованием — в течение 10 лет можно вести строительство.
Последовательность действий следующая:
- В местные органы власти подаётся уведомление о планируемом строительстве с заявлением, где указываются адрес и кадастровый номер участка, вид разрешённого использования земли; предоставляются свидетельство о праве собственности на земельный участок, выписка из ЕГРН, план участка с контурами: линейные размеры дома, геометрия, расположение относительно границ земельного участка. Форма уведомления здесь.
- До начала строительства необходимо дождаться ответа от местных органов власти о соответствии строительства признанным нормам — в течение 7 рабочих дней уполномоченный орган проводит проверку и направляет застройщику уведомление о соответствии (форма уведомления) установленным параметрам и допустимости размещения дома на земельном участке — либо о несоответствии (форма).
- По окончании работ подаётся уведомление о завершении строительства с приложенным техническим планом (форма) .
- Ожидается ответ органов местного самоуправления. В соответствии с ч. 1.2 ст. 19 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в течение 7 рабочих дней после поступления уведомления об окончании строительства жилого дома администрация обязана направить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учёте и государственной регистрации прав на построенный дом.
Как определить самострой. Ответственность за незаконное строительство
Купил дом – а он находится на соседнем участке. Что делать, чтобы избежать конфликта с соседом
Можно ли заселиться в заброшенный дом, как это сделал дядя Федор из Простоквашино
🤷♀️ Надо ли разделять участок при возведении второго дома, чтобы участков получилось тоже два
Раздел земельного участка — один из вариантов возведения второго жилого дома на земельном участке. Процедура предполагает:
- Проведение межевания.
- Составление межевого плана.
Всё это нужно сделать до начала строительства.
Кадастровый инженер лицензированной компании готовит технический план дома на основании Декларации об объекте недвижимости.
Пакет документов подаётся в МФЦ. Есть возможность также подать заявление через личный кабинет на портале Госуслуг.
Вопрос рассматривается органами местного самоуправления. Межевой план регистрируется в Росреестре. В ЕГРП вносятся сведения о вновь образованных участках.
Бурение скважины на участке – оформлять лицензию или нет. Законодательные нормы, регулирующие водозабор для личных нужд
Какие постройки на участке можно возводить, не нарушая закон. Разбираем виды сооружений и ответственность за самострой
Как построить туалет на даче так, чтобы не поссориться с соседями. Расстояния, уровни и другие правила по закону
🔍 Будут ли сложности при продаже участка и обоих домов
С юридически оформленными объектами на земельном участке проблем при продаже не будет. Но желающих купить два дома обычно немного. Если два дома на одном участке не удастся продать, то придётся:
- или делить участок, чтобы под каждым строением был свой собственный земельный участок;
- или продавать дома отдельно, присваивая второму дому новый адрес;
- или разбираться с оформлением прав на землю.
✨ Краткое резюме
- Возведение второго жилого дома на земельном участке возможно— количество домов законодательство не ограничивает.
- Принимая решение о строительстве, необходимо познакомиться с Правилами застройки и землепользования (ПЗЗ) и Планом границ земельного участка (ПГЗУ), которые приняты муниципальными образованиями. В каждом таком образовании свои правила. Документы можно найти на официальных сайтах в свободном доступе.
- Для того чтобы получить официальное разрешение на строительство, достаточно подать уведомление о начале строительства в административные органы, предусмотрев при этом все нормативы, предусмотренные ПЗЗ и ПГЗУ.
- Если в перспективе дом планируется продавать, то лучше сразу разделить участок на два: строительство будет проводиться на отдельно зарегистрированном участке земли, продавать такой дом будет легче.
❓ Часто задаваемые вопросы
Дом на двух хозяев. Можно снести часть дома?
Дом, где находятся две квартиры с отдельными входами, относится к «блокированному дому» — согласно п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК, но должен восприниматься, как единое целое. Отдельный блок не может считаться самостоятельным жильём.
Следовательно, снести часть дома без согласия соседей нельзя, это может привести к судебным искам с требованием привести дом в прежнее состояние.
Как разделить дом на двух хозяев? Обязательно идти в суд?
Внесудебный порядок возможен, если против выдела доли в жилом доме в натуре не возражают собственники, и есть договорённость о принадлежности тех или иных помещений внутри дома. Во время его выделения в натуре происходит создание отдельного входа и присвоение дому нового адреса.
Способы раздела жилого дома, которые позволяют провести раздел имущества в соответствии с требованиями закона:
- проведение реконструкции, в результате которой индивидуальный жилой дом станет «блокированным»: с общей стеной с соседними «блоками», предназначенными для проживания одной семьи — право собственности регистрируется на каждый блок;
- реконструкция, когда жилой дом станет многоквартирным — в нём могут быть зарегистрированы жилые или нежилые помещения, права собственности будут зарегистрированы на квартиры, а в общей долевой собственности будут места общего пользования и земля.
Сколько вообще домов можно построить на участке ИЖС?
Количество домов, которые можно построить на участке ИЖС, законодательством не оговаривается. Теоретически их может быть и два, и три, если на земле разрешено индивидуальное жилищное строительство. Требование возникает к самим постройкам — соблюдение правил землепользования и застройки, санитарных правил и пожарной безопасности.
Какой должна быть минимальная площадь участка, чтобы можно было построить дом? Есть какие-то законодательные нормы?
Минимальный размер земельного участка для строительства жилого дома либо размещения садового хозяйства указан в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), которые, согласно п. 1 ст. 8 ГрК, утверждаются органами местного самоуправления. Так как это публичная информация, с ПЗЗ можно ознакомиться на сайте муниципального образования, на территории которого находится земельный участок.
Два жилых дома на одном земельном участке — как зарегистрировать по закону
Отвечаем на вопрос, волнующий собственников земельных наделов.
Петров А.В. владеет участком, на котором уже возведена жилая постройка (дом), но ему захотелось расшириться и построить коттедж, а имеющийся недвижимый объект использовать как место временного проживания.
Другой пример, когда тот же Петров решил построить второй дом на одном участке, так как в первом стало мало места для проживания его семьи и родителей.
Ситуаций из практики много, когда граждане задаются вопросом о том, можно ли построить два дома на участке. Случается, когда возводят самовольные постройки, которые нуждаются в узаконивании. В любом случае жилой объект не получится скрыть от регистрационных органов, поэтому советуем использовать только законные способы строительства.
Прямого запрета на строительство двух домов на одной земле нет
Заглянув в законодательство (Градостроительный и Земельный кодексы РФ) мы не найдём указания на то, что на одном участке земли нельзя возводить больше одного дома для целей ИЖС, СНТ или ЛПХ.
Однако, на уровне регионов, сёл и районов местная власть может устанавливать конкретные правила пользования землёй и проведения застроек. Сокращённо такие правила именуют ПЗЗ правила землепользования и застройки.
Согласно ПЗЗ, устанавливаются максимальные и минимальные параметры земли, допустимый процент надела (плотности застройки) для строительства объектов недвижимости, нормативы отступов от границ участка. На местном уровне могут быть закреплены ограничения относительно допустимости построить два дома на одном земельном участке.
Например, Ленинский Московский округ Московской области установил минимальный размер участка в 400 кв.м., а городское поселение Родники Раменского муниципального района Московской области в 600 кв.м. Общим для обоих регионов выступает предельный процент постройки, который составляет 40%, и минимальный отступ от границ участка в 3 м.
Отметим, что максимальный процент застройки (плотность) рассчитывается как размер дома по внешним стенам относительно земельного надела. Чаще размер варьируется от 20% до 100%.
Например, Иванов владеет участком в 10 соток, где возведён дом размером 5 на 6 м, что составляет площадь дома в 30 кв.м. или 0,3 соток, а процент застройки на земле равен 5.
Если в собственности от 6 до 12 соток, стоит ориентироваться на 40% для застройки участка.
Два жилых дома на одном участке: с чего начать строительство
- Обратиться в местную администрацию и уточнить ПЗЗ, в которых указан запрет или разрешение на возведение второго дома, допустимое для строительства место на участке и параметры. ПЗЗ можно найти и на официальных сайтах администрации конкретного округа, например, вбить в поисковую строку браузера «утверждённые генеральные планы ПЗЗ на официальном сайте администрации саратовского района (регион заменить на свой), где откроется нужная информация.
- Провести расчёт процента уже возведённого жилого объекта, поскольку, если допустимый процент будет превышен, в строительстве второго дома откажут.
- Согласно ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ), направить уведомление о начале работ в комитет градостроительства через МФЦ, портал «Госуслуги» или по почте. В уведомлении указываются сведения о застройщике и участке, характеристики дома и план участка с двумя домами, где схематично изображён планируемый второй жилой объект. План составляется кадастровым инженером проектной организации.
- Получив положительный ответ, соблюдать правила (Грк РФ) о возведении жилых объектов. Например, согласно п. 39 ст. 1, объекты для ИЖС не должны превышать высоту в 20 м и занимать более трёх этажей. Если не выполнить подобные и другие условия (требования пожарной безопасности, санитарные нормы), строение будет признано самовольной постройкой.
- Соблюсти расстояние между домами на участке, равное шести и более метрам исходя из строительных материалов, и не менее трём от дома до границ участка земли.
- Завершив строительство, составить уведомление об окончании работ и направить в местные органы не позднее месяца после возведения второго жилого дома на участке. Форму для составления необходимых уведомлений можно найти в Приложениях к Приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 19.09.2018 №591/пр «Об утверждении форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта недвижимости объекта индивидуального строительства или садового дома».
- Присвоить адрес новому жилому объекту (дому) до государственной регистрации в Росреестре. Строение будет иметь номер, аналогичный уже имеющемуся объекту, но с литерой (ул. Московская, 21 лит.А), дробью (ул. Московская, 21/1) или припиской (ул. Московская, 21, строение 1). Присвоение проводится местными органами власти (городским отделом архитектуры и градостроительства в местной администрации, департаментом имущества) после подачи соответствующего заявления.
- Отправить документы для регистрации нового жилого объекта в Росреестр.
Как строить два жилых дома на одном участке, если земельный участок — совместная собственность двух граждан
Иванов И.И. и Петров А.В. владеют участком на праве общей долевой собственности. Если один из них решил построить на земле, которая не делится на отдельные наделы, дом, тогда между ними заключается соглашение в письменной форме о порядке пользования земельным наделом с указанием на договорённость о строительстве каждым собственником жилых объектов.
Когда заключить соглашение мирным путём не получается, порядок пользования участком определяется в судебном порядке.
Что делать, когда в собственности земельный участок под двумя домами, и один жилой объект не зарегистрирован
Дом признаётся самовольной постройкой, согласно ст. 22 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Для избегания ответственности в виде штрафов и сноса лучше признать право собственности на самовольное строение в судебном порядке.
Таким образом после признания объект будет официально зарегистрирован как недвижимость, у налоговых и Росреестра не возникнет вопросов к владельцу.
Два жилых дома на участке ИЖС
Законодательство устанавливает правило о строительстве одного жилого дома. Возведение других построек возможно, когда они не предназначены для жилья (бани, сараи, гаражи) и числятся вспомогательными объектами.
Отметим, что прямого указания на строительство исключительно одного жилого объекта на землях для ИЖС не закреплено.
Если два дома на участке ИЖС уже построены, землю делят на два отдельных надела, на каждом из которых будет стоять жилой объект.
При делении обращаются к кадастровому инженеру, который посредством межевания установит границы вновь образованных участков земли. Каждый из них регистрируется в Росреестре, а прежний (единый) снимается с кадастрового учёта.
Когда делится участок под два дома нужно соблюдать правила относительно целевого назначения новых наделов, вида пользования, площади, отсутствия ограничений на строительство.
Собственник становится налогоплательщиком уже за два земельных надела и платит членские взносы, когда делится земля, чтобы возвести дома на участке СНТ. Их размер устанавливается пропорционально количеству участков, которыми владеет собственник.
Если не хочется «возиться» с разделением, на землях для ИЖС построить два дома на одном участке без межевания можно, если присвоить второму недвижимому объекту статус домика для гостей или вспомогательного строения, например, бани с жилыми комнатами.
Но стоит помнить, что такому объекту адрес не присваивается и продать его без основного дома нельзя.
Проще зарегистрировать два жилых дома на участке и спать спокойно.
Для получения разрешения на строительство подаётся запрос в местную администрацию с приложением выписки из ЕГРН о праве собственности на участок, градостроительного плана, схемы земли с указанием места для планируемого второго дома.
Два отдельных дома на участке: как продать и купить
«Практика показывает, что несмотря на отсутствие запрета на строительство двух домов в пределах одного участка, Росреестр не регистрирует право собственности на второй жилой объект, если земля не разделена на отдельные наделы. Часто дома признают самовольными постройками и сносят» — такое утверждение было получено от эксперта по недвижимости.
Желающих купить два дома на одном участке не так много, как хотелось бы собственникам. В таких ситуациях земля либо делится, либо каждый дом продаётся по отдельности. Когда приобретается один из двух домов, покупатель должен понимать, что будет владеть только на 1/2 долей в праве собственности на землю.
С такими правилами согласны не все покупатели, что приводит к трудностям продажи двух домов на одном участке.
Можно ли построить два дома на участке, когда нельзя разделить участок и по ПЗЗ строительство невозможно
В такой ситуации возводятся дома блокированной застройки или на два хозяина. Жилые дома состоят из нескольких блоков с общей стеной и отдельным выходом на территорию общего пользования (двор).
Вывод:
Построить два дома на одном участке земли можно, если соблюдать требования законодательных актов, правила пожарной безопасности, выполнять санитарные нормы, не выходить за пределы допустимой плотности застройки.
Разрешено ли на одном участке ИЖС построить два жилых дома
Здравствуйте. Краткий ответ — в законе нет запрета на строительство нескольких жилых домов на одном участке ИЖС. Главное, при строительстве нужно соблюсти местные градостроительные требования и регламенты.
Теперь подробнее.
Официальный ответ об отсутствии запрета на строительство нескольких домов был дан Министерством экономического развития в письме от 28.07.2017 N ОГ-Д23-8873. Нужный текст из всего письма:
«При этом ограничений в отношении количества размещения на одном земельном участке нескольких объектов капитального строительства, в том числе объекта индивидуального жилищного строительства, действующим законодательством прямо не предусмотрено. Вместе с тем, в случае если размер земельного участка не соответствует предельным параметрам разрешенного строительства, в том числе максимальному проценту застройки такого участка, либо нарушены иные требования, предусмотренные градостроительным регламентом, строительная деятельность на таком земельном участке запрещается, а в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возводимый объект признается самовольной постройкой. В этой связи Департамент недвижимости отмечает, что законодательство Российской Федерации не препятствует строительству нескольких объектов индивидуального жилищного строительства на одном земельном участке при условии соблюдения градостроительных норм и правил » .
Кратко о требованиях к домам
Для каждого построенного объекта есть требования по строительству. Они перечислены в ст. 38 ГрК РФ.
К ним относятся: 1) Максимальная высота и количество этажей. 2) Максимальный процент застройки. Это размер дома по внешним стенам относительно участка. Например, участок в 6 соток. Дом имеет размер 5 на 6 метров.
Значит его площадь равна 30 кв.м. или 0,3 сотки. Получается, что он занимает 5% участка. 3) Минимальный расстояние от дома до границ участка (минимальный отступ).
Основные требования к жилому дому написаны определении, указанном в п. 39 ст. 38 ГрК РФ — максимум 3 надземных этажа, максимальная высота — 20 метров, состоит из комнат и вспомогательных помещений для удовлетворения бытовых нужд при проживании.
Максимальный процент застройки и минимальный отступы между домами до границ участка указаны в Правилах застройки и землепользования (ПЗЗ) — ст. 30 ГрК РФ. ПЗЗ устанавливает местная администрация — п. 1 ст. 8 ГрК РФ.
Поэтому минимальные отступы и максимальный процент застройки везде разные — они зависят от местоположения участка.
Как найти местные ПЗЗ
Обычно ПЗЗ есть на сайтах местных администрации. Заранее предупреждаю — искать легче на компьютере. На смартфоне очень неудобно.
Для примера я взял участок Московская область, г. Дмитров, ул. Лермонтова, 11. Кадастровый номер — 50:04:0010354:11.
Я вбил в Яндексе — «правила застройки и землепользования администрация дмитров московская область». В результатах поиска нашел утвержденные генеральные планы и ПЗЗ на официальном сайте Администрации Дмитровского городского Московской области. Нужный мне архив был под названием «Правила землепользования и застройки территории (части территории) городского поселения Дмитров Дмитровского муниципального района Московской области».
В архиве всегда есть ПЗЗ и Градостроительный План или Карта зонирования.
Сначала нужно узнать зону, на которой расположен участок. Для этого на скаченной карте находим свой участок, узнаем краткое и полное описание зоны. Краткое описание обычно вписывают на самой местности, а полное название по краям карты.
Мой участок находится в зоне Ж-2, полное название — Зона застройки индивидуальными жилыми домами.
Название зоны участка
(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)
Теперь открываю сами Правила. Через поиск по названию зоны нахожу ее градостроительные регламенты. В моем случае максимальный процент застройки 40%.
Минимальный отступ от дома до границ участка — 3 метра.
Требование по отступам и максимальному проценту застройки
Другие статьи
Понравилась статья? Пожалуйста, поставьте лайк 😉
Есть вопросы?Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):