Очень житейскую и болезненную ситуацию изучал Верховный суд РФ, когда до него дошел спор о принудительном выкупе четверти квартиры .
Можно ли признать четверть квартиры незначительной долей и назначить эти квадратные метры к принудительному выкупу — вот главный вопрос, который встал перед одной семьей. Но вся беда в том, что очень сложной именно такая постановка вопроса оказывается для огромного числа граждан. Ситуацию, когда у одной жилплощади появилось несколько владельцев, сегодня уникальной никто не назовет.
Она встречается повсеместно как в мегаполисах, так и в маленьких городках и поселках.
Чаще всего доли в одной квартире появляются в результате нескольких ситуаций.
Чаще всего доли в одном жилье появляются либо после открытия наследства, когда квартира достается нескольким гражданам, либо после покупки жилья с использованием материнского капитала — когда государство в лице опеки требует, чтобы все дети семьи имели свои собственные квадратные метры.
Правовые аспекты операций с жильем эксперты «РГ» разъясняют в рубрике «Юрконсультация»
Такой же не редкой стала ситуация, когда разные люди, собственники общей жилплощади, не могут сосуществовать под одной крышей.
Но при невозможности жить в одних стенах, собственник меньшей части не желает ее продавать. Вот и получается тупик — жить вместе нельзя и долю продать не хочется. И что тогда делать? Верховный суд РФ попытался ответить на такой не простой вопрос.
Дело заметил портал Право ru.
Сама история началась в Абакане с того, что там в суд пришла гражданка и сказала, что не хочет жить с бывшем мужем под одной крышей и просит отдать ей его долю в квартире. Но все местные суды ей отказали. Верховный суд* объяснил, какие ошибки сделали коллеги.
А теперь детали этого спора. Когда-то жила семья — двое взрослых и двое детей. Их двухкомнатная квартира была оформлена поровну — по четверти доли у каждого. После развода женщина попросила суд признать долю бывшего супруга «несущественной» и отдать ей. Сделать это надо потому, что с бывшим у нее плохие отношения и жить вместе им невозможно.
Мужчина не появляется в квартире, не платит за ее содержание.
Так что определить порядок пользования квартирой невозможно, ведь супруг пользуется всей площадью, имея в собственности лишь четверть. Поэтому, по мнению гражданки, за ней надо признать право на его долю, а бывшему она выплатит компенсацию — чуть больше полумиллиона рублей.
Но три местных суда ей в просьбе отказали. Суды сказали, что долю мужчины нельзя признать незначительной, ведь у других собственников такие же. К тому же у мужчины есть интерес в пользовании квартирой — он объяснял в суде первой инстанции, что потерял работу и не может приобрести себе другое жилье.
Бывшая супруга дошла до Верховного суда РФ. И там объяснила, что бывший живет с новой женой по другому адресу, у него долги по алиментам, он не работает, хотя трудоспособен. В их двушке с комнатами в 12 и 15,7 квадратных метра выделить четверть невозможно.
В Верховном суде представитель интересов бывшей рассказал, что сейчас она с двумя маленькими детьми проживает у родителей. Ее бывший супруг иногда бывает в квартире, но бывшую супругу якобы не пускает. По словам юриста мужчины, он сам предлагал выкуп, но стороны не сошлись в цене. За сумму, которую предлагает бывшая, ничего купить нельзя.
Гражданин согласен на выкуп доли, но только по реальной рыночной цене.
ВС обратил внимание, что деньги, за которые бывшая супруга предлагала выкупить долю, так и не были внесены на депозит суда. По мнению Верховного суда, это считается значительным нарушением, о котором местные суды и не заикнулись. Суд еще сказал, что не было в деле и оценки специалистов, сколько же в реальности по рыночным ценам стоит новое жилье или старая доля.
Поэтому Верховный суд отменил отказы гражданке местными судами и велел спор рассмотреть по новой.
*Определение Верховного суда РФ 67-КГ22-10-К8
7 случаев, когда один из супругов останется без недвижимости при разводе
Согласно Семейному кодексу Российской Федерации, недвижимое имущество, нажитое в браке, делится при разводе пополам. Однако есть ряд обстоятельств, которые сильнее общей нормы и при которых недвижимость достанется только одному из супругов.
Ситуации, когда при разводе вы не сможете получить даже половину квартиры, дома или земельного участка, — в карточках «РБК-Недвижимости».
Квартира куплена до свадьбы
Согласно закону, имущество (в том числе недвижимое), которое принадлежало одному из супругов до вступления в брак, целиком принадлежит ему и не делится при разводе. Однако это не бесспорно — право на недвижимость надо доказать нотариусу или в суде. Причиной для исключения из правила также может быть, например, ремонт — если один из супругов докажет, что в квартире совместными усилиями и на совместные средства были проведены значительные работы.
Супруг приобрел недвижимость на личные средства
Есть несколько ситуаций, при которых квартира или дом, купленные уже после свадьбы, все равно будет принадлежать только одному из супругов. Одна из таких ситуаций — когда недвижимость приобретена или построена на личные средства мужа или жены. Такое решение недавно вынес Верховный суд России по иску о разделе между бывшими супругами нескольких участков с домами в Сочи.
Супруг купил жилье на средства, полученные до брака
Похожая ситуация, при которой жилье не делится при разводе, — когда супруги приобрели недвижимость на средства, которые один из них получил до свадьбы. Эти средства не обязательно должны быть денежными: например, новое жилье получено путем обмена на квартиру, которая была в собственности мужа или жены до вступления в брак. Такое решение также недавно вынес Верховный суд.
Недвижимость получена супругом в дар
Имущество, полученное в дар, неделимо. Оно является безраздельной собственностью одариваемого. Если человек на момент получения квартиры в дар находился в браке, то она принадлежит только ему и не может быть предметом раздела в случае развода. Аналогичное правило применяется в любом случае, когда недвижимость получена безвозмездно.
Исключение — когда один из супругов получил бесплатную землю от властей муниципалитета.
Заключен брачный договор
Брачный контракт имеет приоритет над общим правом, если он не противоречит законодательству. Если по условиям договора недвижимость принадлежит одному из супругов, то второй при разводе ее не получит. В исключительных случаях обделенный супруг может подать иск об аннулировании контракта, если условия договора ставят его в неблагоприятное положение.
Правда, при разводе многие злоупотребляют именно этим правом.
Земельный участок слишком маленький
При делении земельного участка создаются два новых земельных участка, со всеми причитающимися характеристиками и документами. Если параметры нового участка — например, размер — не соответствуют установленным нормам, то разделить землю при разводе не получится. Впрочем, второму супругу в этом случае положена компенсация.
Квартира оформлена на ребенка
В случае когда недвижимость оформлена на несовершеннолетнего, родители теряют любое право собственности на нее. Соответственно, при разводе родителей квартира или дом остаются за ребенком. Он сможет распоряжаться своим недвижимым имуществом с момента признания дееспособным (не раньше 16 лет).
До этого любые действия с жильем осуществляются родителем или опекуном, но только с одобрения органов опеки и попечительства.
Возврату подлежит: как вернуть деньги за квартиру и отменить сделку
Представьте ситуацию: вы купили квартиру, а через какое-то время после совершения сделки поняли, что жить в этой квартире нельзя. К примеру, продажа состоялась летом, а зимой выяснилось, что в доме не работает центральное отопление. Или дом начал разрушаться, а сразу это было незаметно.
В таких обстоятельствах многие опускают руки: что поделать, сам виноват, что не проверил заранее. Между тем мириться с непригодной для проживания квартирой вовсе не обязательно. Если продавец подсунул вам кота в мешке, плохую квартиру можно вернуть: именно такое решение в конце марта вынес Верховный суд России.
Мнение судей звучит так: если после приобретения квартиры покупатель обнаружил недостатки, которые в момент приобретения были не видны, то покупатель вправе потребовать возврата денег при условии, что недостатки являются существенными и не дают покупателю возможность использовать объект для проживания. Решение Верховного суда существенно повлияет на исход будущих споров с недвижимостью.
Что случилось
В России еще не было таких прецедентов. В судебной практике встречались споры по делам, связанным с обеспечением жилищных прав в случае признания жилого дома аварийным, реже попадались дела арендаторов, которые говорили о том, что им передали ненадлежащие помещения. Большая часть таких дел завершалась поражением арендаторов-истцов.
Рассматриваемое дело — новинка для всех: судов, покупателей и продавцов. Мало кто из покупателей знал, что, приобретая плохую квартиру, деньги за нее можно вернуть. Судя по всему, такая неосведомленность приводила к тому, что люди даже не обращались к юристам, заранее принимая свое фиаско.
А зря.
Смелый гражданин Краснодарского края попросил суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры ненадлежащего качества, взыскать с продавца уплаченные деньги, расходы на ремонт и планировку квартиры, а также проценты по ипотеке и стоимость страхования квартиры. Кроме того, покупатель просил взыскать также компенсацию морального вреда и судебные издержки.
После резонансного решения Верховного суда дело направили на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Теперь вероятность положительного исхода для истца стала высокой — ведь на его стороне Верховный суд.
Как доказать непригодность квартиры
Главное, что нужно знать перед оспариванием сделки: суд никому не поверит на слово. Судьям потребуются доказательства того, что квартира действительно непригодна для проживания. В качестве доказательства обычно выступает экспертное заключение от сторонней организации.
Представители такой организации осмотрят недвижимость и выдадут заключение о состоянии квартиры.
Заказчику придется заплатить за строительно-техническую экспертизу около 10 тыс. руб. — сейчас это средняя стоимость услуг на рынке. На мой взгляд, цена вполне обоснована. Дело в том, что при составлении заключения эксперты руководствуются «Положением о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
Это положение утверждено российским правительством.
Важно обратить внимание на то, чтобы в заключении содержались выводы, что квартира не соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим или иным установленным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Самой важной формулировкой в таком заключении будет оборот «квартиру нельзя признать жилым помещением».
Если экспертная организация выдаст такое заключение, то покупатель без проблем сможет в суде доказать факт, что приобретенный объект недвижимости не соответствует предъявляемым потребительским качествам.
Как правильно составить договор
При рассмотрении иска суд обязательно изучит договор купли-продажи, в соответствии с которым приобреталась квартира. Самое главное: покупатель будет прав, даже если в договоре не прописаны качества квартиры и ее соответствие нормам жилья. Вы сможете доказать свою правоту, если все доводы в иске основаны на положениях Гражданского кодекса о качестве товара.
На объект недвижимости, каковым является квартира, распространяются все нормы к качеству обычных товаров.
Продавец обязан передать покупателю квартиру с теми качествами и свойствами, которые прописаны в сделке купли-продажи. Поэтому важно основательно подойти к формулировкам договора и указать в нем состояние всех видов коммуникаций, систем безопасности, а также соответствие санитарно-гигиеническим, экологическим и другим нормам, установленным к жилым помещениям. Практика показывает, что обычно покупатель забывает про такие нюансы, а продавцу, естественно, это не нужно.
Не поленитесь включить соответствующие пункты в договор.
Впрочем, даже если договор уже подписан и состояние квартиры в нем отдельно не отражено, шансы покупателя признать сделку недействительной остаются. В этой ситуации у продавца сохраняется обязанность передать квартиру в пригодном для проживания состоянии. Продавец обязан соблюдать требования к качеству товара независимо от того, прописаны они в договоре купли-продажи или нет.
И еще совет. В договоре купли-продажи нужно прописать условие о том, что продавец будет нести ответственность, если скроет недостатки квартиры, о которых он знал и намеренно не сообщил покупателю. В суде этот аргумент сработает.
Как определить качество квартиры
На самом деле, законодатели заранее позаботились об обманутых покупателях — задолго до выхода последнего постановления Верховного суда. Просто прежде мало кто знал, как пользоваться «Положением о признании помещения жилым помещением». Покупатель, который решил оспорить сделку купли-продажу квартиры, может оперировать следующими доводами:
1. Несущие конструкции жилого дома не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин. Это небезопасно.
2. В квартире обязательно должен быть свет, горячая и холодная вода, отопление, вентиляция, газ, водоотведение. Все эти системы должны соответствовать санитарно-эпидемиологической требованиям.
3. Вентиляция должна быть такой, чтобы воздух из одной квартиры не проходил в другую.
4. В квартире должен быть допустимый уровень шума и вибрации.
5. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5% в середине жилого помещения.
6. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.
7. Концентрация вредных веществ в квартире не должна превышать предельно допустимых концентраций для воздуха, установленных в соответствующих законах регионов.
Это лишь некоторые требования, которым должна соответствовать квартира. В правилах также прописаны условия о допустимом уровне звука, шума, интенсивности электромагнитного излучения, напряженности переменного электрического поля и другие детали. Там же даны отсылки на технические законы, которые в деталях прописывают все нормативы.
Внимательное изучение документа позволит выбрать именно те недостатки, которые обнаружены в конкретной квартире, и составить исковое заявление, опираясь на точные названия нарушений.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Александр Тарасов управляющий партнер и генеральный директор юридической компании «АВТ Консалтинг»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.