1 сентября 2022 года вступили в силу поправки к жилищному кодексу, которые ввели так называемый запрет на микродоли. Теперь нельзя выделить в жилье долю меньше 6 м². Но для некоторых сделок все еще есть исключения.
Вот как будет работать это ограничение.
Рассылка с разбором новых законов
Истории о том, как законы влияют на деньги, — в вашей почте раз в месяц. Бесплатно
Подписаться
Ваша почта будет в безопасности.
Детали — в политике конфиденциальности
Как было раньше
Жилье разрешали делить на доли любого размера. Например, можно было купить 1/300 московской квартиры ради прописки, льгот и выплат. Или получить в наследство 1/20 квартиры и распоряжаться этой долей на свое усмотрение: скажем, поделить ее на пять частей и подарить посторонним людям.
Те вселялись и пользовались общей кухней и санузлом, а владельцы 19/20 вынуждены были мириться с дискомфортом или продавать жилье на невыгодных условиях.
В некоторых квартирах были сотни собственников и зарегистрированных. Государство несколько раз пыталось разобраться с этой проблемой — и вот что получилось.
Что изменилось с 1 сентября
Теперь запрещены сделки с долями в жилье, если в результате собственнику будет принадлежать меньше 6 м² общей площади. То есть купить 1/100 столичной квартиры невозможно. И продать посторонним людям унаследованную 1/20 однушки — тоже.
Если такая сделка каким-то образом произойдет, она будет ничтожной. Обычно это проблема покупателя. Он потеряет право собственности, а вот деньги могут и не вернуться.
Каких сделок коснутся изменения
Запрет на микродоли коснется только сделок начиная с сентября 2022 года. Если до поправок собственнику уже принадлежала 1/100 квартиры, эту долю не заберут. Но вот распорядиться ею будет проблематично: нужно будет объединяться с другими собственниками или продавать тому, кто владеет большей частью.
И здесь уже основные владельцы смогут диктовать условия.
Когда запрет на микродоли не действует
Наследство. Если жилье наследуется, его можно поделить и на доли меньше 6 м². Например, у умершего была половина квартиры площадью 38 м². Наследники — мать, жена и двое детей. Каждый из них получит 1 / 8 этой квартиры — 4,75 м².
И хотя это та самая микродоля, но такое разделение все еще возможно.
Уточнение из ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ говорит о наследовании по любому основанию — значит, и по завещанию тоже.
Приватизация. Аналогичная ситуация с приватизацией. Если квартира приватизируется на нескольких человек, им могут законно принадлежать доли, которые в пересчете составят менее 6 м² на каждого.
Маткапитал. Если для покупки жилья использован маткапитал, нужно выделить доли всем членам семьи. Размер долей законом не установлен — он определяется по соглашению. Родители могут выделить детям и по 1/50 квартиры.
Есть только рекомендация, чтобы доля была соразмерна по стоимости той части маткапитала, что приходится на члена семьи. Но это может быть совсем немного. Например, квартира площадью 70 м² стоит 7 млн рублей.
Маткапитал — 500 000 ₽. То есть каждому ребенку может достаться по 1,25 м² — и это будет законно.
Что можно сделать с микродолей
Если сейчас в собственности уже есть доля, для начала нужно проверить, сколько это в квадратных метрах:
- Найдите документы или закажите выписку из ЕГРН. Там указана площадь.
- Посчитайте площадь своей доли.
Если она больше 6 м², ограничений на распоряжение нет. Но дробить на меньшие части нельзя.
Если меньше — теперь вариантов не так много.
Продать долю другому собственнику. Само по себе распоряжение микродолями не под запретом — главное, чтобы в результате сделки по отчуждению у совладельцев было не меньше 6 м². Например, свои 5 м² можно продать собственнику другой такой же доли.
Продать несколько долей одновременно. Например, если у шести наследников по 5 м² в квартире, они могут продать ее новому владельцу — он получит право собственности на 30 м², вопросов к такой сделке не будет.
Какие вопросы есть к этому закону
С одной стороны, поправки в жилищный кодекс устранили давно назревшие проблемы. С другой — породили новые.
Например, непонятно вот что:
- Если супруги купят в совместную собственность 8 м², а потом решат оформить доли — зарегистрируют ли такую сделку? По закону им и так фактически будет принадлежать по 4 м², но что на это скажут нотариус и Росреестр — неизвестно.
- Если супруги до 1 сентября оформили брачный договор, по которому после развода у кого-то из них возникает право собственности на 5 м², а после 1 сентября они расторгают брак — оформит ли Росреестр право собственности супругов на микродоли? Или нужно сейчас переписывать брачный договор?
- Для сделок с маткапиталом запрет на микродоли касается именно последующего выделения долей — после покупки квартиры владельцем сертификата. Но непонятно, можно ли сразу купить жилье на всех членов семьи, если у каждого будет меньше 6 м². Например, семья покупает без ипотеки комнату, чтобы там жил старший ребенок во время учебы. Площадь — 20 м². По договору всем принадлежит по 1 / 4 , но это уже микродоли. Сможет ли продавец провести такую сделку? Если нет, то в чем смысл запрета в подобной ситуации, если потом родители все равно вправе будут оформить собственность в таких пропорциях?
Скорее всего, Росреестр и нотариусы еще будут что-то разъяснять. Но если речь идет о сделках с микродолями, в любом случае не спешите теперь отдавать задаток или заключать предварительные договоры. Сначала консультируйтесь с экспертами.
Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @tinkoffjournal.
Обложка — Victoria Denisova / Shutterstock
Екатерина Мирошкина
Как еще можно защитить права собственников?
Отредактировано
Мне кажется, зря запретили.
— Система прописки (на основании которой определяются льготы и ради которой люди покупали микродоли) сама по себе порочна, так как переиначивает причину и следствие. В некоторых других странах местный аналог «прописки» (да, она есть не только в СНГ, ведь город проживания может на многое влиять в любой крупной стране) проистекает из ПРАВА проживания (в то время как в РФ прописка является одной из возможных причин права проживания). То есть покажи договор аренды, справку о проживании в отеле, свидетельство о праве собственности, расписку владельца жилья о безвозмездном проживании и т. п. — и тебя «пропишут» по этому адресу (но когда это основание прекратит действие, то ты не сможешь апеллировать к тому, что ты тут живёшь). А в РФ парадоксальная ситуация, что ты можешь иметь право жить в квартире (например, на основании договора аренды), но при этом с точки зрения всех органов ты живёшь в другом городе и не имеешь права претендовать на местную социалку (хотя казалось бы ты работаешь в этом городе и платишь налоги в бюджет региона).
При этом никто тебя не пропишет по договору аренды, потому что договор аренды закончиться, а ты можешь не захотеть выписываться и придётся идти в суд (ведь договор аренды и прописка вообще параллельны). Прописка это просто советское наследие, где не было развитого рынка аренды жилья, да и с собственностью на квартиру были вопросы. Таким образом, микродоли позволяли частично обойти проблемы системы прописки.
— Касательно злого наследника, который продаст свою долю кому попало. У собственников других долей по закону есть приоритетное право выкупа доли. Раз наследник решил пакостить, значит там какой-то конфликт. А в конфликте всегда больше одной стороны и они не бывают на пустом месте.
И раз владельцы остальных долей не захотели выкупить долю в обмен на то чтобы больше никогда не видеть неприятного для себя совладельца, то их проблемы.
Ivan, приоритетное право выкупа не работает. Владелец микродоли из вредности требует огромную сумму. У меня такая ситуация.
Наследник рассчитывал на большую долю, а получил микродолю. Он обижен и готов продать ее только за неадекватно большую сумму (примерно за рыночную цену половины квартиры). Тупик.
Мария, нет не чего хуже обиженных родственников, которых душит жаба, всю жизнь испортят, сочувствую.
Отредактировано
Мария, Но вот только продать дешевле предложенной цены собственник не сможет. А если и продаст то сделку можно признать недействительной
Но при этом есть 1001 способ обойти это ограничение, но все эти способы не законны и в случае если всё выяснится то сделку признают недействительной со всеми последствиями
Тимофей, в моей ситуации квартира просто стоит уже больше десяти лет. Потому что рыночная цена небольшой квартиры 3 млн. Три наследника с долями 80%, 10% и 10%.
Наследники микродолей каждый хочет получить за свою долю по миллиону от сделки. То есть они не хотят продать по рынку и поделить по долям. Они надеются шантажом срыва сделки добиться, чтобы их долю при продаже оплатили будто она втрое больше.
Мария, хм ,а у меня хотят всего на 15% выше рыночной стоимости(приходили оценщики), тоже за 2 доли, но по 6,033м каждая. Тоже обиделись 2 года назад. вот я думаю покупать или нет, тем более проценты по ипотеке сейчас большие.
Ivan, этот пункт легко обходится договором дарения и все, сособственники останутся с носом.
Неточка, без посещения нотариуса всеми собственниками и выражения ими своего согласия сейчас дарение нельзя оформить
Неточка, а новый владелец, по договору одаряемый, захочет что бы в его кв еще парочка человек числилась? Не думаю.
Не по теме. А какой здесь несёт смысл фотография купающихся людей в термальном источнике горы Машук города Пятигорска?
Илья, разносортные люди в одной чаше. Как и в квартире, которую делят наследники.
Правильно ли понимаю, что договор наследования на 200 человек признают действительным?
WickeD, какой плодовитый наследодатель
Елена, «да покойная Надэжда Ивановна нам всэм была как мать, мамой клянёмся!»
Отредактировано
WickeD, что за договор наследования? Свидетельство о наследстве выдает нотариус, и как я поняла из статьи на наследство это правило не распространяется, если наследников много им как и прежде будут выделяться микро доли.
Морковка, ну вот я тоже понял, что паразитическая схема из 90-00х будет работать, просто у бабушек в завещаниях чаще будут появляться много лиц неизвестной национальности, а не одно
Детям будет принадлежать 5метров , а не 1,25, исходя из стоимости 7000000/70 м= 100000 р/м
Alexandra, странно Вы как-то доли высчитываете)))))) Почему делите стоимость объекта на квадратуру?)))))) 5 и 6 класс общеобразовательной школы Вам в помощь))
Почему вы решили, что распоряжаться микродолей запретили?
Если буквально читать нововведенную ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ, там сказано, что запрещено дробить на маленькие доли (если в результате окажется менее 6 кв.м).
При этом, если у вас уже есть только 1/100 доли в квартире 100 кв.м., вам никто не запрещает ее продать или подарить.
Определение микродоли в квартире
Моя бабушка написала на меня завещание на все свое имущество. После ее смерти я и ее супруг (мой дед) открыли наследственное дело. Каждый из нас получил свою долю в квартире. Я получила 3/4 доли, а дед получил 1/4 доли (обязательная доля).
Мы оформили свои права на наследство и права на собственность в Росреестре. Через полгода умирает дед, не оставив никакого завещания. По закону его 1/4 доля перешла по наследству трем наследникам: мне и двум братьям – детям моего отца от второго брака (отец умер). Нотариус определил каждому из нас по 1/12 из доли деда. Какое количество метров попадает под определение «микродоля»?
Какие права у собственников микродоли? Имеют ли право собственники микрододей вселиться в данную квартиру и проживать там, если 1/12 доли соответствует 5,2 кв. м общей (не жилой) площади? Имеют ли право взломать дверь при помощи слесаря и вселиться в присутствии полиции?
И как этому воспрепятствовать?
Наталия Булахова
Консультаций: 235
Ситуация, озвученная автором вопроса, к сожалению, очень типичная и распространенная, часто разворачивается болезненно для ее участников.
Если не удается договориться с сособственниками «микродолей» мирным путем, а именно: определить порядок пользования квартирой, провести сделку, выкупив «микродолю» или принять решение о продаже всеми собственниками квартиры целиком, то без судебного процесса не обойтись.
В настоящее время действующим законодательством РФ размер «микродоли» в праве собственности на недвижимость не определен, поэтому юридически не запрещено быть собственником любого размера доли в праве собственности, которая соответствует даже 1 кв. м в площади квартиры.
Законопроект, которым планируется запрещать «дробить» жилые помещения на «микродоли» размером меньше учетной нормы, с мая 2018 года находится на рассмотрении в Госдуме и до настоящего времени еще не принят (на декабрь 2020 года).
Данным законопроектом собираются установить, что доля в праве общей собственности на жилое помещение может быть образована при условии, что размер доли каждого из собственников позволит ему вселиться в жилье с соблюдением учетной нормы.
Основная цель данного законопроекта – ввести ограничения на выделение в жилых помещениях долей меньше, чем пригодно для вселения и проживания одного человека, привязав минимальный размер «микродоли» к установленным учетным нормам. Повторюсь, данный законопроект еще не принят.
В соответствии с действующим законодательством учетная норма устанавливается органом местного самоуправления (ст. 50 Жилищного кодекса РФ). Например, в Москве учетная норма площади жилого помещения на одного человека установлена в размере 10 кв. м площади жилого помещения (при этом площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей этого помещения, включая площади балконов, лоджий, п. 3 ст. 1 и ст.
9 Закона г. Москвы от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения»).
Возвращаясь к вопросу о правах собственника «микродоли» в жилом помещении, он обладает тем же объемом правомочий, который имеет и любой другой собственник, т.е. ему принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ (преимущественное право покупки).
Также собственники «микродолей» могут без вашего согласия встать на постоянный регистрационный учет по адресу квартиры. Следует заметить, что для вселения (по бытовому, прописки) своих несовершеннолетних детей в квартиру в качестве постоянно проживающих в жилом помещении лиц вашего согласия, как другого собственника, также не потребуется (ст. 679 ГК РФ, ст.
70 ЖК РФ).
Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.
При этом права и обязанности собственников жилого помещения не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан (ч. 2 ст. 1 ЖК РФ).
Основным болезненным вопросом как раз и является практическая реализация прав собственника «микродоли» по владению и пользованию жилым помещением с учетом интересов других сособственников этого жилья.
Собственник может требовать устранения всех нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
Следовательно, собственники микродолей имеют право вселиться в квартиру, в которой им принадлежит доля в праве.
В случае вашего отказа предоставить доступ в квартиру – они могут подать иск с требованиями о вселении в квартиру и обязании нечинения (устранения) препятствий с вашей стороны в пользовании собственностью.
Исход подобного судебного дела предугадать трудно, поскольку в каждом конкретном случае суд учитывает и анализирует ряд факторов, в том числе: достигнуто ли между собственниками соглашение о порядке пользования, имеется ли техническая возможность определить порядок пользования в данной квартире, предоставить для проживания части жилого помещения соразмерно 1/12 доле, например, в виде изолированной комнаты.
Согласно ч. 1 ст. 17 ЖК РФ и п. 2 ст. 288 ГК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.
В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение собственностью, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Как указано в вопросе, размер 1/12 доли соответствует 5,2 кв. м общей (не жилой) площади. Следовательно, общая площадь – 62,4 кв. м (5,2 х 12) соответствует параметрам трех- или четырех комнатной квартиры в типовом пятиэтажном панельном доме, в которых размеры жилых площадей комнат никак не могут являться соразмерными относительно указанной «микродоли».
Таким образом, использование жилого помещения (или его части) в соответствии с его назначением (т.е. для проживания граждан) собственником 1/12 «микродоли» в данной квартире практически невозможно, поскольку будет отсутствовать помещение пригодное для проживания – жилая комната столь малого размера.
Согласно сложившейся судебной практике по данному вопросу суд может и отказать собственнику «микродоли» в исковых требованиях о его вселении в квартиру, применив нормы п. 2 ст. 247 ГК РФ, и установить в качестве компенсации такому лицу ежемесячную выплату другим собственником (в данном случае вами) денежных средств за фактическое пользование его долей (плата за аренду), «учитывая, что правомочие пользования, являющееся правомочием собственника, предполагает извлечение полезных свойств вещи, которое может достигаться и за счет получения платы за пользование вещью другими лицами» (см. определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.11.2018 № 18-КГ18-186).
Как вариант, вам не стоит забывать и о таком практическом способе решения существующего вопроса, как принудительный выкуп «микродоли» в праве собственности у ваших родственников: есть возможность выплатить им компенсацию, доказав в судебном порядке незначительность доли, невозможность ее реального выдела и отсутствие существенного интереса в использовании общего имущества со стороны ваших родственников-ответчиков.
С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 5 ст. 252 ГК РФ).
На практике возможно проведение с ответчиками расчетов с привлечением депозитного счета суда.
При этом обязательно следует учесть, что критерий «незначительности доли» для суда никак не связан с учетной нормой площади жилого помещения, которая была упомянута в самом начале.
«Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных» (см. определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 56-КГ17-13).
Поэтому с учетом грамотно составленной правовой позиции вашего представителя в суде и соблюдением требований п. 4 ст. 252 ГК РФ, у вас есть реальная возможность стать единоличным собственником всей квартиры.
Микродоли в квартирах попали под запрет
С 1 сентября вступает в силу закон, который запрещает выделять в жилье доли площадью менее 6 квадратных метров. Поправки внесены в статью 30 Жилищного кодекса. Сделки с нарушением нормы будут считаться несостоявшимися
—>
Минимальную долю собственности в жилье законодательно ограничили 6 квадратными метрами. Эта мера, немного запоздалая, призвана бороться с черными риелторами, которые сначала, уговорив владельца, выкупают за бесценок 1 квадрат в его квартире, а затем создают жильцам невыносимые условия, и те продают уже все жилье за копейки.
Также закон направлен против так называемых резиновых квартир. Когда 30 квадратных метров жилья делят на сотню владельцев, которым необходимо владение московской недвижимостью. Теперь такие сделки провернуть будет невозможно.
Правда, как говорят участники рынка, на сегодняшний день доля таких махинаций мала — ведь в столице появились микростудии.
Однако есть обстоятельства, на которые новый запрет не распространяется. Во-первых, это доли детей в купленной на маткапитал недвижимости — часто приобретенная квартира так мала, что невозможно выделить на каждого члена семьи по 6 квадратных метров. Во-вторых, это доли, полученные ранее в результате приватизации.
Когда по кусочку жилья оформляли на всю семью. И, в-третьих, это наследование площади меньше 6 метров. Говорит риелтор Андрей Веселаго.
Андрей Веселаго эксперт по недвижимости, риелтор «Фактически этот закон запрещает выделить меньшую долю в крупном объекте. То есть у меня есть квартира, я не могу взять и кому-то подарить одну десятую из своей доли, оставить у себя девять десятых. Но если квартиру унаследовали пять человек, то там и будет одна пятая, даже меньшая доля, зависит от очередности наследников.
Поэтому доли будут продолжать возникать, закон не запрещает же их продавать, если она уже есть, эта доля».
То есть продать кому-то пять унаследованных или приватизированных квадратных метров можно. Запрещено только делить их на еще более мелкие кусочки. При этом закон не действует на права по микродолям, возникшие до 1 сентября.
Второе новшество касается защиты прав супругов при разводе. Теперь если кто-то из пары в браке невыгодно продал имущество, то при разводе в суде он уступает партнеру долю в другом активе, равную упущенной выгоде.
Разъясняет адвокат, зампредседателя Московской коллегии адвокатов «Арбат» Сергей Шугаев.
Сергей Шугаев адвокат, зампредседателя Московской коллегии адвокатов «Арбат» «Предположим, общая стоимость имущества уменьшилась, было у людей имущества на 10 млн рублей. Это был дом на 7 млн рублей и квартира. Дальше этот дом продается за 2 млн рублей, а не за 7 млн, соответственно, общая имущественная стоимость уменьшилась, она составляет теперь 5 млн рублей. Теперь в судебном порядке, если такой факт установлен при разделе имущества супругов, то потерпевший супруг может потребовать, чтобы все это имущество стоимостью 5 млн рублей досталось ему.
То есть это в некотором случае защита того супруга, который не занимается распоряжением собственности и на котором эта собственность не зарегистрирована».
Интересно, что проект нынешних поправок был внесен в Госдуму еще в конце 2017 года. Тогда это был многостраничный документ, включавший серьезные ограничения. Например, на право собственников жилья прописывать в квартиры кого-то, кроме близких родственников, если в итоге на каждого окажется площадь меньше нормативной.
А минимально допустимые доли привязывались к учетной норме. В Москве, например, это 10 квадратных метров на человека. Однако на выходе данные нормы убрали, а итоговый документ занял всего пару страниц.