Как сдать бизнес в аренду 2024

Субаренда — это способ заработать на недвижимости без покупки квартир или офисов. Достаточно смекалки, организованности и умения договариваться. Рассказываем, как заработать на найме чужих помещений, выгодно ли это в 2024 году и что учесть в первую очередь.

Что такое субаренда

Субаренда — это сдача внаём арендованного имущества. Предприниматель снимает объект у собственника, устанавливает свою наценку и ищет арендаторов. Он управляет помещениями, занимается ремонтом и ведёт переговоры с клиентами о финансах.

Например, Василий может арендовать трёхкомнатную квартиру на длительный срок, чтобы посуточно сдавать комнаты. Или взять торговое помещение площадью 200 м2, разделить на зоны по 20-40 м2 и найти нескольких клиентов.

Недавно мы рассказали, что такое арендный бизнес. Субаренда — это одно из направлений. Она позволяет начать собственное дело с минимальным стартовым капиталом.

30 дней Эльбы в подарок

Оцените все возможности онлайн-бухгалтерии бесплатно

Попробовать бесплатно

Какие помещения можно и нельзя сдавать в субаренду

В субаренду запрещено сдавать:

• лесные участки, которые получены в аренду для заготовки древесины;
• земельные участки в особых экономических зонах — ст. 35 Закона от 22.07.2005 г. № 116-ФЗ;
• земельные участки из перечня государственного и муниципального имущества, которое свободно от прав третьих лиц;
• земельные участки в Крыму и Севастополе, которые предоставлены в аренду без проведения торгов.

Других ограничений нет. Арендаторам разрешена полная или частичная субаренда помещений или зданий, если это предусмотрено договором с собственником.

Выгодна ли субаренда как бизнес

Рентабельность зависит от выбранного помещения, умения договариваться и экономической ситуации в стране. В перспективе субарендный бизнес способен приносить от пары десятков тысяч до нескольких миллионов рублей в месяц.

Для наглядности рассмотрим субаренду торговой площади в центре Екатеринбурга. Объект площадью 150 м2 за 225 тыс. руб. в месяц на первой линии разделим на пять зон:

Первая линия — объекты с выходом на центральные транспортные магистрали. Вторая линия — помещения и здания во дворах.

Расходы

Вложения на старте:

• залог собственнику: 100 тыс. руб., возвращается по окончании сотрудничества;
• строительство и отделка перегородок из гипсокартона: 150 тыс. руб.

В помещении выполнена чистовая отделка, проведены коммуникации. Интернет, коммунальные платежи и охранная система входят в стоимость. Из ежемесячных расходов только арендная плата — 225 тыс. руб.

На старте нужно 500 тыс. руб., если удастся договориться о каникулах на время ремонта и поиска субарендаторов. В противном случае лучше увеличить стартовый капитал до 1 млн руб., чтобы избежать конфликтов из-за несвоевременной оплаты аренды.

Доходы

Средняя ставка в рассматриваемом районе — 2000-2500 руб. за м2. На минимальном уровне ежемесячная выручка при полной загруженности помещения — 300 000 руб.

Предпринимателю остаётся 75 тыс. руб., с которых он оплачивает налоги и услуги бухгалтера на аутсорсе. Чистая прибыль — 50-60 тыс. руб. в зависимости от применяемой системы налогообложения. Рентабельность по выручке: 50 000 / 300 000 х 100% = 16,7%.

Как заработать на субаренде

В статье про арендный бизнес рассмотрены юридическое оформление бизнеса и выбор системы налогообложения. Далее рассмотрим этапы, к которым приступают после регистрации ИП или ООО.

1. Выбор помещений

Предложения собственников ищут на Авито, Циан, в Яндексе и на других досках объявлений.

В коммерческом сегменте выбирают помещения на первой линии. Рассматривают новые районы с низкой конкуренцией и минимальной инфраструктурой. Если покупают жилые квартиры, оценивают состояние, транспортную доступность и развитость района.

Ликвидность во многом зависит от площади. Для больших помещений сложнее найти арендаторов, обычно ориентируются на 20-50 м2 — поэтому в примере объект разделили на несколько зон.

Для посуточной сдачи квартир рассматривают однушки или двушки — они интересны туристам и командировочным. В сегменте долгосрочной аренды можно рассматривать квартиры на 3-4 комнаты.

От состояния, ремонта и коммуникаций зависит величина первоначальных вложений. Чаще собственники предлагают готовые к эксплуатации варианты, чтобы повысить конкурентоспособность объектов.

2. Анализ спроса

Промахнуться с востребованностью — главный риск субарендного бизнеса. Как проанализировать спрос за три шага:

1. Свяжитесь с собственником. Спросите, как давно он ищет арендаторов, кто снимал помещение до этого и почему съехал. Отберите 20-30 приоритетных кандидатов.
2. Посетите объект. Оцените прилегающие заведения, посмотрите на пешеходный трафик. От малопроходимых вариантов с сомнительными соседями откажитесь. Оставьте в списке 3-5 вариантов.
3. Опубликуйте тестовые объявления. Сделайте снимки помещений, дайте несколько объявлений с разными площадями. В течение 1-2 недель оценивайте, какими интересуются чаще и сколько людей готовы заехать в течение нескольких дней. Остановитесь на помещении, где 40-50% людей готовы сразу заключить договор аренды.

Сохраняйте контакты, чтобы вернуться к ним после анализа спроса с предложением о сотрудничестве.

Так как квартиры сдают в аренду быстрее, двух недель для оценки спроса нет. Поэтому:

• сохраните 20-30 объявлений в рассматриваемом районе;
• посмотрите, как быстро квартиры снимают с публикации.

Если объявления пропадают в течение 5-7 дней, в районе высокий спрос на жилую недвижимость.

3. Переговоры с собственником

Задача — получить разрешение на субаренду. Чтобы добиться цели, донесите до собственника преимущества сотрудничества.

Во-первых, он получит стабильный доход вне зависимости от заполненности помещения. Во-вторых, не придется тратить время на управление и решение операционных вопросов.

• Цену. Торгуйтесь, снижайте арендную ставку, особенно если собственник не может найти клиента несколько месяцев.
• Индексацию. Ежегодное изменение стоимости должно быть минимальным. Не всегда удаётся перенести повышение в полной мере на субарендаторов, поэтому снижается маржинальность.
• Каникулы. Попросите 1-2 месяца, чтобы сделать ремонт и найти клиентов.

4. Поиск арендаторов

О поиске арендаторов мы рассказали в этой статье. Воспользуйтесь площадками объявлений, сервисами бронирования, собственным сайтом и социальными сетями.

Можно воспользоваться базами риэлтеров, чтобы ускорить процесс. Вы получите сотни контактов заинтересованных людей. Свяжитесь с ними, предложите свои помещения и подведите к заключению договора.

Начните поиск арендаторов параллельно с третьим шагом. Тогда ещё до заключения договора аренды с собственником можно заполнить помещение на 50% и сократить первоначальные расходы.

Как составить договор субаренды

Собственник должен разрешить сдавать помещение в субаренду. Включите в договор аренды соответствующий пункт:

• 2.2.4. Сдавать Помещение как в целом, так и частично в субаренду физическим и юридическим лицам без письменного разрешения Арендодателя.
• 3.5 Нанимателю разрешено сдавать квартиру полностью или частично в субаренду физическим и юридическим лицам.

Других требований нет — используйте типовые формы:

• Договор аренды нежилого помещения
• Договор аренды жилого помещения

В договоре субаренды:

• укажите реквизиты исходного соглашения с собственником — номер и дату;
• дайте подробную характеристику области, если сдаёте часть помещения;
• срок не должен превышать длительность договора аренды;
• цель должна соответствовать условиям договора аренды.

• Договор субаренды нежилого помещения
• Договор субаренды жилого помещения

Риски

1. Простой. Если помещение не заполнено, предприниматель терпит убытки. К этому приводят ошибки при анализе спроса, кризисы и форс-мажоры.
2. Проблемы с собственником и субарендаторами. Безответственные партнёры нарушают договоренности и условия. Например, собственник может в любой момент попросить освободить помещение, а клиенты — съехать в другое место.
3. Неплатёжеспособные субарендаторы. Следите за финансовой состоятельностью клиентов и контролируйте своевременность платежей.
4. Повреждения объектов. Субарендаторы могут повредить помещение. Придётся восстанавливать за свой счёт — не всегда удаётся взыскать убытки с клиентов.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Попробовать бесплатно

Коротко

1. Субаренда — это сдача внаём арендованного имущества. Предприниматель снимает объект у собственника, устанавливает свою наценку и ищет арендаторов.
2. В субаренду запрещено сдавать государственное, муниципальное имущество и объекты в особых экономических зонах.
3. Стартовый капитал для работы с коммерческими помещениями 0,5-1 млн руб. Для посуточной или долгосрочной субаренды квартир достаточно 100-200 тыс. руб.
4. Анализ спроса — важный этап. С невостребованными помещениями предприниматели теряют до нескольких сотен тысяч рублей.
5. В договор аренды с собственником включают пункт, который разрешает полную или частичную субаренду недвижимости.

Статья актуальна на 23.05.2023

Продолжайте читать

Самозанятым: какой товар продавать можно, а какой нет?

Как учредителю вывести прибыль из ООО: дивиденды

Как заполнить уведомление о прибытии иностранного гражданина в 2024 году

Ещё больше полезного

Рассылка для бизнеса

Дайджест о законах, налогах, отчётах два раза в месяц
Успех! Мы выслали подтверждение на адрес указанной вами электронной почты.

Подписываясь, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от группы компании СКБ Контур

Соцсети

Новости и видео — простыми словами, с заботой о бизнесе

Мы всегда рады комментариям, которые не нарушают наши правила и поддерживают дружелюбную атмосферу на сайте. Стараемся в течение 2-4 дней отвечать на все вопросы по Эльбе и несложным бухгалтерским темам. Если вопрос срочный, лучше обратиться в техподдержку .

Полезности

• Справочная
• Курсы
• Рассылка
• Регистрация бизнеса
• Справочник ОКВЭД

Что такое арендный бизнес

По данным консалтинговой компании Knight Frank Russia, в первом полугодии 2022 г. объём инвестиций в недвижимость в РФ вырос на 42% и достиг 179,8 млрд руб. «Инвестиции в кирпич» обеспечивают пассивный доход и минимизируют предпринимательские риски. Рассказываем, что такое арендный бизнес, какие виды существуют и что нужно для старта.

Что такое арендный бизнес

Арендный бизнес (АБ) — это передача имущества во временное пользование индивидуальным предпринимателям, юридическим и физическим лицам. Самые распространённые примеры — сдача квартир и офисов.

Это направление было и остаётся распространённым не только в России, но и в мире. Оно не даёт сверхдоходности, но отличается относительной стабильностью.

Арендный бизнес классифицируют по:

1. Типам имущества:

• Жилая недвижимость. Инвесторы покупают квартиры, чтобы сдавать населению. Доходность зависит от региона, близости к центру, инфраструктуре и прочих факторов.
• Коммерческая недвижимость. Нежилые помещения под офисы, склады, производство — всё, что необходимо бизнесу. Факторы доходности аналогичны жилой недвижимости.
• Прочее. К категории относится любое имущество, кроме недвижимости. Сегодня активно развиваются кар- и кикшеринг — краткосрочная аренда автомобилей и самокатов соответственно. Молодые предприниматели начинают с игровых приставок, компьютеров и т.п.

2. По сроку аренды— краткосрочная и долгосрочная. Первая актуальна для квартир и домов, позволяет максимизировать доходность.

Вторая — для коммерческой недвижимости: бизнес заинтересован в долгосрочном сотрудничестве.

В отличие от производства или розничной торговли, арендный бизнес требует минимум времени. Если объектов немного, на управление уходит до нескольких часов в неделю.

Какое направление выбрать

Финансовые возможности — ключевой критерий выбора направления. С минимальным стартовым капиталом рассмотрите аренду недорогих вещей — бытовые приборы, электроинструменты или игровые приставки.

При наличии 3-5 млн руб. начните с аренды недвижимости. Например, в Екатеринбурге в такой бюджет войдёт офис, склад или квартира.

• Город проживания. Изучите спрос на рассматриваемый объект в своём городе. Коммерческая недвижимость может быть невостребованной из-за низкой деловой активности в регионе. Читайте аналитические отчёты и анализируйте данные Росстата.
• Свободное время. Долгосрочная аренда — минимум усилий. Краткосрочная, наоборот, требует максимальной вовлечённости. Но это оправдывает повышенная доходность.
• Экспертность. Если нет предпринимательского опыта, начните с жилых квартир или домов. Чтобы сдавать в аренду промышленные объекты, нужно разбираться в тонкостях переговоров, уметь проверять контрагентов на платёжеспособность и добропорядочность.

Альтернатива — покупка готового арендного бизнеса. Это коммерческие помещения с налаженными процессами и якорными арендаторами — крупными федеральными сетями. От вас потребуется минимум усилий, чтобы получить первый доход и опыт.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Попробовать бесплатно

Как начать

Шаг 1 — выберите направление. От него зависит юридическое оформление, отчёты и налоги. Воспользуйтесь советами, которые даны в предыдущем разделе статьи — «Какое направление выбрать».

Шаг 2 — составьте план. Распишите по шагам, как будете действовать — от регистрации ИП или ООО до получения прибыли. С «дорожной картой» перед глазами сложнее забыть о важном.

А если работаете с партнёром, план упрощает распределение обязанностей.

Шаг 3 — легализуйте бизнес. Бизнес без регистрации — путь к крупным штрафам, а иногда и к уголовному преследованию.

Выберите организационно-правовую форму:

• ООО. Вариант для инвесторов с партнёрами. В юрлице можно распределить доли, чтобы защитить собственные права и интересы.
• ИП. Оптимально для предпринимателей-одиночек. В отличие от ООО, ИП сдают меньше отчётов и реже попадают под проверки.
• Самозанятость. Специальный налоговый режим, который не требует регистрации ИП. Минимизирует налоговую нагрузку и избавляет от отчётов. Но ограничивает наём сотрудников и годовую выручку — до 2,4 млн руб. Воспользоваться самозанятостью могут даже чиновники, которые хотят сдавать квартиры в аренду. Этот вариант не подойдет, если планируете сдавать в аренду нежилые помещения — письмо Минфина России от 25.10.2022 г. № 03-11-11/103242.

Выберите систему налогообложения:

• Общий режим (ОСН). Если планируете сдавать помещения компаниям, которые работают с НДС.
• Упрощёнка (УСН). Оптимальный вариант для малого бизнеса, который ориентирован на физических лиц.

Шаг 4 — найдите клиентов. Чтобы найти арендаторов недвижимости, воспользуйтесь:

• близким кругом — возможно, вашим друзьям или друзьям друзей нужны помещения в аренду;
• досками объявлений — Авито, Циан, Юла и другие;
• тематическими порталами — например, форумами предпринимателей;
• контекстной рекламой — создайте сайт с описанием объектов и запустите показ объявлений. Делегируйте задачу специалистам с релевантным опытом, чтобы не «слить» бюджет.

Если планируете прокат другого имущества, воспользуйтесь аналогичными способами, но дополните их:

• социальными сетями — ведение аккаунтов привлечёт b2c-потребителей;
• SEO-продвижением блога — публикуйте полезные статьи, соблюдая правила поисковой оптимизации. При наличии свободного бюджета воспользуйтесь услугами специалистов.

Шаг 5 — подготовьтесь к сдаче отчётов и уплате налогов. Найдите бухгалтера на аутсорсе или используйте онлайн-бухгалтерию. Это дешевле штатного специалиста и минимизирует ошибки.

Если выбрали самозанятость, пропустите этот шаг — вы легко справитесь без сторонней помощи.

Если планируете покупку нескольких объектов или краткосрочную аренду, воспользуйтесь услугами управляющей компании. Она займётся операционной деятельностью, а вы получите полноценный пассивный доход с минимальными усилиями.

Как рассчитать доходность

Доходность объектов рассчитывают в годовых процентах. Показатель сравнивают с альтернативными вариантами и банковским вкладом.

Формула:

Дг = Выручка за год / Стоимость объекта х 100%.

Представим, что Алексей Курочкин покупает офис класса В+ на 53 м2 в центре Екатеринбурга за 4,5 млн руб. Чтобы оценить доходность, предприниматель проанализирует арендные ставки аналогичных объектов на Циан, Авито и других площадках с объявлениями.

Похожие офисы сдают за 55 тыс. руб. в месяц, то есть за год предприниматель получит 660 тыс. руб. Считаем доходность:

Дг = 660 000 / 4 500 000 х 100% = 14,7%

Средняя ставка по банковским вкладам — 8-9%. Таким образом, рассматриваемый офис можно считать выгодным вложением.

Также Алексей рассматривает покупку подвального помещения в черте города, чтобы обустроить склад — помещение площадью 151,3 м2 за 4,3 млн руб. Аналогичные объекты сдают за 33 тыс. руб. в месяц. Считаем доходность:

Дг = 396 000 / 4 300 000 х 100% = 9,21%

Делаем вывод, что покупка офиса выгоднее. Но это упрощённый расчёт, на практике нужно учитывать операционные расходы, спрос и конкуренцию.

Преимущества и недостатки

Плюсы:

• Стабильный доход при заключении долгосрочных договоров.
• Много объектов, которые интересны бизнесу и населению.
• Управление отнимает минимум времени и сил, если выбрано направление долгосрочной аренды.
• Ежегодное повышение ставок с учётом инфляции.

Минусы:

• Высокая конкуренция — не всегда удаётся быстро найти арендатора.
• Окупаемость инвестиций — 7-10 лет.
• Покупка недвижимости требует стартового капитала в несколько миллионов.
• Встречаются безответственные арендаторы, которые ухудшают состояние объектов, съезжают внезапно или постоянно ругаются с соседями.

Уютный телеграм-канал, где переводят законы на человеческий язык

Коротко

1. Арендный бизнес — это передача имущества во временное пользование индивидуальным предпринимателям, юридическим и физическим лицам.
2. В аренду сдают жилые и коммерческие помещения. Набирает популярность прокат инструментов, игровых приставок и бытовой техники.
3. Чтобы купить недвижимость для сдачи, понадобится 3-5 млн руб. А если уже есть квартира, то все проще. Для организации проката достаточно 100-200 тыс. руб.
4. Составьте пошаговый план запуска бизнеса, чтобы не упустить важные детали.
5. Чтобы выбрать оптимальный объект, рассчитайте годовую доходность в процентах.

Статья актуальна на 23.05.2023

Продолжайте читать

Как закрыть ИП: пошаговая инструкция

Можно ли платить работнику зарплату на карту другого человека

Как самостоятельно закрыть ООО: пошаговая инструкция

Ещё больше полезного

Рассылка для бизнеса

Дайджест о законах, налогах, отчётах два раза в месяц
Успех! Мы выслали подтверждение на адрес указанной вами электронной почты.

Подписываясь, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от группы компании СКБ Контур

Соцсети

Новости и видео — простыми словами, с заботой о бизнесе

Мы всегда рады комментариям, которые не нарушают наши правила и поддерживают дружелюбную атмосферу на сайте. Стараемся в течение 2-4 дней отвечать на все вопросы по Эльбе и несложным бухгалтерским темам. Если вопрос срочный, лучше обратиться в техподдержку .

Полезности

• Справочная
• Курсы
• Рассылка
• Регистрация бизнеса
• Справочник ОКВЭД

Аренда бизнеса

Аренда бизнеса. Что это? Этапы сделки. На что обратить внимание в договоре.

Особенности.

Аренда бизнеса может вызывать интерес по разным причинам: это и экономия на старте за счет отсутствия необходимости выполнения бюрократических формальностей и поиска клиентов, и возможность попробовать свои силы в новом деле без риска больших потерь.

Хотя бизнес при этом остается чужим, можно договориться о включении в договор условия о последующем выкупе. Самый серьезный риск для предпринимателя — столкнуться с мошенниками или вместо прибыли получить убыток. Системный подход к сделке аренды бизнеса поможет минимизировать эти риски.

Вопросы терминологии: что понимается под арендой бизнеса

Такого понятия как «аренда бизнеса» в российском законодательстве нет. Ближе всего по смыслу «аренда предприятия». Этот договор регулируется подразделом 5 главы 34 Гражданского кодекса РФ.

Под предприятием понимается имущественный комплекс, включающий как активы, так и пассивы. Но лицензии в этот комплекс не входят.

Договор аренды предприятия заключается на практике крайне редко, так как это очень неудобная правовая конструкция. Законодатель императивно требует, чтобы этот договор был зарегистрирован в регистрирующих государственных органах, кроме того, необходимо известить кредиторов компании. Также помимо активов к арендатору переходят и долги, обязательства (кроме обязательств перед бюджетом).

Однако, предложения об аренде действующего, готового бизнеса можно встретить в информационном пространстве достаточно часто и они востребованы. На рынке особенно популярны следующие варианты:

• магазины, торговые точки;
• кафе и закусочные;
• парикмахерские, салоны красоты, массажные кабинеты;
• аптеки и стоматологические кабинеты;
• автомастерские.

Как же заключается в этом случае договор аренды бизнеса на практике? Нетрудно заметить, что все представленные варианты предполагают объекты недвижимости с определенным оборудованием.

Поэтому заключается просто договор аренды помещения и оборудования. С сотрудниками перезаключаются трудовые договоры. Клиентская база, как правило, привязана к определенному месту или к определенному мастеру, и также арендодатель предлагает сформированную базу поставщиков, которым также выгодно сохранить партнера.

И с ними также оформляются новые договоры.

Этапы сделки

Чтобы аренда бизнеса была выгодной, нужно правильно подготовить и провести сделку, грамотно составить договор аренды, включить в него подходящие условия. Хотя предпринимательские риски остаются и в этом случае, но юридические и финансовые значительно снижаются.

Основные этапы сделки:

• поиск объекта. Здесь важно оценить не только спрос и потенциальную доходность (проходимость, величина базы клиентов, уровень арендной платы и т.д.), но и собственные познания в выбранной сфере деятельности;
• переговорный процесс. Сейчас ведение переговоров допускается регулировать отдельным договором;
• проверка предлагаемого бизнеса, в первую очередь, объекта аренды и оборудования (прежде всего нужно проверить право собственности и исправность);
• разработка и подписание договора.

Сдавать в аренду имущество может собственник, арендатор в субаренду — только при согласии собственника, а также представители по доверенности. Право собственности сейчас проверятся по выпискам из ЕГРН, доверенность должна быть надлежащим образом удостоверена (и включать полномочия на подписание договора), а согласие собственник должен выразить обязательно в письменном виде.

Если помещение в аренду сдает организация, стоит проверить полномочия подписанта (достоверное руководителя компании можно установить по выписке из ЕГРЮЛ). При этом всегда лучше работать только с оригиналами документов.

На что обратить внимание в договоре

При разработке и подписании договора стоит учесть, что законодатель многие вопросы позволяет сторонам регулировать самостоятельно. Особое внимание следует обратить на следующие пункты договора аренды помещения:

— размер арендной платы. По умолчанию в него не входят коммунальные затраты, но можно договориться и об обратном. Поэтому вопрос оплаты этих услуг (включая уборку и охрану) стоит урегулировать отдельно;

— возможность увеличения арендной платы. Законом арендодателю предоставлена возможность повышать ее раз в год, если договором не предусмотрено иное. Не стоит соглашаться на более частый пересмотр арендной платы, а также подписывать дополнительные соглашения к договору чаще раза в год, также можно попытаться обговорить процент повышения;

— согласование и оплата неотделимых улучшений. Неотделимые улучшения (ремонт и т.д.) подлежат компенсации только в случае их согласования с арендодателем. Также не стоит начинать ремонт заранее, до подписания договора;

— вопросы расторжения договора. По закону арендодатель вправе выселить арендатора через суд при наличии серьезных нарушений договора, если иное не согласовано сторонами. Поэтому не стоит соглашаться на включение условия о возможности расторжения договора без обоснования причин в любое время. В то же время арендатору выгоднее, чтобы у него было право съехать без объяснения причин, если бизнес «не пошел»;

— преимущественное право на продление договора. Выгоднее заключать договор на 11 месяцев, без госрегистрации. Но стоит подстраховаться и включить условие о преимущественном праве арендатора;

— распределение обязанностей по ремонту, по умолчанию капитальный ремонт оплачивает арендодатель, а текущий — арендатор.

Отдельно стоит упомянуть о том, что все арендуемое имущество нужно тщательно проверить перед подписанием договора. Конечно, скрытые недостатки закон позволяет предъявить и позже, но может возникнуть спор, являются ли они скрытыми. Стоит также рассмотреть вопрос сопровождения сделки, проверки документации и объекта специалистами.

Давид Гликштейн, менеджер. Пишу статьи, ищу интересную информацию и предлагаю способы ее практического использования. Верю, что благодаря качественной юридической аналитике клиенты приходят к юридической фирме, а не наоборот.

Согласны? Тогда давайте дружить на Facebook.

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес [email protected].

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Предлагаем своим клиентам наши юридические услуги по следующим направлениям:

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Будем рады увидеть вас среди наших клиентов!

Звоните или пишите прямо сейчас!

Телефон +7 (383) 310-38-76
Адрес электронной почты [email protected]

Юридическая фирма «Ветров и партнеры»
больше, чем просто юридические услуги

Как заработать на сдаче в аренду собственной недвижимости

Аренда недвижимости приносит 7-15% годовых в зависимости от назначения помещений. При грамотной организации процессов управление отнимает минимум времени, а доход становится пассивным. Рассказываем, как устроена сфера найма помещения, на что обратить внимание и какие риски учитывать.

Выгоден ли бизнес по сдаче в аренду недвижимости

Несмотря на кризис и уход западных компаний, бизнес развивается и расширяет площади. Сдача недвижимости в аренду остаётся перспективным направлением по нескольким причинам.

Во-первых, наём помещений может стать пассивным доходом. Если у предпринимателя пара-тройка квартир или офисов, управлением отнимает минимум времени. Но даже когда в собственности 10-15 объектов, можно делегировать управление наемным сотрудникам или риэлтерскому агентству.

Во-вторых, рынок недвижимости остаётся стабильным. В большинстве регионов в долгосрочной перспективе квартиры, офисы, здания дорожают или сохраняют стоимость.

В-третьих, разрешена индексация арендных ставок, чтобы защитить доход от инфляции и обеспечить приемлемую окупаемость инвестиций. Соответствующий пункт включают в договор, который заключают в начале сотрудничества.

30 дней Эльбы в подарок

Оцените все возможности онлайн-бухгалтерии бесплатно

Попробовать бесплатно

Что лучше: краткосрочная или долгосрочная аренда

Владельцы коммерческой недвижимости ориентируются на долгосрочную аренду, так как сложно регулярно находить заинтересованные компании. Краткосрочный наём рассматривают владельцы студий для фотосессий или залов для конференций.

Краткосрочная аренда выгоднее для квартир — у направления выше доходность, но оно требует больше времени. Собственник постоянно ищет клиентов, встречает и провожает арендаторов, заботится о чистоте и опрятности имущества.

Например, однокомнатную квартиру в центре Екатеринбурга на длительный срок сдают за 30 000 руб. в месяц, а посуточно — за 2,5 тыс. руб. Даже если квартира будет в аренде только 15 дней (загруженность — 50%), предприниматель получит 37,5 тыс. руб.

Краткосрочный наём выгоднее, но предприниматели руководствуются собственными предпочтениями. Если хотят получить пассивный доход, выбирают долгосрочный вариант.

Как заработать на сдаче недвижимости в аренду

1. Поиск помещения

Задача — найти объект, который заинтересует арендаторов.

Чтобы оценить востребованность коммерческой площади:

1. Посетите объект и сделайте фотографии.
2. Опубликуйте несколько объявлений на Авито, Циан, Юле и других площадках.
3. Общайтесь с потенциальными клиентами, записывайте контакты, потребность и фиксируйте готовность въехать в помещение через несколько дней.
4. Собирайте информацию в течение 1-2 недель. Если 40-50% клиентов готовы перейти к сделке, рассматриваемый объект востребован у арендаторов.

Хорошие квартиры забирают за несколько дней, так что у инвесторов нет двух недель для тестирования. Поэтому воспользуйтесь другим алгоритмом:

• Сохраните 20-30 объявлений похожих квартир в одном районе.
• Следите, как быстро их снимают с публикации.
• Анализируйте: если в течение 5-7 дней удалили больше 15-20 объявлений, недвижимость в рассматриваемом районе пользуется спросом.

Первый этап может затянуться на пару-тройку месяцев. Не торопитесь, от него зависит доходность и окупаемость.

2. Расчёт доходности

Задача — отобрать вариант недвижимости с максимальной доходностью.

На первом этапе отбирают несколько вариантов. Чтобы принять окончательное решение, рассчитывают потенциальную доходность объектов:

Дг = Выручка за год / Стоимость объекта х 100%

Например, у Анатолия три варианта . Чтобы рассчитать потенциальную доходность, он проанализировал средние арендные ставки на популярных площадках объявлений:

1. Квартира в центре площадью 47 м 2 за 5 млн руб. Если квартира будет в аренде 15 дней (загрузка — 50%), ежемесячная выручка — 44 000 руб., годовой доход — 528 тыс. руб.
2. Офис площадью 70 м 2 за 4,8 млн руб. сдавать за 40 000 руб. в месяц, выручка за год — 480 тыс. руб.
3. Трёхкомнатную квартиру в спальном районе площадью 68 м 2 за 4,5 млн руб. можно сдавать за 37 000 руб. в месяц, тогда за год предприниматель получит 444 тыс. руб.

• Дг1 = 528 000 / 5 000 000 х 100% = 10,6%.
• Дг3 = 444 000 / 4 500 000 х 100% = 9,9%.

Посуточная аренда квартиры в центре принесёт максимальную доходность. Но если предприниматель не хочет тратить много времени на управление, он остановится на офисном помещении.

3. Покупка недвижимости

Задача — убедиться в юридической чистоте объекта.

Если у объекта есть обременения или юридические нарушения, можно потерять недвижимость и деньги.

1. Чтобы минимизировать юридические риски:
2. Запросите документ, который подтверждает возникновение прав на объект — договор купли-продажи, дарения, приватизации и др.
3. Закажите выписку из ЕГРН в МФЦ или на сайте Роскадастра.
4. Проверьте продавца: подлинность паспорта, наличие ИП или ООО. Если владелец — компания, соберите сведения о юрлице на сайте ФНС.
5. Убедитесь, что собственник не проходит процедуру банкротства.
6. Посмотрите онлайн-базы судов, чтобы недвижимость не была объектом споров.
7. Проверьте кадастровый номер и расположение на публичной карте Росреестра.
8. Получите согласие супруга, других собственников или одобрение учредителей.

Если объект продают по нотариальной доверенности, убедитесь в подлинности документа на сайте Федеральной нотариальной палаты (ФНП).

Если нет обременений, объект юридически чист, переходите к сделке. Воспользуйтесь услугами квалифицированных специалистов, которые подготовят договор и проведут сделку. Это минимизирует вероятность мошеннических действий и кражи денег.

4. Поиск клиентов

Задача — найти адекватных клиентов, которые сохранят объект и не нарушат обязательства.

Чтобы найти клиентов, размещают объявления о сдаче недвижимости в аренду на Авито, Циан и других площадках. Для краткосрочного найма пользуются сервисами бронирования: Островок, Суточно.ру, Travelata и другие.

Инвесторы с несколькими объектами подключают альтернативные источники, чтобы накапливать базу потенциальных клиентов:

• контекстная реклама — направляйте трафик на лендинг или сайт с описанием и фотографиями помещений;
• социальные сети — актуальны при посуточной аренде квартир. Аккаунты с полезными и интересными постами формируют комьюнити, которое будет заинтересовано в предложениях инвестора;
• SEO — в блоге публикуют посты для целевой аудитории, соблюдая правила поисковой оптимизации. Например, как правильно проверить квартиру перед арендой, по каким критериям оценивать офисы и т.п.

Активное продвижение защищает от простоев — периодов, когда помещение не занято арендаторами. Длительные простои приводят к убыткам и снижают сроки окупаемости инвестиций.

5. Заключение договора аренды

Задача — подготовить грамотный договор, который защитит права и интересы.

Взаимоотношения с арендатором можно оформить в свободной форме и добавить индивидуальные пункты. Например, разрешение на полную или частичную субаренду.

• Договор аренды жилого помещения
• Договор аренды нежилого помещения

Если соглашение заключено на срок от 12 месяцев, одна из сторон регистрирует документ в Росреестре. Подробнее о процедуре мы рассказали в отдельной статье.

Финансы: расходы и доходы

Первоначальные расходы инвесторов связаны с покупкой и подготовкой недвижимости к эксплуатации. Рассмотрим на примере однокомнатной квартиры в центре Екатеринбурга:

• покупка — 5 млн руб.
• косметический ремонт — 150 тыс. руб.
• мебель — 70 тыс. руб.
• бытовая техника — 50 тыс. руб.

Перечень и величина затрат меняются в зависимости от состояния объекта. Например, в 30-летнем доме ремонт потребует больше средств, чем в новостройке.

Постоянные расходы зависят от договора. Большинство собственников берут уплату коммунальных платежей на себя, оставляя арендаторам воду и электроэнергию по счётчикам. Периодически возникает потребность мелкого ремонта, замены бытовой техники и т.п.

Доход зависит от типа помещения, выбранного направления, города и района. В центре Екатеринбурга однокомнатные квартиры сдают за 30-35 тыс. руб.

Чистая прибыль — разница между арендной платой и постоянными расходами. В нашем примере за год инвестор получит 360 тыс. руб. С этой суммы он уплатит налоги, покроет мелкие операционные расходы и периодический ремонт.

Риски арендного бизнеса

1. Простой. Если ошибиться в анализе спроса, окупаемость вырастет в несколько раз. Большую часть времени придётся тратить на поиск клиентов, а доходы не оправдают ожидания.
2. Проблемы с арендаторами. Часто клиенты портят имущество, повреждают объекты или перестают платить. Поэтому важно проверять арендаторов, особенно юридических лиц.
3. Долгая окупаемость. Инвестиции в коммерческую недвижимость окупаются за 8-12 лет, в жилую — за 13-17. За это время могут произойти форс-мажоры: здание станет непригодным для эксплуатации, в городе ухудшится экология, начнётся отток населения и экономический упадок.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Попробовать бесплатно

Коротко

1. В 2024 году арендный бизнес остаётся актуальным: недвижимость приносит доход и защищает капитал от инфляции.
2. Краткосрочная аренда максимизирует прибыль, но отнимает много времени. У долгосрочных взаимоотношений доходность ниже, но они требуют минимум внимания и сил.
3. От востребованности помещения зависит доходность и срок окупаемости. Анализ спроса — важный подготовительный этап.
4. Перед заключением сделки недвижимость проверяют на юридическую чистоту и отсутствие обременений.
5. Если срок аренды превышает 12 месяцев, договор регистрируют в Росреестре.
6. Доходность зависит от типа недвижимости, направления аренды, города, района и других факторов.

Статья актуальна на 23.05.2023

Продолжайте читать

Открыл ИП и не пользовался им. Как узнать про долги и что делать дальше?

Уличная торговля: нужно ли разрешение, онлайн‑касса и регистрация?

Как самостоятельно закрыть ООО: пошаговая инструкция

Ещё больше полезного

Рассылка для бизнеса

Дайджест о законах, налогах, отчётах два раза в месяц
Успех! Мы выслали подтверждение на адрес указанной вами электронной почты.

Подписываясь, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от группы компании СКБ Контур

Соцсети

Новости и видео — простыми словами, с заботой о бизнесе

Мы всегда рады комментариям, которые не нарушают наши правила и поддерживают дружелюбную атмосферу на сайте. Стараемся в течение 2-4 дней отвечать на все вопросы по Эльбе и несложным бухгалтерским темам. Если вопрос срочный, лучше обратиться в техподдержку .

Полезности

• Справочная
• Курсы
• Рассылка
• Регистрация бизнеса
• Справочник ОКВЭД