Долги по коммунальным платежам – это серьезная проблема, с которой сталкиваются многие собственники жилой недвижимости. Вообще, за долги по коммунальным платежам отвечает собственник квартиры, но что делать, если при продаже квартиры покупатель требует, чтобы продавец взял на себя обязанность по погашению этих долгов?
Когда продавец скрывает от покупателя, что у него есть долги по коммунальным платежам, то это может привести к серьезным последствиям. Покупатель, не зная о долгах, может столкнуться с арестом квартиры, что создаст проблемы при переходе прав собственности на недвижимость.
Какие еще обстоятельства по продаже квартиры с долгами по коммунальным платежам могут быть важными?
№1. Есть ли долги, и какие именно? Для покупателя важно знать, какие платежи не были оплачены и какой суммой. Покупка квартиры с долгами может быть связана с рисками, поэтому покупатель обязан платить за квартиру только в случае полной оплаты всех долгов.
№2. Каким способом можно решить проблему с долгами? Существует несколько вариантов: покупатель оплачивает долги сразу после заключения договора купли-продажи, продавец переводит деньги на счеты для оплаты коммунальных услуг, или используется третий способ – задаток для погашения долгов после продажи. Важно помнить, что продавец обязан предоставить покупателю документы, подтверждающие факт оплаты задолженности.
№3. Где можно получить помощь юриста? Когда появляются вопросы о продаже квартиры с долгами, лучше обратиться к юристу, специализирующемуся на недвижимости. Он поможет выяснить все юридические аспекты и подскажет, как правильно оформить сделку, чтобы избежать негативных последствий.
№4. Как риски переходят на нового собственника? При покупке квартиры с долгами, покупатель, как правило, расплачивается за них самостоятельно. Поэтому важно уделить внимание этому вопросу и обсудить его с продавцом заранее, чтобы избежать недоразумений.
Таким образом, продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам требует особого внимания и правильного подхода. Помощь юриста и грамотно оформленная сделка являются ключевыми моментами, которые позволят избежать неприятных последствий и урегулировать все финансовые вопросы.
Основные проблемы при продаже квартиры с долгами по коммунальным платежам
Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам может столкнуться с рядом серьезных проблем и рисков для продавца и покупателя. Рассмотрим наиболее важные аспекты, которые возникают при такой сделке.
- Возникает вопрос: кто должен платить долги? Основным вопросом, с которым сталкиваются продавцы и покупатели, является вопрос об оплате долгов по коммунальным платежам. Должен ли продавец оплатить долги перед продажей или покупатель обязан расплатиться с ними после покупки квартиры?
- Как перевести долги на нового владельца квартиры? Если решено, что покупатель обязан расплатиться с долгами после покупки, возникает вопрос, как осуществить перевод долгов на нового собственника. Для этого необходимо заключить специальное соглашение с представителями жилищно-коммунального хозяйства.
- Какие риски могут быть при продаже квартиры с долгами? Продажа квартиры с долгами может представлять ряд рисков для продавца и покупателя. Во-первых, покупатель может отказаться от покупки, узнав о наличии долгов. Во-вторых, продавец может быть обязан погасить долги перед передачей квартиры новому владельцу.
- Как подтвердить оплату долгов при продаже квартиры?
Покупатель может потребовать подтверждения оплаты долгов перед совершением сделки. Для этой цели нужно обратиться в жилищно-коммунальную службу и получить справку о состоянии задолженности по коммунальным платежам.
Когда продавец не может платить долги, то продажа квартиры с долгами может быть единственным способом решить проблему. В этом случае рекомендуется обратиться к юристу, который поможет разобраться с правовыми аспектами сделки.
В заключение стоит отметить, что продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам может быть очень сложным и рискованным процессом. Поэтому необходимо тщательно изучить все аспекты сделки и проконсультироваться с юристом, чтобы избежать непредвиденных проблем и неприятностей.
Полезно знать: Как жаловаться на неадекватных и психически больных соседей: практические советы и места обращения
Способ №1 — деньги для оплаты долга можно взять с задатка
Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам может быть непростой задачей для продавца. Однако, существуют разные способы решения этой ситуации. Один из таких способов — использование денег с задатка для оплаты долга.
Когда квартира продается, покупатель обычно вносит задаток, который является предварительным взносом на покупку. Сумма задатка обычно составляет 10% от стоимости квартиры. Деньги с задатка могут быть использованы для оплаты долга по коммунальным платежам.
Если покупатель согласен на такое условие, продавец может запросить разрешение у собственников долга на списание его суммы с задатка. После получения разрешения, деньги будут переведены на счет управляющей компании или поставщика коммунальных услуг для погашения задолженности.
Однако, использование денег с задатка имеет свои риски и ограничения. Во-первых, продавец должен быть уверен, что покупатель действительно согласен на такое условие и готов использовать свои деньги для оплаты долга. В случае, если покупатель откажется от сделки или изменит свое решение, продавец может столкнуться с проблемами при получении задатка обратно.
Кроме того, сумма задатка может оказаться недостаточной для полного покрытия долга по коммунальным платежам. В этом случае, продавец может быть вынужден найти другие источники денег для погашения задолженности.
Перед тем, как использовать деньги с задатка, продавец должен проконсультироваться с юристом, чтобы убедиться, что все действия проводятся в соответствии с законодательством и не повлекут негативных последствий для продажи и покупки квартиры.
Таким образом, способ №1 — использование денег с задатка для оплаты долга является одним из возможных решений при продаже квартиры с долгами по коммунальным платежам. Однако, перед использованием этого способа, продавец должен учесть все риски и обстоятельства, связанные с этим процессом.
Полезно знать: Обязанности по замене лампочек и окон в подъездах — кому принадлежит эта ответственность?
Как работает способ №1 при продаже квартиры с долгами
Если у вас есть задолженности по коммунальным платежам и вы решили продать квартиру, вам стоит знать, как работает способ №1 при продаже квартиры с долгами.
Когда вы решаете продать квартиру с долгами, вы должны быть готовы к определенным обстоятельствам. Чтобы продать квартиру, вам нужно будет рассчитаться с долгами по коммунальным платежам. Но что делать, если у вас нет денег на оплату этих долгов?
В таких случаях вы можете использовать способ №1 — перевести обязанность по долгам на нового собственника квартиры. Как это работает?
- Вы согласовываете с покупателем, что он будет брать на себя долги по коммунальным платежам, которые накопились до момента перехода собственности на него.
- Покупатель вносит задаток на новую квартиру и нанимает юриста, который проверит юридическую чистоту сделки.
- Вы и покупатель заключаете договор купли-продажи квартиры, в котором прописываются все условия сделки, включая переход долгов по коммунальным платежам на нового собственника.
- После регистрации сделки вы освобождаетесь от ответственности за задолженности по коммунальным платежам, а новый собственник становится должником.
- Покупатель обязан оплатить все долги по коммунальным платежам, которые накопились до перехода собственности на него.
Если у вас есть возможность взять на себя расходы по оплате долгов перед продажей квартиры, это может быть наиболее безопасным решением для вас. Однако при использовании способа №1 вы должны быть готовы к некоторым рискам:
- Вы можете быть задержаны при продаже квартиры, если на нее наложен арест или имеются другие юридические ограничения.
- Если покупатель не будет оплачивать долги по коммунальным платежам, последствия могут пойти на вас, так как вы были собственником на момент накопления долгов.
Для минимизации рисков рекомендуется обратиться за юридической помощью. Юрист сможет проверить юридическую чистоту квартиры, помочь с составлением договора купли-продажи и защитить ваши интересы.
Другие возможные решения при продаже квартиры с долгами по коммунальным платежам
При продаже квартиры с долгами по коммунальным платежам возникают определенные обстоятельства и риски для продавца и покупателя. Но существуют и другие возможные решения и способы решения этой проблемы.
- №1: Переход долгов на покупателя
В некоторых случаях, при условии договоренности между сторонами, долги по коммунальным платежам могут быть переведены на покупателя квартиры. Однако, этот способ требует согласия покупателя и не всегда может быть реализован.
- №2: Получение справки о задолженности
Полезно знать: Правила ношения, хранения и транспортировки травматического оружия: важные аспекты безопасности
Предварительное получение справки о задолженности по коммунальным платежам перед совершением сделки может помочь покупателю оценить реальные размеры долгов и принять решение о покупке. Если долги составляют крупную сумму, покупатель может решить отказаться от сделки или попросить скидку на стоимость квартиры.
- №3: Залог квартиры
Другим способом решения проблемы с долгами по коммунальным платежам при продаже квартиры может быть предоставление залога. В случае, если покупатель не оплатит задолженность, продавец может воспользоваться правом на отказ от сделки и сохранить залог. Однако, этот способ может вызвать определенные юридические сложности и требует юридической консультации.
Возникает вопрос: можно ли перевести долги на нового собственника при продаже квартиры? Ответ на этот вопрос зависит от обстоятельств и способа совершения сделки. В некоторых случаях, при согласии сторон, долги могут быть переведены на нового собственника.
Но вообще говоря, долги по коммунальным платежам переходят на собственника недвижимости, а не на квартиру.
Как можно получить помощь по продаже квартиры с долгами по коммунальным платежам? В таких случаях рекомендуется обратиться к юристу, специализирующемуся на недвижимости, чтобы получить профессиональные консультации и решить проблему с долгами.
Смотрите также:
- Как заменить паспорт в 45 лет через МФЦ и Госуслуги: полное руководство
- Как правильно оформить общую долевую собственность: полезные советы и рекомендации
- Куда обратиться с жалобой на воспитателя в детском саду? | Онлайн журнал про РФ
- Застраховать машину от угона: важность дополнительной страховки
Что делать, если купили квартиру с коммунальными долгами
Иногда после покупки квартиры новый собственник узнает о наличии коммунальной задолженности, которую оставил предыдущий владелец. Должен ли новый хозяин оплачивать коммунальный долг и как избежать подобной ситуации?
Фото: Deman/shutterstock.com
Если покупатель квартиры обнаружил долги за коммуналку после заключения сделки, по закону он не должен их оплачивать. «Задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг привязана не к квартире, а к собственнику жилого помещения, и по общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего», — объясняет руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев. Поэтому взыскание задолженности предыдущего собственника по коммунальным платежам с нового собственника является незаконным.
Законодательная инициатива
Коммунальные долги бывших владельцев квартир могут переложить на новых собственников. С такой инициативой в конце марта выступила ассоциация «ЖКХ и городская среда». Сейчас покупатели жилья, как правило, не интересуются чужими долгами за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ), поскольку не несут ответственности за эту задолженность.
А после смены собственника управляющие компании (УК) зачастую не могут найти бывшего владельца, чтобы взыскать с него долги. В результате общая задолженность за ЖКУ в стране растет.
Взносы на капремонт
Исключение составляют долги по взносам на капремонт — в данном случае новый хозяин должен погасить задолженность за старым владельцем, уточнил адвокат, председатель Московской коллегии адвокатов «Шурпик и Партнеры» Игорь Шурпик. Срок для оплаты задолженности по взносам на капитальный ремонт составляет пять месяцев с момента уведомления от органа государственного жилищного надзора о задолженности по взносам (ст. 173 ЖК РФ).
На сумму задолженности каждый день будут начисляться пени.
Долги по наследству
Полностью оплатить коммунальные долги придется в случае наследования (ст. 1112 ГК РФ). Новый собственник принимает в наследство не только квартиру, но и обязанность по оплате имеющейся задолженности умершего собственника. Такая обязанность возникает с момента вступления в наследство, поэтому наследнику рекомендуется сразу обратиться в управляющую компанию и уведомить ее о смерти собственника, советует Игорь Шурпик.
Там можно получить информацию о наличии/отсутствии задолженности по ЖКУ и указать сведения для направления квитанций на оплату коммунальных услуг.
Как происходит на практике
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet: — Учитывая нормы законодательства, за исключением капремонта рисков для покупателя нет. Если мы говорим про правоприменение, то ситуация менее радужная: если есть долг по электричеству перед Мосэнергосбыт, потому что у вас прямой договор с ресурсопоставляющей организацией, то есть риск того, что к вам придут и отключат свет. Если у предыдущего владельца есть долг перед ГБУ «Жилищник» (то, что платится непосредственно через МФЦ), то новый собственник может перевести лицевой счет на себя и изменить номер, чтобы по счету не было старого долга.
Что делать новому владельцу в случае обнаружения долгов за ЖКУ
В случае обнаружения коммунальных долгов новому владельцу следует обратиться с заявлением в управляющую компанию с просьбой разделить лицевой счет либо открыть новый счет на нового собственника. Для этого нужно предоставить выписку из ЕГРН, где подтверждается дата возникновения права собственности. «Если вы меняете номер лицевого счета, то фактически все долги — не ваши, взыскать долг с предыдущего правообладателя — это уже обязанность управляющей компании», — отметила Юлия Дымова. В случае если ответа на заявления не поступает, то можно обратиться с жалобой на действия управляющей компании в орган исполнительной власти субъекта по вопросам жилищно-коммунального хозяйства (департамент ЖКХ в Москве) или обратиться с заявлением в суд о защите прав потребителя и обязать управляющую компанию открыть новый лицевой счет, рекомендовал Игорь Шурпик.
При этом новый владелец квартиры не вправе самостоятельно требовать у старого собственника квартиры погасить долг. Таким правом наделена соответствующая управляющая компания, перед которой у предыдущего собственника и образовался долг.
Как происходит на практике
Григорий Скрипилев, руководитель юридической практики компании «Интерцессия»: — На практике встречаются случаи, когда недобросовестные управляющие компании, зная, что никаких законных оснований для истребования «старой» задолженности у нового собственника нет, начинают звонить и присылать ему письма с требованием оплатить долги предыдущего хозяина квартиры. Некоторые новые собственники, не зная норм жилищного законодательства, оплачивают коммунальные долги добровольно. Новый собственник вправе через суд потребовать от старого хозяина квартиры возмещения убытков, если оплатил его коммунальные долги и взносы за капитальный ремонт.
Однако даже при положительном решении суда до получения реальных денег дело зачастую не доходит.
Долги обнаружены на этапе заключения сделки
Бывают ситуации, когда покупатель квартиры узнает о наличии коммунальных долгов на этапе заключения сделки. В этом случае у будущего владельца есть два варианта. «Первый — требовать погасить задолженность, что обычно положительно решается. Второй вариант — добиваться снижения суммы сделки на размер долга», — сказала Юлия Дымова. При этом есть виды сделок, при которых с долгами невозможно реализовать объект.
Например, к таким относятся сделки с одобрением опеки, если в квартире собственники — несовершеннолетние дети. «При получении разрешения органов опеки нужно предоставить справку об отсутствии задолженности. Также некоторые банки для ипотечных сделок требуют справки об отсутствии задолженности», — добавила эксперт. Просьба о снижении цены сделки на сумму задолженности за ЖКУ — реальное и весьма распространенное явление на рынке недвижимости. «Допустим, стоимость сделки по приобретению квартиры составляет 10 млн руб.
При этом у продавца существует задолженность за жилищно-коммунальные услуги в 200 тыс. руб. Стороны заключают договор купли-продажи с итоговой стоимостью в 9,8 млн руб. и с условием о том, что покупатель добровольно соглашается погасить все имеющиеся долги продавца по ЖКУ», — приводит пример Григорий Скрипилев из «Интерцессии».
Чтобы избежать подобных ситуаций, покупателю квартиры следует:
- До приобретения квартиры запросить у продавца справку об отсутствии/наличии долгов по жилищно-коммунальным платежам;
- Самостоятельно запросить информацию о задолженности у поставщиков электроэнергии и водоснабжения (в Мосэнергосбыте и МГТС возможно получение информации по горячим линиям);
- При совершении сделки обязательно подписывается акт приема-передачи, где указаны все показания счетчиков холодного, горячего водоснабжения и электроэнергии;
- При наличии задолженности согласовать с продавцом до заключения договора купли-продажи квартиры порядок ее урегулирования: оговорить срок для погашения задолженности продавцом или согласовать оплату через зачет в стоимость продаваемой квартиры.
Прощай, квартира: чем опасна покупка жилья у владельцев с долгами
На вторичном рынке недвижимости довольно много «опасных» квартир, покупка которых может обернуться проблемами для нового владельца. Это объекты с нечистой юридической историей, с неучтенными правами несовершеннолетних, унаследованное жилье. К данной категории относятся также квартиры, продавцы которых накопили много долгов.
О том, какие риски несут в себе сделки с должниками и как застраховаться от возможных неприятностей, рассказываем в подробных карточках.
Продавец с долгами Что это значит
Самые распространенные долги продавцов квартир — за коммунальные услуги. По оценкам риелторов, доля объектов с неоплаченной «коммуналкой» на рынке недвижимости составляет порядка 1–3%.
Продавец может не иметь возможности гасить долги по ЖКХ, но при продаже квартиры избавление от этого долга — единственный шанс провести сделку, поэтому он даже может привлечь другой заем, отмечает управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов. «Бывают ситуации, когда продавец своими силами изыскивает возможность получить банковский кредит либо заем от физических лиц на оплату услуг ЖКХ, будучи уверенным, что погасит его из средств, полученных за квартиру. При существенном размере долга залогом при таком кредите может служить имущество продавца: квартира, машина, земельный участок».
Случается, что у владельца жилья есть и другие долги — например, непогашенные банковские кредиты с просрочками и другие займы. И впоследствии такой продавец может быть признан банкротом.
Неоплаченные услуги Что делать, если у продавца скопился долг за ЖКУ
Как правило, в таких случаях продавец и покупатель договариваются «на берегу». Допустим, стоимость квартиры составляет 10 млн руб., а задолженность по ней — 100 тыс. руб. При совершении сделки покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму в 9,9 млн руб. (10 млн руб. минус 100 тыс. руб.).
Эксперты особо подчеркивают, что во избежание обмана покупателю лучше оплатить этот долг именно самостоятельно, вычтя его из суммы покупки.
«Обычно опасности в такой схеме нет, — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Будущий собственник оставляет у себя сумму, которую потом направит на погашение долга после перерегистрации права собственности. Если квартира не арестована, то такие договоры заключаются без проблем. Если речь идет об ипотечной сделке, то покупатель просто вычитает задолженность из суммы первоначального взноса».
Подтверждение Как узнать, что у покупателя есть долги за услуги ЖКХ
Для того чтобы узнать о наличии коммунальных задолженностей, нужно попросить продавца предоставить справку от управляющей компании об отсутствии долгов за ЖКУ. Если квартира арестована, это отражается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Кстати, в данном документе отображается не только сам факт ареста, но и данные о том, кем наложено ограничение: судебными приставами, налоговой, банком и пр.
Тревожный звонок Чем опасны «коммунальные» долги
Сами по себе — не опасны, если действовать по указанной выше схеме. «Но долг должен быть закрыт до сделки, — отмечает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. — Формально долги по ЖКХ на нового собственника перейти не должны. Но может возникнуть множество проблем с управляющей компанией и сложностей с последующей продажей квартиры».
Проблема с оплатой самого «коммунального» долга решаема. Но крупная задолженность за услуги ЖКХ должна насторожить покупателя и стать стимулом для выяснения дополнительных сведений. Не исключено, что у продавца квартиры есть и другие неоплаченные долги — и вот это уже повод для беспокойства.
Продавец-банкрот В чем заключаются риски для покупателя
Проблема для покупателя здесь заключается в том, что банкротство владельца жилья, имеющего большие долги, может произойти не до, а после продажи им квартиры. При этом законом предусмотрен большой временной люфт: если продавец признается банкротом в течение трех лет после совершения сделки, она может быть признана недействительной.
«Покупателя могут обязать вернуть квартиру в конкурсную массу, — поясняет заместитель руководителя практики имущественных и обязательственных отношений национальной юридической службы «Амулекс» Галина Гамбург. — А вот с возвратом покупателю денежных средств возникают подчас неразрешимые проблемы. Фактически покупатель становится одним из кредиторов продавца-банкрота».
Под процедуру банкротства может подпасть даже не сам продавец, а предыдущий владелец квартиры, и это тоже может негативно отразиться на конечном покупателе, добавляет руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. Если с момента совершения предыдущей сделки тоже не прошло трех лет, то перепроданная квартира также будет истребована в конкурсную массу.
Разбирательства Может ли банкрот скрыть факт сделки от кредиторов и суда
«Затеряться» такая сделка даже по прошествии времени не может, отмечает Галина Гамбург. При подаче заявления о признании гражданина банкротом (по собственной инициативе или по инициативе кредитора) должник должен сообщить арбитражному суду сведения о всех совершенных им сделках с недвижимым имуществом за последние три года. Кроме того, запрос в Росреестр будет делать финансовый управляющий, поэтому скрыть такую сделку от суда и других кредиторов практически невозможно.
Меры безопасности Как не допустить изъятия квартиры
На 100% застраховаться от такой ситуации невозможно, но риск ее возникновения можно снизить, говорят эксперты. Здесь лучше не пренебрегать помощью профессиональных юристов или риелторов, которые смогут оценить перспективы сделки и достать необходимую информацию.
При малейших подозрениях (а их могут вызвать, например, те самые большие задолженности по оплате услуг ЖКХ) необходимо как можно больше узнать о продавце, советует Светлана Краснова. Например, о наличии у него финансовых обязательств перед третьими лицами (непогашенные кредиты, займы, иные долги). Важно включить в текст договора купли-продажи пункт о гарантиях продавца по отсутствию у него неисполненных финансовых обязательств, которые могли бы являться основанием для признания его банкротом. Также нужно проверить наличие возбужденных в отношении продавца исполнительных производств, наличие судебных дел по взысканию с продавца денежных сумм, затребовать сведения из бюро кредитных историй, проверить продавца на отсутствие в отношении него возбужденных дел о банкротстве, удостовериться в том, что на его объект недвижимости не наложен арест или запрет.
Нужно также узнать историю сделок с этой квартирой: если она сменила владельца относительно недавно, то проверять следует и прежнего собственника квартиры.
«Еще один запасной вариант — титул страхования, когда квартира страхуется как раз на случай расторжения сделки не по вине покупателя. Однако в этом случае все равно придется ходить по судам и доказывать свою правоту», — отмечает Мария Литинецкая.
Основания Из-за чего сделку могут признать недействительной
Сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной, если будет доказано, что продавец-банкрот совершил ее с предпочтением одному из кредиторов. Например, если у продавца есть несколько кредиторов, но он продает свою недвижимость одному из них, лишая всех остальных права на получение возмещения или нарушая очередность удовлетворения требований, рассказала Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости».
Еще одно основание — причинение вреда имущественным правам кредиторов. Здесь имеются в виду сделки по продаже недвижимости по явно заниженной цене, дарение или фиктивная продажа (например, когда продавец продолжает пользоваться квартирой после сделки).
«Дополнительным условием для признания сделки недействительной является то, что покупателю о противоправной цели продавца было известно на момент сделки, — пояснила юрист. — Это предполагается, если, например, оспариваемая сделка была заключена между заинтересованными лицами — родственниками, аффилированными лицами».
Права покупателя Может ли он доказать свою правоту
Даже в случае банкротства продавца сделка по продаже им квартиры может быть оставлена в силе. «Кредиторам еще придется доказать, что сделка нанесла вред их интересам и что покупатель знал о неплатежеспособности продавца. На практике это сделать сложно, особенно если покупатель действовал добросовестно», — пояснил управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.
Но даже если покупателю удастся отстоять свои права на квартиру, покупка жилья у владельца с долгами может обернуться долгими судебными тяжбами. Поэтому таких сделок лучше избегать.