Прежнюю хозяйку обязывают платить за квартиру, которую она продала в 2017 г. Что в таком случае делать?
В редакцию «АГ» за советом обратилась женщина, которая продала квартиру еще в 2017 г., но по-прежнему вынуждена отвечать по долгам за нее. Попробуем разобраться в ситуации.
Кто за что должен платить?
Продажа квартиры, как и любого другого имущества (движимого и недвижимого, например автомобиля или земельного участка), влечет прекращение права собственности. Это значит, что бывший собственник больше не владеет этим имуществом, не может им пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению.
А вот если он не успел оплатить услуги ЖКХ до продажи квартиры или не смог уплатить налоги, что тогда? Разные ведь ситуации возможны: забыл человек об этом, так как долго находился в командировке, или проходил дорогостоящее лечение, или работу потерял. Бывает, у собственника просто не хватает денег на уплату обязательных платежей, и он продает квартиру, чтобы избавиться от долгов.
Но освободиться от них так просто не получится.
Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Поэтому новый собственник квартиры не обязан оплачивать долги ее прежнего хозяина, если они не прописаны в договоре купли-продажи. И он вправе предъявить иск о взыскании денежных средств к бывшему собственнику, если у последнего остались долги за квартиру 1 .
Другое дело, если новый собственник не платит за квартиру, а к ответственности привлекают бывшего собственника.
Что делать, если долги копит новый хозяин квартиры, а платить вынуждают бывшего собственника?
Механизм защиты прав прежнего собственника можно представить в виде схемы.
1. Обращение с претензией к тем органам и организациям, которые требуют денежных перечислений (как правило, это органы ЖКХ, банки и т.п.).
2. В случае если от такого органа или организации бывшему собственнику направлена претензия, необходимо подготовить ответ с указанием на то, что изложенные в ней требования не могут быть удовлетворены, так как квартира уже продана. К ответу нужно обязательно приложить копию договора купли-продажи и выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Для подтверждения того, что у бывшего собственника на момент продажи квартиры не было долгов, следует приложить и копии квитанций об оплате (возможно, в информационной системе соответствующего органа или организации был сбой или указаны ошибочные данные, а отсюда и требования внести необходимые платежи).
Ситуация усложняется, если претензия направлена не по адресу бывшего собственника квартиры, а потому он о ней просто не знает. Что тогда?
3. Если в претензионном порядке вопрос не удалось решить – орган, который требует внесения платежей, обращается в суд с исковым заявлением. Затем суд выносит судебный приказ о взыскании задолженности, который высылается должнику. Возразить против исполнения приказа нужно в 10-дневный срок с момента его получения. Для этого надо будет подать заявление об отмене судебного приказа в суд, который его вынес.
Если собственник не успел, можно обратиться с заявлением позже, но к нему нужно приложить ходатайство о восстановлении срока на подачу такого заявления. В ходатайстве важно указать причину несвоевременной подачи заявления (например, не было получено письмо из суда). Если суд сочтет эту причину уважительной, он отменит приказ.
Все это нужно сделать, поскольку в противном случае приказ будет передан в службу судебных приставов, и уже они возьмутся за исполнение предписанного судом – например, спишут деньги с банковского счета, продадут с торгов имущество должника и т.д. (как взыскиваются долги за жилищно-коммунальные услуги и как приостановить их принудительное взыскание – читайте в статье «Долг за жилищно-коммунальные услуги может образоваться даже у исправного плательщика»).
Если в адрес бывшего собственника не поступали ни претензии с требованиями об оплате, ни судебный приказ, а о задолженности стало известно только после списания денежных средств со счета, прежний хозяин квартиры может обратиться с заявлением в полицию, чтобы выяснить, кто и когда списал деньги. После проведения проверки можно будет через суд требовать возврата денежных средств.
Как бывшему собственнику обезопасить себя от такого нарушения прав?
Стопроцентные гарантии защиты прав бывшего собственника от необоснованных действий в связи с возникновением требований об оплате дать невозможно. Может быть, обратятся с подобным требованием, может быть – нет. Все зависит от профессионализма лиц, которые предъявляют эти требования, оперативности передачи сведений из Росреестра в налоговую службу, органы ЖКХ и т.д.
Чтобы избежать проблем, бывший собственник может, конечно, попробовать обратиться с копией договора купли-продажи квартиры и выпиской из ЕГРН, например, в налоговую службу или органы ЖКХ. Но практика показывает, что к таким обращениям лучше прибегать при неоднократном нарушении прав после продажи квартиры. В иных случаях копию договора и выписку из ЕГРН могут просто не принять, поскольку их предоставление не является обязанностью бывшего собственника и все имущественные отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением квартирой, с момента ее продажи у него уже прекращены.
Обычно либо Росреестр присылает данные, либо новый хозяин обращается в территориальные органы ЖКХ с просьбой о смене собственника квартиры в документах об оплате коммунальных услуг, прилагая при этом копии паспорта, договора, выписку из ЕГРН и иные документы (обычно их перечень органы ЖКХ указывают на своих сайтах, стендах, узнать о документах можно при обращении в территориальные отделы данных органов). После этого платежные документы будут поступать новому собственнику. Таким образом, переоформление документов ложится на плечи нового хозяина квартиры, так как содержать свое имущество – это его обязанность.
Обратите внимание: если в многоквартирном доме существует товарищество собственников жилья, то бывший собственник может подать заявление о прекращении членства в нем. После этого официально признается, что он не является участником ТСЖ, а значит, не должен платить взносы в него. Новый собственник подает заявление о приеме в товарищество, и с этого момента он должен будет уплачивать все необходимые взносы и оплачивать услуги ЖКХ.
При этом надо отметить, что в силу ст. 143 ЖК РФ собственник вправе стать членом товарищества, но делать он это не обязан. ТСЖ создается для эффективного управления многоквартирным домом – в этом его специфика.
Однако новый собственник квартиры может и не вступать в товарищество, а сам оплачивать жилищно-коммунальные услуги.
1 Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 7 декабря 2020 г. по делу № 88-19237/2020.
Три случая, когда придется заплатить долги по квартплате за предыдущего собственника жилья
С того момента, как человек становится собственником квартиры, он обязан ее содержать — и в т. ч. оплачивать коммунальные услуги. Поэтому многие люди уверены в том, что они не обязаны платить по счетам, выставленным предыдущему владельцу их жилья.
В большинстве случаев это действительно так: бремя содержания жилого помещения возлагается с момента государственной регистрации права собственности на него. Но, тем не менее, можно выделить, как минимум, три ситуации, когда долги по квартплате, накопленные предыдущим собственником квартиры, придется оплачивать ее новым владельцам.
1. Коварные счетчики
В правилах начисления платы за ЖКУ по счетчикам есть немало нюансов — и из-за них новый собственник жилья может стать должником перед коммунальными службами, даже если исправно оплачивает счета. Во-первых, если в ходе проверки счетчика обнаружится, что его показания выше, чем те, что передавались, коммунальная организация пересчитывает плату.
При этом выявленное превышение объема потребленного ресурса учитывается в том месяце, когда была проведена проверка (т. е. когда собственником квартиры стал уже другой человек).
Поэтому, если предыдущий владелец жилья не передавал вовремя показания счетчиков, счет за них выставят уже новому собственнику — если только тот не докажет, что фактически эти показания были начислены за тот период, когда квартира ему еще не принадлежала. А сделать это можно только, если при покупке квартиры составлялся акт сверки показаний счетчиков на момент ее передачи от продавца к покупателю. Например, отсутствие такого акта обошлось новому собственнику квартиры в 60 000 рублей: ему доначислили плату по текущим показаниям электросчетчика и суд взыскал задолженность, невзирая на его заверения, что долг накопил предыдущий хозяин (Ставропольский край, Минераловодский горсуд, дело № 2-942/2019).
Во-вторых, если счетчик вовремя не прошел очередную метрологическую поверку, он признается неисправным — а значит, его показания не могут приниматься при расчете платежей. В первые три месяца после истечения срока поверки плата будет начисляться по среднемесячным показаниям, затем — по нормативам потребления, которые действуют в соответствующем регионе. Плата за воду при этом дополнительно повышается на коэффициент 1,5, т. к. счетчики на нее являются обязательными (п.п.
59, 60, 81 (12) Правил № 354).
Поэтому новому собственнику жилья придется оплатить начисленную таким образом задолженность, если предыдущий хозяин пропустил срок проведения поверки своих счетчиков (даже если фактически новый собственник не потратил столько ресурсов, сколько ему было начислено по нормативу).
Доказать, что долг возник еще до приобретения квартиры, вряд ли удастся, т. к. показания счетчика без поверки не примут во внимание. В связи с этим при покупке квартиры желательно взять у продавца свидетельства о поверке счетчиков и требовать соразмерного снижения цены сделки, если обнаружится просрочка поверки.
2. Капремонт дома
Закон увязывает момент возникновения обязанности по уплате взносов на капремонт многоквартирного дома с регистрацией права собственности на квартиру. Однако, в случае перехода права собственности на жилье от одного владельца к другому, действует такое правило: обязательство по уплате взносов на капремонт возлагается на нового собственника, даже если оно не было исполнено предыдущим собственником.
Исключение предусмотрено только для тех случаев, когда задолженность по взносам на капремонт образовалась за период, когда квартира находилась в собственности государства, — эти долги к новому собственнику не переходят.
А вот если частное лицо продает квартиру с долгами по взносам на капремонт, платить их придется покупателю. Суды в этом вопросе единодушны: с собственника взыскивают долги предыдущего собственника квартиры — даже если с того уже взыскивали долг, но решение не было исполнено (например, Сургутский горсуд, дело № 2-163/2020).
3. Наследство
Наследник обязан расплатиться по долгам своего наследодателя — и коммунальные долги не являются в этом плане исключением. Поэтому, если новый собственник получил квартиру по наследству, ему придется погасить числящиеся за ней задолженности перед коммунальными службами. Единственное ограничение, которое предусматривает закон для таких случаев — стоимость наследства: с наследника не могут взыскать долгов больше, чем сумма, в которую оценено полученное им наследство (оценка производится на дату смерти наследодателя).
Следует учитывать также, что обязанность самого наследника оплачивать коммунальные счета возникает не момента регистрации за ним права собственности на жилье, а гораздо раньше — со дня открытия наследства.
Поэтому с этого времени долги по оплате ЖКУ возлагаются уже непосредственно на наследника, независимо от стоимости полученного им наследства (например, решение Шолоховского р-го суда Ростовской области, дело № 2-361/2021).
5 вопросов о наследстве: что делать с долгами за коммуналку и по ипотеке
Есть два важных правила, связанные с наследством. Первое — наследство можно получить только целиком, второе — заявить о своем праве на наследство нужно не позднее чем через шесть месяцев после смерти наследодателя. Такой порядок применяется к обоим способам вступления в наследство — по завещанию и по закону.
При этом на практике у наследников возникает множество вопросов. Например, нужно ли оплачивать долги за коммунальные услуги? Вместе с юристами и нотариусами рассказываем о популярных вопросах о наследстве и недвижимости.
1. В наследство досталась ипотечная квартира. Нужно ли выплачивать кредит?
По закону, помимо материальных ценностей, недвижимости, наследуются права и обязательства наследодателя, включая долги. Бывает так, что люди умирают, не успев погасить ипотечный кредит, который впоследствии переходит наследникам. Поэтому перед вступлением в наследство необходимо понимать свои возможности по погашению кредитных обязательств. «Если вы не готовы платить по долгам покойного, включая ипотеку, то целесообразно принять решение об отказе от вступления в наследство.
Законодатель не предоставляет наследнику права выбора — человек или вступает в наследство полностью, или отказывается от него в полном объеме», — отметил член Ассоциации юристов России (АЮР) Николай Пивоваров. Выходом в данной ситуации может стать страхование жизни заемщика. Если была оформлена страховка, то долг по ипотеке будет выплачивать страховая компания. При этом наследники должны уведомить страховщиков для признания смерти заемщика страховым случаем.
Также наследники имеют право продать доставшуюся им ипотечную недвижимость и погасить долг перед банком. При этом наследникам вне зависимости от того, приняли они решение о вступлении в наследство или нет, необходимо известить банк о смерти наследодателя. Лучше это сделать в простой письменной форме — направить в банк заказное письмо с уведомлением и приложить копию свидетельства о смерти заемщика.
- Верховный суд разъяснил, когда стоит отказаться от наследства
- Завещание или дарственная: как сэкономить при передаче жилья
2. Переходят ли долги за ЖКХ в наследство вместе с квартирой?
Как уже было сказано выше, вместе с имуществом и правами наследуются и долги — они переходят к наследникам как единое целое. Это правило непреложное и закреплено в положениях ст. 1175 ГК РФ и ст. 1112 ГК РФ.
Таким образом, если гражданин наследует жилое помещение (квартиру, дом), то он будет обязан оплатить и долги умершего, в том числе по коммунальным платежам, отметила член Федеральной нотариальной палаты (ФНП) нотариус Ольга Фрик.
В то же время закон предусматривает, что каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества. Например, если квартира делится на трех человек, то долг по ЖКХ также делится на три части. При этом один наследник не отвечает по обязательствам за другого. Также существует срок исковой давности по коммунальным долгам. Он составляет три года.
Это значит, что наследники будут оплачивать задолженность по ЖКУ только за последние три года, даже если долг копился в течение большего времени.
Читайте также
- Верховный суд разъяснил, когда стоит отказаться от наследства
- Коммуналка в рассрочку: как снизить долг за услуги ЖКХ
Долги — в том числе и по коммунальным платежам — также переходят по наследству, как и сама собственность (Фото: WAYHOME studio/shutterstock)
3. Можно ли унаследовать неоформленную недвижимость?
Согласно законодательству, в наследственную массу входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Но бывают случаи, когда человек при жизни по каким-то причинам не оформил недвижимость в собственность. В таком случае возникает вопрос — могут ли наследники получить такое имущество?
С одной стороны, при отсутствии оформленных прав на недвижимое имущество такое имущество не может быть включено в наследственную массу, комментирует Николай Пивоваров. С другой стороны, в России распространены случаи отсутствия оформленных прав на «домик бабушки в деревне» или дачу. Включить такую неоформленную недвижимость можно в судебном порядке.
Только на основании вступившего в законную силу решения суда неоформленное имущество может быть наследным, пояснил юрист.
Читайте также
- Верховный суд разъяснил порядок наследования неоформленной дачи
- Если вы готовитесь вступить в наследство, запомните 6 важных правил
4. Можно ли вступить в наследство дистанционно?
При оформлении наследства гражданину не обязательно приезжать в тот регион, где открылось наследство, а возможно обратиться к нотариусу по своему месту жительства. После чего нотариус по месту открытия и с использованием в том числе информационных технологий оформит наследственные права гражданина, комментирует нотариус Ольга Фрик.
«Местом открытия наследства, как правило, является последнее место жительства наследодателя. Например, если он постоянно проживал в Москве, то столица будет являться местом открытия наследства. Для оформления наследства человек может обратиться к любому нотариусу Москвы с соответствующим заявлением», — пояснила она.
Сделать это можно дистанционно. Для этого сначала наследник должен обратиться в любую нотариальную контору по месту своего проживания с просьбой удостоверить его заявление о желании вступить в наследство (в простой письменной форме такое заявление можно подавать только при личном присутствии). После этого заявление необходимо направить в нотариальную контору по месту открытия наследства.
Документы об открытии наследства к нотариусу в другой город можно направить заказным письмом с уведомлением или в электронном виде, добавил Николай Пивоваров из АЮР.
После этого нотариус, у которого заведено наследственное дело, по истечении шестимесячного срока и при наличии всех необходимых документов сможет отправить гражданину свидетельство о праве на наследство также либо по почте заказным письмом, либо или в электронной форме.
Найти нотариуса в любом городе России можно на сайте Федеральной нотариальной палаты — здесь представлены различные сервисы, которые облегчают жизнь наследникам в части поиска интересующей информации. Например, на сайте можно найти сведения как о действующих нотариусах, так и о сложивших полномочия, заглянуть в реестр наследственных дел, узнать о розыске наследников в рамках наследственных дел.
Вступить в права на наследство в России можно дистанционно. Для этого потребуются услуги нотариуса (Фото: Karachev Yuriy/shutterstock)
5. Что делать, если пропустили срок вступления в наследство?
Действующим законодательством установлен срок вступления в наследство — шесть месяцев с момента смерти наследодателя. Такой порядок применяется к обоим способам вступления в наследство — по завещанию и по закону. Если данный срок пропущен и человек не успел вступить в наследство, то восстановить свое право можно будет через суд, отметил адвокат адвокатской палаты Москвы Александр Иноядов. Для этого должны быть уважительные причины — наследник не знал об открытии наследства (от него скрыли факт смерти наследодателя) или пропустил указанный срок по другим уважительным причинам — тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность, длительная командировка и т. п.
Достаточно часто возникают ситуации, когда наследники для оформления наследства, например на квартиру, своевременно не обращаются к нотариусу и продолжают там проживать несколько лет, отметила нотариус Ольга Фрик. Например, умирают дедушка и бабушка, которые были собственниками квартиры. Потом умирают проживающие в этой квартире дети наследодателей, которые так и не оформили наследственные права после смерти своих родителей.
В итоге к нотариусу за оформлением наследства обращаются внуки.
Несмотря на тот факт, что прошло немало времени, а наследство не было оформлено их родителями, при определенных обстоятельствах вопрос оформления прав наследников, в данном случае внуков, может быть решен нотариусом без обращения в суд.
«Согласно Гражданскому кодексу, наследник является собственником имущества, если он наследство принял — например, на момент смерти проживал совместно с наследодателем в квартире. Таким образом, внуки имеют возможность получить свидетельства о праве на наследство на квартиру после смерти своих родителей даже в том случае, если последние не оформили свои наследственные права», — отметила нотариус.
Для этого наследникам необходимо предоставить нотариусу документ, подтверждающий, что наследодатель фактически принял наследство, — например, справку с места жительства о том, что их умершие родители проживали совместно с дедушкой и бабушкой на момент смерти последних.
Читайте также
- Как продать унаследованную недвижимость: документы, налоги, нюансы
- Завещание в онлайне: как удаленно привести в порядок документы на жилье