Жители хотят знать, как осуществляется управление их домом и обращаются в ТСЖ с просьбами предоставить документы для ознакомления с нужной им информацией. Но товарищества не всегда отвечают согласием и зря так делают. Читайте, с какой информацией ТСЖ обязано ознакомить собственника помещения в МКД по его запросу.
Почему собственники имеют право знакомиться с документами ТСЖ
Собственники помещений в МКД и члены товарищества обращаются в ТСЖ с просьбой предоставить информацию о том, какие работы по дому выполнялись, а какие запланированы, как расходуются их средства. Не всегда в ответ на письменные запросы жителей ТСЖ предоставляют нужные документы.
- устав товарищества;
- свидетельство о государственной регистрации товарищества;
- реестр членов товарищества;
- бухгалтерская отчётность товарищества: сметы доходов и расходов, отчёты об их исполнении и аудиторские заключения при их наличии;
- заключения ревизионной комиссии товарищества;
- документы, подтверждающие права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;
- протоколы общих собраний членов товарищества, заседаний правлений и ревизионной комиссии;
- документы, подтверждающие итоги общего собрания членов товарищества: бюллетени для голосования, доверенности на голосование или их копии;
- решения собственников помещений в МКД, подтверждающие итоги общих собраний собственников;
- техническая документация на многоквартирный дом;
- иные, связанные с управлением МКД документы;
- предусмотренные ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества внутренние документы.
Что будет, если не ТСЖ предоставит документы по запросу
В случае отказа товарищества предоставлять документы, собственник помещения в МКД имеет право обратиться в суд или прокуратуру.
Если прокуратура выявит нарушения, она может возбудить дело об административном правонарушении по ст. 5.39 КоАП РФ за отказ в предоставлении информации. Штраф в размере от 5 000 до 10 000 рублей получит должностное лицо, председатель правления ТСЖ.
Также жители имеют право обращаться в суд сразу, минуя прокуратуру. Суды принимают разные решения в зависимости от материалов дела. Рассмотрим несколько таких дел.
Отрицательная для ТСЖ судебная практика
Собственник одного из жилых помещений обратился в ТСЖ с письменным заявлением, в котором просил разъяснить причины образовавшейся задолженности по оплате коммунальных услуг и неудовлетворительного оказания жилищно-коммунальных услуг. ТСЖ собственнику не ответило.
- положения ст. 138 ЖК РФ;
- требования постановления Правительства РФ от 23.09.2010 № 731.
Суд привлёк должностное лицо товарищества к административной ответственности за неправомерный отказ в предоставлении информации.
Положительная для ТСЖ судебная практика
Белгородский областной суд рассматривал иск собственника в ТСЖ, в котором житель ссылался на отсутствие информации на официальном сайте товарищества. Ранее прокуратура отказала собственнику в удовлетворении его требований и привлечении председателя ТСЖ к административной ответственности по ст. 5.39 КоАП РФ.
Суд пришел к выводу, что отсутствие информации на сайте нарушает законодательство о раскрытии информации организациями, осуществляющими деятельность по управлению МКД. Признаков неправомерного отказа в предоставлении информации допущено не было. Поэтому суд решил не привлекать председателя ТСЖ к ответственности по ст.
5.39 КоАП РФ.
Также, суд объяснил, что в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, собственнику могут отказать в рассмотрении дела, если он не предоставит достаточных доказательств его обращения в ТСЖ с просьбой ознакомиться с документами.
Споры за право снимать копии с документов
В Краснодарском крае собственница помещения в МКД обратилась в суд с иском к ТСЖ. Она узнала, о проведении заочного собрания членов ТСЖ, на котором были переизбраны члены правления товарищества. Собственнице не понравилось принятое решение, и она обратилась с письменным запросом к председателю товарищества для ознакомления с результатами собрания и снятия копий с таких материалов, но в ТСЖ ей отказали.
Суд решил, что председатель обязан предоставить собственникам помещений в МКД документы для ознакомления в течение не менее трёх часов подряд в течение рабочего дня без присутствия других граждан. При этом выписки с документов делать разрешено, а снимать фотокопии – нет.
Председатель правления ТСЖ был не согласен с решением суда, просил, чтобы ознакомление собственника с документами проводилось в присутствии председателя и членов правления товарищества. Собственница помещения также осталась недовольна результатом процесса и просила разрешить ей снять копии и отменить ограничение на время ознакомления.
Краевой суд оставил прежнее решение в силе, отметив, что право на снятие копий с документами не предусмотрено нормами жилищного законодательства РФ. Также ст. 143.1 ЖК РФ не содержит требований о присутствии председателя ТСЖ при ознакомлении с документами.
Противоположное мнение можно найти в решении Люберецкого городского суда № 2-6305/2018. Собственник помещения в МКД обратился в суд с просьбой дать возможность ознакомиться с документами и снять копии с них.
Суд указал, что за ТСЖ не закреплена обязанность предоставлять собственникам копии документов, но ознакомиться с документами собственник вправе и ТСЖ не может чинить препятствий в копировании документов.
ТСЖ указал на то, что запрашиваемая собственником информация размещена на сайте. Но суд отметил, что на сайте имеются сканированные копии документов, а собственник имеет право ознакомиться с оригиналами документов согласно п. 3 ст. 143.1 ЖК РФ.
Выводы
- Ознакомиться с документами могут как члены ТСЖ, так и собственники помещений в МКД, не являющиеся членами товарищества.
- ТСЖ обязано предоставить по запросу документы, перечисленные в ст. 143.1 ЖК РФ.
- За отказ в предоставлении информации предусмотрена ответственность по ст. 5.39 КоАП РФ.
- Советуем ознакомиться со сложившейся судебной практикой, особенно по предоставлению копий запрашиваемых документов. Порой суды выносят противоречивые решения.
Сроки ответов УО на обращения жителей домов и сторонних лиц
Общение с жителями многоквартирных домов, органами надзора, подрядными компаниями – одно из важных направлений в работе управляющих организаций. Сроки ответов зависят от темы поступившего обращения. Мы собрали темы заявлений и сроки предоставления ответа на них согласно действующим НПА.
Где прописаны сроки предоставления ответов на обращения
- по почте,
- электронным письмом,
- через ГИС ЖКХ,
- лично в офисе УО или сотруднику ТСЖ/ЖСК/ЖСК,
- через консьержа,
- устным запросом по телефону или лично.
Ответ направляется тем же каналом, по которому было подано обращение, если заявитель не указал иной способ направления информации (п. 37 ПП РФ № 416). Вне зависимости от формы и канала связи, обращения граждан должны рассматриваться в указанные в нормативно-правовых актах Российской Федерации сроки.
Главный нормативный правовой акт, регулирующий работу с заявлениями и жалобами граждан, – Федеральный закон от 02.05.2006 № 59-ФЗ.
Поскольку управляющие организации заняты публично значимой деятельностью, на них распространяются требования ч. ч. 1, 2 ст. 12 № 59-ФЗ (постановление Забайкальского краевого суда от 01.12.2016 по делу № 4А-559/2016, постановление Верховного Суда Республики Марий Эл от 19.07.2016 по делу № 4А-186/2016). В указанном законе зафиксировано, что ответ на обращение граждан отправляется не позднее 30 дней со дня его регистрации.
- Жилищный кодекс РФ,
- постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491,
- постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354,
- постановление Правительства РФ от 23.09.2010 № 731,
- приказ Минсвязи РФ и Минстроя РФ от 26.02.2016 № 74/114/пр.
Пункты указанных нормативно-правовых актов устанавливают конкретные сроки для каждой группы обращений жителей многоквартирных домов в управляющую организацию, ТСЖ или ЖК/ЖСК. Для вашего удобства мы собрали их в единую таблицу.
Таблица тем обращений и сроков ответа на них
Мы собрали для вас темы обращений собственников, нанимателей помещений в МКД и потребителей коммунальных услуг в одной таблице. В ней вы найдёте ссылки на пункты законодательства и сроки ответов на письма в зависимости от темы запроса.
Таблицу можно сохранить на компьютер и распечатать, скачав по этой ссылке.
Запомнить
- Получение обращения (заявления, жалобы, претензии, запроса) в устной или письменной форме.
- Регистрация поступившего запроса в журнале регистрации входящих обращений.
- Рассмотрение обращения, назначение исполнителя и срока ответа в зависимости от темы запроса и статуса заявителя (собственник/наниматель/стороннее лицо).
- Направление ответа заявителю по тому каналу связи, который он указал в обращении, а если заявитель не указал, каким способом хочет получить ответ, – по тому каналу связи, по которому обращение было принято.
- Хранение запросов и копий ответов на них в течение трёх лет со дня регистрации (п. 38 ПП РФ № 416).
- по ст. 5.59 КоАП РФ за нарушение порядка рассмотрения обращений с наложением штрафа 5 000 – 10 000 рублей;
- поч. 1 ст. 7.23.3 КоАП за нарушение правил управления многоквартирными домами с наказанием в виде штрафа 150 000 – 250 000 рублей для организаций, дисквалификацией для должностного лица сроком до трёх лет.
Чтобы избежать подобных санкций, УО может воспользоваться удобными функциями сервиса «АДС на 100%». Принимайте и обрабатывайте обращения и жалобы, устанавливая и контролируя сроки ответа на них.
Оставьте заявку, и мы свяжемся с вами.
Извините, произошла ошибка.
24 сентября 2018
Полезная статья?
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 81 594 подписчикам
Статьи по теме
Порядок передачи документов регистрационного учёта граждан новой УО
Бывает, что в доме меняется управляющая организация. Тогда старая УО передаёт новой техническую документацию и ряд других документов, среди которых документы регистрационного учёта. Когда у УО появляе…
21 мая 2018
Как отработать жалобу жителя МКД на ошибку вашего коллеги
Сотрудникам управляющих организаций часто приходится отвечать за ошибки своих коллег перед жителями домов. Директор компании выслушивает недовольные комментарии на работу коллектива на общих собраниях…
25 июня 2018
Об обязанности УО предоставлять реестр собственников инициатору ОСС
Обязанность вести реестр собственников помещений в доме – лицензионное требование к работе управляющих организаций. Также законодательство обязывает УО по запросу инициаторов общих собраний пере…
12 апреля 2019
15 комментариев
Олег Мамошин 26 сентября 2018
Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2017 по делу N А66-8856/2016 Требование: О признании незаконным представления уполномоченного органа об устранении нарушений законодательства о порядке рассмотрения обращений граждан РФ. И оно как раз говорит об обратном )
Светлана Арсентьева 27 сентября 2018
А если собственник ТСЖ пишет жалобу не в ТСЖ, а сразу в ГЖИ, то какие сроки может назначить ГЖИ для проверки этой жалобы? Может ли ГЖИ назначить внеплановую проверку и приехать без уведомления или уведомить о проверке по телефону и назначить проверкув течении 2-3 дней? Какие нарушения проверяет выездная проверка ГЖИ по жалобе? Указанные в жалобе или все подряд, даже то, чего не было указано в жалобе? Если по результатам проверки выявленные жалобы не подтвердились, но ГЖИ нашли другие нарушения, через какой промежуток времени проводится повторная выездная проверка с целью контроля выполнения преписаний по выявленным нарушениям?
Должен ли при проверке органами ГЖИ присуствовать собственник, подавший жалобу? Если должен, а его нет, можно ли представитям ГЖИ отказать в проведении проверки? В каких случаях это возможно.
Есть ли на Вашем ресурсе статья как вести себя с органами ГЖИ, их полномочиями и как пресекать превышения полномочий представителями ГЖИ?
Как управляющей организации отвечать на запросы собственников
Очень просто. Пишете ли вы письмо или отвечаете на запрос собственника устно, будьте максимально вежливыми и внимательными и говорите по существу.
Сегодня мы расскажем, должна ли управляющая организация отвечать на запросы собственников и если да, то в какой форме.
Отвечайте, когда должны
А должны вы всегда, потому что под раскрытием информации понимается обеспечение доступа к ней неограниченного круга лиц (абз. 2 п. 2 ПП РФ N 731).
- информационный стенд,
- на официальном сайте в интернете,
- на Реформе ЖКХ и ГИС ЖКХ.
Кажется, что после такого уровня открытости у потребителей не появится потребность в запросах. На практике же управляющие организации получают письма с просьбой уточнить данные о предыдущих периодах деятельности УО, об отчёте и так далее. При этом, нигде не предусмотрены ограничения по периодам, за которые управляющая организация должна предоставить сведения (определение Приморского краевого суда от 03.02.2014 по делу N 33-794(33-11782)).
Собственники могут обратиться к вам в письменном или устном виде, направить запрос в электронной форме.
Если вы уже раскрыли запрашиваемую информацию на своём сайте или в официальных источниках, дублировать её в ответ на запрос не нужно. Достаточно указать ссылку на источник, где она опубликована (абз. 2 п. 17 ПП РФ N 731).
Отвечайте в установленные сроки и по форме
Вежливость и внимательность не исключают формальностей. Отвечать на запросы собственников нужно аргументированно и в установленные сроки.
- текст запроса;
- информацию по запросу;
- контактные данные: Ф.И.О. и должность сотрудника управляющей организации или предпринимателя, члена правления или председателя правления ТСЖ или ЖСК.
- отправить почтой,
- выдать лично по адресу УО,
- направить электронной почте, если собственник написал её в запросе.
Раньше думать, что ответить собственнику на письменный запрос, можно было дольше – на ответ отводилось двадцать рабочих дней. Но при этом его не разрешалось отправлять по электронной почте. Для ТСЖ и ЖСК правила были ещё жёстче.
Им ответ можно было передавать собственнику только лично по адресу фактического местонахождения их органов управления.
Не отправляйте копии документов
Вы не обязаны по запросу собственника направлять ему копии документов о своей финансово-хозяйственной деятельности (апелляционное определение Саратовского областного суда от 17.12.2014 N 33-7126). Но если хотите, это не запрещено, можете отправить.
Все электронные и письменные запросы и копии ответов на них на электронном и бумажном носителях вы должны хранить не менее пяти лет (п. 20 ПП РФ N 731). Каждый письменный запрос, который поступил в адрес УО, в день его получения нужно зарегистрировать: присвоить ему регистрационный номер и проставить штамп (п.
22 ПП РФ N 731). ТСЖ и ЖСК это делать необязательно.
Как нужно делать
Вопрос N 1. Здравствуйте! Прошу дать мне мобильный номер Галины Ивановны Карпеченко из бухгалтерии, для решения вопрос по начислению платы за коммунальные услуги. С уважением, Игорь Владимирович Моль.
Мы отвечаем. Уважаемый Игорь Владимирович! В ответ на ваш запрос о мобильном номере телефона Г.И. Карпеченко сообщаем, что это персональные данные сотрудника, они охраняются Федеральным законом от 27.07.2006 N 152-ФЗ «О персональных данных».
Мы не имеем права их разглашать. С уважением, директор УО «Район» А.Г. Бусиненко.
Вопрос N 2. Почему на ГИС ЖКХ не размещён годовой отчёт за 2016 год? Тимошенко Альбина.
Мы отвечаем. Уважаемая Альбина, годовой отчёт за 2016 год не нужно размещать в ГИС ЖКХ, потому что изменились сроки размещения сведений в системе. 28 декабря 2016 года был принят Федеральный закон N 469-ФЗ.
Он продлил переходный период размещения информации в ГИС ЖКХ в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе до 1 июля 2019 года, в других регионах – до 1 июля 2017 года. В связи с этим годовой отчёт за 2016 год размещается на Реформе ЖКХ и на сайте управляющей организации. Мы разместили отчёт на Реформе ЖКХ, ссылка: [. ]
И на официальном сайте в интернете. Вот ссылка: [. ]
Вопрос N 3. Здравствуйте! Где можно познакомиться с материалами, которые будут использоваться и утверждаться на ОСС, которое пройдёт в нашем доме 15.07.2017? Мищин Юрий Владимирович
Мы отвечаем. Юрий Владимирович, с материалами повестки дня ОСС, которое пройдёт 15.07.2017 в многоквартирном доме по адресу: г. Липецк, ул. Ленина, д. 7, вы можете ознакомиться в нашем офисе по адресу [. ], в будние дни до 14.07.2017, как написано в уведомлении о проведении собрания, которое вы получили под роспись 03.07.2017.
С уважением, директор УО «Операция», Л.И. Татаринова.
Вопрос N 4. Почему вы отказали нам в проведении ОСС, мы же собрали инициативную группу, в количестве более 10% от числа всех собственников дома, расположенного по адресу: [. ]. Просим пояснить. Семёнова Лидия Ивановна, Кузин Владимир Кузьмич.
Мы отвечаем. Лидия Ивановна, Владимир Кузьмич, вы всё сделали правильно: собрали инициативную группу в количестве более 10% от числа всех собственников дома, расположенного по адресу: [. ], выслали нам просьбу о проведении собрания. Но, согласно ч. 6 ст. 45 ЖК РФ, вы забыли приложить к обращению о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме сформулированные вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания.
Пока вы этого не сделаете, помочь с проведение ОСС мы не сможем. С уважением, директор УО «Варан» Т.И. Ликсина.
Вопрос N 5. Я собственник нежилого помещения N 1. Почему ТСЖ перестало начислять плату за КУ нежилым помещениям? Куликин Александр.
Мы отвечаем. Здравствуйте, Александр! В п. 6 Правил, утверждённых ПП РФ от 06.05.2011 N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»), внесены изменения от 26.12.2016.
Согласно им, собственников нежилых помещений обязали заключить договор с РСО. Соответственно, счета таким собственникам теперь выставляет РСО. С уважением, В.В.
Карелин, директор УО «Управдом».
Чтобы упростить и систематизировать работу управляющих организаций с заявками и обращениями жителей домов, мы разработали удобный сервис «АДС на 100%». Он поможет правильно выстроить ежедневную деятельность диспетчерской и систематизирует переписку компании с клиентами.
Оставьте заявку, и мы свяжемся с вами.
Для УО и ТСЖ: получение сведений о собственниках из ЕГРН без их согласия по новому закону
Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ внёс изменения в законы «О персональных данных», «О государственной регистрации недвижимости» и другие законодательные акты.
Изменения вступили в силу с 1 марта 2024 года. Управляющим организациям, ТСЖ и ЖСК, а также активным собственникам придется самим адаптироваться под новые, едва ли выполнимые требования закона.
Материал опубликован 22.07.2022. Обновлен 25.06.2023.
В чем проблема
У управляющих организаций (ТСЖ, ЖСК) есть предусмотренная законом обязанность вести актуальный реестр собственников в обслуживаемых домах, при прямых договорах на коммунальные услуги – отслеживать изменения среди собственников и оперативно сообщать об этом ресурсоснабжающим организациям, предоставлять реестр собственников инициатору общего собрания, вести претензионно-исковую работу с должниками. Все это немыслимо при отсутствии возможности получить данные из ЕГРН.
Активные собственники, которые знают о своей обязанности проводить общие собрания в доме, столкнутся с проблемами при оформлении результатов таких собраний.
Если ранее сведения из ЕРГН были общедоступными, то теперь появились ограничения. Они касаются сведений об определенных персональных данных – фамилии, имени, отчестве и о дате рождения собственника – физического лица. Для такой информации прописали особый порядок предоставления (ст.
36.3 закона «О государственной регистрации недвижимости»).
Примечание. Речь идет не только о собственниках, но и о лицах, в пользу которых зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости. Для простоты понимания будем называть лицо, не пожелавшее раскрыть свои данные, гражданином N.
Теоретически гражданин N. сможет подать заявление о возможности предоставления третьим лицам своих персональных данных, содержащихся в ЕГРН. Если найдутся такие желающие, то по их недвижимости в ЕГРН появится соответствующая отметка.
Только при наличии такой отметки третьи лица могут получить персональные данные гражданина N. в составе выписки из ЕГРН. Без отметки о согласии третьи лица получат выписку без Ф. И. О., даты рождения:
Предусмотрен ряд исключений из этого общего правила.
Кто может узнать ФИО собственника без его согласия
Без дополнительных условий персональные данные гражданина N. доступны сособственникам недвижимости и мужу (жене).
Дальше в законе идет ряд лиц, который может получить сведения при наличии определенных условий:
Также сведения могут получить:
— обладатель сервитута или публичного сервитута, установленных применительно к объекту недвижимого имущества, в отношении гражданина N. – правообладателя такого объекта или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости;
— правообладатель объекта недвижимого имущества или лицо, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости, о гражданине N., в пользу которого применительно к такому объекту установлен сервитут или публичный сервитут.
В некоторых случаях сведения доступны кадастровому инженеру и нотариусу
Кадастровый инженер может получить сведения, если он выполняет кадастровые работы, для которых нужна эта информация. При этом инженер должен предоставить копию документа, на основании которого выполняет работы (выписку из такого документа).
Нотариус может получать информацию в случаях, предусмотренных частями 14 и 14.1 статьи 62 закона о государственной регистрации недвижимости.
Часть 14 действовала и раньше, вот что и почему может согласно этой норме запрашивать нотариус:
Часть 14.1 введена в действие с 1 марта 2024 года вместе с изменениями Основы законодательства РФ о нотариате.
Вместе они предусматривают такой механизм как «удостоверение факта наличия сведений в ЕГРН о фамилии, имени, отчестве и о дате рождения» гражданина N.
Эти сведения нотариус сможет запросить на основании:
- письменного заявления лица, которому такие сведения необходимы для защиты своих прав и законных интересов,
- письменного совместного заявления гражданина N. и другого заинтересованного лица в случае, если им нужны сведения для сделки с недвижимостью.
«Удостоверение» стоит 300 рублей + до 150 рублей за услуги правового и технического характера (если нотариальное действие совершается не удаленно). Оформляется всё это свидетельством.
Итак, через нотариуса сведения можно получить для защиты своих прав и законных интересов. При подаче заявления нужно обосновать свое право на получение информации, а именно приложить доказательства, что требуется защита прав и интересов. Это могут быть доказательства:
- наличия договора, сторонами которого являются заявитель и гражданин N., предметом которого являются работы, услуги в отношении недвижимости либо передача заявителю во владение и (или) пользование объекта недвижимости;
- наличия предварительного договора, сторонами которого являются заявитель и гражданин N., предметом которого является обязательство заключить в будущем договор об отчуждении такого объекта заявителю;
- намерения заявителя обратиться в суд за защитой своего права на участие в приватизации недвижимости;
- намерения заявителя обратиться в суд за возмещением причиненного ущерба его личности или имуществу, если для возмещения такого ущерба необходимы сведения об объекте недвижимости и о гражданине N.;
- наличия оснований для предъявления заявителем иска к гражданину N., в том числе об истребовании имущества из чужого владения, о защите прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения, а также иска о взыскании с гражданина N. задолженности по уплате платежей, связанных с использованием недвижимости;
- наличия у заявителя предусмотренных законом оснований для обращения взыскания на принадлежащую гражданину N. недвижимость.
Если не доказать необходимости защиты своих прав и законных интересов, то нотариус откажет в удостоверении. Отказ можно обжаловать в суде.
В июне 2024 года мы провели опрос среди подписчиков наших Telegram-каналов.
Общий вывод: практически никто из УО и ТСЖ не пытался получить ФИО через нотариуса.
Видимо, для взыскания задолженности хватает возможности получения сведений через сам суд, а для остальных направлений работы ФИО пока не особо нужны.
Мы просили заполнить анкету УО и ТСЖ, при этом только тех, кто обращался к нотариусу.
Анкету заполнили 51 человек, из них:
- 11 собственников,
- 36 УО и ТСЖ, которые не обращались к нотариусу,
- 4 организации, которые обращались.
Ниже приводим их опыт.
ТСЖ из Вологды хотело получить сведения для проведения собрания.
При обращении к нотариусу товарищество ссылалось на такое основание, как наличие договора, сторонами которого являются заявитель и анонимный собственник и предметом которого являются работы, услуги в отношении недвижимости.
Обращение было устным, и на него нотариус ответил, что цель «для проведения собраний» – не даёт право нотариусу выдавать запрашиваемые сведения.
УО из Ростова-на-Дону обратилась за ФИО для взыскания задолженности и актуализации реестра собственников.
Обоснование обращения было такое же, как и выше. К заявлению приложены протокол, договор управления, выписка из лицевого счета, квитанции.
Однако нотариальная палата разослала нотариусам письмо о том, что УО якобы не могут получать данные сведения.
УО из Ульяновска обращалась к нотариусу за сведениями для проведения собрания.
Организация указала в анкете, что нотариус выполнил запрос («удостоверение факта наличия сведений в ЕГРН о фамилии, имени, отчестве»).
УО из Нижнего Тагила обращалась за ФИО для взыскания задолженности, ссылалась на наличие оснований для предъявления иска для взыскания с анонимного собственника задолженности по уплате платежей, связанных с использованием недвижимости. К заявлению был приложен «ответ из суда о том, что собственник умер либо снят с регистрации».
Нотариус выполнил запрос.
Что делать УК и собственникам
Управляющие организации могут попробовать использовать нотариуса и первый пункт из перечня выше для получения данных о собственнике. Но если УК нужны эти сведения, то очевидно, что подписанного гражданином N. экземпляра договора управления у нее на руках нет. Посчитает ли нотариус достаточным договор управления, подписанный с другими собственниками, – покажет дальнейшая практика.
Еще можно будет пофантазировать с «намерениями обратиться в суд о взыскании задолженности по уплате платежей, связанных с использованием недвижимости» (пятый пункт), но тоже пока неясно, как будут толковать этот пункт нотариусы.
До развлечений с нотариусом управляющим компаниям остаётся отслеживать изменения прав собственности на помещения в управляемых домах. Это можно делать вручную с помощью раздела «Справочная» на сайте Росреестра, либо автоматически с помощью компаний, которые помогают вести учет собственников и их изменений.
Вариант, что сами должники, незаконные перепланировщики квартир, захватчики общедомового имущества или просто замкнутые собственники возьмут и предоставят УК свои данные, в этом материале мы не рассматриваем.
Возможно, хотя в это трудно поверить, когда-нибудь в ГИС ЖКХ будут нормально отображаться сведения о собственниках, без танцев с бубнами со стороны самих собственников и УК.
На сайте ГИС ЖКХ давно висела новость о разработке некого сервиса в помощь работе с должниками:
«Спроектирован сервис подготовки претензий на оплату ЖКУ. В нём будут содержаться предзаполненные сведения о должниках. Информация автоматически загрузится из ЕГРН.
Функционал позволит организациям вести претензионно-судебную работу, несмотря на ограничение доступа к персональным данным должников в ЕГРН с 1 марта».
Но как это будет работать, пока непонятно.
Кроме того, принят закон, согласно которому в случае, если истцу, взыскателю задолженности за помещение, машино-место в многоквартирном доме, коммунальные услуги, по взносам на капитальный ремонт, за энергетические ресурсы, неизвестна фамилия, имя, отчество такого должника, то истец, взыскатель в заявлении вправе указать об этом, и такая информация предоставляется суду организацией, уполномоченной на предоставление сведений из Единого государственного реестра недвижимости.
Однако и этот закон не решает проблему ведения актуальных реестров и проведения общих собраний.
Обычные собственники-соседи поставлены в затруднительное положение при проведении общих собраний.
- Уведомление о собрании. Если собственники по техническим причинам не могут разместить сообщение о собрании в ГИС ЖКХ, а в доме не принят упрощенный порядок уведомления (на досках объявлений), то остается уведомление каждого собственника под роспись, либо заказными письмами, что при отсутствии данных о Ф. И. О. неосуществимо.
- Реестр собственников. Нужен для оформления протокола в соответствии с приказом Минстроя №44/пр. Как вариант для инициатора – брать кривой реестр от УК (другого при таком нормативно-правовом регулировании у нее быть не может) и стыковать его с той информацией, что видно на сайте Росреестра в бесплатной общедоступной «справочной» или дешёвом ФГИС ЕГРН. На все последующие претензии отвечать: мы используем реестр, полученный от УК в порядке ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ.
Едва ли жилищная инспекция сможет нормально проверить актуальность реестра собственников. А при оспаривании решений собрания в судебном порядке судья уже будет смотреть на кворум: если он есть, и все остальное в порядке, то некоторые недостатки реестра на действительность решения собрания не повлияют (в большинстве случаев).
Кто еще имеет доступ к персональным данным в ЕГРН (справочно)
Доступ к сведениям о Ф. И. О. имеют лица, указанные в части 13 статьи 62 закона о регистрации недвижимости:
- сами правообладатели или их законные представители;
- лица, имеющим доверенность (с 01.03.2023 – нотариально удостоверенную) от правообладателя или его законного представителя;
- залогодержатель в отношении объектов недвижимого имущества, которые находятся у него в залоге, или права на которые предоставлены ему в залог;
- руководители федеральных органов исполнительной власти, их территориальных органов, региональных органов государственной власти, органов местного самоуправления и их заместители – если сведения необходимы для осуществления полномочий, в том числе для оказания государственных или муниципальных услуг;
- руководители МФЦ и их заместители – для предоставления государственных или муниципальных услуг;
- суды, правоохранительные органы, судебные приставы-исполнители, имеющие в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями;
- органы прокуратуры РФ – для надзора за исполнением законодательства РФ;
- органы, осуществляющие оперативно-разыскную деятельность;
- лица, имеющие право на наследование недвижимого имущества правообладателя;
- арбитражный управляющий, лица по доверенности от арбитражного управляющего, внешний управляющий, конкурсный управляющий в деле о банкротстве в отношении объектов недвижимости должника, лица, в составе органов управления должника, контролирующие должника лица, временная администрация финансовой организации в отношении объектов недвижимости должника, если сведения нужны для осуществления полномочий в соответствии с законом «О несостоятельности (банкротстве)»;
- Председатель Счетной палаты РФ, его заместитель и аудиторы Счетной палаты РФ, председатели контрольно-счетных органов субъектов РФ, их заместители – для обеспечения деятельности этих органов;
- должностные лица, перечень которых определяется указом Президента РФ, – для исполнения ими обязанностей по противодействию коррупции;
- генеральный директор единого института развития в жилищной сфере, его заместители – при осуществлении институтом своих задач;
- руководители государственных внебюджетных фондов, их территориальных органов, Председатель Центрального банка РФ, их заместители– если сведения необходимы для осуществления полномочий органов, фондов;
- руководитель госкорпорации «Агентство по страхованию вкладов» и его заместители – если сведения необходимы для осуществления полномочий корпорации;
- генеральный директор ППК «Фонд развития территорий», его заместители – при осуществлении полномочий ППК в отношении объектов недвижимости, являющихся предметом договоров участия в долевом строительстве, или объектов, непосредственно связанных с такими объектами;
- генеральный директор (его заместители) Госкорпораций «Росатом», «Роскосмос», если сведения необходимы для оказания государственных услуг этими корпорациями.
Список вполне логичный, но здесь нет управляющих организаций.
Обсудите материал или другие вопросы в нашем чате «Беседка ЖКХ» и подпишитесь на наше медиа в Тelegram, Вконтакте или Дзен , чтобы не пропустить свежие материалы.