Несмотря на растущую доступность ипотеки, кредитами на покупку жилья и государственными субсидиями, положенными определенным категориям населения, могут воспользоваться не все. Так, семьи с детьми, наиболее остро нуждающиеся в поддержке, не всегда могут рассчитывать на эти инструменты. А клиенты, использовавшие при приобретении недвижимости материнский капитал, не всегда учитывают риски и ограничения таких сделок.
Андрей Колочинский
Консультаций: 16
Материнский капитал при покупке недвижимости
Одним из наиболее распространенных способов использования средств материнского капитала является улучшение жилищных условий. Правила направления этих средств на покупку квартиры определены постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий», а также ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
Приобрести недвижимость можно по договору купли-продажи или договору долевого участия, и в обоих случаях допускается использование ипотечных средств. Если оформляется кредит, материнский капитал может быть направлен на его погашение или в качестве первоначального взноса.
Законодательство защищает права несовершеннолетних и обязывает родителей наделять детей долями в приобретаемом жилье. Если речь идет о новостройке, когда право собственности оформляется после завершения строительства, выделение долей при использовании материнского капитала невозможно на момент заключения сделки. Также нет возможности наделить ребенка долей, пока не выплачен ипотечный кредит и недвижимость находится под обременением.
Поэтому в этих случаях оформляется письменное обязательство родителей выделить доли позже, и документ заверяется у нотариуса.
При этом действующим законодательством не установлен обязательный размер доли, полагающийся ребенку. На практике родители предоставляют детям равные доли. Таким образом, каждый член семьи получает в собственность 1/4 квартиры (так как материнский капитал положен при рождении второго ребенка и последующих детей, предполагается, что в таких семьях уже есть дети).
Альтернативные сделки с ипотекой
Пока растут дети, многие семьи задумываются об улучшении жилищных условий. Самый простой способ — продать старую квартиру и купить новую с использованием ипотечного кредита. Однако существующие ограничения в сделках с квартирами, где выделены детские доли, не позволяют это сделать.
С одной стороны, препятствуют органы опеки, которые обязывают наделять детей долями в новом жилье. С другой стороны, на это не идут кредитные организации. Банки считают такие кредиты высокорискованными: в случае дефолта заемщика продажа квартиры полностью не покроет задолженность перед банком, так как доли несовершеннолетних находятся под защитой органов опеки.
Напомним, материнский капитал за рождение или усыновление второго ребенка введен с 1 января 2007 г. В течение последних 12 лет было выдано около 10 млн сертификатов, при этом примерно 70% из них направлено на улучшение жилищных условий. За это время многие семьи уже успели погасить ипотечный кредит и рассматривают возможность покупки новой квартиры. Дополнительным стимулом решения квартирного вопроса является набирающая популярность «семейная ипотека», которая позволяет оформить кредит по ставке от 1% годовых (ставка доступна в новостройках, реализующихся по схеме эскроу-счетов, на период строительства дома).
Решение проблемы
Принимая во внимание описанные выше сложности, депутаты готовят поправки в законодательство, которые в будущем позволят семьям продавать квартиры с имеющимися выделенными детскими долями и покупать новое жилье в ипотеку.
Разрешить проблему можно, определив на законодательном уровне процедуру предоставления согласия на сделку органов опеки. Гарантией соблюдения прав несовершеннолетних могло бы стать письменное разрешение о выделении доли после погашения кредита. Однако такое решение проблемы не исключает дефолта заемщика и ущемления интересов детей.
А пока правозащитники и банки пытаются договориться, девелоперы лишаются значимой категории клиентов, уповая на скорейшее решение сложившейся коллизии.
Газпромбанк реализовал возможность выделять доли детям при покупке жилья в ипотеку
Москва, 05 июля 2024 года – Газпромбанк реализовал возможность оформления долевой собственности несовершеннолетним детям в рамках ипотечного кредитования. Предложение будет интересно заемщикам, планирующим продажу объекта недвижимости, среди собственников которого есть несовершеннолетние дети. При этом эти же заемщики планируют приобретение нового объекта недвижимости с использованием ипотечных средств, собственниками которого будут являться те же несовершеннолетние дети. Новая возможность доступна по программам «Льготная ипотека», «Семейная ипотека», «Ипотека на вторичное жилье», «Ипотека на новостройки» и «Дальневосточная ипотека» Газпромбанка.
Чтобы оформить долю несовершеннолетним, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на передачу приобретаемой в собственность несовершеннолетним лицом недвижимости в залог Банку. Также нужно письменное согласие родителей/усыновителей или попечителя на приобретение объекта недвижимости. Оформить ипотеку в Газпромбанке можно по ставке от 5,45% годовых в зависимости от программы, категории заемщика, срока и суммы кредита. По некоторым программам возможно получение кредита без подтверждения дохода.
Взять ипотеку можно на срок до 30 лет с минимальным первоначальным взносом 15% от стоимости жилья. Максимальная сумма кредита – 80 млн рублей по ипотеке на вторичное жилье, 15 млн рублей — по остальным программам.
АРБ Шпаргалка
Книга рекордов
Об ассоциации
- Общие сведения
- Контактная информация
- Управление
- Члены АРБ
- Проекты АРБ
- Новости АРБ
- Издания АРБ
- АРБ и госвласть
- Всероссийский банковский совет
- Работа комитетов
- Национальный банковский клуб
- Кодекс этических принципов банковского дела
- Стандарт потребителям финансовых услуг
- Фотоархив
- Видеоархив
- Архив
- Конференции и форумы
- 30-летие АРБ
Про банки
- Новости финансового сектора
- Горячая тема
- От первого лица
- Открытые дискуссии
- Календарь мероприятий
- Аналитика
- Работа с документами
- Национальная банковская пресс-служба
- Тенденции рынка
- Важное
- Обращения в банки
- Интервью
- Отставки и назначения
- МСП
- Предложения продуктов и услуг для банков
- Точка зрения
- Практикующему юристу
- Архив
- Курс лекций к 160-летию ЦБ РФ
- Дежурные по банкам
- Рейтинги маркетинговых идей
- Законопроекты
- Давайте обсудим
- Прямая речь
- Экспертное мнение
- Банки
Про деньги
- АРБ шпаргалка
- Жалоба в банк
- Книга рекордов
- Интервью
- Финансовый словарь
- Вакансии
- Резюме
- Это интересно
- Персональный кредитный рейтинг
- Архив
- Онлайн конференции
Мы в соц. сетях
Мнения в авторских и экспертных материалах могут не совпадать с позицией АРБ.
Заметили опечатку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.
При цитировании и ином использовании материалов портала ссылка на arb.ru обязательна в формате гиперссылки
Ипотека: дети-собственники
У каждого, кто собирается оформить ипотеку, кредитный менеджер спрашивает от наличии несовершеннолетних детей. Это связано с тем, что финансовые учреждения стараются не брать в залог недвижимость, доля в которой принадлежит детям. Покрыть сумму первичного взноса за счет продажи квартиры, частично принадлежащей ребенку, тоже вряд ли получится.
Как ребенок становится собственником
Не все дети являются собственниками, поскольку по закону имущество родителей не принадлежит их детям. Как и взрослое лицо, ребенок может получить право собственности на квартиру в результате ее приватизации (если фактически проживает или прописан в ней к этому моменту), покупки, дарения или наследования.
Если ребенок считается одним из собственников квартиры, приобретенной в ипотеку, его доля должна оплачиваться родителями и опекунами. В случае развода родителей-созаемщиков, кто будет оплачивать детскую долю долга решает суд.
Особенности оформления ипотеки с ребенком-собственник
Главной особенностью оформления залога на квартиру, частично принадлежащую ребенку, является конфликт интересов банка и органов опеки. Без разрешения муниципалов сделать квартиру предметом залога не выйдет. С точки зрения опекунского совета обременение недвижимости залогом является значимым ухудшением жилищных условий.
Даже если ипотека предполагает существенное увеличение доли ребенка, органы опеки рассматривают риск, в любом случае присутствующий при кредитовании. Так, обстоятельства могут измениться, и если родители/поручители/созаемщики окажутся не в состоянии выплачивать проценты по ипотеке, банк получит право на продажу квартиры по балансовой стоимости. В таком случае несовершеннолетний ребенок может остаться без крова над головой.
Поскольку органы опеки дают свое согласие на оформление ипотеки с долей ребенка с огромной осмотрительностью, банки предпочитают не связываться с «детскими» квартирами. Ведь при невыполнении должником обязательств законно продать такую недвижимость банк попросту не сможет – закон строго защищает жилищные интересы несовершеннолетних. Не сможет банк даже выплатить ребенку возмещение за его долю квартиры, поэтому ликвидность такого жилья стремится к нулю.
Для получения разрешения от органов опеки заемщику потребуется собрать даже больше документов, чем для оформления кредитного договора. Когда пакет будет собран, его нужно будет подать на рассмотрение в соответствующий отдел районной администрации или органов местного самоуправления.
Нюансы и варианты
При внешне неблагоприятной ситуации и правового вакуума, сложившегося вокруг права собственности несовершеннолетних, существуют законные «лазейки», упрощающие получение ипотеки под залог квартиры, частично являющейся детской собственностью.
Так, можно выделить долю собственности ребенка после погашения ипотечного долга или заключения сделки купли-продажи. С точки зрения банка, первый вариант удобнее – поскольку дети не имеют перед ним обязательств и не могут отвечать по кредитному договору.
Если ипотека берется под строительство индивидуального жилья, вопрос можно решить на ранних этапах стройки, когда еще возможно выделение доли ребенка.
Оптимальным вариантом является поиск банка, готового принять в залог квартиру, долевым собственником которой является несовершеннолетний – например, ВТБ-24, Уралсиб, Ак Барс банк готовы пойти навстречу родителям. Правда, с одной оговоркой – существует ограничение по сумме кредита. Также кредитованием с таким залогом занимаются некоторые кредитно-финансовые учреждения, работающие по стандартам АИЖК.
Несколько упрощает получение ипотеки наличие материнского капитала – сертификат гарантирует банку первоначальный взнос и хотя бы частично обеспечивает его интересы.
Можно вообще отказаться от неудобного с правовой точки зрения предмета недвижимости. И предложить банку другое имущество – или средства, полученные по потребительскому кредиту (правда, ставка такого кредитования, как правило, превышает ипотечную в 1,5 раза).
Не исключены и более хитрые варианты – к примеру, ребенка можно временно прописать в квартире у родственников и знакомых. Также близкие родственники (чаще всего, бабушки и дедушки), могут взять на себя обязательство предоставить ребенку долю в собственной недвижимости.
Если предполагаемый предмет залога имеет достаточно высокую рыночную стоимость, можно приобрести небольшую квартиру для ребенка и сдать ее в аренду. Органы опеки дадут согласие на такую операцию лишь в том случае, если доля несовершеннолетнего при этом не уменьшится. Разницу между стоимостью жилья можно будет предложить банку в качестве первичного взноса.
Документы для органов опеки
Для получения разрешения на ипотеку с ребенком собственником квартиры необходимо предоставить органам опеки и попечительства:
- паспорта родителей;
- заявления от продавцов и покупателей квартиры;
- свидетельство о браке и рождении ребенка/детей;
- документы, подтверждающие права собственности на приобретаемое жилье и недвижимость, отводимую по залог;
- кадастровые паспорта и акты оценки недвижимости;
- заявление о согласии ребенка на сделку, если ему уже есть 14 лет.