Лишиться приобретенного жилья, даже в том случае если за него были заплачены самые что ни на есть настоящие, потом и кровью заработанные деньги, а при оформлении прав на него соблюдены все формальности, совсем не сложно. Квартирные аферисты не дремлют, и с каждым годом придумывают все более изощренные схемы “отъема” денег у доверчивых покупателей. Поэтому для того, чтобы не лишиться и жилья и денег за него заплаченных покупателю важно проявить максимально возможную степень осмотрительности и осторожности при выборе своей будущей квартиры. Конечно, иск об истребовании жилья может быть предъявлен даже добросовестному покупателю. Причем в большинстве случаев наши суды удовлетворяют подобные требования и у покупателей жилье отбирают.
Однако, если последний докажет, что им при покупке квартиры была проявлена осмотрительность, правовые последствия могут оказаться куда более благоприятными. Во-первых, при наличии определенных условий квартиру могут и не забрать. Во-вторых, добросовестный прокупатель, лишившийся жилья, получает возможность вернуть свои деньги и потребовать компенсации причиненных убытков. Последнее маловероятно, но все же. Кстати, споры между покупателями жилья и его реальными собственниками разрешаются судами по-разному, и единой практики по ним до сих пор сформировано так и не было.
В связи с этим недавно Верховный Суд РФ опубликовал на своем сайте обзор судебной практики по данной категории дел (утвержден Президиумом Верховного Суда 1 октября 2014 года), в котором разъяснил, в каких случаях приобретатель однозначно обязан вернуть приобретенное жилье, а в каких – нет. Первое, на что обращается внимание в обзоре – характер приобретения жилья. В зависимости от того, является ли приобретение добросовестным, или нет, в конечном счете и будет зависеть судьба приобретенного жилья, а также средств, потраченных на покупку квартиры. По закону добросовестное приобретение имеет место в том случае, когда имущество возмездно приобретается у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знает и не может знать.
Отсюда следует, что при предъявлении к приобретателю иска об истребовании жилья последнему необходимо доказать, что жилое помещение было приобретено им по возмездной сделке и при этом он не знал и не должен был знать, что лицо, у которого он приобрел имущество, не имело права на его отчуждение. Соответственно, приобретатель обязан представить суду доказательства проявления должной осмотрительности при заключении сделок в отношении жилья. Надо отметить, что в законе не содержится определения понятия осмотрительности и каждый понимает ее по-своему. Даже суды, которые при разрешении аналогичных споров могут выносить диаметрально противоположные решения. Возьмем классический случай.
Гражданин покупает квартиру у своего знакомого. Впоследствие оказывается, что знакомый не имел права распоряжаться данной жилплощадью, поскольку она относится к муниципальному жилищному фонду и ранее не была приватизирована. Как отмечает Верховный Суд, вопрос о добросовестности покупателя здесь должен решаться с учетом конкретных обстоятельств дела. Так, в любом случае приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны правомерными. Иными словами, покупать квартиру, когда на нее заявляют права третьи лица – верх легкомыслия.
Равным образом приобретателю может быть отказано в признании его добросовестным, если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя жилого помещения сомнения в отношении права продавца на его отчуждение. К таким обстоятельствам может быть отнесен арест жилья, наличие обременений, а также сам характер совершаемой сделки. То есть, когда деньги передаются не через банк, а из рук в руки, или, скажем, сделка проходит “без посредников”. Все эти обстоятельства прямым образом указывают на бездействие покупателя, или же на его непосредственную причастность к “грязной” сделке. Другое дело, когда никаких внешних признаков недобросовестности продавца при совершении сделки не наблюдается, вся документация на жилплощадь выглядит предельно “честной”, а покупатель предпринял определенный ряд действий для проверки “чистоты” сделки.
Допустим, покупатель проверил правоустанавливающую документацию на квартиру и сверился с данными, содержащимися в реестре прав на недвижимость. Можно ли в таком случае признать его добросовестным? ВС РФ отвечает, что нет, нельзя. Дело в том, что факт наличия записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества сам по себе не является доказательством права собственности или законного владения.
Соответственно, не может он подтверждать и добросовестность приобретателя. Разрешая вопрос о добросовестности, суды в обязательном порядке должны установить, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, и какие конкретные меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество. Прямыми свидетельствами добросовестности приобретателя могут быть, в частности, факт ознакомления со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснения оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества. Косвенно подтверждать добросовестность могут обстоятельства совершения самой сделки. Например, об этом можно говорить, когда покупателем при приобретении недвижимости был получен ипотечный кредит, а также использованы средства материнского капитала.
На руку покупателя играет также проверка принадлежности квартиры продавцу не только им самим, но и сотрудниками риэлторского агентства, а также работниками банка при выдаче ипотечного кредита. К слову, обстоятельства совершения сделки могут свидетельствовать и об обратном. Скажем, когда спорная квартира в течение месяца пять раз являлась предметом договора купли-продажи и дарения, продавалась по цене существенно ниже ее рыночной стоимости, а сама сделка производится в предельно сжатые сроки, ни о какой добросовестности и осмотрительности речи идти не может. Теперь что касается судьбы недвижимости, отчуждаемой у добросовестного приобретателя.
Как мы уже ранее говорили, если жилое помещение выбыло из владения собственника помимо его воли, собственник вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе от добросовестного приобретателя. Как это ни странно, воспрепятствовать такому истребованию может, опять же, должная осмотрительность. Вернее, непроявление осмотрительности со стороны самого законного владельца жилья. В своем обзоре ВС РФ поясняет, что недействительность сделки по отчуждению жилого помещения сама по себе не свидетельствует о выбытии недвижимого имущества из законного владения помимо воли собственника.
Это означает, что даже в том случае, когда жилье приобретается по “липовым” документам и сделка по его отчуждению впоследствии признается недействительным, собственник не всегда может отобрать свою квартиру у добросовестного приобретателя. Приведем пример. Жилплощадь предоставляется по договору социального найма некоему гражданину, представившему в орган муниципального образования не соответствующую действительности справку о наличии у него заболевания, дающего право на внеочередное получение жилой площади. Затем жилье передается ему в собственность по договору передачи, и впоследствии уходит в собственность другому лицу по договору купли-продажи. Несмотря на то, что действия продавца здесь имеют откровенно выраженный мошеннический характер, собственник, а именно – муниципальное образование, не вправе истребовать данную квартиру у добросовестного приобретателя.
И вот почему. Орган муниципального образования является в данной ситуации стороной не только договора социального найма, но и договора передачи квартиры. Соответственно, он имеет возможность проверить соответствие действительности представленных гражданином документов.
Более того, государство и муниципальные органы не вправе перекладывать свои обязанности на простых граждан. Как известно, при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов. К компетенции органа власти в области государственной регистрации прав относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
Органы государственной регистрации прав производят регистрацию только бесспорных прав на недвижимость. При этом проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов осуществляется учреждением юстиции по регистрации прав. Отсюда следует, что приобретатель не обязан вдаваться в подробности совершения предыдущих сделок в отношении жилья.
Это не его дело и не в его компетенции. Таким образом, если собственник жилья не проявляет должной осмотрительности и не проверяет всю сопутствующую сделкам документацию, необходимо говорить о том, что спорное жилое помещение отчуждается муниципальным образованием и передано во владение гражданину по воле собственника жилищного фонда. Соответственно в подобным случаях квартира не может быть истребована от добросовестного приобретателя.
- истребование имущества
- должная осмотрительность
- покупка жилья
Автор: Сергей Виряскин, редактор ИА «Клерк.Ру»
✍🏻 Новые правила по воинскому учету вступили в силу
Президент РФ подписал закон, которым вносятся соответствующие поправки в КоАП РФ (Федеральный закон от 31 июля 2024 г. № 404-ФЗ).
✓ Нормативное регулирование воинского учета.
✓ Как зарегистрироваться в военкомате.
✓ Кто может не регистрироваться в военкомате.
✓ А если сотрудники только женщины?
✓ Как вести воинский учет.
Рынок «Садовод» и Wildberries могут начать маркировать игрушки
Крупнейшим продавцам игрушек предложили участвовать в эксперименте по маркировке детской продукции. Без них идея бороться с подделками будет бессмысленной.
Новые требования в ФСБУ по учетной политике госорганизаций
Минфин планирует расширить ФСБУ для организаций государственного сектора «Учетная политика, оценочные значения и ошибки».
Курсы повышения квалификации для бухгалтера с дипломом
Как в России развивается кредитование под залог интеллектуальной собственности
На каких условиях банки дают кредиты правообладателям брендов и патентов.
Управление талантами (матрица 9-boxes). Как использовать для развития сотрудников
Создание собственной сплоченной команды профессионалов — стремление каждого руководителя. При этом достичь результатов, максимально приближенных к идеальным, получается у небольшого количества управленцев.
Кассовый разрыв. Что делать?
Этот вопрос можно разделить на две части: что делать, если вы уже столкнулись с кассовым разрывом, и как его вообще избежать. Ответим на оба.
Последние мероприятия для бухгалтеров
IT-компания учитывает для налоговых льгот только те ПАК, которые внесены в российский реестр
Аккредитованные компании с долей профильных доходов от 70% платят взносы по тарифу 7,6% и применяют ставку налога на прибыль 0%. Реализация программно-аппаратных комплексов (ПАК) тоже идет в профильные доходы (числитель формулы).
🎓 Вебинар: Как, оставаясь в Excel, решать задачи растущего бизнеса. Уже сегодня в 11:00 мск!
Расскажем, как компании могут автоматизировать бизнес-процессы в Excel.
Последние вопросы бухгалтеров из сервиса «Консультации»
Как отправить сотрудников учиться охране труда
Работодатель может проводить обучения работников по охране труда у себя в организации или в сторонней организации, оказывающей такие услуги. Форму, порядок и учет работников, которых надо обучить охране труда, устанавливает работодатель.
Обложение мигрантов, рост штрафа за недоимки. Обзор налоговых событий за август 2024
Рассматриваются события в налоговой сфере. Интересные законопроекты и письма ведомств.
Может ли налоговая запросить документы по «старым» сделкам. Как это происходит?
Фискалы могут запросить документы или информацию по сделкам 3-х летней давности. Рассказываю, как быть в этой ситуации, чтобы не нажить себе лишних проблем.
Как безопасно купить вторичное жилье в 2024 году: инструкция и необходимые документы
Один из первых вопросов, который нужно решить перед покупкой квартиры: будет это жилье в новостройке или на вторичном рынке? По данным экспертов Банки.ру, в 2024 году вторичка пользуется спросом. Объясняется это ростом цен на жилье в новых домах, в то время как квартиры на вторичном рынке за год практически не подорожали. Рассказываем, как выбрать и безопасно купить квартиру «с пробегом». В этом тексте мы разберем, как купить жилье на вторичке без ипотеки.
О том, как приобрести недвижимость в кредит в 2024 году, мы писали ранее.
Шаг 1. Выбираем жилье
- максимальная стоимость;
- количество комнат и площадь;
- район города;
- этажность дома, материалы строительства;
- состояние квартиры (требует/не требует ремонта; наличие мебели и техники).
Поиск квартиры можно начать с просмотра сайтов объявлений и/или с обращения в агентство недвижимости. Если решите довериться риелторам, будьте готовы к дополнительным расходам.
За подбор подходящего варианта, помощь в оформлении документов, сопровождение в МФЦ, переговоры с собственниками, юридическое сопровождение сделки и т. п. агентства, как правило, берут фиксированную сумму и процент от стоимости объекта. В разных регионах ставки различаются. К примеру, в Екатеринбурге услуги агентства недвижимости могут стоить 40 тысяч рублей + 1% от стоимости квартиры, в Москве — 1,5–3% от стоимости объекта, но не менее 170–200 тысяч рублей.
Если подбирать жилье самостоятельно, на части услуг риелтора можно сэкономить.
Мы подробно рассказывали, как проверить квартиру на вторичке перед покупкой. У юридических компаний и агентств тоже есть такие услуги, их стоимость начинается от 5 тысяч рублей.
Все квартиры нужно придирчиво осмотреть, заглянуть в каждое помещение, рекомендуют эксперты.
«Квартира может иметь скрытый дефект, который не сразу бросается в глаза — протечка в ванной или потолке или повреждена электропроводка. Покупателю важно тщательно осмотреть квартиру перед покупкой, чтобы найти любые недостатки», — говорит Василий Сосновский, партнер юридической компании «Генезис».
18.04.2023 17:42
Шаг 2. Проверяем квартиру
Даже если вы заказали юридическую проверку жилья у специалистов, не будет лишним и самим убедиться, что все документы у продавца в порядке. Попросите паспорта всех собственников (если среди них несовершеннолетние — свидетельства о рождении), сравните данные с информацией из документов на недвижимость (свидетельство о регистрации права собственности, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и т. п.).
Попросите выписку из ЕГРН, чтобы удостовериться, что на объекте нет обременений.
Также понадобится справка о проживающих по форме 12 (ее можно получить в паспортном столе, УК, ТСЖ или МФЦ) — для того, чтобы убедиться, что в продаваемой квартире на момент сделки никто не зарегистрирован и нет «временно выбывших» жильцов (например, находящихся в армии или отбывающих наказание).
Попросите экспликацию и поэтажный план. Они покажут расположение несущих стен, комнат, перегородок, окон, дверей. Благодаря этим документам можно проверить, проводилась ли перепланировка и была ли она оформлена, как полагается по закону.
Обязательно запросите согласие супруга на продажу квартиры, если она была приобретена в браке. Если муж или жена не дадут согласия, в будущем они смогут оспорить сделку, так как имущество считается совместно нажитым.
Ситуации, в которых согласие не требуется:
- жилье куплено до брака;
- жилье получено в наследство одним из супругов;
- жилье приватизировано в браке, но один из супругов отказался от приватизации;
- между супругами заключен брачный договор, по которому жилье принадлежит только одному из них.
Если же супруги покупали квартиру вместе, а потом развелись, попросите нотариально заверенное соглашение о разделе имущества или брачный договор.
Если продавец находится в преклонном возрасте или у вас возникли сомнения по поводу его психического здоровья, необходимо попросить предоставить медицинские справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Иначе, если после сделки выяснится, что продавец недееспособен, он сам, родственники или опекуны смогут попытаться ее оспорить.
Еще один важный момент — проверить, использовал ли продавец материнский капитал, когда сам покупал эту квартиру (выяснить это можно, попросив предоставить справку из Социального фонда). Если использовал, то детям должны быть выделены доли. В таком случае для продажи продавцу потребуется разрешение органов опеки.
21.05.2023 09:00
Шаг 3. Торгуемся
Собственники, выставляя квартиру на продажу, как правило, закладывают в стоимость возможность торга. Проверенного способа, как точно получить скидку, к сожалению, нет. Если вы нашли несколько понравившихся вариантов и среди них есть более выгодный по цене, стоит сказать об этом продавцу.
Также можно назвать сумму, которую вы готовы потратить, и дать владельцу квартиры время подумать. Не молчите, если видите объективные причины для скидки: неисправность сантехники, неровный пол/стены и т. п.
Шаг 4. Заключаем предварительный договор
Когда вы определились с объектом покупки и договорились с продавцом о цене, время переходить к составлению предварительного договора купли-продажи. Это декларация о намерении заключить основной договор.
В предварительном договоре должны быть прописаны:
- подробное описание квартиры, адрес, кадастровый номер;
- срок заключения основного договора;
- цена объекта (это не обязательное, но рекомендуемое условие).
На этом же этапе продавец вносит задаток или аванс в счет стоимости объекта. Задаток подтверждает намерение сторон заключить сделку и входит в общую стоимость жилья. Если сделка будет отменена по вине покупателя, задаток остается у продавца. Если по вине продавца — задаток должен быть возвращен в двойном размере.
Если по обоюдному согласию — задаток возвращается в однократном размере.
Понятия аванса в Гражданском кодексе нет, но его используют даже чаще, чем задаток. Аванс не обязывает стороны к сделке, а является предоплатой. Условия возврата или удержания прописываются в предварительном договоре.
Шаг 5. Подписываем основной договор и регистрируем сделку
Договор можно составить с помощью риелтора, юриста, нотариуса или самостоятельно (мы рассказывали, как это сделать). В договоре должны быть:
- данные продавца и покупателя;
- предмет договора (адрес, площадь, количество комнат, кадастровый номер);
- наличие или отсутствие обременений;
- стоимость объекта недвижимости;
- срок и способ расчетов.
Договор купли-продажи удостоверяется у нотариуса в случаях, если:
- продается доля в квартире;
- среди сторон сделки есть несовершеннолетние или недееспособные (опекаемые);
- сделка проводится по доверенности;
- заключается договор пожизненной ренты.
Вместе с договором нужно составить и подписать акт приема-передачи, в нем фиксируется состояние объекта недвижимости.
И договор, и акт составляются и подписываются в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и один для Росреестра). Далее договор нужно зарегистрировать в Росреестре, проще всего сделать это через МФЦ, процесс занимает до 10 рабочих дней.
Кроме договора и акта потребуется предъявить паспорта, правоустанавливающий документ продавца (предыдущий договор купли-продажи, договор дарения, ренты, свидетельство о праве на наследство и т. п.), выписку из ЕГРН, справку о зарегистрированных, разрешение органа опеки (при необходимости), квитанцию об оплате пошлины.
Размер госпошлины за регистрацию права собственности составляет 2 тысячи рублей. От ее уплаты освобождаются льготные категории россиян, среди которых ветераны ВОВ, Герои Советского Союза, Герои РФ, малоимущие и др. Весь список указан в ст.
333.35 НК РФ.
Деньги при сделках с недвижимостью могут передаваться различными способами. Самые распространенные варианты:
- расчет наличными после оформления в МФЦ;
- банковская ячейка — деньги в нее кладутся наличными, продавец получает доступ после того, как сделка будет зарегистрирована Росреестром;
- аккредитив — по сути это онлайн-ячейка. Банк переведет продавцу деньги на указанные им реквизиты после того, как сделка будет зарегистрирована.
18.02.2023 13:00
Шаг 6. Получаем налоговый вычет
Когда квартира куплена, новый собственник может претендовать на получение налогового вычета — 13% от 2 млн рублей (даже если квартира стоила дороже). Вычет положен тем, кто официально трудоустроен и платит налоги.
Налоговый вычет можно получить в следующем году за предыдущий единой суммой (но не больше, чем сумма уплаченного подоходного налога) или получать ежемесячно (в этом случае бухгалтерия не будет удерживать с сотрудника 13% НДФЛ, пока не будет выбрана сумма вычета).
Подробно о том, как получить налоговый вычет на квартиру, мы рассказывали в этом материале.
\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t
\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t
\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0412\u043e\u0439\u0434\u0438\u0442\u0435\n\t\t\t \n\t\t\t\u0438\u043b\u0438\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0437\u0430\u0440\u0435\u0433\u0438\u0441\u0442\u0440\u0438\u0440\u0443\u0439\u0442\u0435\u0441\u044c.\n\t\t\t \n\t\t \n\t»>’ >
О подтверждении расходов на приобретение недвижимости договором купли-продажи
Заключенный физлицами договор купли-продажи имущества, содержащий информацию о факте уплаты денежных средств, может быть принят в качестве платежного документа, подтверждающего фактически расходы налогоплательщика.
ФНС обращает внимание налоговых органов на неправомерный отказ в принятии к вычету документально подтвержденных расходов налогоплательщика на приобретение имущества при декларировании полученных ими доходов.
В соответствии с НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.
Положения статьи 220 НК РФ не содержат исчерпывающий перечень документов, подтверждающих произведенные налогоплательщиком расходы. Такие документы должны быть оформлены в установленном порядке.
В случае расчетов между физлицами договор купли-продажи (акт приема-передачи объекта имущества, в том числе транспортного средства), содержащие информацию о факте уплаты покупателем денежных средств по такому договору, могут быть применимы в качестве платежного документа, подтверждающего фактически произведенные покупателем расходы.
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
ПИСЬМО
от 21 апреля 2021 г. N БС-4-11/5473@
О НАПРАВЛЕНИИ ИНФОРМАЦИИ
ФНС России в связи с увеличением количества жалоб налогоплательщиков — физических лиц на неправомерный отказ налоговых органов в принятии к вычету документально подтвержденных расходов налогоплательщика на приобретение имущества при декларировании полученных ими доходов сообщает следующее.
На основании подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) вместо получения имущественного налогового вычета, установленного подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
При этом Кодекс, в том числе положения статьи 220 Кодекса, не содержат исчерпывающий перечень документов, подтверждающих произведенные налогоплательщиком расходы на приобретение проданного имущества, но устанавливают обязательное условие, а именно: документы должны быть оформлены в установленном порядке (в соответствии с законодательством Российской Федерации) и подтверждать непосредственно произведенные налогоплательщиком расходы.
Следовательно, представление налогоплательщиком документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств по произведенным расходам, связанным с приобретением проданного имущества, является одним из обязательных условий возможности уменьшения полученных от продажи имущества доходов, облагаемых НДФЛ, в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220Кодекса.
При расчетах между физическими лицами в соответствии с положениями статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) исполнение обязательств подтверждается распиской в получении исполнения полностью или в соответствующей части.
Таким образом, в соответствии с указанными положениями ГК РФ в случае расчетов между физическими лицами договор купли-продажи (акт приема-передачи объекта имущества (в частности, транспортного средства), содержащие информацию о факте уплаты покупателем денежных средств по такому договору, могут быть применимы в качестве платежного документа, подтверждающего фактически произведенные покупателем расходы.
В целях избежания роста жалоб налогоплательщиков на неправомерный отказ налоговых органов в рассматриваемой части поручаем Управлениям ФНС России по субъектам Российской Федерации довести настоящее письмо до территориальных налоговых органов.