Один из первых вопросов, который нужно решить перед покупкой квартиры: будет это жилье в новостройке или на вторичном рынке? По данным экспертов Банки.ру, в 2024 году вторичка пользуется спросом. Объясняется это ростом цен на жилье в новых домах, в то время как квартиры на вторичном рынке за год практически не подорожали. Рассказываем, как выбрать и безопасно купить квартиру «с пробегом».
В этом тексте мы разберем, как купить жилье на вторичке без ипотеки. О том, как приобрести недвижимость в кредит в 2024 году, мы писали ранее.
Шаг 1. Выбираем жилье
- максимальная стоимость;
- количество комнат и площадь;
- район города;
- этажность дома, материалы строительства;
- состояние квартиры (требует/не требует ремонта; наличие мебели и техники).
Поиск квартиры можно начать с просмотра сайтов объявлений и/или с обращения в агентство недвижимости. Если решите довериться риелторам, будьте готовы к дополнительным расходам.
За подбор подходящего варианта, помощь в оформлении документов, сопровождение в МФЦ, переговоры с собственниками, юридическое сопровождение сделки и т. п. агентства, как правило, берут фиксированную сумму и процент от стоимости объекта. В разных регионах ставки различаются. К примеру, в Екатеринбурге услуги агентства недвижимости могут стоить 40 тысяч рублей + 1% от стоимости квартиры, в Москве — 1,5–3% от стоимости объекта, но не менее 170–200 тысяч рублей.
Если подбирать жилье самостоятельно, на части услуг риелтора можно сэкономить.
Мы подробно рассказывали, как проверить квартиру на вторичке перед покупкой. У юридических компаний и агентств тоже есть такие услуги, их стоимость начинается от 5 тысяч рублей.
Все квартиры нужно придирчиво осмотреть, заглянуть в каждое помещение, рекомендуют эксперты.
«Квартира может иметь скрытый дефект, который не сразу бросается в глаза — протечка в ванной или потолке или повреждена электропроводка. Покупателю важно тщательно осмотреть квартиру перед покупкой, чтобы найти любые недостатки», — говорит Василий Сосновский, партнер юридической компании «Генезис».
18.04.2023 17:42
Шаг 2. Проверяем квартиру
Даже если вы заказали юридическую проверку жилья у специалистов, не будет лишним и самим убедиться, что все документы у продавца в порядке. Попросите паспорта всех собственников (если среди них несовершеннолетние — свидетельства о рождении), сравните данные с информацией из документов на недвижимость (свидетельство о регистрации права собственности, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и т. п.).
Попросите выписку из ЕГРН, чтобы удостовериться, что на объекте нет обременений.
Также понадобится справка о проживающих по форме 12 (ее можно получить в паспортном столе, УК, ТСЖ или МФЦ) — для того, чтобы убедиться, что в продаваемой квартире на момент сделки никто не зарегистрирован и нет «временно выбывших» жильцов (например, находящихся в армии или отбывающих наказание).
Попросите экспликацию и поэтажный план. Они покажут расположение несущих стен, комнат, перегородок, окон, дверей. Благодаря этим документам можно проверить, проводилась ли перепланировка и была ли она оформлена, как полагается по закону.
Обязательно запросите согласие супруга на продажу квартиры, если она была приобретена в браке. Если муж или жена не дадут согласия, в будущем они смогут оспорить сделку, так как имущество считается совместно нажитым.
Ситуации, в которых согласие не требуется:
- жилье куплено до брака;
- жилье получено в наследство одним из супругов;
- жилье приватизировано в браке, но один из супругов отказался от приватизации;
- между супругами заключен брачный договор, по которому жилье принадлежит только одному из них.
Если же супруги покупали квартиру вместе, а потом развелись, попросите нотариально заверенное соглашение о разделе имущества или брачный договор.
Если продавец находится в преклонном возрасте или у вас возникли сомнения по поводу его психического здоровья, необходимо попросить предоставить медицинские справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Иначе, если после сделки выяснится, что продавец недееспособен, он сам, родственники или опекуны смогут попытаться ее оспорить.
Еще один важный момент — проверить, использовал ли продавец материнский капитал, когда сам покупал эту квартиру (выяснить это можно, попросив предоставить справку из Социального фонда). Если использовал, то детям должны быть выделены доли. В таком случае для продажи продавцу потребуется разрешение органов опеки.
21.05.2023 09:00
Шаг 3. Торгуемся
Собственники, выставляя квартиру на продажу, как правило, закладывают в стоимость возможность торга. Проверенного способа, как точно получить скидку, к сожалению, нет. Если вы нашли несколько понравившихся вариантов и среди них есть более выгодный по цене, стоит сказать об этом продавцу.
Также можно назвать сумму, которую вы готовы потратить, и дать владельцу квартиры время подумать. Не молчите, если видите объективные причины для скидки: неисправность сантехники, неровный пол/стены и т. п.
Шаг 4. Заключаем предварительный договор
Когда вы определились с объектом покупки и договорились с продавцом о цене, время переходить к составлению предварительного договора купли-продажи. Это декларация о намерении заключить основной договор.
В предварительном договоре должны быть прописаны:
- подробное описание квартиры, адрес, кадастровый номер;
- срок заключения основного договора;
- цена объекта (это не обязательное, но рекомендуемое условие).
На этом же этапе продавец вносит задаток или аванс в счет стоимости объекта. Задаток подтверждает намерение сторон заключить сделку и входит в общую стоимость жилья. Если сделка будет отменена по вине покупателя, задаток остается у продавца.
Если по вине продавца — задаток должен быть возвращен в двойном размере. Если по обоюдному согласию — задаток возвращается в однократном размере.
Понятия аванса в Гражданском кодексе нет, но его используют даже чаще, чем задаток. Аванс не обязывает стороны к сделке, а является предоплатой. Условия возврата или удержания прописываются в предварительном договоре.
Шаг 5. Подписываем основной договор и регистрируем сделку
Договор можно составить с помощью риелтора, юриста, нотариуса или самостоятельно (мы рассказывали, как это сделать). В договоре должны быть:
- данные продавца и покупателя;
- предмет договора (адрес, площадь, количество комнат, кадастровый номер);
- наличие или отсутствие обременений;
- стоимость объекта недвижимости;
- срок и способ расчетов.
Договор купли-продажи удостоверяется у нотариуса в случаях, если:
- продается доля в квартире;
- среди сторон сделки есть несовершеннолетние или недееспособные (опекаемые);
- сделка проводится по доверенности;
- заключается договор пожизненной ренты.
Вместе с договором нужно составить и подписать акт приема-передачи, в нем фиксируется состояние объекта недвижимости.
И договор, и акт составляются и подписываются в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и один для Росреестра). Далее договор нужно зарегистрировать в Росреестре, проще всего сделать это через МФЦ, процесс занимает до 10 рабочих дней.
Кроме договора и акта потребуется предъявить паспорта, правоустанавливающий документ продавца (предыдущий договор купли-продажи, договор дарения, ренты, свидетельство о праве на наследство и т. п.), выписку из ЕГРН, справку о зарегистрированных, разрешение органа опеки (при необходимости), квитанцию об оплате пошлины.
Размер госпошлины за регистрацию права собственности составляет 2 тысячи рублей. От ее уплаты освобождаются льготные категории россиян, среди которых ветераны ВОВ, Герои Советского Союза, Герои РФ, малоимущие и др. Весь список указан в ст.
333.35 НК РФ.
Деньги при сделках с недвижимостью могут передаваться различными способами. Самые распространенные варианты:
- расчет наличными после оформления в МФЦ;
- банковская ячейка — деньги в нее кладутся наличными, продавец получает доступ после того, как сделка будет зарегистрирована Росреестром;
- аккредитив — по сути это онлайн-ячейка. Банк переведет продавцу деньги на указанные им реквизиты после того, как сделка будет зарегистрирована.
18.02.2023 13:00
Шаг 6. Получаем налоговый вычет
Когда квартира куплена, новый собственник может претендовать на получение налогового вычета — 13% от 2 млн рублей (даже если квартира стоила дороже). Вычет положен тем, кто официально трудоустроен и платит налоги.
Налоговый вычет можно получить в следующем году за предыдущий единой суммой (но не больше, чем сумма уплаченного подоходного налога) или получать ежемесячно (в этом случае бухгалтерия не будет удерживать с сотрудника 13% НДФЛ, пока не будет выбрана сумма вычета).
Подробно о том, как получить налоговый вычет на квартиру, мы рассказывали в этом материале.
\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t
\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t
\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0412\u043e\u0439\u0434\u0438\u0442\u0435\n\t\t\t \n\t\t\t\u0438\u043b\u0438\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0437\u0430\u0440\u0435\u0433\u0438\u0441\u0442\u0440\u0438\u0440\u0443\u0439\u0442\u0435\u0441\u044c.\n\t\t\t \n\t\t \n\t»>’ >
Чек-лист для документов, которые потребуются при продаже квартиры
Если вы благополучно прошли все этапы подготовки к сделке и покупатель на вашу квартиру найден, пора переходить к полному списку документов для сделки.
Некоторые документы необходимо проверить еще до выхода на сделку: это правоподтверждающие и правоустанавливающие документы, разрешение супругов на сделку, доверенность от отсутствующих собственников и паспорта присутствующих. Если с этими документами что-то не в порядке, сделка не состоится.
Список документов
Некоторые документы имеют короткий «срок годности» — возможно, их потребуется обновить. Проверьте, всё ли у вас есть:
- Свежая выписка из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости).
- Документы — основания возникновения права собственности на квартиру (или правоустанавливающие документы): договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда, справка ЖСК о полной оплате пая, документ о приватизации — передаче квартиры в собственность.
- Выписка из домовой книги.
- Справка об отсутствии задолженности (в том числе по ЖКУ и капремонту).
- ЕЖД (единый жилищный документ, содержит сводную информацию о квартире, ее владельце и проживающих в ней гражданах). Документ не строго обязательный, так как заменяет и справку об отсутствии долгов, и выписку из домовой книги.
- Документы БТИ (Бюро технической инвентаризации) (поэтажный план и экспликация) для проверки проведения перепланировки.
- Паспорт собственника.
- Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
- Нотариальное согласие на сделку супруги/супруга.
- Разрешение опеки (при наличии детей, владеющих долей в квартире).
Как выглядят эти документы, смотрите здесь .
Проверка квартиры
Какие документы попросит предоставить покупатель? Список таков:
— Выписка из домовой книги (ее можно получить в МФЦ). В документе содержатся все данные по зарегистрированным в объекте недвижимости лицам: их паспортные данные, гражданство, дата и вид (постоянная или временная) регистрации. Выдается бесплатно, срок ее действия — один месяц.
— Единый жилищный документ (ЕЖД), который тоже можно получить в МФЦ и в котором указывается информация не только о зарегистрированных, но и по самой квартире — например, долги по коммунальным услугам. Получить ЕЖД может только собственник. Выдается бесплатно, срок действия — два месяца.
— Справка по форме 9 (проще всего заказать ее через портал «Госуслуги»). В ней перечислены все зарегистрированные в квартире люди. Бывает двух видов — обычная и архивная. Учитывая, что она предоставляется бесплатно, лучше попросить обе.
Справка не является обязательным документом, но лишней не будет.
— Справка по форме 12 (взять ее можно в том же МФЦ) покажет, числятся ли в квартире выписанные временно, — возможно, эти люди пропали без вести, находятся в тюрьме или на принудительном лечении. Отметим, что имена в этой справке не указываются — только число выписанных людей. Если их нет, то все в порядке, а если есть — готовьтесь к вопросам покупателя о том, кто может посягнуть впоследствии на его свежеприобретенную квартиру.
Форма 9 и форма 12, по сути, заменяют выписку из домовой книги.
— Копия финансово-лицевого счета, в котором указываются, например, временно зарегистрированные жильцы. Получить документ может только собственник или доверенное лицо.
— Справка об отсутствии долгов за ЖКУ (включая взносы за капремонт). Справка об отсутствии задолженности не имеет срока действия, она просто сообщает, что на определенную дату задолженности нет.
Выписка из домовой книги, копия финансового лицевого счета и справка об отсутствии задолженности выдаются в МФЦ или управляющей компании. ЕЖД заменяет эту троицу, но по отдельности они все же информативнее (к тому же в ЕЖД нередко допускаются ошибки).
— Справка о погашении ипотеки понадобится, если квартира, которую вы продаете, вы приобретали в ипотеку. Выглядит эта справка как уведомление, из которого следует, что обязательства по кредитному договору выполнены в полном объеме — номер договора и дата прилагаются, по состоянию на актуальную дату остаток долга составляет ноль рублей, ноль копеек.
Также в уведомлении должна быть фраза об отсутствии просроченных долгов как по самому кредиту, так и по выплате процентов по нему. Если же кредит до конца не выплачен и предполагается, что он ляжет на плечи покупателя, продавцу следует еще до подачи объявления выяснить у банка, согласится ли тот на такой вариант, — если нет, сделку придется отложить или продумать другие варианты.
Документы для проверки продавца
Если вы продаете квартиру, будьте готовы к тому, что покупатель захочет дополнительных гарантий безопасности: ему нужна страховка от возможных попыток оспорить сделку в дальнейшем, и в этом должны помочь следующие документы:
Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Эти справки собственник берет по месту жительства (это позволяет избежать получения фальшивых справок). В справках должно быть указано, что вы не состоите на учете.
Нотариальное согласие супруга или супруги на сделку, если квартира приобреталась и продается в браке. Здесь описано , как оформляются такие документы.
Разрешение органов опеки (при наличии детей, владеющих долей в квартире).
Кредитная история продавца. Это совсем уж редкий случай, который вовсе не обязателен, но если мнительный покупатель настаивает, то почему бы и нет. Оформить такую выписку можно практически в любом банке (в том числе онлайн), а стоит она примерно 200–400 рублей.
Если вы продаете квартиру, в которой есть дети-сособственники и/или которая куплена с использованием маткапитала, прочитайте нашу статью, где мы описали план действий .
Если продаете ипотечную квартиру, то вам тоже потребуется поглубже изучить вопрос. Все нюансы собраны здесь .
Договор купли-продажи
Самый важный документ на сделке — договор купли-продажи (ДКП). В нем фиксируются все детали сделки. Можно условно разделить ДКП на несколько составляющих: это поможет вам не запутаться.
I. Участники сделки
1. Перечислите всех участников сделки: кто продавец, кто покупатель. Если с одной стороны сделки участвуют несколько человек, в договоре перечисляются все.
2. Укажите полностью фамилию, имя и отчество каждого участника сделки, а также адреса их регистрации, гражданство, данные документа, удостоверяющего личность (серия, номер, дата и место выдачи), при желании — СНИЛС.
3. Если участники сделки находятся в зарегистрированном браке, это следует отметить в договоре.
II. Все данные по объекту сделки
2. Общие параметры, которые подтвердят, что покупатель приобретает именно тот объект, на который рассчитывает: статус (квартира, апартаменты, дом), количество комнат, общая площадь, этаж.
3. Кадастровый номер (опционально) поможет точнее идентифицировать объект.
III. Детали оплаты
1. Здесь прописывается именно та сумма, которую покупатель должен выплатить продавцу: во всяком случае, если говорить о безопасной сделке. Циан.Журнал настоятельно не рекомендует связываться с занижением суммы сделки, потому что впоследствии это может привести к неприятным последствиям для обеих сторон.
3. Механизм расчетов (наличные, ячейка или аккредитив, наименование банка).
4. Если используется рассрочка, прописываются даты и объем выплат, а также способ расчета и порядок снятия обременения.
5. Если используется ипотечный кредит, указываются детали: банк, получатель, условия, дата заключения и номер кредитного договора.
По закону, если товар не оплачен, он оказывается в залоге у продавца. Так как деньги обычно выплачиваются после подписания договора купли-продажи, в договоре нужно зафиксировать, что объект не будет находиться в залоге. Если этого не сделать, а оплата происходит после регистрации сделки, на квартиру может быть наложено обременение залогом (ипотекой) и придется потратить силы и время на его снятие.
IV. Порядок освобождения квартиры:
1. Когда продавец освобождает квартиру и передает ее покупателю по передаточному акту.
2. Когда выпишутся все зарегистрированные в квартире.
А еще в договоре обязательно указываются актуальная дата (не задним числом!) и город, где он заключен.
Не стоит подписывать договор с помарками — лучше переписать (каждый раз перечитывая) и подать на регистрацию чистый вариант. При этом перед подписанием разрешается вносить сколько угодно изменений — разумеется, при согласии обеих сторон.
После подписания договор лучше прошить — это убережет стороны от добавления в него лишних листов.
V. Что прописать в ДКП дополнительно?
1. Риск банкротства продавца. Оформляется эта фраза просто: продавец пишет, что он не собирается подавать на банкротство сам, не имеет долгов и не знает, что его кто-то хочет банкротить. Отдельно допустимо указать, что квартира не входит в капитал юридического лица.
2. Договоренности на случай расторжения договора.
3. Договоренности о переходе (или не переходе) мебели и бытовой техники новому владельцу.
Здесь можно узнать , как быть, если какие-то пункты договора нарушаются.
Акт приема-передачи
Акт приема-передачи — еще один важнейший документ на сделке. Этот акт нужен для подтверждения факта не только передачи квартиры, но и обязанностей по ее содержанию. Обычно подписание акта приема-передачи проводится на квартире, а после него теперь уже бывшие хозяева отдают новым владельцам все комплекты ключей и уходят.
Единой формы не существует, но обычно в акте прописываются данные сторон сделки (в том числе паспортные), описание состояния квартиры, ее расположение, характеристики, а также сведения о ДКП. Стороны подтверждают отсутствие претензий (в акте должна быть соответствующая фраза) и подписывают документ.
Чек-лист для документов, которые потребуются при продаже квартиры
Если вы благополучно прошли все этапы подготовки к сделке и покупатель на вашу квартиру найден, пора переходить к полному списку документов для сделки.
Некоторые документы необходимо проверить еще до выхода на сделку: это правоподтверждающие и правоустанавливающие документы, разрешение супругов на сделку, доверенность от отсутствующих собственников и паспорта присутствующих. Если с этими документами что-то не в порядке, сделка не состоится.
Список документов
Некоторые документы имеют короткий «срок годности» — возможно, их потребуется обновить. Проверьте, всё ли у вас есть:
- Свежая выписка из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости).
- Документы — основания возникновения права собственности на квартиру (или правоустанавливающие документы): договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда, справка ЖСК о полной оплате пая, документ о приватизации — передаче квартиры в собственность.
- Выписка из домовой книги.
- Справка об отсутствии задолженности (в том числе по ЖКУ и капремонту).
- ЕЖД (единый жилищный документ, содержит сводную информацию о квартире, ее владельце и проживающих в ней гражданах). Документ не строго обязательный, так как заменяет и справку об отсутствии долгов, и выписку из домовой книги.
- Документы БТИ (Бюро технической инвентаризации) (поэтажный план и экспликация) для проверки проведения перепланировки.
- Паспорт собственника.
- Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
- Нотариальное согласие на сделку супруги/супруга.
- Разрешение опеки (при наличии детей, владеющих долей в квартире).
Как выглядят эти документы, смотрите здесь .
Проверка квартиры
Какие документы попросит предоставить покупатель? Список таков:
— Выписка из домовой книги (ее можно получить в МФЦ). В документе содержатся все данные по зарегистрированным в объекте недвижимости лицам: их паспортные данные, гражданство, дата и вид (постоянная или временная) регистрации. Выдается бесплатно, срок ее действия — один месяц.
— Единый жилищный документ (ЕЖД), который тоже можно получить в МФЦ и в котором указывается информация не только о зарегистрированных, но и по самой квартире — например, долги по коммунальным услугам. Получить ЕЖД может только собственник. Выдается бесплатно, срок действия — два месяца.
— Справка по форме 9 (проще всего заказать ее через портал «Госуслуги»). В ней перечислены все зарегистрированные в квартире люди. Бывает двух видов — обычная и архивная.
Учитывая, что она предоставляется бесплатно, лучше попросить обе. Справка не является обязательным документом, но лишней не будет.
— Справка по форме 12 (взять ее можно в том же МФЦ) покажет, числятся ли в квартире выписанные временно, — возможно, эти люди пропали без вести, находятся в тюрьме или на принудительном лечении. Отметим, что имена в этой справке не указываются — только число выписанных людей. Если их нет, то все в порядке, а если есть — готовьтесь к вопросам покупателя о том, кто может посягнуть впоследствии на его свежеприобретенную квартиру.
Форма 9 и форма 12, по сути, заменяют выписку из домовой книги.
— Копия финансово-лицевого счета, в котором указываются, например, временно зарегистрированные жильцы. Получить документ может только собственник или доверенное лицо.
— Справка об отсутствии долгов за ЖКУ (включая взносы за капремонт). Справка об отсутствии задолженности не имеет срока действия, она просто сообщает, что на определенную дату задолженности нет.
Выписка из домовой книги, копия финансового лицевого счета и справка об отсутствии задолженности выдаются в МФЦ или управляющей компании. ЕЖД заменяет эту троицу, но по отдельности они все же информативнее (к тому же в ЕЖД нередко допускаются ошибки).
— Справка о погашении ипотеки понадобится, если квартира, которую вы продаете, вы приобретали в ипотеку. Выглядит эта справка как уведомление, из которого следует, что обязательства по кредитному договору выполнены в полном объеме — номер договора и дата прилагаются, по состоянию на актуальную дату остаток долга составляет ноль рублей, ноль копеек.
Также в уведомлении должна быть фраза об отсутствии просроченных долгов как по самому кредиту, так и по выплате процентов по нему. Если же кредит до конца не выплачен и предполагается, что он ляжет на плечи покупателя, продавцу следует еще до подачи объявления выяснить у банка, согласится ли тот на такой вариант, — если нет, сделку придется отложить или продумать другие варианты.
Документы для проверки продавца
Если вы продаете квартиру, будьте готовы к тому, что покупатель захочет дополнительных гарантий безопасности: ему нужна страховка от возможных попыток оспорить сделку в дальнейшем, и в этом должны помочь следующие документы:
Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Эти справки собственник берет по месту жительства (это позволяет избежать получения фальшивых справок). В справках должно быть указано, что вы не состоите на учете.
Нотариальное согласие супруга или супруги на сделку, если квартира приобреталась и продается в браке. Здесь описано , как оформляются такие документы.
Разрешение органов опеки (при наличии детей, владеющих долей в квартире).
Кредитная история продавца. Это совсем уж редкий случай, который вовсе не обязателен, но если мнительный покупатель настаивает, то почему бы и нет. Оформить такую выписку можно практически в любом банке (в том числе онлайн), а стоит она примерно 200–400 рублей.
Если вы продаете квартиру, в которой есть дети-сособственники и/или которая куплена с использованием маткапитала, прочитайте нашу статью, где мы описали план действий .
Если продаете ипотечную квартиру, то вам тоже потребуется поглубже изучить вопрос. Все нюансы собраны здесь .
Договор купли-продажи
Самый важный документ на сделке — договор купли-продажи (ДКП). В нем фиксируются все детали сделки. Можно условно разделить ДКП на несколько составляющих: это поможет вам не запутаться.
I. Участники сделки
1. Перечислите всех участников сделки: кто продавец, кто покупатель. Если с одной стороны сделки участвуют несколько человек, в договоре перечисляются все.
2. Укажите полностью фамилию, имя и отчество каждого участника сделки, а также адреса их регистрации, гражданство, данные документа, удостоверяющего личность (серия, номер, дата и место выдачи), при желании — СНИЛС.
3. Если участники сделки находятся в зарегистрированном браке, это следует отметить в договоре.
II. Все данные по объекту сделки
2. Общие параметры, которые подтвердят, что покупатель приобретает именно тот объект, на который рассчитывает: статус (квартира, апартаменты, дом), количество комнат, общая площадь, этаж.
3. Кадастровый номер (опционально) поможет точнее идентифицировать объект.
III. Детали оплаты
1. Здесь прописывается именно та сумма, которую покупатель должен выплатить продавцу: во всяком случае, если говорить о безопасной сделке. Циан.Журнал настоятельно не рекомендует связываться с занижением суммы сделки, потому что впоследствии это может привести к неприятным последствиям для обеих сторон.
3. Механизм расчетов (наличные, ячейка или аккредитив, наименование банка).
4. Если используется рассрочка, прописываются даты и объем выплат, а также способ расчета и порядок снятия обременения.
5. Если используется ипотечный кредит, указываются детали: банк, получатель, условия, дата заключения и номер кредитного договора.
По закону, если товар не оплачен, он оказывается в залоге у продавца. Так как деньги обычно выплачиваются после подписания договора купли-продажи, в договоре нужно зафиксировать, что объект не будет находиться в залоге. Если этого не сделать, а оплата происходит после регистрации сделки, на квартиру может быть наложено обременение залогом (ипотекой) и придется потратить силы и время на его снятие.
IV. Порядок освобождения квартиры:
1. Когда продавец освобождает квартиру и передает ее покупателю по передаточному акту.
2. Когда выпишутся все зарегистрированные в квартире.
А еще в договоре обязательно указываются актуальная дата (не задним числом!) и город, где он заключен.
Не стоит подписывать договор с помарками — лучше переписать (каждый раз перечитывая) и подать на регистрацию чистый вариант. При этом перед подписанием разрешается вносить сколько угодно изменений — разумеется, при согласии обеих сторон.
После подписания договор лучше прошить — это убережет стороны от добавления в него лишних листов.
V. Что прописать в ДКП дополнительно?
1. Риск банкротства продавца. Оформляется эта фраза просто: продавец пишет, что он не собирается подавать на банкротство сам, не имеет долгов и не знает, что его кто-то хочет банкротить. Отдельно допустимо указать, что квартира не входит в капитал юридического лица.
2. Договоренности на случай расторжения договора.
3. Договоренности о переходе (или не переходе) мебели и бытовой техники новому владельцу.
Здесь можно узнать , как быть, если какие-то пункты договора нарушаются.
Акт приема-передачи
Акт приема-передачи — еще один важнейший документ на сделке. Этот акт нужен для подтверждения факта не только передачи квартиры, но и обязанностей по ее содержанию. Обычно подписание акта приема-передачи проводится на квартире, а после него теперь уже бывшие хозяева отдают новым владельцам все комплекты ключей и уходят.
Единой формы не существует, но обычно в акте прописываются данные сторон сделки (в том числе паспортные), описание состояния квартиры, ее расположение, характеристики, а также сведения о ДКП. Стороны подтверждают отсутствие претензий (в акте должна быть соответствующая фраза) и подписывают документ.