Сделка по приобретению земельного надела подразумевает значительные материальные риски для всех участников сделки.
Нередко заключенные договоры купли-продажи таких наделов признаются впоследствии недействительными, и одна из сторон сделки (в отдельных случаях — обе стороны) несёт значительные финансовые потери. Причины для признания сделки (или её последствий) недействительной могут быть разные.
Причины признания сделок с землёй незаконными
Незаконные сделки, согласно ст. 166 Гражданского кодекса РФ, подразделяются на две категории:
- Оспоримые сделки.
- Ничтожные изначально сделки.
Ничтожность сделки не нужно доказывать в суде, суд признаёт незаконными только последствия такой сделки для её сторон и, в ряде случаев, для третьих лиц.
Для оспоримых сделок их незаконность должна доказываться в судебном порядке.
Затем, по факту признания сделки недействительной (частично недействительной), признаются нелегитимными и последствия такой сделки для её сторон и/или третьих лиц.
Ничтожные сделки
Сделки по покупке земельных наделов считаются ничтожными с момента подписания договора (то есть, юридически недействительными изначально) в тех случаях, когда имеет место:
- Противоречие сделки нравственным основам, а также основам правопорядка (ст. 169 ГК РФ);
- Мнимая сделка;
- Притворная сделка;
- Некорректное составление договора покупки надела земли;
- Заключение сделки участником, признанным недееспособным по решению суда;
- Заключение сделки несовершеннолетним, не достигшим 14 лет.
Сделка противоречит основам правопорядка, когда закон при заключении такой сделки был явно нарушен, например, подделка подписей сторон договора или наличие подложной документации.
Мнимой сделка по покупке земли является в случае, когда у субъектов такой сделки нет намерения достигнуть результата, декларируемого в договоре. Стороны такой сделки, как правило, преследуют скрытую цель, противоречащую закону.
Например, физическое лицо, имеющее большие задолженности перед кредитными организациями или по алиментным платежам, проводит перерегистрацию своего земельного участка на родственника или иное доверенное лицо, продолжая фактически пользоваться таким наделом земли, проживать в доме, расположенном на этом участке земли, не обладая таким домом юридически.
В данном случае покупка земли — мнимая цель субъектов сделки, в то время как их реальная цель – избежать взыскания задолженности или добиться признания банкротом участника-продавца такой сделки.
Когда договором о приобретении земельного надела прикрывается другой, негласный договор между участниками, то такая сделка называется притворной.
Если одно физическое лицо дарит земельный надел другому, и они не являются родственниками между собой, то одаряемому лицу необходимо будет заплатить подоходный налог.
Для сделок с земельными наделами такой налог, как правило, являет собой внушительную сумму.
Чтобы избежать оплаты такого налога, стороны заключают «притворный» договор покупки земли, указывая в таком договоре как можно меньшую цену.
Договор покупки земли считается составленным некорректно, если в договоре отсутствуют обязательные для такого договора элементы:
- Участники сделки с их достоверными паспортными и другими данными;
- Предмет договора (собственно земельный надел, его характеристики и сопроводительная документация);
- Форма заключения договора (письменно);
- Волеизъявление субъектов сделки, оформленное в конкретную цель — приобретение земли.
Если какой-либо из вышеперечисленных пунктов отсутствует в договоре, то сделка считается ничтожной.
Следует помнить, что наличие в договоре о покупке земли пунктов, освобождающих продавца от ответственности в случае возникновения претензий третьих лиц, либо пункта, признающего продавца право выкупить проданную им землю обратно в любой момент, делают такой договор ничтожным.
Важно помнить, что если после совершения сделки по покупке земельного надела выяснится, что один или оба участника такой сделки были ранее признаны недееспособными, то такая сделка признаётся ничтожной, в соответствии со ст. 171 главы 9 Гражданского кодекса РФ, а её последствия нивелируются (происходит возврат средств покупателю и земельного надела продавцу).
Также любые договоры о приобретении земельных наделов между лицами, не достигшими четырнадцати лет, признаются ничтожными (гл. 9, ст. 172 ГК РФ).
Оспоримые сделки
Заинтересованные лица, сомневающиеся в законности договора покупки надела земли, могут подать в суд с целью оспорить законность заключения такого договора.
Если договор покупки земельной недвижимости был заключен без вышеописанных нарушений, то сделка с таким договором может быть признана судом недействительной (полностью или частично) в следующих случаях:
- Один из субъектов сделки в минуту подписания договора находился в состоянии, при котором такой субъект не мог отдавать себе отчёт в своих действиях;
- Субъект договора находился под влиянием заблуждения, принуждения, различных угроз или тяжёлых жизненных обстоятельств (кабальных);
- Предмет договора (земельный надел) был приватизирован с нарушением законодательных норм;
- Субъект договора, являющийся юридическим лицом, совершил сделку с земельным наделом, не соответствующую юридическому статусу такого субъекта;
- Договор был подписан лицом, ограниченно дееспособным;
- Субъектом сделки выступал несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет без своих законных представителей.
Эмоциональное или психическое состояние, при котором субъект сделки не может отдавать отчёта в своих действиях, может быть вызвано различными причинами:
алкогольным или наркотическим опьянением, состоянием аффекта и др.
Если наличие такого состояния у одной из сторон договора будет доказано, то суд может оспорить данную сделку.
Если участника сделки ввели в заблуждение относительно последствий такой сделки заинтересованные лица (как со стороны другого субъекта договора, так и со стороны третьих лиц), или были моменты угроз, шантажа или вымогательства, то суд признаёт такую сделку недействительной, а сторону, подвергшуюся давлению — потерпевшей стороной, в пользу которой необходимо возместить убытки.
При достаточном количестве доказательств дело может перейти из раздела арбитражного права в уголовное.
Согласно Федеральному закону «О приватизации…» № 178, существуют правила приватизации земельных наделов, нарушение которых может привести в будущем к судебному оспариванию законности сделок, произведённых с такими нарушениями.
Каждое юридическое лицо имеет определённую сферу деятельности, обозначенную в учредительных и уставных документах. Сфера деятельности юридического лица имеет ограничения на основании устава и законодательства РФ.
Если юридическое лицо вышло за рамки уставной деятельности при покупке земельного надела, либо превысило законные ограничения на покупку наделов определённых категорий земли, то заинтересованные лица могут оспорить подобную сделку в судебном порядке.
Приобретение юридическим лицом земельного надела, относящегося к категории земли, не связанной или противоречащей уставной деятельности данного юридического лица, может быть оспорено.
Например, нефтяная компания не может приобрести землю сельскохозяйственного назначения с целью проводить на этой земле разведку недр на предмет наличия нефтепродуктов.
Если субъект сделки ограниченно дееспособен, то такая сделка может быть оспорена, если под ограничение дееспособности данного субъекта попадают сделки с недвижимым имуществом. В данной ситуации суд в первую очередь будет выяснять степень ограничения дееспособности участника договора относительно предмета данного договора.
В некоторых случаях сделки с покупкой земельных наделов может совершать несовершеннолетний гражданин в возрасте от 14 до 18 лет при участии своих законных представителей (родителей, опекунов или государственных органов опеки).
Если сделка была совершена без участия таких представителей, то суд может оспорить эту сделку или признать законной, если права несовершеннолетнего не были нарушены от такой сделки.
Процедура признания договора покупки земли недействительным
Если после заключения договора один из его субъектов посчитал, что его права были нарушены, такой субъект может обратиться в органы судебной власти с целью оспаривания невыгодной сделки и/или последствий такой сделки.
В суд также могут обратиться и третьи лица, если они понесли убытки или были незаконно ущемлены в своих правах в результате данной сделки.
Чтобы возместить убытки от незаконной сделки, необходимо тщательно подготовиться к подаче заявления в суд.
Такая подготовка может включать в себя:
- Анализ последствий сделки и поиск законных оснований для признания её недействительной.
- Сбор необходимых доказательств.
- При необходимости получение консультации у профессиональных юристов.
- Составление искового заявления в суд.
Заявление в органы судебной власти должно быть составлено в соответствии со ст. 125 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
При сборе доказательств можно привлечь свидетелей (соседей, родственников), которые могут подтвердить наличие незаконных моментов при подписании договора или предшествующих этому.
Например, кто-то может быть свидетелем угроз, вымогательства в отношении продавца.
Доказательством обвинения в совершении мнимой сделки по продаже земельного надела с целью уклонения от уплаты задолженностей может служить справки от судебных приставов о наличии таких задолженностей (информация о судебных задолженностях физических лиц находится в открытом доступе), а также факты, подтверждающие дальнейшее пользование ответчиком якобы проданным наделом земли.
Исковое заявление должно включать в себя:
- Наименование судебного органа;
- ФИО истца и ответчика с указанием адреса проживания;
- Сущность требований истца;
- Цена иска (если присутствует);
- Основания, исходя из которых было составлено данное заявление-иск;
- Перечисление доказательств в пользу истца.
Существуют типовые бланки судебных заявлений, но важно принять во внимание, что составление исковых заявлений касательно договоров купли-продажи наделов земли требует большого опыта от составителя, поэтому хорошим решением может стать обращение за помощью к профессиональным юристам.
К исковому заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие заключение оспариваемого договора, а также доказательства его незаконности.
Как купить квартиру в Таиланде вы можете узнать в нашей статье.
Собираетесь купить участок под ИЖС и построить на нем дом своей мечты? Подробная инструкция описана здесь.
Приобретение земли у государства является более выгодной, чем покупка у собственника. Все подробности в нашей статье.
Случаи из судебной практики
В городе Киров в суд обратилась гражданка М. с целью признать договор продажи её бывшим мужем П. земельного надела площадью 125 соток с двухэтажным домом своему брату А. незаконным. За основание М. взяла факт наличия задолженности по алиментам в пользу 7-летнего сына со стороны бывшего мужа в размере 183 тысяч рублей. Женщина представила доказательства, что П. продолжает проживать в проданном им доме и вести хозяйственную деятельность на проданном наделе земли.
Суд признал сделку мнимой, принудил П. продать надел земли и покрыть долги по алиментам.
В городе Челябинск обратилась мать Н. в пользу своего сына И., который продал свою квартиру площадью 67 кв. м. в центре города за 750000 рублей, в то время как рыночная стоимость квартиры значительно выше. Н. собрала доказательства, что её сыну И. угрожали, предоставив анонимные письма, которые приходили на адрес И., а также заручившись показаниями свидетелей-соседей по подъезду И., подтвердивших, что к И. приходили сомнительные лица и требовали продать им квартиру по низкой цене под угрозой расправы. Суд постановил оспорить сделку и вернуть квартиру И., а ответчики подверглись уголовному преследованию за вымогательство.
Итак, сделки по покупке земельных наделов могут нести опасность обмана или мошенничества, что для участников такой сделки может обернуться материальными потерями.
Чтобы восполнить такие потери или предотвратить их, необходимо обратиться в суд, собрав необходимые доказательства для признания заключенного договора недействительным.
Условия договора купли-продажи земельного участка: существенные, обязательные и дополнительные, недействительные
При составлении любого договора немаловажное значение имеет его правильное оформление и содержание, в том числе и наличие в нем определенных условий.
Некоторые из них могут быть внесены сторонами по своему усмотрению, другие же являются обязательными. Более подробно о том, что точно должно содержаться в документе, а без чего можно обойтись — далее в статье.
Существенные условия
Все условия, которые включаются в договор, могут быть разделены на три группы:
- существенные;
- основные;
- дополнительные.
Первую группу условий составляют существенные, которые являются для документа обязательными.
Без них договор не будет признан действительным даже в случае подписания сторонами, а совершенная сделка будет подлежать расторжению.
В соответствии с требованиями законодательства, к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости (в том числе земельного участка) относятся:
Предмет
В качестве предмета выступает конкретный объект недвижимости, который подлежит продаже, то есть земельный участок. При этом необходимо описать его как можно более подробно, чтобы была возможность идентифицировать участок и выделить его среди множества других подобных объектов.
В частности, необходимо указать:
- адрес или конкретное месторасположение;
- площадь и границы;
- кадастровый номер;
- разрешенный вид использования.
Помимо этой информации, в этом разделе договора также должно быть указано, на каком основании продавец владеет участком и какими документами это подтверждается.
Помимо правоустанавливающих, могут быть перечислены и другие документы на участок, которые используются для проведения сделки.
Цена
Поскольку купля-продажа является возмездной сделкой, то условие о цене земельного участка также является обязательным (ст. 555 ГК РФ).
Необходимо не только прописать конкретную стоимость участка, но также способ и порядок оплаты. Например, это может быть как наличный, так и безналичный платеж, единоразовая оплата, рассрочка и т. п. В случае рассрочки также необходимо приложить график платежей.
Кроме этого, обязательным является также указание реквизитов сторон (то есть продавца и покупателя), а именно:
- их ФИО;
- серия и номер паспорт;
- название органа, который выдал паспорт;
- дата выдачи;
- адрес регистрации и фактического места проживания;
- контактные номера телефонов.
Эти данные обязательно должны совпадать с информацией, которая указана в паспортах сторон. Поэтому к договору обязательно должны быть приложены нотариально заверенные копии паспорта (или обычные копии вместе с оригиналами).
Определение цены происходит несколькими способами:
- самостоятельно собственником;
- оценщиком;
- на основании ставки земельного налога;
- в результате торгов.
Наиболее надежным и достоверным способом является обращение к профессиональным оценщикам, которые могут быть как представителями специальной оценочной компании (то есть юридического лица), так и индивидуальными предпринимателями.
Заключение с результатами проведенной процедуры и установленной ценой необходимо прикладывать к договору.
Основные
Помимо существенных условий, есть также основные, отсутствие которых не будет основанием для признания его недействительным, однако существенно усложнит проведение сделки.
В частности, к ним относятся такие пункты:
Права и обязанности сторон
В частности, главной обязанностью продавца является передача второй стороне сделки земельного участка в установленные сроки и в надлежащем виде.
Основная обязанность покупателя — принять этот участок и оплатить его в установленном договором порядке.
Это установлено ст. 556 ГК РФ.
В этом разделе стороны также могут определить, кто будет нести расходы по сделке и как они будут распределяться между ними. Помимо этого, стороны могут установить по отношению друг к другу множество других прав и обязанностей.
Главное правило при этом, чтобы они соответствовали требованиям действующего законодательства.
Ограничения и обременения, которые есть на участке
При их наличии собственник обязательно должен предупредить о них покупателя, в противном случае договор может быть признан недействительным.
Примером таких обременений и ограничений может быть:
В случае отсутствия каких-либо ограничений или обременений это также указывается в документе.
Если же они присутствуют, но продавец не сообщил об этом, в дальнейшем это может стать основанием для признания сделки недействительной.
Порядок передачи земли покупателю
Стороны должны определить, в какой именно момент земля переходит от одного собственника к другому. Чаще всего это происходит после регистрации договора в Росреестре, однако продавец с покупателем могут установить и более поздний момент.
Все эти условия хоть и не являются существенными, но все же очень важны для правильного оформления сделки, поэтому их стоит обязательно предусмотреть в документе.
Дополнительные
Кроме перечисленных выше условий, которые являются обязательными или желательными для включения в договор, стороны могут внести в него любые дополнительные пункты. Единственное требование при этом — соблюдение положений действующего законодательства.
Их примером может быть:
Ответственность сторон
Чтобы повысить вероятность надлежащего исполнения сторонами своих обязательств, стоит предусмотреть в документе различные санкции за их нарушение. Например, пеню за каждый день просрочки оплаты или срока передачи участка и т. п.
Порядок изменения или расторжения договора
В частности, здесь может быть установлена возможность прекращения сделки по обоюдному согласию, а также приведены основания для ее расторжения по инициативе одной из сторон.
Разрешение споров
Здесь определяются способы решения возможных споров, а также сроки и условия предъявления претензий. Если допускается судебное урегулирование, то можно указать и наименование конкретного суда, куда нужно будет обращаться.
Данный перечень условий далеко не исчерпывающий.
В зависимости от конкретной ситуации в договоре может присутствовать множество других дополнительных пунктов, если это обусловлено особенностями сделки или требованиями одной из сторон.
Условия, которые могут быть признаны недействительными
В законодательстве выделяется еще одна группа условий, при наличии которых в договоре он может быть признан недействительным. Такие положения документа являются незаконными и противоречат действующему законодательству.
Их примером может быть:
Право продавца выкупить земельный участок обратно по своему желанию
В частности, такое положение может быть внесено, когда продается участок, купленный в ипотеку и находящийся в залоге.
При этом в случае ненадлежащего выполнения покупателем своих обязанностей по уплате кредита права на участок переходят обратно к продавцу.
Такой механизм, выгодный в основном для банков, является незаконным, а включение подобного условия в договор не допускается.
После совершения сделки права собственности и ответственность перед банком полностью переходит к покупателю, продавец же больше не имеет к нему никакого отношения.
Ограничения по дальнейшему распоряжению землей покупателем
В частности, запрет на сдачу ее в аренду, предоставление в качестве залога или продажу третьим лицам. Такое условие также является незаконным, поскольку с приобретением прав собственности на участок новый владелец имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению, в том числе и отчуждать или обременять любыми законными способами.
Единственное исключение в этом случае — это установление ограничений на распоряжение имуществом каким-либо федеральным законом.
Выделение доли из общей долевой собственности — узнайте все подробности.
Не знаете, как правильно составить договор дарения земельного участка? В нашей статье есть вся нужная вам информация.
Полная инструкция по процедуре купли-продажи дачного участка описан здесь.
Ограничение ответственности продавца в случае предъявления на участок прав со стороны третьих лиц
В целях повышения максимальной защиты прав покупателя такое условие также будет признано незаконным.
Кроме этого, основанием для признания договора недействительным является несоблюдение его письменной формы, а также отказ от процедуры государственной регистрации в Росреестре.
Хотя регистрация самого договора уже не является обязательной, для перехода прав собственности эта процедура не отменялась.
Таким образом, условия договора купли-продажи состоят из нескольких групп: существенных, обязательных и дополнительных.
И если две первые группы должны включать в себя положения, определенные в законе, то в качестве дополнительных условий стороны могут указать различные требования и права по отношению друг к другу.
Однако в случае их противоречия законодательным требованиям они будут признаны недействительными.
Как оформить договор купли-продажи земельного участка
Земельные участки пригодны для разных целей: садоводства, животноводства, жилой застройки, хранения машин, автомобильных дорог.
В зависимости от этого договоры купли-продажи имеют свои нюансы.
Расскажу, как оформить куплю-продажу земельного участка под строительство частного дома. Если читать всю статью вам некогда, вот шаблоны договора купли-продажи земельного участка и акта приема-передачи.
Законодательная база
Чтобы правильно заключить договор купли-продажи земельного участка под индивидуальное жилищное строительство — ИЖС, — нужно учесть положения трех законов: земельного кодекса, гражданского кодекса и закона о государственной регистрации недвижимости.
Земельный кодекс РФ. Продавать и покупать можно только земли, которые поставлены на государственный кадастровый учет. То есть информация о них должна быть в Едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН.
Если в ЕГРН информации об участке нет, его надо размежевать и поставить на кадастровый учет. Межевание — это определение границ участка на местности. Они указываются на межевом плане, а Росреестр потом вносит их в свои базы данных.
Продавать участок можно и без точных координат, если он стоит на учете.
Продавец должен сказать всю правду об участке: не обременен ли он, какая у него почва, чем занимаются соседи и не портит ли это землю. Иначе покупатель может расторгнуть договор, вернуть свои деньги за купленный участок и потребовать возмещения убытков.
Также в земельном кодексе содержится информация о категориях земель и видах разрешенного использования. Категорию земельного участка обязательно нужно указывать в договоре купли-продажи, без нее не зарегистрируют переход права собственности на участок. Узнать, какая у участка категория земель, можно в выписке из Росреестра или на публичной кадастровой карте.
Вид разрешенного использования в договоре купли-продажи земельного участка указывать необязательно, договор должны зарегистрировать и без этого. Но лучше прописать в договоре и категорию земель, и виды разрешенного использования. Так покупатель будет точно знать, как можно использовать участок.
Гражданский кодекс РФ. В договоре купли-продажи земельного участка обязательно должны быть указаны данные, которые позволяют определить участок, кадастровый номер земельного участка, а также его цена. Без этой информации договор не будет иметь юридической силы.
По закону землю передают вместе со зданием, которое на ней находится. Поэтому, если дом построен, цена в договоре включает в себя стоимость участка и дома. Можно указать их отдельно, но на практике так делают редко.
Передача недвижимости происходит по акту приема-передачи. Информацию о передаче участка можно указать и в самом договоре.
Объясняем сложное простым языком
Разбираем законы, которые касаются вас и ваших денег. Раз в месяц присылаем письма с самым важным
Подписаться
Ваша почта будет в безопасности.
Детали — в политике конфиденциальности
Каким должен быть договор купли-продажи земельного участка
Утвержденной формы договора купли-продажи земельного участка нет, но есть обязательные моменты в его оформлении, которые нужно учитывать.
Понятие и назначение. Договор купли-продажи земельного участка — соглашение, по которому продавец передает покупателю земельный участок, а покупатель обязуется принять и оплатить его на условиях договора. Договор купли-продажи земельного участка обязательно должен быть письменным, устным он не бывает.
Структура и содержание. В договоре купли-продажи земельного участка обязательно должны быть указаны: его предмет, стороны, объект сделки и цена. Это существенные условия договора, без этой информации он будет считаться незаключенным.
Структура у договора купли-продажи земельного участка стандартная, как у всех договоров купли-продажи: преамбула, предмет договора, права и обязанности сторон, цена и порядок расчетов, передача недвижимого имущества и переход права собственности к покупателю, ответственность сторон, порядок разрешения споров, заключительные положения, реквизиты сторон.
Предмет договора — это то, о чем договариваются стороны. Здесь пишут, что, например, Иванов продает земельный участок, а Петров его покупает. Что земельный участок находится там-то , с таким-то кадастровым номером, площадью, категорией земельного участка и видом разрешенного использования — для ИЖС.
Если на участке стоит дом, нужно указать также кадастровый номер дома, адрес, площадь и этажность — его индивидуальные характеристики.
Цена и оплата. В договоре указывают, за сколько продается участок и как покупатель передает продавцу деньги за него. Порядок расчетов стороны определяют сами: например, покупатель передает всю сумму наличными после регистрации перехода права собственности на участок в Росреестре или перечисляет на расчетный счет продавца половину суммы перед регистрацией, а вторую половину — после регистрации, в течение 3 рабочих дней.
Стороны могут воспользоваться эскроу-счетом: покупатель внесет на него деньги, а продавец получит их только после того, как документально докажет банку переход права собственности на участок.
Состояние и порядок передачи участка. Этот раздел договора необязателен. Его заполняют, если покупатель хочет указать, что участок, например, был захламлен или на нем есть старые постройки.
Передача участка от продавца покупателю обычно происходит по акту приема-передачи. Можно не оформлять отдельный акт, а прописать в договоре, что он является одновременно и актом приема-передачи недвижимого имущества.
Образец акта приема-передачи земельного участка
Права и обязанности сторон. Право продавца — получить деньги, обязанность — передать земельный участок, предоставить покупателю достоверную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Обязанность покупателя — принять участок и заплатить за него стоимость по договору. Права покупателя в договоре дублируют права по закону: что он должен получить всю реальную информацию об участке, в противном случае он вправе расторгнуть договор и требовать компенсации.
В договоре нельзя прописать, что продавец может выкупить землю обратно, когда захочет, или что он не отвечает, если вдруг объявятся третьи лица и начнут претендовать на землю.
Стороны несут гражданскую ответственность в соответствии с законодательством РФ: они могут прописать неустойку за неисполнение обязательств по договору. Например, если продавец не передаст покупателю участок в оговоренный срок, то должен будет уплатить пеню в размере 1% от стоимости договора за каждый день просрочки.
Изменение и расторжение. В договоре купли-продажи земельного участка этого пункта обычно нет, но стороны могут сами решить, когда условия договора изменятся или он перестанет действовать. Например, если покупатель своевременно не перечислит деньги на счет продавца, цена на участок повысится на 50 000 ₽.
Порядок разрешения споров. Здесь обычно два варианта: путем переговоров и в судебном порядке. Стороны могут определить срок рассмотрения претензии и ответа на нее: например, неделя после получения письма.