Сдали гараж 2 года назад. Вначале съемщик платил исправо, потом стал платить только раз в три месяца и то, потому что мы ему названивали. Причем когда звонили со своих телефонов, он больше не брал трубку. Все наши номера он игнорирует. Попросили его убраться из гаража месяц назад в течение недели.
Но прошел месяц, а он этого не делает и не отвечает на звонки. Имеем ли мы право взять, взломать замок, который он повесил на наш гараж, вызвать эвакуатор и эвакуировать его крутую иномарку-джип на стоянку, а если он машину туда не ставил, то выкинуть его железки из гаража? Может ли он подать на нас в суд за это?
Дополнен 12 лет назад
Да, еще хочу сказать, что дорогор аренды не фиксировался у нотариуса. Он был подписан мной, председателем кооператива и съемщиком. Действителен ли такой договор? Он был заключен на «бессрочный период».
Дает ли это «бессрочный период» право ему занимать гараж сколько угодно? Я просто не юрист, это председатель так посоветовал составить этот договор.
Лучший ответ
Если договор аренды истёк и всё держится на честном слове подайте на него в милицию. Закон на вашей стороне. По нему (этому закону) получается, что какой-то нехороший человек самовольно занимает ваш гараж. Самоуправством не нужно заниматься, только в присутствии властей
Остальные ответы
Не нужно ничего взламывать. Письменное предупреждение о прекращении аренды и через неделю иск в суд — об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Взламывать ничего не надо — это точно. Если Вы гараж сдавали с оформлением документов аренды и прочего, то действуйте по закону — предупреждение о расторжении договора аренды, срок для добровольного освобождения гаража — не выполнит — придется в суд идти. Если же Вы, как часто бывает, оформлением никаких документов себя не утруждали, да еще и на гараж, наверняка, не свидетельство о праве собственности, а кроме справки о выплате пая и нет ничего — тут сложнее.
Следует сходить к председателю кооператива и послушать что он скажет, а то гараж, возможно, собственник этой крутой иномарки уже своим считает (возможно и основания какие-то у него на это есть) — в этом случае надо договариваться.
Согласно ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 26 ФЗ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Учитывая, что ваш гараж, согласно ст. 130 ГК РФ, является имуществом недвижимым, помимо того, что вы договор оформили в письменном виде, вы должны были его ещё подвергнуть и гос. регистрации.
Арендные платежи — это доход. А с доходов нужно платить налоги.
У вас ведь нет доказательств того, что ваш злостный арендатор оплачивал какие-либо арендные платежи?
А у него?
Если нет, то в суде, в который вы пойдете не говорите о том, что оплата имела место быть.
Хотя это не важно, суд ведь рассматривает заявление по существу заявленных требований.
Ломать замки не нужно. Нужно прийти в суд, подать заявление. Суд, рассмотрев материалы дела признает, что гараж принадлежит вам, что арендатор не выполняет условия договора, да и договор не соответствует законодательству, придет к выводу — обязать вашего арендатора освободить помещение.
Если тот не выполнит решение суда в добровольном порядке, то суд выдаст вам исполнительный лист, который вы отнесете в подразделение судебных приставов, которые, в свою очередь, обяжут его выселиться.
Проблемная аренда: на доверии и по договору
Вы тоже обычно не оформляете договор аренды, потому что не любите «возиться с бумажками»? Тогда помните: возникнут проблемы – закон не поможет. Договор не избавит от них полностью ни арендодателя, ни арендатора, но с ним можно найти выход даже в безнадежной ситуации
«Законы против владельцев? Да мы индейцы»
Люди часто осложняют себе жизнь, когда, не желая «возиться с бумажками», не оформляют договорные отношения. Подобное поведение – тенденция, неприятная и закоренелая, которая существует во многом благодаря нашей ментальности. Недоверие к судебной системе, юридическим формальностям, документам.
Для многих оформление документов – скорее попытка обмана, способ высасывания денег.
Вот вам пример: в «Адвокатскую газету» обратился арендодатель, который не мог «выселить» арендатора из своего гаража. Договор они не оформили, арендные отношения решили строить на доверии, которое в итоге не оправдалось. В сухом остатке вопрос арендодателя был таким: «Как выселить арендатора из гаража, если он перестал платить, сменил замок и хранит там свои вещи?»
С одной стороны, бери лом, ломай замок, вытаскивай вещи, которые хранятся в помещении. С другой – у их собственника могут возникнуть претензии: имущество пропало, уничтожено и т.д. После чего уже у правоохранительных органов появятся вопросы.
Это тем более актуально, если хозяин помещения решил оставить вещи себе, пока арендатор не заплатит. Ведь если нет договора аренды или хранения, удержание чужих вещей незаконно. Такие действия могут быть расценены как хищение имущества.
Итак, собственник гаража получил разъяснения, в которых в том числе заложен следующий контекст: «Заключи вы договор, у вас не было бы таких проблем, вопрос можно было бы решить быстро». В ответ на это человек сетует: «Получается, у нас нет права собственности? Законы против владельцев недвижимости!»
А теперь представьте: вы сами дали пользоваться вашим имуществом, по своей воле. Вы сами решили не оформлять отношения с арендатором. Вы сознательно не прописали пределы использования сданного в аренду помещения, а потом удивляетесь, что не можете получить эффективную защиту.
Но ведь человек не винит погоду, если не надел перчатки и обморозил руки, так?
Судебная защита будет работать только при условии соблюдения закона, равно как право собственности можно защитить только при условии соблюдения банальной правовой гигиены. Эти простые истины относятся к любым сделкам с недвижимостью – и не только.
Впрочем, даже в таких ситуациях можно найти выход.
Аренда без договора: пригодятся навыки переговорщика
Рассмотрим повнимательнее случай арендодателя, обратившегося с вопросом в «АГ»: арендатор перестал оплачивать аренду, сменил замок в помещении и хранит там свое имущество. Как быть? Тут возможны два варианта решения проблемы.
1. Первый вариант – «бытовой».
Он же самый эффективный. Именно этот способ я бы рекомендовал – правда, в форме совета, а не профессиональной консультации.
Арендодателю нужно договориться с арендатором о том, как выйти из сложившейся ситуации. Но в этом случае придется обойтись без права: ссылаться на его нормы, когда решаешь вопрос «по-бытовому», нет никакого смысла. Сочинять правовые аргументы и пугать санкциями арендатора бесполезно. Напоминаю, что у вас фактически нет отношений, вы сами решили не оформлять сделку. Начали «без права» – и заканчивать придется «без права».
Аргументы берите из своего опыта, решения ищите там же. Советовать ничего не буду, поскольку я независимый правовой консультант. Только ремарку сделаю: ничего противозаконного я не предлагаю!
2. Вариант второй – «правовой», дорогой и сложный.
Суд может признать наличие фактического пользования недвижимым имуществом. Это актуально для взыскания денежных средств за аренду. Но нужно будет подтвердить сложившиеся отношения доказательствами, которые должны указывать на передачу имущества и системную оплату.
Человек без юридических знаний и опыта работы с такими делами не разберется в этом вопросе самостоятельно, даже с подсказками. Зато он может помочь юристу, если сохранит документы и переписку с арендатором. Пригодятся переписка в мессенджерах, почте, написанный на бумаге текст, расписки, акты и т.д. – все, что зафиксировано на электронном носителе или бумаге.
Для освобождения помещения потребуется подать в суд иск об устранении препятствий в пользовании имуществом (негаторный иск). Речь может идти и о виндикации – истребовании имущества из чужого незаконного владения. Чтобы выбрать один из этих способов защиты, необходимо понять, насколько серьезные препятствия чинятся собственнику и может ли он устранить их без суда.
Но это сложно для тех, у кого нет юридического образования. Потому не стану докучать долгими пояснениями. Да и не вижу смысла в переписывании главы из учебника по гражданскому праву.
К тому же указанные способы малоэффективны в нашей ситуации: на это уйдет много времени, придется потратиться, еще и суд может отказать в удовлетворении требований.
Можно прибегнуть к помощи правоохранителей. Только вот результат заранее не получится предсказать: помогут ли вернуть гараж или не захотят разбираться в ситуации. Скажем, участковый может выступить в роли посредника в урегулировании конфликта, а вмешательство прокураторы наверняка позволит освободить имущество. Но и отказ в реагировании вполне ожидаем.
А могут и уголовное дело возбудить – и тут неважно, кто больше рискует, ситуация в любом случае не стоит того.
Аренда с договором: действуем по написанному – просто, быстро, эффективно
При наличии договора арендодатель может:
- без дополнительных сложностей вернуть свое имущество в случае неоплаты аренды (например, можно снять замок, описать вещи арендатора и продолжить пользоваться помещением в своих интересах);
- запретить арендатору менять личинки замков и устанавливать собственные замки;
- в любой момент потребовать от арендатора предоставить доступ в арендованное помещение;
- согласовать порядок хранения имущества в этом помещении и т.д.
Кроме того, договор позволяет обеспечить стороны судебной защитой.
Как защищаться, если договор аренды оформлен? При наличии в нем условия о внесудебном возврате недвижимого имущества можно снять замок, описать вещи арендатора, обеспечить их сохранность и реализовать полномочия собственника так, как захочется. Параллельно можно через суд взыскать долг по арендной плате.
Если договор аренды «кривой», нужно будет расторгнуть его в судебном порядке, потребовать освободить помещение и взыскать арендную плату.
Обратная ситуация: арендодатель не прав
Рассмотрим другой случай: арендатор оказался добросовестным – платит по договору аренды в срок. Но что-то пошло не так – скажем, поспорил он с арендодателем, а договориться не получилось. Хозяин запер его вещи в арендуемом помещении и никого туда не пускает.
Что делать?
Начать защиту лучше с обращения в полицию или прокуратуру. Если арендатор вел себя добросовестно, этого может быть достаточно. Но понадобятся договор аренды и доказательства оплаты.
Без договора будет сложно объяснить правоохранителям, что за имущество удерживается и почему оно находится на чужой территории.
Кроме того, за незаконное удержание имущества арендатор может и убытки взыскать. Для этого нужно будет обратиться в суд.
(Как правильно внести плату за квартиру, избежать обвинений в причинении вреда имуществу и можно ли не передавать хозяину ключи от нового замка – ответы на эти и другие вопросы арендаторов вы найдете в статье «Защита от рисков при найме квартиры»).
Закон помогает тем, кто его соблюдает
Если вы решили не оформлять арендные отношения, а действовать на доверии: сдаете или снимаете недвижимость без договора, платите без расписок, принимаете имущество без акта – смиритесь с тем, что даже компетентный юрист может вам не помочь, если вдруг возникнут проблемы. Нет и не будет универсальных советов, как действовать в ситуации, когда, например, вы сняли квартиру, не оформив договор, а хозяин запер ваше имущество в ней или внезапно выгоняет вас на улицу. Адвокаты работают с правом, а там, где нет права, наша помощь неэффективна.
Хотите защищаться с помощью закона – оформляйте отношения по закону.
Арендатор гаража не выполняет обязательства: как избавиться от него законно?
Как мне законно освободить гараж, который я сдаю в аренду, если арендатор не выполняет своих обязательств и не платит за гараж, а также отключил телефон и не отвечает на сообщения, при условии, что машина арендатора все ещё находится в гараже и предыдущее соглашение предполагало ежемесячную оплату вперёд?
| Герасим , Москва
Ответы юристов (1)
Ермаков Ярослав Юрист,
Москва На сайте: 1578 дня
Ответов: 4612 Рейтинг: 10
Если арендатор не выполняет своих обязательств по оплате аренды, то собственнику гаража необходимо направить арендатору письменное уведомление о необходимости исполнения обязательств. Если арендатор в течение определенного периода времени не выполняет свои обязанности по проведению оплаты, то собственник гаража может расторгнуть договор аренды. В случае расторжения договора аренды, гараж должен быть освобожден и передан собственнику.
Однако, если у арендатора остались вещи в гараже, то передача гаража должна производиться после вывоза всех вещей. Собственник гаража может использовать право залога на имущество арендатора для возмещения задолженности по аренде.
#4384105 2024-03-28 15:30:26
Ермаков Ярослав Юрист,
Москва На сайте: 1578 дня
Ответов: 4612 Рейтинг: 10
Для решения данного вопроса Вам понадобятся следующие документы:
- Договор аренды гаража, заключенный между собственником и арендатором, в котором должны быть прописаны условия аренды.
- Документы, подтверждающие невыполнение арендатором своих обязательств по оплате арендной платы. Это может быть квитанция об оплате или отсутствие оплаты за предыдущие месяцы.
- Документы, подтверждающие попытки связаться с арендатором и получить от него деньги за аренду, например, письма, уведомления или сообщения на электронную почту или мобильный телефон.
- Документы, подтверждающие право собственности на гараж.
Законодательство Российской Федерации предусматривает несколько способов досрочной расторжения договора аренды, в том числе расторжение по инициативе собственника в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе неплатежеспособности арендатора. Однако, чтобы расторжение договора было законным, необходимо строго соблюдать правила и процедуры, указанные в законе.
Я советую Вам обратиться к юристу, специализирующемуся на недвижимости, который поможет Вам составить правильный документационный пакет и проведет процедуру расторжения договора аренды.
#4478959 2024-03-28 15:30:26
Ермаков Ярослав Юрист,
Москва На сайте: 1578 дня
Ответов: 4612 Рейтинг: 10
Статьи, которые могут быть применимы к данной ситуации, зависят от условий договора аренды гаража, наличия свидетельственных документов на право собственности на гараж и других обстоятельств конкретного случая. Однако, общими статьями, которые могут быть применимы, являются:
Статья 615 ГК РФ «Аренда вещей». Статья 654 ГК РФ «Права арендатора вещи». Статья 650 ГК РФ «Объем обязательств арендодателя». Статья 702 ГК РФ «Основания для прекращения договора аренды».
Статья 615.1 ГК РФ «Возмещение убытков арендодателю за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств арендатором».
При возникновении споров и проблем рекомендуется обращаться к юристу для получения консультации и выработки наилучшего решения в соответствии с действующим законодательством.