Необходимость вовлечения в хозяйственный оборот все большего количества земель привела к совершенствованию механизма передачи неиспользуемых сельскохозяйственных угодий в руки заинтересованных в их обработке фермеров, говорит партнер консалтинговой группы РКТ Иван Гулин. В результате законодательных нововведений изъятые в ускоренном порядке земельные участки с этого года реализуются на торгах гораздо быстрее, что позволяет увеличить собственные посевные площади в короткие сроки.
Принудительно изъятые сельхозугодья с начала текущего года может купить гражданин, фермер или юридическое лицо — для этого нужно принять участие в торгах по продаже земли, пояснили в комитете Госдумы по аграрным вопросам.
«Перед началом проведения торгов публикуется извещение об их проведении, в котором прописываются все предъявляемые требования для их участников. В торгах не имеет значения, начинающий вы фермер или с большим стажем работы, все будут равны, побеждает тот, кто предложит наибольшую цену за земельный участок», — рассказывает заместитель председателя комитета Юлия Оглоблина.
Если публичные торги не состоятся — не позднее чем через два месяца проводятся повторные. При этом начальная цена земельного участка снижается на 20%.
Если повторные торги тоже признаны несостоявшимися, не позднее одного месяца проводятся следующие — и здесь цена может понизиться еще на 50%, но не более того, разъясняют в комитете Госдумы по аграрным вопросам.
«Если повторные торги признаны несостоявшимися, проводится продажа посредством публичного предложения, которое предусматривает постепенное снижение стоимости на каждом шаге до 3% от первоначальной цены до момента, пока не будет подана заявка о покупке. Если цена опустилась до 50% от начальной на повторных торгах, то они признаются несостоявшимися», — поясняет Гулин.
В случае если земельный участок не продан и после этого, в течение 15 дней он может быть приобретен в собственность муниципалитета. Если в районе нет возможности выкупить землю, в течение 15 дней регион обязан приобрести такой земельный участок в государственную собственность, после чего региональные органы могут передавать его в аренду, в том числе фермерам, без проведения торгов, согласно принятому ранее законопроекту.
Где покупать?
«Приобрести такой ранее изъятый земельный участок на торгах несложно, — отмечает Иван Гулин. — Главное — определиться, сколько вы готовы за него заплатить».
Выбрать интересующий участок позволяет сайт Росимущества — своеобразный маркетплейс, объединяющий всю информацию по действующим предложениям, делится эксперт. Сами торги проходят на электронных площадках, доступ к которым дает регистрация на единой платформе ГИС «Торги», при этом, помимо стандартных документов понадобится только электронная цифровая подпись. По словам партнера консалтинговой группы РКТ, эти сервисы очень понятные и удобные, поэтому выбор интересующего предложения, изучение информации о лоте, регистрация и подача заявки на участие не составит труда.
Также желающим участвовать в торгах необходимо внести задаток, размер которого закрепляет их организатор.
«Торги проводятся в форме открытого аукциона, начальная цена определяется либо как рыночная стоимость земельного участка на основании оценки, либо кадастровая, если она утверждена не ранее, чем за пять лет до торгов, — рассказывает Гулин. — Так как ценовые предложения всех участников доступны, до окончания торгов цену можно перебить».
В то же время важно помнить: цена поднимается заранее установленными «шагами» — то есть на определенную сумму, что исключает торг «по рублю». Победителем аукциона признается участник, предложивший наибольшую цену за земельный участок.
Что изменилось?
Порядок изъятия земельного участка и продажи его с торгов был и ранее, но только он не работал, обращает внимание Юлия Оглоблина.
«Основной причиной неэффективности закона была необходимость выявления факта неиспользования земельного участка по целевому назначению в течение трех лет подряд. За это время менялся правообладатель и приходилось заново проводить подтверждение неиспользования, — поясняет она. — Согласно новым правилам, государственный инспектор может за одну проверку подтвердить факт трехлетнего периода неиспользования участка».
В ходе такой проверки инспектор выдает предписание об устранении выявленного нарушения, и, если предписание не выполнено, проверяющий орган направляет материалы в субъект РФ на организацию принудительного изъятия. При этом подается заявление в Росреестр — о невозможности перехода и прекращения права собственности на земельный участок.
Также новыми правилами сокращены все сроки организации торгов. В фермерском сообществе к нововведениям пока присматриваются. Аграрии надеются, что закон не станет инструментом для преследования чьих-то земельных интересов.
«К механизму изъятия сельхозземель у нерадивых собственников отношусь неоднозначно. С одной стороны, безусловно, данная процедура упрощает введение неиспользуемых земель в сельхозоборот. С другой стороны, у фермеров есть серьезная озабоченность по поводу того, что данный закон может быть инструментом для передела земель, и лица, имеющие административный ресурс, с помощью этого механизма могут на основании каких-то решений изъять земли у одних собственников и передать другим», — говорит фермер из Воронежской области Никита Токмаков.
В комитете Госдумы по аграрным вопросам же напомнили, что лишить права собственности может только суд, а все вырученные средства с продажи земельного участка получает собственник, у которого изъяли участок, — за исключением средств, потраченных на организацию торгов.
Аренда без торга
В этом году в закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» добавилась новая статья, которая установила право фермеров получать в аренду без проведения торгов участки из земель сельскохозяйственного назначения в государственной или муниципальной собственности.
«Для получения земельного участка в аренду без торгов нужно подать заявление. Если участок находится в государственной собственности, то нужно обратиться в орган государственной власти региона. Если земля муниципальная — то в орган местного самоуправления, — поясняет Юлия Оглоблина. — Арендатором станет тот, кто подал заявление раньше остальных желающих».
Получение участка без торгов — хороший способ расширения для фермеров и крестьянско-фермерских хозяйств, однако, обращает внимание Иван Гулин, важно понимать, что предусмотренный законом механизм все же предполагает необходимость проведения аукциона при наличии нескольких интересантов.
«Для того чтобы приобрести такую землю в аренду, в первую очередь подается заявление в территориальный орган Росимущества по месту нахождения земельного участка, который публикует извещение о предоставлении угодий в пользование, — поясняет эксперт. — Если в течение тридцати дней никто не направил заявление о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды такого земельного участка, уполномоченный орган принимает решение о предоставлении его в аренду первому заявителю».
Договор аренды, добавляет Гулин, заключается сроком на пять лет без ограничений на продление. При этом запрещается изменять целевое назначение полученной в аренду земли, а также передавать участок третьим лицам, передавать право аренды в залог.
Стоимость аренды земель устанавливает уполномоченный орган субъекта Российской Федерации — если регион приобрел земельный участок в государственную собственность, — а если участок приобретен в муниципальную собственность, то стоимость аренды устанавливает местная администрация. Но независимо от собственника зависеть стоимость аренды будет от способа ее предоставления — через аукцион или без проведения торгов.
В случае аукциона, объявление о котором дают обычно местные уполномоченные органы власти, определяется начальный размер арендной платы — он зависит от установленных субъектом РФ или местной администрацией коэффициентов. Итоговая цена будет зависеть от результатов торгов. Бывают случаи, когда заявку на аукцион подал только один участник — с ним и заключают договор, по первоначальной цене, рассказывает Юлия Оглоблина.
Когда участок предоставляется без проведения торгов, все гораздо проще и дешевле. Арендная плата определяется по кадастровой стоимости участка и рассчитывается в размере 0,6%. Например, в Мордовии, где средняя кадастровая стоимость одного гектара составляет 30 тыс. рублей, цена его аренды без торгов составит 180 рублей в год.
Статус значения не имеет
Если говорить о новых механизмах приобретения земель в собственность или аренду, то каких-либо существенных отличий в правовом регулировании в зависимости от статуса лица — ЛПХ, самозанятый фермер или КФХ — нет, делится Иван Гулин. При этом сохраняются общие ограничения, связанные с приобретением земель сельскохозяйственного назначения — например, в части необходимости быть резидентом России или соблюдать правила о соответствии площади земельного участка предельным размерам.
«Если говорить в целом, то в первую очередь лица, ведущие личное подсобное хозяйство, не предприниматели — соответственно, для крупных сельскохозяйственных товаропроизводителей, работающих на рынок, формат КФХ более комфортен с точки зрения налогов, поддержки государства. Предельные размеры земельных угодий также выше, — поясняет он. — Конечно, все имеет свою специфику, и нужно исходить из целей ведения хозяйства и планов по развитию».
В любом случае, отмечает Гулин, закон предоставляет исчерпывающие возможности для каждой из форм сельскохозяйственной деятельности, которые соотносятся с задачами, стоящими перед конкретным аграрием.
Арендовать или покупать?
На этапе вложений проще и выгоднее, конечно, взять участок в аренду, говорит Гулин. Однако важно понимать, что права и возможности собственника и арендатора существенно отличаются, тем более с учетом установленных законом ограничений.
«Так, аренда без торгов, появившаяся с этого года, просто дает возможность извлекать доходы за счет обработки земли. Полноценным активом она не становится ввиду ограничений на распоряжение правом, — поясняет эксперт. — Для сравнения: классическое право аренды само по себе является активом, которым можно выгодно распорядиться, например, передав участок в субаренду, или получив кредит под его залог. И если мы говорим о банкротстве, то право аренды как нематериальный актив будет включено в конкурсную массу, за счет его продажи будут удовлетворяться требования кредиторов.
Право аренды, полученное без торгов, в таком случае вероятно просто будет прекращено».
При выборе между приобретением в собственность и арендой земельного участка в комитете Госдумы по аграрной политике рекомендуют в первом случае смотреть на его стоимость в каждой конкретной области — будет ли понижение от первоначальный цены. Если фермер хочет получить земельный участок в аренду без торгов, ему нужно вовремя подать заявление.
«Затраты на аренду будут значительно меньше, чем при покупке изъятого участка с торгов, но приобретенная с торгов земля будет уже в вашей собственности навсегда, в то время как аренда предполагает ограниченный срок пользования участком», — заключает Юлия Оглоблина.
Аналитика цен на зерновые и комментарии экспертов. Подпишитесь на новости для фермеров в нашем Telegram-канале!
- Экономика АПК
- Господдержка
Можно ли строить дом на земле сельскохозяйственного назначения
Далеко не все участки на землях сельхозназначения подойдут для строительства жилья. Если дом появится на территории, не предназначенной для этого, собственника ждет штраф и даже изъятие земли. Как построить дом на сельхозучастке и не нарушить закон, в нашем материале.
В этой статье:
- Земли сельхозназначения: что это такое, назначение
- Строительство жилого дома на основании закона с 1 марта 2022 года
- Использование участка не по назначению, виды ответственности
- Возможность изменения статуса
Земли сельхозназначения: что это такое, назначение
Вся земля в России поделена на категории. У каждой есть свое целевое назначение и специальный режим использования. Например, к землям особо охраняемых территорий относятся заповедники. В них нельзя строить жилые дома, дороги и торговые центры, потому что их цель — сохранить природу.
Зато все это разрешено на землях населенных пунктов — они нужны как раз для развития городов и сел, в которых живут люди. В зависимости от целевого назначения есть семь категорий земель (ст. 7 Земельного кодекса РФ):
- лесного фонда;
- населенных пунктов;
- промышленности;
- особо охраняемых территорий и объектов;
- лесного фонда;
- водного фонда;
- запаса.
Поговорим подробнее о землях сельскохозяйственного назначения. К этой категории относится территория за пределами населенных пунктов, которая предназначена для сельского хозяйства.
Сельскохозяйственные земли неоднородны. Среди них отдельно выделяют сельхозугодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние виноградники и сады. Это ценные земли, которые государство охраняет более тщательно: их нельзя передавать садоводам, в том числе для строительства гаражей и жилых домов.
Сельхозземли используют для сельскохозяйственного производства: на них выращивают зерновые культуры, овощи, разводят птиц и животных, ведут научную и селекционную деятельность. Для этого на участках разрешается строить внутрихозяйственные дороги и коммуникации, размещать аквакультуры, защитные лесные насаждения, сооружения для производства и хранения сельхозпродукции, а в некоторых случаях даже возводить торговые объекты, жилые и садовые дома.
Категория земель определяет общее назначение участка. Но даже земли сельхозназначения можно использовать по-разному: одни разводят на участках коров, другие выращивают картошку. Чтобы узнать, для чего разрешено использовать конкретный земельный участок, нужно посмотреть на его вид разрешенного использования (ВРИ). Он указан в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Всего в разделе «сельскохозяйственное использование» есть 21 вид ВРИ (приказ Росреестра от 10.11.2020 г. № П/0412). Вот некоторые из них:
- выращивание зерновых культур;
- овощеводство;
- садоводство;
- скотоводство;
- птицеводство;
- рыбоводство;
- сенокошение;
- выпас животных;
- пчеловодство;
- хранение и переработка с/х продукции;
- обеспечение сельхозпроизводства: размещение МТС, гаражей, ангаров, амбаров, водонапорных башен и других построек.
Узнать ВРИ и категорию земельного участка поможет отчет из Контур.Реестро. Изучите его до покупки участка, чтобы точно знать, как можно использовать землю в будущем. Физическим лицам подойдет проверка в Контур.Панораме.
От ВРИ участка зависит, чем можно на нем заниматься и что строить — у собственника есть обязанность соблюдать нормы. Например, в рамках ВРИ «скотоводство» разрешается:
- разводить крупный рогатый скот, овец, коз, лошадей, верблюдов, оленей;
- косить сено;
- пасти животных;
- производить корма для скота;
- строить капитальные здания для содержания и разведения животных;
- разводить племенных животных, использовать племенную продукцию.
В рамках этого ВРИ разрешается заниматься скотоводством на сельхозугодьях. Однако на участках с таким видом разрешенного использования нельзя разводить других животных, птиц, пчел и рыб. Если использовать землю не по ВРИ, владельца могут оштрафовать.
Строительство жилого дома на основании закона с 1 марта 2022 года
До 1 марта 2022 года жилой дом на землях сельхозназначения можно было построить только на участках с видом разрешенного использования «садоводство». Этот ВРИ встречается как на землях населенных пунктов, так и на территории земель с/х назначения. На садовых участках разрешается отдыхать, выращивать сельхозкультуры для себя, размещать хозпостройки и гаражи, а такжа строить жилые и садовые дома. Отличие между ними в том, что в садовом доме можно жить только временно в теплый сезон.
Жилой дом пригоден для проживания в любое время года.
Для домов на садовых участках есть несколько ограничений:
- не более трех этажей;
- не выше 20 метров;
- предназначен для бытовых нужд;
- нельзя разделить на самостоятельные объекты недвижимости.
Другие жилые дома на садовых участках строить запрещено. Если на местности появится многоквартирный дом, таунхаус или дуплекс, его потребуют снести через суд.
Еще одно условие — градостроительный регламент, который утвержден на территориальной зоне садового участка, предусматривает возможность строительства жилого дома. Если документ его не допускает, построить жилье на участке нельзя.
Важно! До 2019 года существовали ВРИ «дачное хозяйство» и «дачное строительство», потом их приравняли к садовым участкам. Если в документах встретите эти ВРИ, перед вами садовый участок, а значит, на нем можно построить дом.
На участках для личных подсобных хозяйств есть свои особенности строительства жилья. Как и садовые участки, они встречаются на землях населенных пунктов и сельхозназначения. Первые называю приусадебными земельными участками, вторые — полевыми. Отличаются они тем, что на приусадебных землях можно строить дом, а на полевых — нельзя.
Поэтому владелец ЛПХ на земле категории с/х назначения может только выращивать сельхозпродукцию, а возвести дом — нет.
Начиная с 1 марта 2022 года появилась еще одна возможность построить жилой дом на земле сельхозназначения. Она подойдет крестьянским (фермерским) хозяйствам. КФХ представляет собой объединение родственников, которые вместе производят сельхозпродукцию на общем участке земли. КФХ разрешается построить жилье на территории, которую используют для хоздеятельности.
При чем возводить дома допускается даже на сельхозугодьях. При этом недвижимость должна соответствовать требованиям:
- только один дом;
- не более трех этажей;
- площадь не более пяти соток;
- площадь застройки не более 0,25% от площади участка.
Если на участке построили дом, уменьшить его площадь в будущем не получится.
Важно! Построить дом на участке КФХ получится не во всех регионах. Некоторые субъекты запретили возводить жилье фермерам на своей территории. Так, в Московской области ограничения установлены в 60 городах (закон Московской области от 25.04.2022 № 64/2022-ОЗ). На территории Ленинградской области строительство запрещено вообще (закон Ленинградской области от 08.02.2022 № 5-оз).
Аналогичные ограничения есть в Тверской, Белгородской, Костромской области.
Использование участка не по назначению, виды ответственности
Если владелец использует землю сельхозназначения с нарушениями, ему грозит два вида наказания: штраф и изъятие участка. Рассмотрим каждый подробнее.
Административная ответственность
Собственника с/х участка привлекут к административной ответственности, если он не использует землю для сельхозпроизводства три года (ч. 2 ст. 8.8 КоАП РФ).
Для физлица штраф составит от 0,3 до 0,5% кадастровой стоимости участка, но не меньше трех тысяч рублей, для должного лица — от 0,5 до 1,5% стоимости, но не меньше 50 тысяч рублей, для организаций — от 2 до 10% стоимости, но не меньше 200 тысяч рублей.
Если землю ранее уже забрали у собственника, который не использовал ее по назначению, новый владелец должен начать на ней ведение сельхоздеятельности в течение года. Нарушение этого правила грозит административным наказанием по ч. 2.1 ст. 8.8 КоАП РФ).
Размер штрафа для физлиц и ИП — от 0,1 до 0,3% кадастровой стоимости участка, но не меньше двух тысяч рублей, для организаций — от 1 до 6% стоимости, но не меньше 100 тысяч рублей.
Также собственников сельхозземель могут наказать за нарушение ВРИ участка или целевого использования (ч.1 ст. 8.8 КоАП РФ). Например, когда на участке появляется жилой дом, хотя земля для этого не предназначена.
Если кадастровая оценка участка проведена, штраф для физлиц составит 0,5 — 1% стоимости, но не меньше 10 тысяч, для должностных лиц — от 1 до 1,5%, но не меньше 20 тысяч рублей, для организаций — от 1,5 до 2%, но не меньше 100 тысяч рублей. Если кадастровая оценка не проводилась, размер штрафа для физлица — от 10 до 20 тысяч рублей, для должностных лиц — от 20 до 50 тысяч рублей, для юрлиц — от 100 до 200 тысяч рублей.
Изъятие участка
Есть четыре основания для изъятия земли сельхозназначения:
- собственник три года не использует участок по назначению;
- владелец использует участок, но при этом больше трех лет нарушает закон;
- собственник сильно ухудшил плодородие земли или причинил вред окружающей среде;
- владелец не начал заниматься в течение года участком, который у прошлого собственника изъяли из-за неиспользования.
Так, если владелец построил жилье не на садовом участке и не на территории КФХ, он может лишиться земли.
Изъятие участка — длительный процесс, который занимает несколько месяцев. Проходит он так:
- Россельхознадзор выявляет нарушение, выносит предписание и просит собственника участка устранить его.
- Если владелец не отреагировал на предписание в установленный в нем срок, ведомство привлекает его к административной ответственности.
- В течение десяти дней Россельхознадзор сообщает о нарушении органу исполнительной власти субъекта. В этот же срок ведомство предупреждает Росреестр, чтобы он не вносил изменения в ЕГРН по земельному участку, пока суд не кончится
- В течение двух месяцев орган исполнительной власти региона подает иск в суд об изъятии участка у собственника.
- В течение четырех месяцев участок продается на торгах.
- Если на торгах землю не выкупили, участок переходит в муниципальную или государственную собственность.
Возможность изменения статуса
Представьте: человек стал собственником сельхозучастка с ВРИ «пчеловодство». Новый владелец хочет построить на земле дом, но вид разрешенного использования сделать этого не позволяет. Как действовать в такой ситуации?
Чтобы выйти из положения, собственник может выбрать ВРИ, который допускает строительство, например, «садоводство». Для этого нужно заполнить заявление, подать его в МФЦ и изменения зарегистрируют — подробнее про порядок мы писали здесь. Есть один нюанс: выбрать можно только те ВРИ, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
Если нужного среди списка ВРИ нет, поменять его не получится.
Более сложный способ добиться изменения назначения участка — перевести его в другую категорию. Для этого понадобится оформить пакет документов: ходатайство, паспорт, выписку из ЕГРН, заключение экологической экспертизы и подать его в орган исполнительной власти региона. Два месяца чиновники рассматривают документы и по итогам принимают акт — перевести землю в другую категорию или отказать.
Решение не в пользу заявителя принимается в том числе из-за того, что новое целевое назначение не соответствует генплану или ПЗЗ. Чтобы предотвратить отказ, необходимо заранее обратиться в местную администрацию с просьбой изменить ПЗЗ. Сложности могут возникнуть при смене категории на земли населенных пунктов — для этого нужно добиться от местных властей изменения границ города или поселка.
Проблематично перевести в другую категорию земельные участки сельхозугодий. Поскольку это ценная земля, изменение категории допускается только в исключительных случаях:
- консервация земель;
- создание особо охраняемой природной территории;
- изменение границ населенного пункта;
- земля стала непригодна для с/х деятельности;
- обеспечение обороны и безопасности государства.
Построить индивидуальное жилье на сельхозтерритории можно только в двух случаях: на садовом участке и земле КФХ. Изменить ВРИ, а тем более категорию земли, получится не всегда. Если планируете строить на участке дом, до покупки проверьте эти параметры.
Так вы будете точно знать, подходит земля для ваших целей или лучше выбрать другую.
Земли сельскохозяйственного назначения: виды разрешенного использования в 2024 году
Сельскохозяйственная деятельность неразрывно связана с использованием земельных угодий для сельхоз целей. Надел можно находится в собственности или долгосрочной аренде, но нужно знать целевое назначение земли, которое подчиняется определенному виду классификации разрешенного использования. От этого будет зависеть, какую деятельность не запрещено осуществлять на конкретном участке земли, чтобы избежать неприятных недоразумений.
Земли сельскохозяйственного назначения — это участки и территории всех границ населенных пунктов, используемых для потребностей ведения сельского хозяйства или схожих целей. В отличие от земель под сельскохозяйственное использование, они предназначены для осуществления полного цикла выращивания и обработки продукции. Это позволяет строить на них склады для хранения продукции, собранной с полей, а также организовывать необходимую инфраструктуру.
Земельный кодекс РФ
Относительно земель сельхозназначения используется следующая нормативная база:
- Понятие и назначение земель дается в Земельном Кодексе РФ ст. 77. Здесь указывается, что это категория угодий предназначена для ведения с/х, обработки, выращивания и хранения продукции. Поэтому допускается возведение соответствующих строений.
- Правовое регулирование вопроса оборота земель сельхозназначения осуществляется по нормам Федерального Закона № 101. В нем устанавливаются правоотношения относительно распоряжения, использования земель этой категории, а также устанавливается ряд ограничений относительно их оборота.
Категории земель и виды разрешенного использования в таблице 2024 года
Земельные наделы сельскохозяйственного назначения – это все угодья, которые могут быть переданы как юридическим, так и физическим лицам под следующие цели:
- разработка, выращивание и обработка продукции сельского хозяйства;
- создание инфраструктуры для полного цикла производства сельхозпродукции;
- ведение исследовательской деятельности в научных и учебных целях.
К угодьям, наделам относятся следующие категории земель:
- пашня;
- угодье для покосов и сенозаготовления;
- пастбище;
- лесополоса, за исключением лесного фонда;
- надел, занятый дворами и хозяйственными постройками;
- земля под многолетними насаждениями.
Отметим, что под ведение сельского хозяйства выделяются земли, пригодные для этого. А для объектов промышленности и иных целей выделяются земли менее ценные и плодородные, не предназначенные для сельскохозяйственных работ.
Все угодья разделяются на категории разрешенного использования. Приведем информацию в виде таблицы.
| Категории земель | Состав разрешенного использования |
|---|---|
| Пригодные для ведения сельского хозяйства | Все земельные участки, находящиеся вне границ поселений |
| Для сельскохозяйственного производства | Участки под пашни, выпас скота, сенокос, а также земли под насаждения многолетнего цикла и виноградники |
| ЛПХ (личное подсобное хозяйство) | Наделы, относящиеся к приусадебным и полевым |
| Садоводство и огородничество | Предоставляемые физическим лицам для посадки и выращивания фруктовых деревьев, ягодных растений, а также овощных и бахчевых культур |
| Ведение дачного хозяйства | Утратил силу с начало 2019 года. |
| Угодья для сенокошения, пастбищ , животноводства | Сельхозучастки для целей выпаса скота, заготовления кормов, выращивания животных |
| Организация и ведение крестьянско-фермерского хозяйства | Выделяются земли для уже зарегистрированных юридических лиц, числящихся крестьянским или фермерским хозяйством |
| Земли под различными постройками сельхозназначения | Наделы с расположенными на них строениями, которые необходимы для осуществления цикла производства и хранения продукции, выращенной и собранной с полей |
| Земли под объектами иного назначения, не относящегося к сельскому хозяйству | Участки, которые являются менее плодородного качества, пригодные для промышленного строительства, прокладки магистралей и трубопроводов |
| Защитные лесополосы | Земли используются для высадки деревьев |
| Иные сельхозземли | Участки, используемые для проведения учебных мероприятий и исследовательских работ |
Так же читайте: Классификатор ВРИ земельного участка, составленный в таблице и со всеми изменениями в 2024 году.
Можно ли строить дом на земле сельхозназначения для ведения садоводства и ЛПХ?
Уточним, что для ряда земель сельскохозяйственного назначения, которые могут быть взяты гражданами в долгосрочную аренду или приобретение в собственность, имеется возможность возвести жилые постройки.
С 2019 года определение «дачи» перестали свое существование. Теперь дачное строительство переходит в садовое.
Штраф за нецелевое использование земельного участка
Для категории земель с/х назначения законодательство ограничивает разрешенное использование и, в случае его нарушения, предусматривает наказание в рамках КоАП. Таким образом, если владелец нарушил целевой характер использования, то на него налагается штраф:
- для физических лиц — 0,5-1 %, не свыше 10 тыс.руб.;
- для должностных лиц — 1-1,5 %, не свыше 20 тыс.руб.;
- для юридических лиц — 1,5-2 %, не свыше 100 тыс.руб.
При нанесении вреда экологии в результате нецелевого использования земель деяния виновного рассматриваются, как отягчающие, и применяется максимальный размер штрафа.
Изменение вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения под ИЖС
Часто владельцы такой категории земель желают перевести под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), чтобы можно было построить частный жилой дом для постоянного проживания и зарегистрироваться в нем. Это дает возможность также получить строению адрес и провести коммуникации. Но следует знать, что заявиться для перевода земли в другую категорию вправе только собственники.
Арендаторам это запрещено.
Чтобы правильно юридически перевести землю из сельхозназначения в ИЖС, нужно придерживаться законодательства. Существует два метода осуществить это:
- Перевести участок в границы населенного пункта в рамках земельного законодательства. Здесь вопрос в тех средствах, которые придется возместить, как разница между стоимостью земли ИЖС и с/х.
- При расширении границ поселения в рамках Градостроительного кодекса. В этом случае не обязательно переводить землю в ИЖС. Земли сельхозназначения в границах поселения дают возможность построить жилой дом на законных основаниях с последующей регистрацией права собственности и пропиской жильцов.
Шанс на расширение населенного пункта с включением нового участка есть только в том случае, когда они расположены территориально на близком расстоянии. Чем дальше участок, тем меньше надежд на положительное решение властей.
Чтобы изменить категорию земельного участка, следует:
- обратиться с заявлением в орган местной власти,
- приложив удостоверение личности собственника земли,
- правоустанавливающие документы на нее, а также кадастровый паспорт участка.
Бланк заявления об изменении вида разрешенного использования земельного участка — скачать
На рассмотрение и принятие решения отводится двухмесячный срок. В результате выдается постановление об изменении категории участка или отказ. При отказе собственник может попытаться оспорить решение в суде.
У многих граждан возникает вопрос по поводу постоянной регистрации в доме, построенном на землях, отнесенных к категории сельхозназначения и предназначенных для садоводства или огородничества. С января 2017 года для этого необходимо получить технический план, который выдается кадастровым инженером. Ранее в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН было указано «дом» или «жилой дом».
В 2020 году стали указывать «жилое здание» или «жилое строение». Вся особенность как раз в формулировке. В жилом здании можно зарегистрироваться, в отличие от жилого строения.
Как же получить статус жилого дома на участке под дачное строительство? Так же, как и с ИЖС, придется получать разрешение на строительство. Большинство администраций отказывают в таком разрешении. Отметим, что для земли под огородничество статус жилого дома получить невозможно.
Поэтому при покупке участка необходимо внимательно смотреть на вид разрешенного использования.
Выделение участков сельхозназначения в водоохранных зонах
Участки земли, расположенные в водоохранных зонах, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам в собственность без ограничений, что подтверждается земельным законодательством. Однако, в соответствии с требованием Водного кодекса предварительно передача должна быть согласована с органами федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда.
Ранее такие участки передавались в постоянное (бессрочное) пользование без согласования, но при оформлении их в собственность такое согласование обязательно. Требование это обусловлено введением дополнительных ограничений природопользования в соответствии с пунктом 1 Постановления №1404 от 23.11.1996.
Поэтому, если гражданин пользовался участком на законных основаниях, то он беспрепятственно сможет его приобрести при наличии согласования с органом федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда. При получении отказа должна быть изложена четкая позиция по этому вопросу со стороны органа власти, которую гражданин вправе оспорить в суде.
Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам: