Земля под ижс в рекреационной зоне 2024 Вожгора

«Хочу найти участок на берегу реки в аренду, чтобы построить и открыть там отель. Где мне найти такую землю? Можно ли его выкупить и на нем построить частный дом, если вдруг передумаю заниматься бизнесом?

У меня есть ООО, я собственник и директор». С таким вопросом к нам обратилась читательница. Участки, подходящие под ее запрос, обычно относятся к землям рекреационного назначения.

Чтобы купить такую землю, нужно согласовать все с администрацией. Для строительства дома придется переводить все в ИЖС, но в большинстве случаев перевод невозможен. Я юрист и в этой статье я расскажу, что такое земля рекреационного назначения, и могут ли быть переданы в частную собственность такие участки в 2024 году.

Также вы узнаете, для чего они создаются, какой правовой режим земель для рекреации, для каких объектов они предназначены и можно ли их купить или взять в аренду.

Автор, юрист
Актуальность
Просмотров

Бесплатная консультация юриста

Земли рекреационного назначения: что это такое, состав

Земли рекреационного назначения – это земли, предназначенные для культурно-оздоровительного отдыха, туризма, занятий спортом. Они относятся к категории земель населенных пунктов (ст. 85 ЗК РФ).

ст. 85 ЗК РФ

Контроль за использованием земель рекреационного назначения возлагается на администрации муниципалитетов, на территории которых находятся такие участки.

Как можно использовать участок?

На земле рекреационного назначения можно открыть базу отдыха, детский лагерь, парк, рыболовную базу, сквер, или организовать лесополосу. Участок для рекреации можно взять в аренду на 49 лет, или выкупить. Стоимость аренды определяется договором с администрацией.

Но использовать такую землю можно только по назначению. Если же речь идет о покупке, то покупателем может выступать только юридическое лицо. Продажа участков рекреационного назначения физическим лицам запрещена.

Если участок рекреационного назначения пересекается с землей, которая находится в собственности гражданина или администрации, на такую собственность устанавливается сервитут – частный или публичный. Если земля для рекреации понадобится муниципалитету, ее могут изъять для собственных нужд.

Если использовать не по назначению

Можно ли строить дом на земле рекреационного назначения? Достаточно посмотреть Классификатор видов разрешенного использования, чтобы это понять:

Классификатор видов разрешенного использования

Если определена кадастровая стоимость (КС): штраф для граждан в размере от 0.5 до 1% КС, но не менее 10 000 руб.; для должностных лиц – 1-1.5 КС, но не менее 20 000 руб.; для организаций – 1.5-2% КС, но не менее 100 000 руб.
Если КС не определена: штраф для граждан – 10 000-20 000 руб.; для должностных лиц – 20 000-50 000 руб.; для юридических лиц – 100 000-200 000 руб.

При грубых нарушениях могут привлечь к уголовной ответственности или лишить права собственности на земельный участок. Контроль за целевым использованием возлагается на администрацию муниципалитета.

Как сделать размежевание земельного участка? Советы юриста

Точность и допустимая погрешность при межевании земельного участка

Что нужно для межевания и с чего начать? Отвечает юрист

Как найти участок?

В сентябре 2022 года появился сервис Росреестра «Земли для туризма» для поиска земельных участков, которые можно использовать для туристической или спортивной деятельности. Этот сервис интегрирован в Публичную кадастровую карту.

Где искать земельный участок рекреационного назначения:

Перейдите на страницу ресурса.
Выберите в боковом меню «Земли для туризма».

Скриншот сервиса

По карте вы ничего не поймете, т.к. там не виден ландшафт. Но можно поехать по адресу и посмотреть участок, а потом определиться, подходит ли он под ваши цели.

Надоело читать? Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Налогообложение земель рекреационного назначения

Налог на рекреационный земельный участок устанавливается муниципалитетом. Например, в г. Семилуки Воронежской области собственники платят 0.011 КС, в Серпухове Московской области – 0.5% КС.

Чтобы рассчитать земельный налог, нужно умножить кадастровую стоимость на налоговую ставку.

Пример: КС участка – 1 млн. руб., ставка – 0.5%. Собственнику придется заплатить:

1 000 000 х 0.5% = 5 000 руб.

Можно ли перевести в ИЖС?

Земли рекреационного назначения относятся к землям особо охраняемых территорий (ст. 94 ЗК РФ):

ст. 94 ЗК РФ

Перевести рекреационную землю в ИЖС можно лишь в том случае, если ее использование по назначению невозможно. Например, нельзя открыть лагерь, спортивную базу. Для перевода нужно обратиться в администрацию. После этого проведут экологическую экспертизу, и, если все в порядке, разрешат изменения.

Но на практике это бывает очень редко.

Ответы юриста на частые вопросы

К каким землям относятся земли историко-культурного наследия?

Земли историко-культурного наследия входят в состав земель особо охраняемых территорий. Например, памятники, военные и гражданские захоронения, достопримечательные места.

Можно ли перевести участок ЛПХ в категорию земель рекреационного назначения?

Да, достаточно изменить вид разрешенного использования. Перевод земли ЛПХ в рекреацию происходит проще, чем перевод рекреационного участка в ИЖС.

У меня в собственности есть участок 10 соток. Подъезд к дому расположен вдоль водоема, а граница участка находится в 50 метрах от него. Между подъездом и водоемом есть участок 4 сотки, входящий в зону рекреации.

Могу ли я его выкупить или взять в аренду?

Купить не получится, а вот взять в аренду – да. Обратитесь в администрацию поселения.

Арендовал участок рекреационного назначения. На нем построен отель. Могу ли я перевести его в жилое помещение, оборудовав отдельные квартиры, чтобы потом продать?

Нет. На участках рекреационного назначения могут располагаться только нежилые помещения, то есть не предназначенные для постоянного проживания.

Хотел перевести рекреационный участок в ИЖС, но администрация мне отказала. Что делать?

Нужно ознакомиться с письменным отказом администрации. Скорее всего, он обоснован: например, если рекреационный участок можно использовать по назначению, в ИЖС его не переведут. Если вы считаете, что отказали безосновательно, оспорьте отказ в судебном порядке.

Росреестр разъяснил правила строительства домов на берегу водоемов

Из-за пандемии COVID-19 многие стали задумываться о переезде за город. В результате спрос на загородное жилье существенно вырос — люди продолжают скупать не только готовые дома, но и участки под строительство. При этом часто предпочтения отдаются землям на берегу озер и рек.

Росреестр разъяснил, с какими ограничениями можно столкнуться при строительстве жилого дома рядом с водоемом и какие моменты необходимо учитывать.

Береговая полоса

для моря — по постоянному уровню воды или по линии максимального отлива, если уровень воды периодически меняется;
для реки, ручья, канала, озера, обводненного карьера — по среднемноголетнему уровню вод в период, когда они не покрыты льдом;
для пруда, водохранилища — по нормальному подпорному уровню воды;
для болота — по границе залежи торфа на нулевой глубине.

Береговой полосой называют земли общего пользования вдоль береговой линии. Ее ширина составляет в среднем 20 м. Исключение — реки и ручьи протяженностью не более 10 км, их береговая полоса сужается до 5 м, говорится в разъяснениях Росреестра.

В ведомстве отмечают, что граждане вправе находиться на территории береговой полосы, передвигаться по ней, заниматься любительским рыболовством, а также причаливать к берегу. А вот приватизировать участки в пределах береговой полосы нельзя (п. 8 ст. 27 Земельного кодекса).

Также здесь запрещено строительство частных домов. За пределами береговой полосы водоохранной зоны уже можно купить или получить участок в аренду, в том числе для строительства, при условии соблюдения всех санитарных, водоохранных и иных требований и норм.

Водоохранная зона

В отношении водных объектов могут быть установлены водоохранная зона и прибрежная защитная полоса (п. 13-14 ст. 105 Земельного кодекса), следует из материалов Росреестра.

В обеих действуют особые условия использования территорий.

Водоохранная зона примыкает к береговой линии водоема. Для защиты водного объекта на этой территории действует специальный режим хозяйственной и другой деятельности. Такая деятельность не должна приводить к загрязнению, засорению, заилению водного объекта, истощению его вод, но должна способствовать сохранению среды обитания объектов животного и растительного мира, подчеркнули в ведомстве.

Ширина водоохранной зоны у моря — 500 м, а у рек или ручьев она зависит от протяженности. Так, у ручья длиной меньше 10 км водоохранная зона составляет 5 м, от 10 до 50 км — 100 м, а у реки протяженностью от 50 км и больше — 200 м. У озера с акваторией менее 0,5 кв. км ширина водоохранной зоны 50 м.

Что запрещено в границах водоохранных зон:

Использовать сточные воды в целях регулирования плодородия почв;
Размещать кладбища, скотомогильники, отходы производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пункты захоронения радиоактивных отходов;
Уничтожать вредные организмы при помощи авиации (сбрасывать из самолета химикаты на насекомых);
Использовать транспортные средства (кроме специальных ТС). Движение допускается только на дорогах, а стоянки — на дорогах и в оборудованных местах с твердым покрытием;
Строить и содержать АЗС и склады горюче-смазочных материалов;
Хранить и применять пестициды и агрохимикаты;
Сбрасывать сточные, в том числе дренажные воды;
Проводить разведку и добычу полезных ископаемых (за исключением случаев, если они осуществляются пользователями недр).

В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, в которых действуют дополнительные ограничения. Их ширина устанавливается в зависимости от уклона берега. Самая большая ширина прибрежной защитной полосы — у рек, озер и водохранилищ, имеющих особо ценное рыбохозяйственное значение. Она составляет 200 м.

Помимо уже обозначенных запретов, в границах прибрежных защитных полос нельзя:

осуществлять распашку земель;
размещать отвалы размываемых грунтов;
осуществлять выпас сельскохозяйственных животных.

Можно ли строить рядом с водоемом

Участок в пределах водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы приобрести можно. Он может входить как в состав населенного пункта, так и в состав СНТ. Возвести индивидуальный жилой или садовый дом в границах водоохранных зон также можно, но его нужно обязательно оборудовать сооружениями, которые будут защищать водный объект от загрязнения. Это канализации, ливнеотводы, колодцы, дренажные установки, системы очистки воды и т. д. Их полный перечень указан в п. 16 ст.

65 Водного кодекса.

Исключение — если открытый водоем является источником питьевой воды и возле него установлена зона санитарной охраны. На таких территориях жилищное строительство запрещается или ограничивается.

Если граждане в водоохранной зоне занимаются садоводством или огородничеством для собственных нужд и у них отсутствуют очистные сооружения или канализация, они могут использовать у себя сооружения, которые собирают сточные воды в специальные приемники из водонепроницаемых материалов. Но если речь идет об участке под индивидуальное жилищное строительство, он должен иметь либо центральную канализацию, либо индивидуальные очистные сооружения, объясняет Росреестр.

Читайте также:

Дом у воды: как строить, чтобы не снесли
Земля для дома: что нужно знать перед покупкой участка
Дача на опушке: как построить дом в лесу

Как взять в аренду участок в зоне рекреации у администрации: инструкция от юриста

Земли рекреационного назначения относятся к категории охранных зон и не предназначены для строительства жилых домов. На такие участки нельзя оформить право собственности — государство ведёт строгий контроль за целевым использованием земель. Но можно взять в аренду.

Юристы рассказали, на каких условиях администрация может предоставить рекреационный участок в аренду. Объяснили, строительство каких объектов недвижимости допустимо.

Рекреационные участки используются для организации отдыха, оздоровления, строительства туристических баз, санаториев, детских спортивных лагерей. Размещение объектов в охранной зоне регламентируется ст. 94 и ст. 98 Земельного Кодекса РФ. В зоне рекреации можно строить объекты, отвечающие целевому использованию таких земель: дома отдыха, гостиницы, парки, беседки.

Строительство домов под ИЖС запрещены.

Порядок оформления аренды земли рекреационного назначения

Для аренды земли рекреационного назначения нужно принять участие в торгах, организованных администрацией. Выбрав лесной участок для рекреации, без аукциона не обойтись. Что касается иных земель, то есть вероятность предоставления участков в аренду без торгов при наличии оснований, установленных законом. Всё зависит от цели использования земли в зоне рекреации.

Уточняем в местной администрации, возможно ли взять в аренду выбранный вами участок без аукциона.

Без торгов

Шаг 1. Собрать документы.Нужно подготовить перечень нужных справок: документ, подтверждающий право на приобретение участка без торгов, схему расположения участка, удостоверение личности арендатора. Наши кадастровые инженеры выезжают на участок и делают схему расположения. Без неё администрация не рассмотрит заявку.

Если в аренду берётся лесной участок, дополнительно прикладывается проектная документация.

Шаг 2. Заполнить заявление с просьбой о выделе участка в зоне рекреации в аренду.В заявке указывается Ф. И. О. арендатора, место жительства, паспортные данные. Сведения об участке, выбранном для аренды: адрес и кадастровый номер.

Фиксируется цель использования участка (для чего администрация должна вам его предоставить, например, для строительства дома отдыха или гостиницы), основания для передачи участка без проведения торгов.

Шаг 3. Обратиться в администрацию.Документы с заявлением арендатор или законный представитель направляет в местные органы власти на рассмотрение. При подаче неполного пакета справок администрация приостановит изучение вопроса и начнёт пересмотр после предоставления всех необходимых документов.

Шаг 4. Дождаться результата.Земельный комитет рассматривает заявление в течение 10-30 дней, проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении участка в аренду и выносит решение. При отказе муниципалитета наши юристы помогут обжаловать его в судебном порядке.

Изучат ситуацию и определят перспективы оспаривания дела. Заполнят исковое заявление и представят интересы в суде.

Шаг 5. Составить договор аренды земли у муниципалитета.По требованию законодательства договоры аренды объектов недвижимости, заключаемые на длительный срок — свыше 1 года, подлежат регистрации в Росреестре. Срок действия арендного договора обсуждается сторонами сделки и не может превышать 50 лет.

В среднем земли под рекреацию берут в аренду на 10-49 лет. В договоре указывается размер арендной платы, в противном случае документ могут признать недействительным, и Росреестр откажет в регистрации.

Важно:обращаем внимание, что в отношении выбранного земельного участка должно быть сделано межевание, а границы согласованы. Объекту недвижимости присвоен кадастровый номер, и проведена постановка на кадастровый учёт. Наши юристы помогут подготовить участок к выделу в аренду и проведут необходимые действия.

Составят межевой план, соберут пакет документов и направят в Росреестр для внесения данных об объекте в кадастр.

С торгами

Инициатором торгов может стать любое заинтересованное лицо. Перед тем, как заявить о планах на землю рекреационного назначения, арендатору нужно убедиться, что она свободна. Помогаем проверить участок на публичной кадастровой карте и если всё хорошо, переходим к следующим действиям.

Этап 1. Проведение осмотра земельного участка.Прежде чем подавать заявку на участие в аукционе, нужно убедиться, что на земле нет недостроенных объектов, газопроводов и иных ограничений. Советуем узнать о возможности подключения к коммуникациям, если на участке с рекреационным назначением планируется строительство туристических или оздоровительных объектов.

Этап 2. Заполнение и подача заявления в местную администрацию.Нужно письменно изложить просьбу о проведении аукциона и принятии участия в торгах и указать, для каких целей планируется аренда земли. По итогам рассмотрения заявки администрация выносит решение: организовать торги или нет.

Срок рассмотрения может достигать 2 месяцев.

Этап 3. Подготовка администрации к торгам.Сотрудники органов власти подготавливают документы на участок и извещают о дате проведения публичного аукциона. Формируют ситуационный план, ГПЗУ.

Этап 4. Подача заявки на участие в торгах, оплата арендных платежей.При проигрыше деньги возвращаются кандидатам. При отсутствии других претендентов на взятие в аренду земли рекреационного назначения вы, как единственный участник, сможете заключить договор аренды с администрацией.

Этап 5. Прохождение аукциона и подведение итогов.Решающий момент, который определит, будет ли администрация составлять арендное соглашение с вами или предоставит право на аренду другому лицу. Выигрывает тот, кто сделает ставку выше, чем другие кандидаты.

Если вы не знаете с чего начать оформление аренды рекреационного участка и не разбираетесь в торгах, не уверены, что собрали все нужные документы, юристы «Истрариел» проконсультируют вас бесплатно и расскажут о нюансах, которые могут возникнуть в вашем случае. Примут участие в торгах, сделают схему расположения участка, составят договор аренды. Возьмут на себя взаимодействие с администрацией.

Аренда земли под рекреацию истекла

После окончания срока аренды нужно заново подавать документы на оформление. При согласии администрации возможно предоставление рекреационного участка на прошлых или новых условиях. При проведении торгов в отношении данной земли бывший арендатор имеет преимущественное право на повторное предоставление участка.

Срок аренды земель рекреации не ограничен с точки зрения законодательства и может быть увеличен до 49 лет. Но только по решению и согласию администрации и при своевременном исполнении арендных обязательств со стороны лица, пользующегося участком. При возникновении проблем с продлением арендного договора наши юристы готовы оказать помощь.

Составим и зарегистрируем договор аренды и при необходимости заново примем участие в публичных торгах.

Аренда лесного участка

Лесные участки приобретаются только на правах аренды и при участии в аукционе. Строительство на землях Лесного фонда осуществляется при наличии проекта освоения лесов. Помогаем направить проект на государственную экспертизу и подать декларацию.

После оформления аренды лесного участка под рекреацию такую декларацию нужно предоставлять ежегодно вместе с отчётом об использовании лесов.

Лесные участки используются для создания зон отдыха, санаториев, оздоровительных лагерей. Собираем пакет документов, делаем межевание, помогаем арендовать землю на торгах и формируем проект освоения.

Как выкупить землю в рекреационной зоне

Нашим юристам часто задают вопрос, можно ли по истечении срока аренды выкупить участок в зоне рекреации, ведь на земле за время пользования построили объекты недвижимости в соответствии с разрешённым ВРИ. Законодательством регламентировано: земли в рекреационной зоне изъяты из оборота, и в их отношении действует особый правовой режим. Из этого следует, что оформить в частную собственность не получится.

Но:можно использовать его в качестве аренды и в дальнейшем попробовать поменять категорию земли и выкупить. Попытки обращения в администрацию по вопросам выкупа или смены категории прямо не запрещены, хоть и шансы на одобрение могут быть невысокими. При получении отказа от органов власти можно постараться оспорить через суд.

Наши юристы проанализируют участок и определят, есть ли перспективы смены категории или ВРИ участка. С условием, что владелец пользовался участком на правах аренды в течение долгого времени. На практике иногда рекреационные земли передаются в частную собственность, однако всё индивидуально и перспективы оценивает юрист.

Учитывается не только разрешение администрации, но и формулировки, указанные в договоре аренды. И если присутствует пункт «без права выкупа», то добиться одобрения будет сложнее. Потребуется составить и зарегистрировать новый договор аренды, исключив это условие, либо оспорить часть договора в судебном порядке.

Возможно ли изменить рекреационную зону

В связи с тем, что на рекреационных участках нельзя строить, арендаторы интересуются, можно ли изменить вид разрешённого использования на ИЖС. Ситуация со сменой ВРИ непростая, но иногда это возможно. Всё зависит от участка, юрист изучает объект по кадастровому номеру, смотрит имеющиеся документы, учитывает такие нюансы, как дату приобретения участка (до или после установления ограничений) и прочие параметры. И оценивает шансы.

Если есть вероятность изменения ВРИ, обращается в администрацию или готовит исковое заявление в суд для начала процесса.

Перевод земель из одного вида в другой возможен, если информация об этом указана в ПЗЗ (правилах землепользования и застройки). Получим выписку из ПЗЗ, проанализируем и определим, стоит ли заниматься сменой вида разрешённого использования.

Использование участка в зоне рекреации не по назначению грозит штрафом от 1 до 2 % кадастровой стоимости земли, но не менее 20 000 рублей. Для юридических лиц размер выплат может достигать 100-200 000 рублей.

Дом в рекреационной зоне

Построенные на участке в зоне рекреации дома отдыха и другие сооружения могут оформляться в частную собственность, но использоваться должны в соответствии с целевым назначением земли. Строительство жилых домов в зонах Р-1, Р-2, Р-3 и остальных зонах рекреационного назначения запрещено законодательством. Самовольная постройка будет снесена, а зарегистрировать дом не удастся.

Но есть исключения. Если рекреационная зона установлена после покупки участка, и на момент сделки в отношении объекта недвижимости не было установлено ограничений и обременений, а позже администрация отказала в выдаче разрешения на строительство по причине попадания участка в зону рекреации, возможность зарегистрировать дом есть. Здесь рассказываем подробнее о способе регистрации жилого дома в зоне рекреации.

Чем могут помочь юристы при оформлении в аренду рекреационного участка:

Делают межевание, ставят землю на кадастровый учёт;
Формируют схему расположения;
Берут на себя взаимодействие с администрацией, подают документы;
Принимают участие в торгах;
Составляют/продлевают договор аренды;
При необходимости проводят смену ВРИ;
Регистрируют сделку в Росреестре;
Дают бесплатные консультации и оценивают шансы предоставления участка в аренду;
Оспаривают отказы администрации и Росреестра;
Регистрируют жилые дома в зоне рекреации (в случае установления охранной зоны после покупки).

Проконсультируем и поможем взять в аренду рекреационные участки, определим, что можно построить на такой земле. Решим сложные вопросы, обжалуем отказы, окажем юридическое сопровождение сделки. Определим, возможна ли регистрация дома в зоне рекреации через суд.

Звоните или приходите в офис, работаем по Москве и Московской области.

Мы выполняем следующие услуги:

Выкуп участка у государства
Договор аренды
Договор дарения
Договор ипотеки
Договор купли-продажи
Договор мены
Кадастровая оценка
Оценка недвижимости
Расторжение сделок
Риелтор при продаже недвижимости
Сопровождение сделки