Единственным доказательством наличия прав на недвижимость является выписка из ЕГРН, о чем гласит часть 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон 218-ФЗ).
Поэтому совершение сделок, проведение юридических проверок, судебные и досудебные мероприятий в отношении недвижимости не проходят без получения выписок из ЕГРН с актуальными сведениями о недвижимости и ее правообладателях.
До 01. 03. 2024 любой желающий мог получить выписку из ЕГРН, содержащую в том числе информацию о его владельце (физическом или юридическом лице).
С 01.03.2023 при получении третьим лицом выписки из ЕГРН закон ограничил доступ к персональным данным правообладателей – физических лиц, в том числе имеющих статус ИП (далее – правообладатели) (Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О персональных данных», отдельные законодательные акты Российской Федерации о признании утратившей силу части 14 статьи 30 Федерального закона «О банках и банковской деятельности»).В то же время сведения о юридических лицах при выдаче выписок из ЕГРН остались открытыми.
То есть теперь все виды выписок из ЕГРН по общему правилу скрывают персональные данные всех правообладателей, в том числе прежних. К ним относятся не только собственники объектов, но и лица, в пользу которых установлены ограничения (обременения). Речь идет о таких данных как ФИО, дата рождения и реквизиты паспорта.
Персональные данные закрыты даже для сособственников недвижимости при долевой собственности.
Законом установлено, что в прежнем объеме выписку из ЕГРН могут получить: сам правообладатель или его законный представитель, супруг (супруга), а также третьи лица с нотариальной доверенностью от правообладателя, собственник земельного участка, на котором расположена недвижимость правообладателя, уполномоченные государственные и муниципальные органы, правоохранительные органы, судебные приставы, суды, кадастровые инженеры и прочие лица, перечисленные в обновленной редакциичасти 13 статьи 62 Закона 218-ФЗ.
Также в прежнем объеме выписку из ЕГРН могут получить иные лица при условии подачи правообладателем в Росреестр заявления о возможности предоставления третьим лицам его персональных данных по форме, установленной Приказом Росреестра от 19.08.2020 N П/0310 (ред. от 07.11.2022). Срок такого разрешения правообладателя законом не ограничен, однако в любое время он может в заявительном порядке опять скрыть в ЕГРН свои персональные данные.
Выше принятые меры в отношении информации о правообладателях, несомненно, направлены на борьбу с мошенничеством, но они осложнили работу участников рынка недвижимости.
Какие же существуют инструменты получения наиболее полной информации о правообладателе для минимизации рисков при сделках с недвижимостью?
Приводим рекомендуемый перечень мероприятий для получения информации до совершения сделки:
- Заключение с правообладателем предварительного договора (соглашения о намерениях и т.п.) с установлением обязанности и корреспондирующей ее ответственности для участников потенциальной сделки. Рекомендуем в предварительном договоре/соглашении прописывать не только существенные для сторон условия сделки, как обычно это делают стороны (описание объекта и цену), но также включить в обязательства получение правообладателем выписки из ЕГРН собственноручно или подачу в Росреестр заявления о возможности предоставления третьим лицам его персональных данных, либо выдачу правообладателем нотариальной доверенности на право получения выписки из ЕГРН в полном объеме, а также зависимость оплаты правообладателю за недвижимость от предоставления информации из ЕГРН и адекватную ответственность за нарушение своих обязательств.
ВАЖНО! Побудить правообладателя к исполнению своих обязательств или применить к нему меры ответственности можно только в случае, если договор/соглашение будет считаться заключенным, т.е. иметь всю информацию о предмете договора и, как минимум, установленных законом существенных условиях. Соглашения о намерениях зачастую не отвечают таким требованиям. Будьте внимательны. - Запрос и получение у правообладателя правоустанавливающих документов (договоров) как самого правообладателя, так и его собственников-предшественников. Несмотря на закрытие персональных данных об указанных лицах проставленный Росреестром в правоустанавливающих документах штамп с номером регистрации прав (ограничений/обременений), можно сверить с информацией даже «слепой» выписки из ЕГРН или справочной информации Росреестра об объекте недвижимости в режиме онлайн https://lk.rosreestr.ru/eservices/real-estate-objects-online.
- С 01.03.2023 обращение к нотариусу для удостоверения сведений из ЕГРН путем выдачи свидетельства. Нотариус предоставляет указанные сведения только в случае предъявления ему документов, свидетельствующих о заключении договора (предварительного договора/соглашения и т.п.), в противном случае нотариус вправе отказать в услуге предоставления информации из ЕГРН (статья 85.1 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате»).
- Проверка наличия информации о судебных спорах в отношении объекта и правообладателе с помощью интернет-ресурсов, в частности, sudact.ru, sudrf.cntd.ru, судебныерешения.рф.
- Также информацию из ЕГРН можно получить посредством ботов Телеграмм канала (в частности, Росреестр Бот, Контур.Реестро и т.п.). Вместе с тем, рекомендуем использовать только официальную информацию Росреестра, поскольку получение данных ЕГРН из других источников может быть недостоверным. Более того, 18.04.2023 Государственная дума во втором и третьем чтениях приняла изменения в КоАП РФ, согласно которым предоставление за плату сведений, содержащихся в ЕГРН, а также создание программ и сайтов, предоставляющих доступ к сведениям реестра, использование и передача данных заинтересованным лицам влечет наложение штрафов до 600 тыс. рублей (https://sozd.duma.gov.ru/bill/265468-8).
Дополнительные рекомендации по сопровождению сделок с недвижимостью предоставят наши опытные эксперты практики строительства и недвижимости при обращении по контактам, указанным на нашем сайте.
За что могут отнять участок или выписать штраф: разъяснения Росреестра
У владельцев участков в России есть определенные обязанности по содержанию земли. Если их не соблюдать и игнорировать предписанные законом ограничения, можно получить штраф и даже лишиться участка. Росреестр назвал наиболее распространенные нарушения земельного законодательства и объяснил, как их избежать.
Виды нарушений
- самовольное занятие земельного участка (так называемый самозахват — использование чужой земли без предусмотренных законом оснований);
- нецелевое использование земель — не в соответствии с установленным для участка целевым назначением и видом разрешенного использования. Например, открыть магазин на участке с видом разрешенного использования «личное подсобное хозяйство» — это нарушение;
- неиспользование земель, предназначенных для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества. Заброшенные участки создают угрозу стихийных свалок, зарастания сорной травой и пожаров, что приводит к негативным последствиям для собственников соседних участков, предупреждают в Росреестре.
За эти нарушения владельцев участков могут оштрафовать, если не устранить их в сроки, указанные в предписании. Размер штрафа зависит от вида нарушения, кадастровой стоимости земельного участка, а также от того, кто его допустил: юридическое лицо, физическое лицо или должностное.
Изъятие земли
Изъятие земельных участков — редкая мера, которую применяют лишь по решению суда, если собственник не исполнил предписание об устранении нарушения. Принудительное изъятие проводится при отказе устранить выявленное нарушение и после привлечения собственника к административной ответственности.
Основания, по которым Росреестр может запустить процедуру изъятия земельного участка у собственника или расторгнуть с ним договор аренды, указаны в Гражданском и Земельном кодексах. Среди них:
- неиспользование участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества в течение трех лет;
- использование земельного участка не в соответствии с установленными для него целевым назначением и (или) видом разрешенного использования.
Меры предосторожности
Чтобы избежать штрафов за нарушение земельного законодательства, Росреестр рекомендует:
1. Проверить наличие правоустанавливающих документов на земельный участок — это договоры купли-продажи, дарения, мены. Если документов на участок нет, нужно оформить право на землю, зарегистрировав его в Росреестре;
2. Проверить наличие регистрации права на земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
3. Использовать земельный участок только в установленных границах, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости;
4. Убедиться, что фактически используемая площадь не превышает площадь, указанную в правоустанавливающем документе;
5. Использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования. Информация о них указана в выписке из ЕГРН.
Читайте также:
- Как бесплатно подвести газ к участку: разъяснения Росреестра
- Росреестр уточнил порядок внесения изменений в ЕГРН после перепланировки
- Росреестр разъяснил порядок смены документов на землю 90-х годов
«Купили участок, а его хотят вернуть прежнему собственнику»
Что делать новому собственнику, если на его участок наложили арест и пытаются оспорить сделку купли-продажи? Можно ли было избежать такого развития событий?
Каждый из нас может стать участником судебного спора по собственной инициативе или из-за действий третьих лиц. Рассмотрим такую ситуацию: человек купил земельный участок у физического лица. На последнего подали в суд и пытаются добиться признания сделки купли-продажи недействительной. На участок наложили арест.
Что делать новому собственнику?
Если сделку купли-продажи участка пытаются оспорить.
Как собственнику участка разобраться в ситуации и выбрать способ защиты своих прав?
В нашем случае спор уже находится на рассмотрении в суде. Значит, новый собственник будет ответчиком. То есть он сможет защищать свои законные интересы, реализуя свои процессуальные права.
Суд обязан заблаговременно известить его о дате и времени судебного заседания.
До начала заседания собственнику нужно ознакомиться с материалами дела, для чего достаточно подать заявление об этом в суд. После этого станет понятно, кто и на каком основании требует признать сделку недействительной. Например, такое требование может быть предъявлено:
- арбитражным управляющим в рамках дела о банкротстве физлица – продавца земельного участка;
- кредитором физлица – продавца участка в рамках дела о банкротстве;
- супругом продавца участка при отсутствии согласия на совершение сделки;
- опекуном или попечителем продавца участка, если он ограничен или лишен дееспособности;
- в иных случаях.
После изучения материалов дела собственнику необходимо выбрать правильный способ защиты своих прав. В частности, нужно будет определить:
- каким должен быть письменный отзыв на исковое заявление;
- какие доказательства и в каком порядке можно представить в суд для обоснования своей позиции по делу.
Каким может быть решение суда?
Когда истец, продавец участка и его новый собственник представят в установленные сроки доказательства и выскажут свою позицию по заявленному требованию, суд удалится в совещательную комнату для вынесения решения.
Решение может быть одним из следующих:
- либо отказать в удовлетворении иска. В таком случае покупатель сохраняет за собой участок. Арест снимается;
- либо удовлетворить требование и признать сделку недействительной. В этом случае участок возвращается в собственность продавца, но он обязан отдать покупателю полученную от него сумму. Положение покупателя еще более усугубится, если у продавца уже нет денежных средств. Тут можно рекомендовать покупателю инициировать процедуру банкротства продавца. Это даст дополнительные правовые инструменты, которые помогут вернуть деньги. Если же в отношении продавца уже возбуждено дело о банкротстве, то покупателю необходимо подать в суд заявление о включении его требований в реестр требований кредиторов и опять же в рамках дела о банкротстве добиваться возврата своих средств.
Человек, недовольный решением суда, имеет право на его обжалование в апелляционную и кассационную инстанции. Потому все участники спора должны быть к этому готовы.
Если участок еще не куплен, и будущий собственник хочет избежать возможного оспаривания следки.
Перед покупкой земельного участка гражданину необходимо:
- проверить на сайте Федерального ресурса наличие сведений о намерении какого-либо лица обратиться в суд с заявлением о признании продавца банкротом;
- проверить в картотеке арбитражных дел информацию о том, не возбуждено ли дело о банкротстве в отношении продавца и не поданы ли крупные иски, которые могут привести к этому;
- посмотреть на сайте службы судебных приставов информацию о том, нет ли у продавца крупных долгов, так как они могут привести к его банкротству в будущем;
- посмотреть на сайтах мирового судьи и районного суда по месту жительства продавца информацию о том, нет ли споров с его участием;
- пригласить на участок геодезистов, чтобы они проверили, совпадают ли фактические границы участка с теми, которые отражены в документах. Участие геодезистов позволит понять, не проходят ли через участок красные линии, нет ли наложения границ на соседние участки и не расположен ли участок в особой охраняемой зоне, что делает невозможными его продажу и многое другое;
- получить выписку из ЕГРН, чтобы проверить, является ли продавец действительным собственником земельного участка и строений на нем. Получить выписку можно с помощью сервиса на сайте Росреестра, на сайте Федеральной кадастровой палаты и на портале госуслуг.
Перечисленные действия помогут избежать неприятностей в будущем. Но нужно учитывать, что даже этого бывает достаточно.
(Недавно Росреестр объяснил, как оформить сделку купли-продажи квартиры. Адвокаты дополнили базовые правила полезными советами. Вы найдете их в материалах «Продажа и покупка квартиры: о чем не рассказал Росреестр» и «Риски продавца и покупателя недвижимости»)