Квартира в новостройке — товар, и ему положено гарантийное обслуживание. Это означает, что даже после сдачи дома в эксплуатацию застройщик берет на себя часть ответственности за качество вашего жилья, когда покупка уже совершена.
В списке возможных дефектов многоквартирного дома есть те, которые физически невозможно обнаружить во время осмотра квартиры перед подписанием акта приемки. Поэтому гарантия на новостройки очень выручает, если с недостатками все же придется столкнуться.
Какие скрытые дефекты могут проявиться позднее? В новом доме может не быть горячей воды, а значит, нельзя проверить напор; когда погода сухая, не увидеть, что протекает крыша; если заехать в квартиру летом, только зимой станет понятно, что пластиковые окна плохо установлены, и из них дует.
Мы составили инструкцию, которая поможет разобраться, как работает гарантия на окна в новостройке, какой брак входит в гарантийные обязательства застройщика и как добиваться устранения недостатков.
За что отвечает застройщик
Гарантия на новостройки по закону о долевом строительстве распространяется на инженерное и технологическое оборудование и конструктив здания.
Что входит в возможные поломки оборудования:
- сбой в работе или лопнувшие батареи
- лопнувшие водопроводные или канализационные трубы
- перепады напряжения в сети
- засоры (труб, мусоропроводов)
- поломки лифта
Какие проблемы могут возникнуть с конструктивом здания:
- грибок и плесень
- трещины фасадов, стен, потолков
- нестыковка швов
- дефекты, влияющие на функциональность стеклопакетов
- нарушенная геометрия пространства квартиры
Срок действия гарантии
Действующий закон о долевом строительстве фиксирует минимальный срок гарантии, а застройщик в рамках договора долевого участия (ДДУ) может указать и больший.
Гарантийный срок на инженерное оборудование составляет минимум три года. В течение этого периода застройщик обязан устранять все неисправности водопроводной, газопроводной, канализационной, отопительной, вентиляционной систем и электрического оборудования за свой счет не только в общих пространствах, но и в квартире.
Для дольщиков объекта ремонт — бесплатный, правда, для этого часто нужно доказать, что проблема возникла не по вине собственника жилья. Если по ДДУ квартира приобретена с отделкой от застройщика, то вздувшийся пол, треснувшие стекла, отслоившиеся обои или кривые межкомнатные двери тоже подпадают под гарантию.
На конструктивные элементы здания гарантийный срок длиннее: он не может быть меньше пяти лет. То есть гарантия на окна в новостройке от застройщика сработает, если вы обнаружите дефект после подписания акта приемки квартиры. Вам поставят новый стеклопакет или отремонтируют тот, что есть.
Срок действия гарантии застройщика начинается со дня передачи объекта долевого строительства покупателю. Это день подписания передаточного акта к договору купли-продажи квартиры. Так как все подписывают эти акты в разное время, даты начала и окончания действия обязательств застройщика для всех собственников тоже разные. Однако гарантия на квартиры в новостройке прекращает действовать, если первичный владелец — именно с ним строительная компания заключала ДДУ — продал жилье.
Новый собственник для компании застройщика не считается потребителем.
Подобрать квартиру в новостройке
На что не распространяется гарантия
Гарантия на новостройку от застройщика по закону не поможет, если поломка возникла вследствие неправильной эксплуатации квартиры или нарушения правил пользования газовыми, электрическими приборами и сантехникой. Наглядный пример: в новой квартире сломалась посудомоечная машина. За производственный брак будет отвечать производитель или продавец, за неправильную установку или эксплуатацию — установщик или собственник соответственно.
А вот в случае короткого замыкания или неправильно проложенных труб водоотведения придется отвечать застройщику.
В зону ответственности строительной компании не входят поломки, возникшие из-за естественного износа материалов. Если выяснится, что дефект возник в квартире, которая использовалась не по назначению, например в ней работала парикмахерская, хотя помещение имеет статус жилого, заниматься ремонтом тоже придется самому владельцу. К исключениям, на которые гарантия не распространяется, также относятся неисправности сетей и оборудования, установкой которых занимались сторонние компании; после ремонта, самостоятельного проведенного собственником, привлечь застройщика к ответственности тоже будет сложно; если вы сделали перепланировку и тем более не узаконили ее, на гарантию можете не рассчитывать.
Куда обращаться за устранением дефектов
Итак, строительные работы завершены, ключи на руках, акт приемки подписан. Вы заселились в квартиру, расставили мебель. А через год обнаружили, что между стеклопакетом и откосом появился зазор, или в углу за ванной разрослась плесень, хотя трубы в порядке и видимых протечек или потери качества нет.
В первую очередь зафиксируйте дефект — сфотографируйте или снимите видео, составьте описание в присутствии свидетелей, попросите их поставить свою подпись под ним. Эти действия — важная часть грамотного отстаивания своих прав, которые дает закон о долевом строительстве.
Затем составьте претензию в двух экземплярах, указав в ней ФИО, адрес, причину обращения и желаемые сроки проведения ремонта. Закон не регламентирует срок его проведения, но обычно управляющие компании отводят на него не менее 30 дней, чаще — больше. Приложите к претензии фото- и видеоматериалы и описание дефекта.
Если есть сомнения, попадает ли поломка в список гарантийных, можно заказать независимую экспертизу — тогда заключение тоже нужно приложить к претензии. Обязательно сохраняйте чеки, так как деньги за экспертизу можно будет вернуть, если случай гарантийный.
Пакет с претензией и дополнительными бумагами нужно отдать застройщику, съездить самостоятельно или отправить почтой: в любом случае необходимо, чтобы один экземпляр претензии с подписью ответчика был у вас на руках. Затем нужно ждать ответа застройщика.
Решение о признании случая гарантийным выносится после комиссионного обследования, которое проводят представители застройщика, управляющей компании и, возможно, исполнителя работ. В случае положительного решения все стороны подписывают акт, составленный комиссией, и в течение установленного в нем срока застройщик устраняет проблему.
Что делать, если застройщик не устранил недостаток вовремя
Отказ от ремонта или нарушение срока его проведения — повод обратиться в суд. Он заставит застройщика исправить проблемы, возникшие по его вине, и компенсировать расходы на экспертизу.
Для обращения потребуется правильно составленное исковое заявление, где должны быть реквизиты и наименование застройщика, причины обращения, сообщение о нарушенных правах, правовые основания для разбирательства и требования, например возмещение расходов за купленные материалы или оборудование. Документы нужно отправить в суд по юридическому адресу застройщика. На рассмотрение иска отводится два месяца.
Застройщик установил некачественные двери 2024
После отправки досудебной претензии ожидайте ответ от застройщика.
Сроки удовлетворения претензии
Из-за того, что в законах мало информации по поводу сроков для ответа на претензию, нужно указать его самостоятельно прямо в претензии. В некоторых случаях в договоре между дольщиком и застройщиком этот срок может быть уже прописан.
Срок удовлетворения претензии также чётко не определён. В законе указано, что застройщик обязан решить проблемы в кратчайшие сроки. Но есть и верхняя граница исполнения — 45 календарных дней.
Поэтому лучше ориентироваться на 30–45 дней.
Что делать, если на претензию не отвечают или отказывают в ремонте
После получения претензии застройщик может отказать в замене, ремонте окон или же начислении компенсации по п. 2 ст. 7 № 214-ФЗ. Если застройщик присылает отказ или вовсе не отвечает — нужно идти в суд.
В суде точно понадобится результат независимой экспертизы. Специалисты оценивают состояние окон и конструкции в целом и выносят заключение, что в дефекте виноват застройщик. Заключение и чек об оплате экспертизы нужно приложить к судебному иску. Если собственник выигрывает дело, застройщик оплачивает расходы.
Составить иск можно коллективно с другими дольщиками, если у соседей была похожая проблема с окнами.
В иске укажите следующую информацию:
- название и реквизиты строительной компании;
- подробное описание дефектов. Составьте его с юристами и ссылайтесь на нарушенные законы;
- требования, которые предъявляете строительной компании;
- правовое основание для подачи иска.
Что собственник вправе требовать:
- устранение недостатков и поломок в указанный срок (до 45 дней). Если поломка серьёзная и требует подключения нескольких специалистов, то срок выполнения может быть увеличен по соглашению сторон;
- возмещение расходов, которые жилец потратил для устранения недостатков. Например, если окна испортились зимой и в квартире всё время дует, то самостоятельный ремонт с его стороны оправдан;
- уменьшение стоимости квартиры;
- расторжение ДДУ, если обнаружены серьёзные нарушения.
Иски рассматривают в течение двух месяцев. Также дольщик вправе потребовать с застройщика моральную компенсацию, возмещение убытков за судебные разбирательства и уплату штрафа за нарушение закона. Но как показывает практика, чаще всего суд ограничивается только решением вопроса поломок.
Как составить претензию, если купили квартиру по ДКП
Заключение ДКП с застройщиком на квартиры происходит нечасто, но такое может быть. Расскажем, куда и к кому обращаться в таком случае.
Если квартира была куплена по ДКП, то в силу вступает п. 5 ст. 454 ГК РФ «О защите прав потребителей». Так как квартира была приобретена у застройщика напрямую, то он будет продавцом в договоре, а собственник — покупателем. Это значит, что он может подать претензию в течение двух лет. Срок нужно отсчитывать с момента подписания ДКП.
Правила составления претензии застройщику такие же, как и в случае с ДДУ.
Также при заключении ДКП можно внести пункты о претензиях и сроках решения проблем со стороны застройщика. Но договорные условия не должны нарушать закон.
Итак, как заставить застройщика заменить плохие окна
Если дефект попадает в зону ответственности строительной компании, собственнику нужно:
- зафиксировать поломку или недостаток окон;
- составить досудебную претензию с описанием дефекта и ссылкой на нарушения закона;
- если застройщик не отвечает или отказывает в устранении недостатков — сделать независимую экспертизу, составить иск и подать в суд на строительную компанию.
Застройщик установил некачественные двери 2024
В гарантийное обслуживание входит два основных понятия: конструктивные элементы дома и инженерное оборудование. А список дефектов, которые должен устранить застройщик, обширный. К нарушениям в конструктивных элементах относятся:
- трещины на стенах, фасадах;
- образование грибка, плесени;
- щели, отверстия, не предусмотренные конструкцией;
- провисание потолков;
- неправильная геометрия помещения и другое.
Инженерными дефектами считаются:
- поломка лифтов;
- сбои в работе отопления, электропроводки, водопровода;
- протечки канализации;
- затор в мусоропроводе;
- поломка вентиляции и так далее.
В этот список входит и отделка, если отделочные работы выполнял застройщик:
- неровная стяжка пола;
- трещины в штукатурке стен;
- лопнувшие, кривые окна;
- плесень и конденсат на окнах;
- неправильно установленные межкомнатные двери и другое.
В законе не прописана гарантия на отделку, но сроки и ответственность указаны в договоре.
Есть ещё скрытые недостатки в новостройках, которые невозможно обнаружить без специальных приборов:
- радиоактивные излучения;
- повышенное содержание формальдегида, аммиака, ртути и других отравляющих веществ;
- неправильно заложенный фундамент, приведший к трещинам и нарушению геометрии;
- вредные электромагнитные излучения.
Застройщик обязан проверить уровень радиации, так как стройматериалы могут «фонить». Для этого он приглашает дозиметристов — они делают замеры и составляют документ об уровне радиации в доме. Все подобные процессы и поиск подрядчиков для них — ответственность застройщика , даже если они не касаются напрямую строительных работ.
Но не только строительная компания отвечает за всё это. Например, повышенное содержание радиации в воздухе может объясняться тем, что рядом промзона. И это уже сфера ответственности администрации, которая согласовала стройку в непригодном для жизни районе.
Статья 7 №214-ФЗ гласит, что застройщик должен сдать дом, который соответствует договору с дольщиком, строительным нормам, регламентам и проектной декларации. Все коммуникации, конструкции, узлы должны быть полностью исправны. Недостатки и несостыковки застройщик берёт под свой контроль.
Нередко застройщик ссылается на подрядчиков, которые выполняли работы по строительству. Однако в договоре между дольщиком и застройщиком подрядчик не участвует. Поэтому покупателю квартиры нужно разбираться только с компанией, с которой заключён ДДУ .
Какие сроки гарантии
Как мы уже писали выше, закон устанавливает гарантию в пять лет на здание и конструктивные элементы и три года на инженерное оборудование. Отсчёт начинается с даты приёма-передачи первой квартиры , а именно с подписания соответствующего акта. Недобросовестные застройщики вписывают в договоры меньший срок или совсем снимают с себя гарантийную ответственность.
Такой договор суд признает недействительным, так как он противоречит №214-ФЗ от 30.12.2004.
Как это работает:
Допустим, вы купили квартиру в строящемся доме. При приёмке не обнаружили недостатков и подписали соответствующий акт. Спустя почти 3 года проживания лопнули трубы отопления.
Вы правильно пользовались системой и намеренно не портили её. А значит, вам следует обратиться к застройщику с требованием починить трубы в вашей квартире.
Осталось подсчитать, закончилась гарантия или нет? Трубы относятся к инженерному оборудованию, поэтому срок гарантии на них три года. Но тут есть важный момент: гарантийный срок отсчитывается не с даты приёма вашей квартиры, а с момента приёма самой первой квартиры в доме.
Например, вы приняли квартиру 1 мая, а самый первый дольщик — 20 апреля. Значит, гарантию нужно отсчитывать от 20 апреля. Узнать эти данные можно в управляющей компании.
На что не распространяется гарантия
Гарантийному ремонту не подлежат поломки, к которым привели действия других лиц, а не застройщика:
- аварийные ситуации из-за действий жильца или управляющей компании;
- естественный износ здания и инженерных сетей;
- нарушение правил эксплуатации;
- заменённые и отремонтированные самостоятельно части здания или отделки.
Гарантии не подлежат также инженерные сети и оборудование, которые устанавливал не застройщик.
Как это работает:
Хозяин квартиры установил стиральную машинку. Прибор сломался спустя короткое время. Кто будет отвечать за поломку, зависит от её причины. За бракованную технику отвечает производитель. Если к поломке привела неправильная установка или эксплуатация, несёт ответственность тот, кто устанавливал и пользовался.
А вот если машинка сломалась из-за плохого заземления в электросети или неисправности водопровода, проложенного во время строительства дома, — это повод отправить претензию застройщику.
Важно: заканчивается гарантия и в том случае, если квартира была куплена в готовом доме у участника долевого строительства. Новый владелец по отношению к застройщику уже не потребитель, поэтому и требовать гарантийный ремонт не может.
Куда обращаться за устранением дефектов
Недостатки, обнаруженные после приёмки квартиры, нужно зафиксировать и направить досудебную претензию застройщику. После отправки претензии не торопитесь делать ремонт и исправлять дефект своими силами. Оформить претензию нужно следующим образом:
- укажите своё ФИО, характер дефекта, желаемые сроки устранения;
- составьте подробное описание дефекта в присутствии свидетелей и попросите их расписаться;
- сделайте подробные фото- и видеоизображения недостатка;
- закажите независимую экспертизу, если нужно доказать, что дефект случился по вине застройщика.
Сохраняйте чек об оплате экспертизы. Суд обяжет застройщика вернуть за неё деньги, если случай будет признан гарантийным.
В №214-ФЗ не прописаны конкретные сроки для ремонта. Но без указания сроков сложно будет в суде доказать, что застройщик нарушает условия договора. Можно поставить средний срок 30–90 дней.
Претензию, фото- и видеодоказательства нужно направить застройщику по почте заказным письмом с уведомлением. Можно вручить лично, приехав в офис. Не забудьте оставить себе второй экземпляр претензии с подписью застройщика и сохраните уведомление о получении, если отправляли почтой.
Ожидайте ответа от застройщика.
Что делать, если застройщик не устранил недостатки в срок
Если застройщик прислал отказ от ремонта или пообещал устранить дефекты, но не сделал это в установленный срок, обращайтесь в суд. Там вы сможете не только заставить застройщика исправить недостатки, случившиеся по его вине, но и потребовать уменьшить стоимость квартиры.
Составить иск можно самостоятельно или коллективно с другими недовольными жильцами. В иске укажите:
- наименование, реквизиты застройщика;
- описание дефектов;
- нарушенные права собственников;
- правовое основание для подачи иска;
- требование: устранение недостатков, соразмерное уменьшение цены квартиры или возмещение расходов за самостоятельный ремонт.
Направьте иск и все письменные доказательства (фото, чеки, претензия и другие) в суд по участку юридического адреса застройщика. Иск будут рассматривать в течение двух месяцев.
Что делать, если застройщик обанкротился
В Рейтинговом агентстве строительного комплекса подсчитали, что за первое полугодие 2021 года обанкротились на 14% застройщиков больше, чем в 2020 году. На дома, построенные этими компаниями, продолжает действовать гарантия. К кому обращаться за устранением дефектов, если строительная компания признана банкротом?
Управляющая компания
У каждого дома должно быть управление, которое после сдачи принимает товарищество собственников жилья или управляющая компания. Из разъяснений Верховного суда по делу о банкротстве застройщика УК имеет право представлять интересы собственников квартир. Это значит, что вместе с управлением компания берёт на себя и гарантийные обязательства вместо застройщика-банкрота.
Чтобы УК могла требовать с застройщика компенсацию и устранила дефекты по гарантии, нужно:
- всем собственникам составить коллективный иск к застройщику и направить его в УК;
- компания должна провести техническую экспертизу недостатков строительства;
- иск в суд должен быть передан до окончания гарантийного срока — важно, чтобы он был правильно посчитан.
Застройщик может быть ликвидирован как юридическое лицо, в таком случае иск предъявить не к кому. Тогда в силу вступает Жилищный кодекс РФ, а именно часть 2.3 статьи 161, где говорится о том, что УК принимает безусловную обязанность за поддержание дома в жилом состоянии.
Государственный компенсационный фонд
С 2017 года в России существует компенсационный фонд. Эта организация собирает взносы со всех застройщиков в стране. Если один из них обанкротился или ликвидировался, фонд выделит деньги на то, чтобы достроить дом и заселить дольщиков.
В некоторых случаях фонд просто выплачивает деньги за неполученные квартиры.
В случае, если на дом выделял деньги фонд, гарантийные обязанности ложатся на того застройщика или ЖСК, который достраивал объект. Дело в том, что фонд поручает закончить проблемный объект другой строительной компании. По закону она и становится гарантом устранения дефектов.
Иногда застройщики банкротятся, когда дом уже достроен, но не введён в эксплуатацию. Тогда через суд или с помощью компенсационного фонда его можно ввести в эксплуатацию и поставить на кадастровый учёт. Гарантийные обязательства на себя возьмёт выбранная жильцами УК.
Так что делать жильцу, который обнаружил неисправность в своём доме
Когда застройщик обязан исправлять дефекты:
- если не вышел гарантийный срок: для инженерного оборудования — три года, для самого здания — пять лет;
- если поломка или дефект случились по его вине.
В каком случае застройщик не несёт ответственность:
- если вышел гарантийный срок;
- если недостаток случился по вине жильцов, УК или других лиц.