В 2017 году на рынке жилищного строительства заработала новая система защиты вложений граждан по аналогии с существующей около 15 лет на финансовом рынке системы страхования банковских вкладов. Сегодня в России около 80% возводимого жилья финансируется за счет средств населения. По самым скромным оценкам существующий объем средств, вложенных в многоквартирное жилищное строительство, составляет около 4,6 трлн руб.
20 октября 2017 года начал работать Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства в форме публично правовой компании. Он призван предотвратить появление новых обманутых дольщиков, снять опасения по поводу покупки строящегося жилья и дать дополнительный импульс спросу на него. Форма публично-правовой организации означает полную прозрачность работы Фонда: соблюдение требований по раскрытию информации о деятельности, аудиту отчетности, системе внутреннего контроля, ведения закупочной деятельности и т. д.
Задача, которую решает Фонд, — минимизация рисков для граждан — участников долевого строительства, в том числе на период поэтапного перехода от долевого строительства к проектному финансированию в течение трех лет. Деятельность Фонда поможет снизить риски для всей отрасли жилищного строительства и повысить доверие граждан к рынку строительства жилья в целом. Это подтверждают исследования по отношению граждан к изменениям в сфере долевого строительства. Так, по результатам опроса АИЖК и ВЦИОМ, каждый шестой покупатель квартиры на первичном рынке готов вкладывать деньги в возведение дома на стадии котлована при наличии государственных гарантий в лице Фонда дольщиков.
Сейчас только 6% оформляющих ипотеку покупают недвижимость на этапе котлована, а при наличии государственной гарантии завершения строительства их число может вырасти почти в три раза — до 16%.
С началом работы Фонда на рынке жилищного строительства появилось два принципиально новых механизма защиты граждан — участников долевого строительства. В случае банкротства застройщика Фонд либо выплатит возмещение участникам долевого строительства, либо профинансирует достройку домов из денег компенсационного фонда. При этом решение — достраивать объект или получать возмещение — будут принимать сами дольщики на общем собрании.
Начиная со следующего дня после государственной регистрации Фонда все застройщики по объектам строительства, в которых еще не зарегистрирован ни один договор участия в долевом строительстве, обязаны отчислять в Фонд 1,2% от стоимости каждого договора. Неуплата взноса является основанием для приостановки государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Работа с Фондом для застройщиков максимально проста и прозрачна. Застройщику не нужно ехать в офис Фонда, чтобы заключить какой-либо договор или уплатить взнос. Все происходит по электронным каналам взаимодействия.
Счет Фонда открыт в банке «Российский капитал». Перевести взнос на номинальный счет Фонда можно через любой банк в регионе, где находится строительная компания. Реквизиты для осуществления взноса (в том числе назначение платежа) опубликованы на сайте фонд214.рф.
Бенефициарами этого счета являются сами застройщики. Фонд не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на номинальном счете, до момента регистрации договора участия в долевом строительстве в Росреестре. После уплаты взноса застройщик передает договор на регистрацию в Росреестр.
Если ранее застройщик должен был предоставить при этом документы, подтверждающие страхование договора, то сейчас этого не требуется — Росреестр автоматически получает от Фонда подтверждение уплаты застройщиком обязательного отчисления.
Как происходит проверка взноса? К примеру, если сумма по договору участия в долевом строительстве составляет 1 млн руб., от нее высчитывается 1,2% и по реквизитам застройщика проверяется, переведены ли средства на номинальный счет Фонда. Если взнос осуществлен, Фонд подтверждает возможность регистрации договора участия в долевом строительстве.
Если средства отсутствуют или их недостаточно, Росреестр вправе приостановить регистрацию договора до тех пор, пока застройщик не уплатит взнос полностью. После регистрации договора данные автоматически поступают в Фонд, и средства по этим договорам переводятся на компенсационный счет, где накапливаются деньги для выплаты возмещений гражданам или финансирования окончания строительства, если застройщик обанкротился.
Регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного с первым участником в объекте, не превышает семи рабочих дней. Все последующие договоры в объекте регистрируются не более пяти рабочих дней. Застройщик может перечислять взносы как по каждому договору отдельно, так и по пулу договоров.
При этом на номинальный счет фонда можно внести аванс. Эти деньги в дальнейшем допускается использовать на обеспечение обязательств застройщика при регистрации последующих ДДУ.
Для возврата средств с номинального счета Фонда застройщику необходимо подать заявление в письменной форме (направляется Почтой России).
Сейчас ведется много обсуждений по размеру взноса застройщиков в Фонд — посилен ли он застройщикам? Размер взноса установлен законом и может пересматриваться не чаще одного раза в год путем внесения изменений в закон после проведения актуарной оценки Фонда. Ряд девелоперов высказываются о том, что размер взноса слишком велик и не все компании могут его уплатить. Также существует мнение, что обязанность застройщиков переводить в Фонд 1,2% от стоимости каждого договора участия в долевом строительстве приведет к росту стоимости жилья из-за дополнительной финансовой нагрузки. Но давайте вернемся к ситуации, когда Фонд еще не работал и застройщики страховали свою ответственность в страховых компаниях.
Страховой тариф в среднем был сопоставим с размером нынешнего взноса в Фонд. При этом система страхования на рынке долевого строительства полностью показала свою неэффективность. За все время существования закона о долевом строительстве практически ни одна страховая компания не ответила за то, что она застраховала.
Сейчас уже 271 застройщик из 65 регионов страны взаимодействуют с Фондом. На номинальный счет Фонда переведено 135 млн руб., 42,5 млн руб. из этой суммы поступило на компенсационный счет. На сегодня Росреестр зарегистрировал 1235 договоров долевого участия в строительстве.
Евгений Карелов заместитель генерального директора Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Решение ВС увеличило риски инвесторов в новостройки. Что это значит
Физлица, купившие в инвестиционных целях по договорам долевого участия (ДДУ) несколько квартир, не могут претендовать на получение жилья в случае банкротства застройщика на тех же условиях, что и граждане, которые покупали квартиру для личного проживания. К такому выводу пришла судебная коллегия по экономическим вопросам Верховного суда при рассмотрении спора в деле о банкротстве ООО «Стройинвест», которое возводило многоквартирный дом в Сергиевом Посаде.
Суть дела
В феврале 2014 года истец купил у застройщика 30 квартир в строящемся доме на сумму 31,34 млн руб. По договору ключи покупатель должен был получить не позднее второго квартала 2015 года, но дом построен так и не был. В ноябре 2020 года застройщика признали банкротом, а достройкой дома занялся региональный фонд защиты прав дольщиков. Здание должны достроить в 2024 году.
Но когда покупатель направил конкурсному управляющему «Стройинвеста» заявление о включении в реестр требований обязательства по передаче квартир, то получил отказ. Причина — отсутствие доказательств оплаты. При этом у покупателя были копии квитанций и акт об исполнении финансовых обязательств. Первый суд истец выиграл, но апелляционная инстанция отменила решение о включении в реестр, указав, что более высокие гарантии защиты предоставляются гражданам, которые покупают квартиры в новостройках для личного проживания.
Именно их можно квалифицировать как потребителей.
Верховный суд поддержал выводы апелляции, что гражданин, купивший в инвестиционных целях несколько квартир, не вправе рассчитывать на приоритетное удовлетворение его требований в случае банкротства застройщика — в отличие от дольщиков, приобретавших квартиру для личного проживания. В определении ВС также сказано, что «сам по себе факт инвестирования гражданином в объекты недвижимости на этапе строительства не может влечь полный отказ в удовлетворении его требований при банкротстве застройщика». Дело отправлено на новое рассмотрение.
Четвертая очередь исключает получение квартир
ВС также установил, что долг перед покупателем можно квалифицировать, как «если бы владельцем требования к застройщику являлось юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность (п. 1 и п. 2 ст. 50 Гражданского кодекса)». Расчеты, согласно подпункту 4, п. 1, ст.
201,9 о банкротстве, будут осуществляться с ним в четвертую очередь. Требования кредиторов могут быть включены в три очереди. В первую очередь включаются обязательства из причинения вреда, во вторую — зарплата, в третью — все остальные кредиторы. Иначе обстоят дела при банкротстве застройщика. Первая и вторая очереди не меняются, но в третью включаются требования граждан — участников долевого строительства, а все остальные кредиторы, в том числе юрлица — участники долевого строительства, включаются в четвертую очередь, поясняет руководитель офиса юридической фирмы «Арбитраж.ру» Артем Комсюков. «Погашение требований всегда идет в порядке очередности, а при нехватке денег — в рамках одной очереди в пропорции от общего размера требований.
В определении ВС указал, что требования физлиц — участников долевого строительства, приобретающих квартиры для целей инвестирования и получения прибыли, подлежат, по сути, понижению в очередности и удовлетворяются не в рамках требований дольщиков, а в одной очереди со всеми остальными кредиторами. Верховный суд практически лишил таких дольщиков-инвесторов возможности получения квартир, поскольку передача объектов строительства в рамках четвертой очереди не предусмотрена», — говорит Артем Комсюков.
Позиция Верховного суда неоднозначна
С одной стороны, ВС устранил явную несправедливость и нарушение закона — отказ во включении требований по мотивам инвестиционной деятельности. С другой, не внес ясности, запутал ситуацию и допустил вольное толкование норм права, считает Артем Комсюков. По словам эксперта, закон о банкротстве, как и закон о долевом строительстве, не содержит какого-либо ограничения ни по площади, ни по количеству квартир, приобретаемых одним гражданином. Ни с точки зрения закона, ни с точки зрения логики цель защиты прав не исключает защиту гражданина — непрофессионального инвестора, который приобрел более одной квартиры. «Исходя из изложенной позиции Верховного суда, теперь в подобных случаях суды будут обязаны каким-то образом исследовать цели приобретения нескольких квартир и выяснять — инвестирование это или реальная потребность, например, для проживания родственников.
Не совсем ясно, какими доказательствами подразумевается подтверждение такой цели. Такая позиция ставит граждан, купивших несколько квартир в одном доме или ЖК, в неравное положение с теми, кто в инвестиционных целях приобрел несколько квартир у разных застройщиков», — говорит Артем Комсюков. Основной вопрос, который встал перед Верховным судом, — стоит ли предоставлять покупателю-инвестору приоритет, как и гражданам, которые приобретают жилье для личного пользования? Верховный суд занял более социальную позицию, указав, что покупка столь значительного количества квартир означает намерение осуществлять предпринимательскую деятельность, добавляет арбитражный управляющий, управляющий партнер юридической компании «Один к одному» Даниил Наймушин.
По словам эксперта, определение ВС носит противоречивый характер. С одной стороны, Верховный суд подчеркнул, что само по себе приобретение больше одной квартиры не свидетельствует об инвестиционной деятельности. Однако теперь суды должны выяснять истинные намерения приобретения квартиры, что может возложить дополнительное бремя доказывания на граждан, считает Даниил Наймушин. По словам руководителя аналитической службы юридической фирмы «Инфралекс» Ольги Плешановой, проблема актуальна для старых проектов, где ДДУ заключались без счетов эскроу.
По эскроу любой дольщик может забрать деньги в случае банкротства застройщика, количество квартир закон не ограничивает, пояснила юрист. Весной 2022 года Верховный суд уточнил требования для получения квартир у застройщика-банкрота. По определению инстанции, человек, который осуществлял совместную экономическую деятельность с девелопером, не может конкурировать с требованиями граждан, вложивших в строительство личные деньги.
- Верховный суд разъяснил правила изъятия жилья у должников
- Верховный суд разрешил штрафовать коммунальщиков в пользу жильцов
- ВС обязал покупателей слишком дешевой недвижимости доказывать честность
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
Семь ловушек, в которые можно попасть при покупке новостройки
С переходом на эскроу-счета вероятность обмана покупателей новостроек снизилась. Даже если застройщик не достроит дом, дольщик сможет вернуть вложенные деньги, которые хранятся в банке до завершения строительства. Несмотря на это, существуют уловки, на которые идут недобросовестные застройщики, вводя в заблуждение дольщиков.
Вместе с юристами рассказываем о них.
1. Заключение предварительного договора
Одна из подобных уловок связана с самим видом договора, который заключается с покупателем новостройки. Федеральный закон о долевом участии (214-ФЗ) защищает права покупателя при подписании им именно договора долевого участия. Но на практике недобросовестный продавец может предложить подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП) с оговоркой, что многоквартирный дом находится на этапе строительства.
В этом случае покупатель не приобретает статуса участника долевого строительства и его права не будут защищены данным законом, рассказывает управляющий партнер юридическойя фирмы Howard Russia Евгений Нехаев. При заключении ПДКП денежные средства поступают сразу в распоряжение застройщика или близких к нему фирм. Если строительная фирма обанкротится, то могут появиться новые обманутые дольщики. Хотя и такой договор можно будет оспорить в суде, на это уйдет время. «Нам удавалось доказать, что намерением покупателя было заключение именно ДДУ, однако это непростой и длительный процесс», — отметил Евгений Нехаев.
Поэтому при покупке жилья на стадии строительства нужно обязательно заключать именно ДДУ.
Пример из практики
Денис Хузиахметов, руководитель юридической коллегии «Белая сова»: — Недавно обратился клиент с просьбой провести правовой анализ предложенного застройщиком к заключению договора, на деле оказавшимся как раз предварительным договором на квартиру, которой еще нет. Дом не то что не сдан в эксплуатацию, он даже не возведен. При этом застройщик — крупная и известная фирма, работающая на рынке Санкт-Петербурга.
Пришлось настоятельно отговорить клиента от заключения договора и подыскать застройщика, работающего «в белую».
2. Менять условия в одностороннем порядке
Еще одна возможная уловка — это включение в ДДУ пункта о праве застройщика менять условия в одностороннем порядке. «Застройщик при заключении договора долевого участия в строительстве может вносить оспоримые условия о возможности одностороненнего расторжения договора по своей инициативе, об одностороннем изменении площади квартиры или цены. Все эти условия требуют детального изучения и корректировки», — рассказал глава юридической коллегии «Белая сова». Наличие таких пунктов даст застройщику право уменьшить площадь квартиры без изменения цены или увеличить цену в случае изменения конъюнктуры рынка. «Такие примеры на практике встречаются все реже.
Как правило, они признаются судом недействительными, ухудшающими права потребителя», — добавил юрист.
3. Доплата за метры
Застройщики иногда включают в договор пункт о возможных финансовых взаиморасчетах при приемке квартиры в случае отличия реальной площади квартиры от проектной (оплаченной), говорит адвокат, кандидат юридических наук Анастасия Поликыржа. При сдаче квартиры часто обнаруживаются отклонения проектных площадей от фактических. Если фактическая площадь больше, то дольщик обязан будет доплатить за дополнительные квадратные метры. В этом случае для проверки предоставленных данных следует провести замеры самостоятельно или пригласить на приемку профильную компанию, что позволит исключить переплату за недостоверные данные, рекомендует ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» Анастасия Шеверева.
Следует помнить, что по закону в площадь квартиры не включаются балкон, лоджия и терраса. «Для вашей защиты нужно, чтобы застройщик указал конкретные цифры, в пределах которых может колебаться площадь квартиры и при этом не будет изменяться конечная стоимость. Необходимость данного условия в договоре долевого участия в июле 2021 года еще раз подтвердил Верховный Суд РФ», — добавила Анастасия Поликыржа.
Застройщики могут включать в договор пункт о возможных финансовых взаиморасчетах при приемке квартиры в случае отличия метража квартиры фактического от метража проектного (Фото: PHOTOCREO Michal Bednarek/shutterstock.com)
4. Дополнительное соглашение
Еще одна популярная уловка связана с подписанием дополнительного соглашения, говорят юристы. Застройщики часто включают условие о том, что если квартира не будет передана дольщику вовремя, то застройщик направит предложение о продлении срока. Такие просьбы подписать допсоглашение с новой датой передачи объекта недвижимости встречаются нередко. Это связано с тем, что в случае просрочки дольщик вправе требовать неустойку.
Если он подписывает допсоглашение, то такое право теряется. Однако дольщики не обязаны подписывать эти предложения, отметила ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и партнеры».
5. Продажа квартиры с согласия застройщика
Застройщики также могут прописать в договоре невозможность уступки права требования на квартиры без их согласия. Пока дом строится, дольщик по закону может уступить свои права — продать квартиру в недостроенном доме. Но в некоторых договорах прописано, что нужно получить согласие застройщика на такую переуступку прав и согласовать с ним цену, отмечает Анастасия Поликыржа. «Это хитрость, обычно застройщики начинают подключать своих риелторов, юристов и берут за эти услуги определенную сумму вознаграждения.
Например, дольщик может продать квартиру, но заключив договор по поиску, продаже и регистрации квартиры. Это такой способ получить вознаграждение с дольщика за допуслуги», — пояснила адвокат.
6. Определенная подсудность
Еще один пункт, который застройщик может включить в договор, — это рассмотрение дела в случае возникновения спора только в определенному суде. Например, может быть прописано, что дело будет рассматривать только Мещанский районный суд Москвы, добавила адвокат. «Данный пункт договора ущемляет права истца как потребителя на предъявление иска в суд по своему выбору, вследствие чего является недействительным», — отметила Анастасия Поликыржа. Застройщики также могут навязывать дополнительные услуги. Например, оформление прав собственности, страхование (может составить 10–30% от стоимости квартиры).
Это могут быть также услуги управляющей компании застройщика с повышенными тарифами за коммунальные услуги, привела примеры Анастасия Шеверева из «Юрлов и Партнеры».
7. Рекламные обещания
Распространенной хитростью со стороны застройщика нередко становятся обещания, которые даются вне договора — в рекламных буклетах или на словах, отмечает Анастасия Поликыржа. Например, это может быть вид из окна, дом бизнес-класса, бассейн на территории комплекса или благоустроенная территория с детским садом. Но нужно понимать, что не все обещанное в рекламе и на буклетах будет воплощено в жизнь. «Застройщики зачастую привлекают дольщиков хорошей инфраструктурой и отличным благоустройством, но так как указанные условия не фигурируют в договоре долевого участия, надо быть готовым к тому, что они будут выполнены не в полном объеме.
Так, например, к моменту сдачи дома могут быть не построены детские сады и школы, что добавит проблем дольщику», — рассказала Анастасия Шеверева.
Распространенным способом хитрости со стороны застройщика являются обещания, которые даются вне договора долевого участия: в рекламных буклетах или на словах (Фото: Yerbolat Shadrakhov/shutterstock.com)
Как не попасть на уловки
Чтобы не попасть на подобные уловки, при подписании ДДУ эксперты рекомендуют обратить внимание на следующие моменты. В первую очередь стоит понимать, что вы покупаете. В ДДУ должно быть четко прописаны все параметры приобретаемой недвижимости, говорит управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Во-первых, формат недвижимости — жилая ли она вообще. Например, некоторые покупают апартаменты, а потом удивляются невозможности прописаться или другим ограничениям. Во-вторых, проверить площадь и стоимость, в том числе стоимость и квадратного метра.
В-третьих, изучить расположение и планировку квартиры, состояние помещения и коммуникаций (с отделкой или без). Особенно тщательно нужно изучить все характеристики объекта, если оно сдается с отделкой под ключ. Второй момент, который нужно проверить, — это указанные в ДДУ сроки ввода дома в эксплуатацию и сроки передачи ключей.
Как правило, это две разные даты, что надо учитывать при планировании ремонта и переезда в новую квартиру. Третий важный пункт, на который нужно обратить внимание, — это обязательства застройщика по устранению строительных дефектов и гарантийные обязательства на объект недвижимости и коммуникации. В случае возникновения проблем собственник может апеллировать к застройщику именно на основании этого пункта, а также характеристик передаваемого объекта, указанных в ДДУ. Четвертый момент, который нужно изучить, касается обязанностей и самого дольщика, и других условий сделки.
Например, здесь может быть прописана необходимость согласования условий переуступки ДДУ с застройщиком. «Если дольщику нужно будет срочно продать квартиру, а застройщик не захочет быстро согласовывать сделку, то вопрос придется решать в суде, что займет время», — отметила Ирина Доброхотова. В целом надо ориентироваться на содержание самого договора, а не на то, что указано в рекламе. Важно ознакомиться с проектной документацией, в том числе с декларацией, в которой указано финансовое положение застройщика.
Наличие декларации можно проверить на сайте Минстроя России.
- Какие ошибки допускают покупатели вторичного жилья. Как избежать рисков
- Что такое ДДУ: нюансы, неустойки, регистрация
- 8 признаков квартир, которые опасно покупать