Нормы проживания в МКД прописаны в Правилах № 292/пр, но не все жители их соблюдают. Собственники помещений жалуются в УО и ГЖИ на таких соседей из-за шума, антисанитарии и хранения ими своих личных вещей в коридорах. Узнайте, что в разных ситуациях могут сделать управляющие организации и владельцы квартир, чтобы решить проблему.
При неправильном содержании домашних животных – поговорить с хозяевами или подать жалобу в надзорные органы
В соответствии с Правилами № 292/пр, собственники должны соблюдать права и интересы проживающих в доме людей. Среди таких требований – нормы пожарной и экологической безопасности, СанПиН, в том числе при содержании в квартирах домашних животных.
Глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец в одном из выпусков онлайн-журнала «ЖКХ: мечты сбываются» отметила, что обычно на заводчиков жалуются из-за шума и неприятного запаха от питомцев.
Для решения ситуации эксперт посоветовала сначала попробовать урегулировать конфликт мирным путём – поговорить с владельцем. Если такой способ не действует и животные продолжают вести себя шумно, а его хозяин не следит за чистотой квартиры, тогда нужно обратиться в правоохранительные органы и, или в суд.
Подать жалобу могут как собственники, так и управляющая организация. Жители дома имеют право требовать устранить нарушения по содержанию животных и норм СанПиН. Узнайте, как УО и жителям бороться с ненадлежащим содержанием животных в МКД.
При хранении личных вещей в подъезде – собрать доказательства и потребовать убрать хлам
Собственники и наниматели в МКД отвечают не только за свою квартиру, но и за содержание общего имущества в доме (ч. 4 ст. 30, ч. 1 ст.
39 ЖК РФ). Законодательство запрещает захламлять помещения общего пользования: хранение личных вещей в таких местах нарушает правила пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологические нормы (пп.«к» п. 23 ПП РФ № 390, п. 9.1 СанПин 2.1.2.2645-10).
Нередко в подъезде можно наблюдать скопление коробок, стройматериалов, мебели, колясок и велосипедов. В соответствии с п. 42 Правил № 491, УО обязаны следить за надлежащим содержанием имущества МКД.
Если во время проверки фиксируют загромождение общих помещений, то управляющая организация должна при свидетелях произвести фото и видеофиксацию нарушения, а также составить акт и сделать запись в журнале осмотра. В акте необходимо указать дату, адрес дома, место составления документа, состав комиссии, данные о фото- или видеосъёмке.
Оштрафовать жителя дома за захламление мест общего пользования вправе только контрольно-надзорные органы. Ведомства могут привлечь к ответственности не только владельцев бесхозных вещей, но и УО или ТСЖ. Читайте, как им бороться за свои права и навести порядок в доме.
Если жители шумят по ночам – обратиться в надзорные органы или в суд, предоставив доказательства нарушения
Одно из самых распространённых нарушений правил проживания в доме – шум и, или ремонтные работы во внеурочное время. Режим тишины установлен в федеральных и в региональных НПА, в большинстве регионов с 22:00 до 07:00. Но не всех жителей многоквартирных домов устраивает утверждённый график.
Если соседи нарушают данное правило, то жители дома имеют право пожаловаться в надзорные органы или подать заявление в суд. Например, в Республике Татарстан это Закон РТ № 3-ЗРТ от 12.01.2010, за нарушение которого предусмотрена административная ответственность.
На онлайн-семинаре «Коротко о наболевшем» экспертов Ассоциации «Р1» спросили, имеет ли общее собрание собственников право установить часы тишины только для своего МКД и штрафы за нарушение этих правил. Елена Шершовец ответила, что собственники и УО не имеют полномочий на данные действия.
Согласно ст. 6.3 КоАП РФ, если жители дома нарушают требования, установленные федеральным или региональным нормативно-правовым актом, УО или соседи могут обратиться в надзорный орган для привлечения граждан к ответственности. При этом факт нарушения необходимо будет доказать.
Приведём пример из судебной практики.
В Татарстане женщина обратилась в суд, требуя от соседа компенсацию морального вреда в 50 тысяч рублей: он посреди ночи громко слушал музыку и шумел. Жительница аргументировала это тем, что она не могла спокойно отдохнуть, а плохой сон негативно сказался на здоровье.
Районный суд, сославшись на бездоказательность обвинений, отказал во взыскании компенсации, но вынес нарушителю предупреждение по ч. 1 ст. 3.8 КоАП Республики Татарстан.
Апелляционная инстанция не согласилась с этим и постановила частично удовлетворить требования истца, снизив сумму компенсации до 15 тысяч рублей: факт нарушения подтверждается привлечением ответчика по региональному КоАП. С таким решением согласился и кассационный суд (постановление Шестого кассационного суда от 20.09.2022 по делу № 88-17775/2022).
Пострадавшая сторона имеет право на компенсацию морального вреда, если нарушение подтверждено протоколом
Рассмотренное судебное дело прокомментировал юрист компании «МКДЭКСПЕРТ» Алик Зеленков:
«Решение представляет собой одно из практических воплощений ч. 4. ст. 17, ч. 4 ст. 30 ЖК РФ: собственник обязан соблюдать права и законные интересы соседей. Нарушения могут выражаться в неприятных запахах, крысах, тараканах или, как в данном случае, в излишнем шуме. С неприятными запахами, животными и насекомыми проще – можно составить акт, собрать несколько подписей соседей, и это уже будет доказательством нарушения.
А как быть с шумом, который сегодня есть, завтра его нет, а послезавтра – снова есть?
Суд в вышеуказанном решении приходит к выводу, что подтверждением нарушения покоя являлось привлечение к административной ответственности. А поскольку право на отдых, которое нарушается шумом, является нематериальным благом, а его нарушение подтверждено протоколом, пострадавшая сторона имеет право на компенсацию морального вреда.
Как понять, что нарушение действительно есть? Посмотреть, какое установлено ночное время на уровне субъекта, например, Закон Московской области от 07.03.2014 № 16/2014-ОЗ, Закон г. Москвы от 12.07.2002 № 42».
А что делает ваша компания в таких ситуациях? Поделитесь опытом в комментариях.
ТСЖ заплатит 100-тысячный штраф из-за ошибки чиновников
Верховный Суд Российской Федерации «засилил» решения регионального и апелляционных судов (кассации в округе не было, потому что наложенный штраф не превышает 100 тыс. руб.), которые наказали ТСЖ за неиспользование регионального норматива, противоречащего законам физики и акту Правительства РФ (Определение ВС РФ от 22 апреля 2019 г. № 304-ЭС19-4945, постановление Восьмого Арбитражного апелляционного суда от 25 января 2019 г. № 08АП-15179/18).
Отметим, что еще до судебного контроля к выводу о виновности именно ТСЖ пришли должностные лица регионального органа ГЖН и Роспотребнадзора – именно последнее ведомство и наложило на ТСЖ штраф по ч. 2 ст. 14.6 КоАП (нарушение установленного порядка ценообразования). В вину ТСЖ вменялось три эпизода:
- во-первых, при расчете платы за отопление в квартире ТСЖ неправомерно применило «завышенный» размер общей площади всех жилых помещений МКД (по сравнению с площадью, указанной в техпаспорте дома). Но – как указывал еще сам Верховный Суд РФ в ноябре прошлого года – данное нарушение, выраженное в использовании недостоверных показателей площади помещений, входящих в состав общего имущества МКД, не является нарушением установленного порядка ценообразования и не образует объективную сторону состава правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.6 КоАП РФ. Однако же, отметил ВС РФ уже по рассматриваемому спору, на нарушение ТСЖ порядка ценообразования указывает второй эпизод, речь о котором пойдет далее;
- во-вторых, по мнению чиновников и суда, ТСЖ неправильно сосчитало размер платы за горячее водоснабжение квартиры. В спорном МКД установлен ИТП, то есть в дом подается одна труба с паром или очень горячей водой, которая уже внутри дома смешивается с холодной водой. Часть получившейся воды отправляется в систему отопления, а часть – в кран с горячей водой. Плата за горячее водоснабжение в таком случае складывается из платы за холодную воду, которую разогрели и подали в «горячий» кран, и тепла, которое потребовалось, чтобы разогреть эту холодную воду перед подачей в «горячий» кран. Количество потраченной воды определяется по ИПУ, а вот как сосчитать количество затраченного тепла?
Вообще, для разогрева одного куба воды на определенное количество градусов требуется строго определенное и давно подсчитанное количество калорий тепла; изучают эти формулы на уроках физики в 8-м классе средней школы. Но в РФ нужное для подогрева количество тепла разрешили подсчитать и установить регионам, вероятно, предположив, что в Туле и Нарьян-Маре вода нагревается по-разному. Но уж, во всяком случае, Правительство РФ установило вид норматива тепла для подогрева воды, который регион обязан рассчитать: это определенное количество гигокалорий на один куб воды (Гкал на 1 куб. метр), что соответствует законам термодинамики.
К несчастью, региональное правительство решило скорректировать законы природы и здравого смысла, приняв норматив в следующем виде: 0,052 Гкал/м3 в месяц (распоряжение Департамента тарифной и ценовой политики Тюменской области от 25 августа 2017 г. № 297/01-21). Полагал ли региональный Департамент ценовой политики, что в месяц на разогрев воды никак нельзя тратить более 0,052 Гкал? Во всяком случае, именно так интерпретировал этот норматив суд, он указал, что ТСЖ не вправе было учитывать в месячном платеже за горячую воду более 0,052 Гкал/в мес, независимо от того, сколько кубов горячей воды вылилось из крана. Поскольку ТСЖ подсчитало затраченное на подогрев тепло, исходя и из количества холодной воды – чуть более трех кубов (по ИПУ), и из норматива 0,052 Гкал (отбросив из него странный «в мес.»), то формально оно нарушило императивные требования, регулирующие порядок начисления платы за коммунальные услуги по отоплению, и применило неправильные тарифы. При этом, по мнению суда, нельзя сказать, будто ТСЖ действовало в состоянии добросовестного заблуждения относительно применяемых значений.
А значит, Роспотребнадзор оштрафовал его справедливо. С этим выводом согласился и ВС РФ, указав, что ТСЖ применило тарифы в ином размере, чем установлены регионом;
- в третьих, в вину ТСЖ вменялось и неправильно исчисление стоимости электроэнергии и холодной воды, затраченной на содержание общего имущества: для расчетов ТСЖ неправильно использовало сумму общих площадей всех жилых и нежилых помещений в МКД (к сожалению, более точно «локализовать» данное нарушение не удалось, так как суд крайне скудно пояснял приведенные в своем решении расчеты, при том, что в них закрались арифметические ошибки. Отметим, что и ВC РФ в своем отказом определении также не уделил третьему эпизоду внимания). Забавно, что при этом вмененная ТСЖ ошибка была в пользу потребителя, по жалобе которого и проверялись расчеты.
Отметим еще один интересный нюанс: на момент наложения штрафа сроки давности привлечения к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.6 КоАП РФ (два месяца) давно истекли. Однако суды посчитали возможным применить удлиненный – годовой – срок давности, ибо тут пострадал потребитель! А ТСЖ находится с жителями управляемого дома именно в тех правоотношениях, на которые распространяется законодательство о защите прав потребителей.
Напомним, что совсем недавно, 15 января 2019 года Конституционный Суд Российской Федерации постановил, что годовой «потребительский» срок давности привлечения к ответственности не может распространяться на иное предусмотренное гл. 14 КоАП РФ правонарушение – ч. 3 ст. 14.1 (нарушение лицензионных требований).
Потому что если проступок нарушает права потребителей – то и вменять нарушителю нужно строго «потребительскую» статью КоАП РФ, в противном же случае виновному лицу просто вменяется лицензионное нарушение, но уже за сроками давности (Постановление КС РФ от 15 января 2019 г. № 3-П).
Тем не менее, ВC РФ не счел нужным ориентироваться на упомянутое постановление КС РФ и потому отказал в передаче жалобы для рассмотрения в Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.
Как устранить препятствия в пользовании общим имуществом МКД
В практике каждой управляющей организации часто возникают споры, связанные с нарушением порядка пользования общим имуществом МКД. Сегодня мы расскажем, как устранить препятствия в пользовании общим имуществом. Вы получите алгоритм разрешения подобных споров в судебном порядке.
Требования к пользованию общим имуществом
В соответствии с
Шаг 1. Выберите надлежащий способ защиты – негаторный иск
Требования об освобождении общего имущества от незаконного пользования третьими лицами и обеспечении беспрепятственного пользования данным имуществом, о демонтаже рекламных конструкций, вывесок, антенн, перегородок, шлагбаумов и иного оборудования, а также требования о признании права общей долевой собственности на общее имущество являются по своей природе негаторными требованиями и защищаются специальным негаторным иском.
В Англии и США такой иск именуют иском против нарушения условий пользования имуществом, а в практике его называют иском против зловредности и неудобств (nuisance).
Поскольку требования по негаторному иску предполагают устранение длящегося нарушения, негаторный иск не имеет срока исковой давности (ст. 208 ГК РФ, п. 7 Постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 N 43) и может быть предъявлен в любой момент, пока сохраняется нарушение. Кроме того, негаторный иск может быть заявлен одновременно с требованием о взыскании судебной неустойки.
Шаг 2. Выберите надлежащего истца и ответчика
Истцом по негаторному иску может быть собственник помещения, имеющий право на общее имущество в МКД, или законный владелец помещения – арендатор, наниматель, член семьи собственника или нанимателя.
- договора управления – для УО;
- устава – для ТСН/ЖК.
Суды признают УО, ТСН/ЖК надлежащими истцами по негаторному иску, заявленному в интересах всех собственников помещений, находящихся в управляемом ими доме (Постановления Президиума ВАС РФ от 20.05.2014 N 19488/13 по делу N А73-762/2013, Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.10.2014 по делу N А29-1384/2013).
Ответчиком по негаторному иску является лицо, препятствующее собственнику или иному законному владельцу в пользовании общим имуществом МКД – нарушитель права. Таким лицом может быть один из собственников помещения или любое третье лицо. Неправильный выбор ответчика повлечёт отказ в удовлетворении иска.
Шаг 3. Определить подведомственность и подсудность спора
В зависимости от субъектного состава (личности истца и ответчика) негаторный иск может быть заявлен или в суд общей юрисдикции (районный суд) или в арбитражный суд.
Если истец – управляющая организация, а ответчик – индивидуальный предприниматель, незаконно установивший оборудование на стене МКД, дело подведомственно арбитражному суду.
Если же иск к индивидуальному предпринимателю предъявляет собственник помещения – физическое лицо или прокурор в защиту интересов неопределенного круга лиц, дело подведомственно суду общей юрисдикции с подсудностью районного суда.
Следует учитывать, что ГПК РФ разграничил подсудность мирового суда и районного суда по спорам о пользовании имущества: если предмет искового требования – определение порядка пользования имуществом, спор рассматривает мировой суд (п. 7 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ).
Если предмет иска – устранение препятствий в пользовании (негаторный иск), то спор рассматривает районный суд. При этом иск, включающий в себя оба требования: об определении порядка пользования общим имуществом МКД и устранении препятствий в пользовании рассматривается районным судом.
Таким образом, неправильно сформулированное исковое требование может стать причиной возвращения иска (п. 2 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ, п. 1 ч. 1 ст.
129 АПК РФ).
Шаг 4. Докажите фактические обстоятельства наличия препятствий в пользовании общим имуществом МКД
Даёт ли установка двери или тумбы в общем коридоре, монтаж видеокамеры возле лифта, разведение палисадника перед МКД право на негаторный иск? Каждый случай индивидуален, требует особого внимания со стороны суда и доказывания истцом целого ряда обстоятельств.
Первое обстоятельство, которое предстоит доказать истцу – было ли нарушено его право. У любого собственника есть право на иск, но в суде надлежит доказать, как именно нарушено право, чем создано ограничение в доступе к общему имуществу МКД.
Например, следует ли считать нарушенным право собственников при установке двери в тамбуре на 5 этаже? Шансов у такого иска мало. Однако, если он заявлен собственником-соседом, которому установленная и запираемая на замок дверь мешает попадать в собственную квартиру, или иск подан от лица УО, которую лишили доступа к общему электрощитку, такой иск будет удовлетворён.
Подобные споры часто возникают между соседями. Рассматривая иск собственника к соседу об обязании освободить тамбур от принадлежащих ему вещей, суд удовлетворил иск в части требования демонтировать незаконно установленную дверь.
При этом суд отказал в части требований освободить тамбур от принадлежащих ответчику вещей: спортивного инвентаря, перекладины, полки с обувью, гардеробной вешалки, расположенных между квартирами. В материалах дела отсутствовали доказательства, свидетельствующие о том, что вещи истца ограничивают доступ к квартире и тем самым нарушают его право.
- решения ОСС,
- договора аренды или ссуды,
- сервитута.
Если препятствие в пользовании общим имуществом создано правомерными действиями (например, на основании решения ОСС или в силу установленного сервитута) негаторный иск не может быть использован. В таком случае суд может отказать в защите или даже квалифицировать требования истца как злоупотребление правом.
Третье обстоятельство, которое необходимо доказать – существование препятствий в пользовании общим имуществом на момент предъявления иска. Если препятствия отсутствуют, иск не может быть предъявлен.
Особое внимание суд уделяет вопросу о добросовестности истца: не является ли целью последнего исключительно причинение вреда интересам другого лица (ст. 10 ГК РФ).
Если истец – собственник помещения спустя пять лет решил потребовать демонтировать дверь, расположенную в общем коридоре или освободить техническое помещение от инвентаря УО, ТСН/ЖК, это может свидетельствовать о недобросовестности истца.
- совершить определённые действия – например, демонтировать незаконно установленное оборудование;
- воздержаться от определённых действий – например, не чинить препятствий в проходе, проезде или ином пользовании общего имущества МКД.
Выводы
- Выберите негаторный иск как способ защиты в суде.
- Определитесь с истцом и ответчиком.
- Определите подведомственность и подсудность спора.
- Докажите фактические обстоятельства наличия препятствий в пользовании общим имуществом многоквартирного дома.