При покупке недвижимости покупатель вносит задаток, чтобы подтвердить серьезность намерений. Казалось бы, всё просто: внесли — и можно спокойно готовиться к сделке. На самом деле в процессе множество нюансов.
Не зная их, можно потерять деньги, нервы и время.
Рассказываем, как правильно вносить и принимать задаток, как его оформить и что делать, если задаток не отдают.
Задаток и аванс: в чем разница
Задаток — это обязательство
Задаток — это некоторая денежная сумма , которую передают в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Проще говоря, если вы внесли или приняли задаток — значит, должны заключить договор. Задаток защищает интересы как продавца, так и покупателя.
Важно: Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия договора — нужно заключать именно договор задатка с собственниками недвижимости. Сумма задатка при этом засчитывается в оплату полной стоимости жилья.
Вернуть задаток можно только при определенных условиях.
- Сделку отменили по обоюдному желанию сторон или из-за независящих ни от кого обстоятельств — задаток возвращают
- Сделку отменили по вине покупателя — задаток не возвращают
- Сделку отменили по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере
Аванс — это предоплата
В случае с недвижимостью — по договору купли-продажи. Если договора нет, то и аванса, по сути, быть не может. Это главное.
Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия — нужно заключать предварительный договор купли-продажи.
Аванс за квартиру — это просто предоплата, которую учтут при заключении договора купли-продажи. Она останется у продавца, только если в договоре аванса прописан пункт о компенсации ущерба из-за того, что покупатель передумал.
Чтобы не запутаться, в статье мы также будем использовать слово «аванс», но в кавычках.
Часто в обиходе именно «авансом» называют внесение денег для символического подтверждения намерения. Такой «аванс» не дает никаких гарантий. А значит, вы не можете быть уверены, что сделка состоится и именно на тех условиях, о которых вы договорились.
Всё это может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернет «аванс». Возможные убытки покупателю при этом никто не компенсирует.
Игорь подписал с продавцом через риелторов соглашение об «авансе» и передал 100 000 рублей. За три дня до сделки продавец заявил, что хочет за квартиру на 300 000 рублей больше. Игорь мог бы просто забрать «аванс», но пожалел времени и денег, уже потраченных на оформление, оценку и так далее.
В итоге, квартиру купили по завышенной цене.
Что такое обеспечительный платеж
Обеспечительный платеж по сути похож на задаток, но в нем можно прописать практически любые условия возврата или удержания. Обеспечительный платеж может возвращаться или не возвращаться полностью или частично — в зависимости от того, о чем договорились, тогда как задаток или не возвращается или возвращается в двойном размере. Обеспечительный платеж гарантирует выполнение любых обязательств по договору, а задаток по большей части служит для обеспечения подписания основного договора купли-продажи.
Обеспечительный платеж используют не так часто, а между тем это очень удобный юридический инструмент для защиты интересов обеих сторон.
Что выбрать: «аванс», задаток или обеспечительный платеж
Если вы всерьез готовы к сделке и ваша цель — установить ответственность, выбирайте задаток или обеспечительный платеж.
Если ситуация не совсем определенная и что-то может поменяться — лучше ничего не вносить. Но если все-таки решили использовать «аванс», помните — он не дает никаких гарантий.
Как оформить соглашение о задатке
Не смотрите на название договора. Оно может быть практически каким угодно. Например, в заголовке будет слово «аванс», а в содержании явно прописаны условия, как для задатка.
Главное — суть.
Что обязательно должно быть в соглашении о задатке
- Паспортные данные сторон
- Подробная информация о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных
- Сумма и срок, на который вносится задаток. Если сделка альтернативная, задаток лучше вносить на одинаковый срок
- Перечень документов, которые нужно подготовить: выписку из домовой книги, справки об отсутствии задолженности, разрешение органов опеки, согласие супруга, если квартиру приобрели в браке и прочее
- Каким образом, в каких случаях и в какой срок задаток возвращается
- Дата, к которой жильцы должны сняться с регистрации и физически освободить квартиру
- Факторы, которые впоследствии могут повлиять на право собственности покупателя, чтобы он мог вернуть деньги без потерь. Их должна выявить юридическая проверка
- Если квартиру покупают в ипотеку, обязательно включить пункт про неодобрение кредита или самой недвижимости банком
- Как стороны уведомляют друг друга: по обычной почте или по электронной
- И, наконец, прописывается дата и место сделки — банк, нотариус, кто несет расходы на регистрацию, ячейку, нотариальные расходы, и как это компенсируется
Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать.
Возвращается ли задаток при отказе банка в ипотеке
Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем обычно не возникает.
Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток.
Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс». Теперь возвращать его придется через суд.
Что нужно сделать перед внесением задатка
Убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Запросите у него выписку из ЕГРН и проверьте другие важные моменты. О них мы подробно рассказали в отдельной статье: «Что проверить перед покупкой квартиры: чек-лист» .
Средний размер задатка
В среднем, в качестве задатка вносят 20-100 тысяч рублей, в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.
Если продавец требует большую сумму — узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут.
Если же что-то вызывает подозрения, лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.
Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс. Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил.
На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.
Нужна ли расписка о передаче денег
Да, нужно оформить расписку. Ее продавец должен написать собственноручно в присутствии покупателя. Причем, не только подписать, а именно составить письменно.
Доказать подделку подписи не так уж и сложно, а вот всего документа — намного труднее.
В расписке должны быть:
- Паспортные данные сторон
- Сумма задатка
- На основании чего происходит передача денег
- Дата
- Подпись продавца — такая же, как в паспорте
Часто расписку отдельно не оформляют. Для удобства стороны расписываются о получении денег в самом договоре.
Что делать, если задаток не отдают
Возвращать деньги через суд. Но сначала нужно письменно сообщить продавцу о требовании вернуть деньги и причине возврата. Это делается телеграммой с уведомлением о вручении.
Почти в 100% случаев, если всё сделано правильно, и покупатель действительно не несет ответственности за несостоявшуюся сделку, суд встанет на его сторону.
Потеря залоговой недвижимости, может ли банк отобрать ипотечную квартиру: ответы на популярные вопросы
Что такое залоговая недвижимость и правда ли, что банк может отобрать ипотечную недвижимость, которая находится у него в залоге? Рассказываем о главных страшилках, которыми пугают людей в интернете и соцсетях.
Что такое залоговая недвижимость в ипотечных сделках
Для начала давайте определимся с терминологией: что такое залоговая недвижимость.
Залоговый объект в случае с ипотекой — это недвижимость, которую вы покупаете. Квартира, комната, дом — не важно. До момента погашения ипотеки эта недвижимость находится в залоге у банка: это требование законодательства РФ, банк просто не может не взять в залог такую недвижимость, иначе он нарушит закон.
Зачем банк берет в залог ипотечную недвижимость
Банк берет в залог ипотечную недвижимость так как это требования законодательства РФ. Подробности можно найти в федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.
Если вовремя не оплатить ипотечную страховку, отберут ли недвижимость
Нет, но банк начислит неустойку. Она начисляется на остаток основного долга в размере 1/2 процентной ставки, установленной п. 4 кредитного договора.
Полис страхования недвижимости нужно продлевать каждый год и предоставлять в банк до того, как закончится срок действия предыдущего полиса. Это требование закона, так как объект недвижимости находится в залоге у банка.
Банк начисляет неустойку (штраф, пени) на остаток по кредиту начиная с 31-го календарного дня после окончания действия предыдущего полиса. Размер неустойки и обязанность ее уплаты определены условиями кредитного договора.
Если у вас ипотека в Сбере, полис страхования ипотечной недвижимости можно продлить на Домклик . В этом случае полис автоматически отправляется в банк и вам не нужно дополнительно загружать его в личный кабинет. Документы обрабатываются в течение 3 рабочих дней. По результатам вы получите СМС-сообщение о статусе принятия полиса банком.
Но банк ведь всё равно может забрать залоговый объект недвижимости
Для этого нужно очень сильно постараться. Например, если долго не платить ежемесячные платежи по ипотеке. В этом случае банк действительно может обратиться в суд и через судебное делопроизводство затребовать залоговую недвижимость.
Такие судебные производства тянутся очень долго. Идти в суд не хочет никто, поэтому мы рекомендуем платить по ипотеке вовремя.
А что делать, если я не могу платить по ипотеке
В этом случае позвоните в банк и объясните, почему вы не можете платить по ипотеке. Звонить надо сразу или хотя бы в первый месяц после дня просрочки: на втором месяце уже начисляют штрафы.
Помните, что задача банка — не добавить человеку долгов, а помочь выполнить обязательства по договору. Поэтому банк, скорее всего, предложит вам несколько вариантов решения ситуации:
- Уменьшение ежемесячного платежа за счет увеличения срока ипотеки. Банк может добавить до 10 лет. Общий срок при этом не должен превысить 35 лет.
- Предоставление отсрочки до двух лет. В этот период можно будет не платить основной долг и частично проценты. Минимальный платеж — 1/10 от суммы процентов за месяц.
- Кредитные каникулы — льготный период, в течение которого заемщик может уменьшить или приостановить выплаты ипотеки на срок до 6 месяцев.
- Еще один вариант — рефинансирование. О том, как рефинансировать ипотеку, мы подробно писали. Если коротко, то можно взять новый кредит под более низкий процент и погасить им ипотеку. Это может быть выгодно, если ставка по рефинансированию меньше хотя бы на 2%, и платить осталось больше года.
Важный момент: чтобы банк пошел вам навстречу, надо иметь уважительные причины. «Просто надоело платить» — не считается. А вот сокращение или увольнение с работы по состоянию здоровья, закрытие компании, болезнь родных, пожар или другой страховой случай, утрата залога — эти причины банк может посчитать уважительными. В этом случае надо будет подтвердить их документально.
Если залоговая недвижимость пострадала от пожара, затопления или другого ЧП
Если беда случилась с купленной в ипотеку недвижимостью — всё компенсирует обязательная страховка.
Читайте подробнее о том, как работает обязательное страхование ипотечной недвижимости в статье: «Страхование недвижимости, жизни и здоровья: ответы на популярные вопросы» .
А можно ли вообще продать ипотечную квартиру, она мне не нужна
Можно. Иногда собственники продают ипотечную квартиру, чтобы, например, купить жилье побольше, или в связи с переездом в другой город.
Такие сделки — нормальная практика. Читайте подробнее о том, как это сделать, в статье: «Как продать квартиру в ипотеке» .
Более того, с 2024 года вы можете продать свою ипотечную квартиру на Домклик с сохранением ипотечной ставки для вашего покупателя. Подробнее читайте в статье: «Возможность продать квартиру в ипотеке с сохранением ставки для покупателя появилась на Домклик» .
Также можно сдать квартиру или любую другую залоговую недвижимость в аренду. Об этом тоже есть отдельный материал: «Как сдать в аренду ипотечную квартиру» .
Если коротко, то для продажи или сдачи в найм ипотечной недвижимости вам надо будет предупредить об этом ваш банк, где вы брали кредит на покупку жилья.
Может ли банк забрать ипотечную недвижимость: резюме
По закону банки имеют право затребовать от заемщика по ипотеке залоговую недвижимость в случае, если заемщик не выполняет условия кредитного договора: например, не платит по ипотеке несколько месяцев. По факту, таких случаев ничтожно мало, а банки делают всё возможное, чтобы сохранить клиентов.
Если у вас возникли финансовые сложности и вы боитесь потерять ипотечную недвижимость, не ждите — звоните в банк и просите о помощи. Помните, что для этого нужна уважительная причина и документы, которые смогут её подтвердить.
Как взять ипотеку без первоначального взноса: разбор Банки.ру
Если вам нужно купить квартиру, а денег на это пока нет, поможет ипотека. Но в банке попросят сделать первоначальный взнос — обычно это 10–20% от стоимости недвижимости. А что, если нет денег и на него?
Разбираемся, можно ли взять ипотеку без первоначального взноса и зачем он вообще нужен.
Что такое первоначальный взнос по ипотеке
Если вы решили приобрести жилье, то на него нужно хоть немного, да откладывать. Вот это «немного» и может стать первоначальным взносом — та часть стоимости недвижимости, которую вы готовы выплатить из собственного кармана владельцу жилья (компании-застройщику или хозяину). Обычно эта сумма составляет 10–20% от общей стоимости квартиры, но потолка нет — чем больше будет первоначальный взнос, тем охотнее банк одобрит ипотеку (возможно, еще и проценты по кредиту уменьшит) и тем меньше придется заплатить покупателю в дальнейшем.
Представим, что на покупку жилья вам нужно 5 млн рублей. Вы нашли ипотеку со ставкой 10,5% годовых и первоначальным взносом 10%. Если вы внесете эти 10% — 500 тыс. рублей, то в кредит возьмете 4,5 млн. Если сможете заплатить 20% — 1 млн рублей, то у банка нужно будет запросить 4 млн рублей.
Для банков первоначальный взнос — это гарантия того, что у вас нет проблем с финансовой грамотностью и дисциплиной, а значит, в перспективе вы, скорее всего, сможете выплатить ипотеку без просрочек. В общем, в первоначальном взносе заинтересованы все. Для банка это дополнительная уверенность, что деньги вернутся.
Для вас — возможность оформить ипотеку на более выгодных условиях. Весь если первоначального взноса не окажется, банк заложит все риски в высокую процентную ставку.
Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса
- возраст заемщика — не менее 21 года, но не более 65 (в некоторых случаях до 75) в зависимости от запланированной даты погашения кредита;
- гражданство — РФ;
- стаж работы на текущем месте — не менее полугода;
- ежемесячный платеж по ипотеке — не выше 50–60% от общего семейного бюджета заемщика;
- наличие поручителей — обычно это родственники заемщика.
Банки отдадут предпочтение молодым семьям (где каждый из супругов не старше 35 лет) с высоким и стабильным уровнем дохода и с безупречной кредитной историей.
Учтите, что некоторые банки не работают с определенными категориями заемщиков, например, с индивидуальными предпринимателями и самозанятыми.
29.01.2023 09:00
Сколько денег дадут в ипотеку без первоначального взноса
Одобренная сумма по ипотеке зависит от нескольких факторов. Прежде всего от зарплаты и региона проживания. И оба эти фактора взаимосвязаны.
Наиболее высокие суммы одобряют в Москве и Московской области, в Санкт-Петербурге и Ленобласти, потому что зарплаты в этих регионах, как правило, выше.
В среднем при зарплате 40 тысяч рублей в месяц можно рассчитывать на ипотеку в размере 2 миллионов рублей, при зарплате 100 тысяч — на все 4 миллиона. Проанализировав актуальные предложения банков, мы выяснили, что минимальная сумма ипотечного займа без первоначального взноса, которую может одобрить банк, составляет 300 тысяч рублей, но такие варианты встречаются редко — чаще сумма кредита начинается с 600 тысяч рублей.
На какой срок дают ипотеку без первоначального взноса
Срок, на который банк дает ипотеку, не зависит от того, есть у вас первоначальный взнос или нет. Чаще всего продолжительность кредитования варьируется в промежутке от 15 до 25 лет. Максимальный срок — 30 лет.
Впрочем, каждый банк сам определяет срок исходя из анализа данных о заемщике.
Для расчета комфортной суммы ежемесячного платежа, которую вы сможете себе позволить, и срока ипотеки можно воспользоваться кредитным калькулятором.
Какой будет процентная ставка при ипотеке без первоначального взноса
Процентная ставка по ипотеке без первоначального взноса выше, чем в случае, когда взнос есть. Для сравнения: средняя ставка по ипотеке по итогам I квартала 2024 года составила 11,52% годовых, а в случае с ипотекой без первоначального взноса, судя по предложениям российских банков, средняя ставка может достигать 14,39%. Есть и более лояльные предложения, но там и условий предоставления ипотеки больше.
Например, необходимо быть клиентом банка или предоставить в качестве залога имеющуюся недвижимость.
По госпрограммам ставки ощутимо ниже (5% — по IT-ипотеке, 6% — по семейной, 8% — на новостройки). Правда там обязателен первоначальный взнос. Так что если вы на него не накопили, выбирать не приходится — остается только подстраиваться под банковские условия.
Какие еще есть особенности у ипотеки без первоначального взноса
Как мы уже говорили, в случае с ипотекой без первоначального взноса выбор будет небольшой и придется подстраиваться под условия банка. Не исключено, что оформить страховку придется не только на недвижимость, но также на жизнь, титул и на случай потери работы.
«Кроме того, банк вправе требовать дополнительное обеспечение ипотеки. В этом качестве может быть недвижимость, которая имеется в собственности заемщика, автомобили, другое движимое имущество и прочие ликвидные активы, которые позволят банку максимально себя обезопасить, — говорит Илья Григорьев. — У каждого кредитора есть свой перечень залогов, которые он рассматривает при оформлении ипотеки без первого взноса».
При этом сам по себе продукт под названием «Ипотека без первого взноса» сегодня предлагает далеко не каждый банк — чаще есть аналогичные программы со схожим смыслом, когда первый взнос можно заменить материнским капиталом, использовать военную ипотеку или взять кредит под залог недвижимости или автомобиля.
Чем можно заменить первоначальный взнос
Материнский капитал
Использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий можно сразу после рождения ребенка (и получения сертификата). Но для начала нужно собрать документы:
- паспорт и СНИЛС заемщика;
- документы созаемщика или поручителя (если они есть);
- сертификат на маткапитал;
- выписка из Пенсионного фонда об остатке средств;
- документ о регистрации брака или его расторжении;
- документы о рождении/усыновлении ребенка;
- договор о покупке недвижимости;
- документы на приобретаемую недвижимость (справка БТИ, техпаспорт, выписка из домой книги);
- заявление, в котором заемщик обязуется зарегистрировать новую жилплощадь на всех членов семьи в долях.
После подписания договора с продавцом и банком можно обращаться в Пенсионный фонд, который переведет деньги на первоначальный взнос. Но материнского капитала не всегда может хватить. Тогда придется доплатить из своих денег. Например, семья получила маткапитал на первого ребенка (586 946 рублей в 2024 году) и хочет купить квартиру за 4 миллиона рублей. Но банк просит первоначальный взнос 20%.
Соответственно, семье придется где-то найти еще 213 054 рубля.
Кредит под залог уже имеющейся недвижимости
Часто банки, рассматривая заявку на ипотеку без первоначального взноса, просят предоставить имеющуюся недвижимость в виде залога. Это может быть другая квартира, дом, гараж, склад, офис, земельный участок. Рассмотрят недвижимость и заемщика, и третьих лиц (родственников или супругов), но не какую попало. Она должна соответствовать четким требованиям:
- квартира не должна находиться в залоге на момент подачи заявления или быть под арестом;
- в залоговой недвижимости не должно быть прописано детей или людей с инвалидностью;
- у недвижимости должен быть отдельный вход, туалет, подключены коммуникации;
- дом не должен быть в списках на снос или ремонт с обязательным переселением жильцов;
- стоимость залогового жилья не должна быть низкой;
- в качестве залога не подойдут комнаты в коммуналке или общежитии и постройки периода 60-х и 70-х годов.
Также в качестве залога можно использовать драгоценности, машину, ценные бумаги и другие активы.
Военная ипотека
Этот вариант подойдет для военнослужащих старше 21 года, которые заключили контракт с Минобороны и не меньше трех лет являются участниками накопительно-ипотечной системы.
На счете военнослужащего будут накапливаться деньги за счет ежегодных взносов из государственного бюджета (взнос каждый год индексируется, а в 2024 году составляет 349 614 рублей). Три года эти деньги копятся, после чего их можно тратить на покупку жилья. Понятно, что выбор квартир за миллион рублей небольшой, поэтому можно оформить военную ипотеку, используя накопления в качестве первоначального взноса (для него-то миллион рублей выглядит вполне солидной суммой).
Пока человек находится на службе, кредит за него будет гасить государство.
22.02.2023 16:00
Потребительский кредит
Почему бы не взять потребительский кредит, чтобы использовать его в качестве первоначального взноса по ипотеке? Но здесь есть сразу несколько подводных камней.
«Во-первых, ставки по потребительским кредитам обычно выше ставок по ипотеке, соответственно, возрастает кредитная нагрузка, переплата будет существенно выше, — говорит Илья Григорьев. — Во-вторых, банк благодаря бюро кредитных историй знает все о ваших долгах. И если он посчитает, что уровня дохода недостаточно для выплаты одновременно потребительского кредита и ипотеки, он откажет. Можно, конечно, пойти на хитрость и сделать так, что потребительский кредит берет на себя жена, а ипотеку оформляет на себя муж, но не забывайте, что супруги часто выступают созаемщиками.
То есть и долговая нагрузка никуда не денется, и банки, видя финансовое положение семьи, могут сократить сумму займа».
Кстати, мы рассказывали историю девушки, которая взяла потребительский кредит на первоначальный взнос по ипотеке. Почитайте, как она выплачивала все долги.
Совместные акции застройщиков и банков
Время от времени застройщики вместе с банками устраивают специальные программы, в которых предлагают приобрести жилье без первоначального взноса. Но работают такие предложения не на постоянной основе, так что за ними нужно следить. К тому же выбирать придется из тех вариантов, которые предлагает девелопер.
Кстати, ЦБ считает такие программы рискованными, и вот почему.
На что проще взять ипотеку без первоначального взноса: на новостройку или вторичку?
Банки часто заодно с застройщиками, поэтому проще всего оформить ипотеку без первоначального взноса на покупку жилья в новостройке.
Получить ипотеку без ПВ на покупку вторички сложнее. Придется доказать банку, что вы идеальный заемщик, который без проблем выплатит долг.
20.01.2023 16:45
Какие документы нужны для оформления ипотеки без первоначального взноса
Список документов, которые просит предоставить банк для оформления ипотеки, не зависит от того, есть у вас стартовый взнос или нет. Перечень вам предоставит банк для каждого конкретного объекта, обязательно понадобится:
- заявление-анкета на оформление кредита;
- паспорт;
- заверенная копия трудовой книжки;
- трудовой договор;
- документ, подтверждающий доход (справка по форме 2-НДФЛ, налоговая декларация, выписка с зарплатного счета и т. д.);
- свидетельство государственного пенсионного страхования.
Почему банк может отказать в ипотеке без первоначального взноса?
Как мы писали в начале статьи, ипотека без первоначального взноса для банка — это риск, соответственно, процент отказа по заявкам здесь выше, чем в тех случаях, когда стартовый капитал имеется.
«Также банки могут отказать из-за нестабильного финансового положения, низкого уровня дохода, плохой кредитной истории (или ее отсутствия), закредитованности, банального несоответствия заемщика требованиям банка — список причин здесь мало отличается от того, когда банки отказывают в ипотеке, даже когда первоначальный взнос есть», — говорит Илья Григорьев.
В конце концов, отсутствие первоначального взноса само по себе может стать причиной отказа. Да и банки, стремящиеся максимально снизить свои риски, могут выдвинуть такие условия, что вы решите не торопиться с ипотекой и все-таки накопите на первый взнос.
Самые популярные предложения на ипотеку с онлайн-заявкой
Выбор пользователей Банки.ру
| Название | Мин. ставка |
|---|
\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t
\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t
\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0412\u043e\u0439\u0434\u0438\u0442\u0435\n\t\t\t \n\t\t\t\u0438\u043b\u0438\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0437\u0430\u0440\u0435\u0433\u0438\u0441\u0442\u0440\u0438\u0440\u0443\u0439\u0442\u0435\u0441\u044c.\n\t\t\t \n\t\t \n\t»>’ >
Банки вновь ужесточат требования к выдаче ипотеки
Это означает проблемы для заемщиков, которые уже закредитованы или хотят получить ипотеку с низким первоначальным взносом. Им будут чаще отказывать и могут предложить более высокий процент по кредиту.
Новые требования вступают в силу с 1 октября 2024 года. Расскажу о них подробнее.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте каждую неделю. Бесплатно
Подписаться
Ваша почта будет в безопасности. Детали — в политике конфиденциальности
Почему потребовалось повышение
В марте 2022 года ЦБ резко поднял ключевую ставку, чтобы снизить эффект от западных санкций, и рынок ипотечного кредитования замедлился. Он стал жить за счет программ с государственным субсидированием, а застройщики вместе с банками стали придумывать новые схемы для увеличения выдачи ипотек.
Так появилась льготная ипотека от застройщиков с экстремально низкими ставками 0,1—1% при рыночных ставках 8—9% . Подвох был в цене квартиры: она оказывалась выше стандартной на 10—30% .
ЦБ начал бороться с подобными программами, так как посчитал их рискованными:
- заемщик покупает недвижимость по завышенной цене, и неизвестно когда сможет продать ее без убытка;
- банк берет в залог недвижимость, которая не соответствует справедливой рыночной цене, и, если заемщик перестанет платить, продать квартиру с торгов по цене ее покупки не выйдет;
- дешевая ипотека создает повышенную нагрузку на государственный бюджет: заемщикам невыгодно досрочное погашение — государству придется дольше субсидировать льготную ставку.
Увеличение коэффициента риска — один из механизмов, чтобы ограничить банки в выдаче потенциально проблемных кредитов. Первое ужесточение произошло 1 декабря 2022 года и коснулось ипотечных кредитов по ДДУ
со взносом менее 10%. Последнее повышение коэффициента случилось 1 мая 2024 года и тоже затронуло квартиры, продаваемые в ипотеку по ДДУ, а на вторичном рынке — ипотеку с минимальным взносом от 10—15% .
Новые изменения касаются всех ипотечных программ и вообще всех кредитов, не только ипотечных. Далее расскажу, как это отразится на заемщиках, но, чтобы лучше понимать ситуацию, сначала нужно вникнуть в матчасть. Запаситесь терпением, сейчас будет немного экономической теории.
Что такое надбавка к коэффициентам риска по кредитам
Надбавка к коэффициентам рисков по кредитам позволяет ЦБ управлять финансовыми рисками в банковской сфере. ЦБ старается контролировать аппетиты кредиторов и ограничивает кредитный потенциал, чтобы банки не выдавали кредиты всем подряд.
Например, Центробанк заставляет формировать повышенные резервы под выдачу потенциально проблемных ссуд. Резерв — это деньги банка, которые он хранит на корсчете в ЦБ на случай, если должник не расплатится с кредитом. Фактически это страховка, что у банка хватит своего капитала для работы, даже если все должники вдруг перестанут платить.
Надбавки к коэффициентам риска применяют для расчета норматива достаточности капитала кредитных организаций — это показатель, который показывает риск банкротства банка. При расчете такого норматива банки используют и кредиты. Чем «качественнее» кредиты, тем «здоровее» считается банк.
Когда ЦБ решает, нужно ли установить надбавки к коэффициентам риска по ипотеке и тем самым ужесточить правила выдачи таких кредитов, он рассматривает в основном два параметра:
ПДН — показатель долговой нагрузки, или соотношение общего дохода клиента ко всем его кредитным обязательствам с учетом нового. Если доход заемщика — 100 000 ₽ и у него на 50 000 ₽ кредитов с учетом того, что он запрашивает, то ПДН равен 50%. Чем меньше ПДН, тем больше шансов, что заемщик будет платить без проблем.
Рост ПДН, как и закредитованности заемщиков, очевидный: показатели растут с конца 2021 года, хотя доходы населения не увеличиваются. Источник: доклад ЦБ РФ
LTV — соотношение кредита к реальной стоимости залога. Например, квартира стоит 10 000 000 ₽, а заемщик просит ипотеку на 5 000 000 ₽. LTV здесь 1:2, или 50%. Чем ниже показатель, тем меньше требования к первоначальному взносу.
LTV применяется на вторичном рынке, где можно установить реальную стоимость жилья. Для ипотеки по ДДУ вместо LTV используют размер первоначального взноса.
40% во втором квартале 2022 года — это ипотеки с низким первоначальным взносом, до 20%
Что изменится с 1 октября 2024 года
Надбавка к коэффициентам риска будет зависеть от типа ипотеки, которую берет заемщик.
Для вторичной ипотеки при расчете надбавки регулятор учтет соотношение ПДН и стоимости залога. А для первичного рынка, по договорам ДДУ, — соотношение ПДН и первоначального взноса.
Так, для клиентов с высоким ПДН — более 50% — и низким первоначальным взносом будет повышающий коэффициент. А значит, чтобы выдать такую ипотеку, банку придется резервировать больше капитала под покрытие возможных убытков.
Таким заемщикам банки лучше откажут или выдадут ипотеку под повышенную ставку, чтобы хотя бы частично компенсировать необходимость формирования дополнительных резервов.
Например, заемщик хочет взять ипотеку на новую квартиру на 3 000 000 ₽, но ПДН у него — 60%, то есть больше половины всех доходов будет уходить на кредиты. А еще он просит первоначальный взнос 300 000 ₽, то есть всего 10%. Это рискованный клиент, и для него ЦБ требует от банка установить максимальную надбавку к коэффициентам риска — зарезервировать больше денег на случай дефолта заемщика.
Банк может выдать такой кредит, но это будет не так выгодно, как работать с другими заемщиками — с низким ПДН и высоким первоначальным взносом.
Вывод: на первичном рынке банки охотнее будут выдавать ипотеку клиентам с первоначальным взносом от 30% и показателем долговой нагрузки до 60—70% .
Сложнее станет получать ипотеку клиентам без первоначального взноса или с небольшим — 10—30% , даже с минимальной кредитной нагрузкой или без таковой.
На вторичном рынке максимальный повышающий коэффициент более чем в два раза ниже, чем на первичном. Такая ипотека считается более обеспеченной: справедливая стоимость залога соответствует цене покупки, потому что цены на жилье нельзя завысить, как в новостройках.
Вывод: банки будут охотно выдавать ипотеку клиентам, у которых соотношение залога и кредита будет не более 70%, а долговая нагрузка — до 50%. По таким заявкам вообще не будет надбавки.