Многие люди в поездках бронируют жилье через интернет, снимая так целые квартиры на время путешествия. Это дешевле, чем пользоваться гостиницей. Стоимость номера, как правило, выше, поскольку, помимо проживания, персонал отеля предоставляет и другие бытовые услуги. Соседи предприимчивых собственников, сдающих посуточно свои квартиры, часто недовольны, когда в подъездах встречают незнакомцев, а по ночам просыпаются от шума.
Подобные конфликты доходят и до судов.
Гостиница на дому
У предпринимателя Павла Бахирева есть однушка в историческом районе Пскова. Он приобрел ее в 2019 году и стал сдавать посуточно. Для этого он зарегистрировал специальный вид деятельности: «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом». В дальнейшем он официально заключал договоры с нанимателями, платил налоги. Этот бизнес, которым мужчина занимался вместе с супругой Ольгой, доставлял неудобства соседям.
Один из них, Матвей Козин*, подал в суд на Бахирева и Юнону Воронцову* — еще одну предприимчивую соседку, которая тоже сдавала свою квартиру.
Истец указал, что ответчики оказывают гостиничные услуги. Для продвижения своего дела они использовали сайты «Авито» и booking.com, размещая объявления о сдаче жилья. При этом квартиры не переводили в нежилой фонд, в них нет отдельного входа. А значит, туристы заходят через общие площади дома, шумят, веселятся, в том числе и ночью. Из-за этого соседи несколько раз вызывали полицию.
По мнению Козина, Бахирев и Воронцова использовали квартиры как мини-гостиницы. Истец полагает, что это нарушает жилищные права его самого и других соседей, угрожает их жизни и безопасности.
Всё делают по закону
Воронцова никак не возражала, а вот Бахирев не согласился с Козиным. Он сослался на Постановление Правительства РФ от 09.10.2015 № 1085 «Об утверждении Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации» (сейчас, по данным «Консультант Плюс», документ утратил силу. — Прим. ред.).
Согласно акту, гостиница, отель — это имущественный комплекс, который состоит из здания или его части. Там размещают гостей, как правило кормят их. Еще обычно в гостинице есть оборудование и для других дополнительных услуг.
У Бахриева же нет имущественного комплекса в доме и на его территории. Соответственно, он не оказывает гостиничные услуги.
Мужа поддержала и его супруга. Она отметила, что в законе нет указания на минимальный срок для сдачи квартир. При ведении бизнеса они устанавливают личности нанимателей, заключают с ними договоры, платят налоги.
То есть работают по закону.
Разные позиции судов
Псковский городской суд удовлетворил иск. Бахиреву и Воронцовой запретили использовать квартиры под гостиницы (дело № 2-2986/2020). Суд отметил, что жильцы пользуются квартирами непродолжительное время, а расчетный период — сутки.
Первая инстанция обратила внимание, что из договоров Бахирева с нанимателями следует: квартиру сдают с мебелью, аксессуарами, бытовой техникой, посудой, кухонными принадлежностями, постельным бельем и полотенцами, помещение убирают. Кроме того, указывают время заезда и выезда. В результате суд заключил, что квартиры используют для гостиничных услуг.
У апелляции было другое мнение. Псковский областной суд отказал в иске, сославшись на то, что временное проживание людей в квартире Бахирева не создает угрозу жизни и безопасности соседей. Это не нарушает их права (дело № 33-269/2021). Кассация не согласилась с таким выводом и направила дело на пересмотр в апелляцию.
Во второй раз акт первой инстанции оставили в силе. Этот вывод на втором круге поддержала и кассация (дело № 8Г-24892/2021).
Нарушили права собственника
Бахирев не сдался и попытался обжаловать выводы нижестоящих инстанций в Верховном суде, но его просьбу там не стали рассматривать. Тогда он обратился в Конституционный суд, который сегодня исследовал его обращение. Предприниматель оспаривает ч. 3 ст.
17 ЖК. По этой норме жилье нельзя использовать как гостиницу. По мнению Бахирева, это правило противоречит Конституции, а именно, необоснованно ограничивает свободу частной собственности.
В жалобе (есть в распоряжении редакции. — Прим. ред.) предприниматель отметил: с точки зрения бизнеса, гостиница — это предприятие, которое предлагает потребителям сервис и удобства, сдавая помещение для проживания в отеле, то есть гостиничный номер. Суды решили, что Бахирев использует квартиру именно как номер в гостинице. Но по мнению предпринимателя, это нелогично, поскольку гостиничный номер — всегда часть гостиницы, а суд же установил, что у его квартиры нет признаков гостиницы. Иначе говоря:
- гостиничные услуги можно оказывать только в гостинице или в месте с признаками таковой;
- гостиничный номер не может существовать отдельно от гостиницы.
А значит, приравнивать посуточную аренду к гостиничным услугам абсурдно.
На заседании в КС адвокат Бахирева Владимир Цвиль подчеркнул, что его доверитель официально сдает квартиру в наем. Он устанавливает личности временных жильцов, оценивает их цели. Как правило, в его квартиру заселялись семьи с детьми и люди, которые приезжали на лечение и в командировку, рассказал юрист. Цвиль сказал, что ни нанимателей, ни наймодателя не привлекали к ответственности за нарушение жилищных прав.
В суде претензия соседа заключалась именно в посуточности найма и частой смене жильцов. Еще адвокат поделился, что договорах найма тоже не было информации об оказании услуг.
Суд обратил внимание на непродолжительность найма, но не указал срок, после которого он становится законным, отметил Цвиль. В законе нет нормы, где прописан срок коммерческого найма, а значит, отличить наем от гостиничного размещения по этому параметру сложно.
«Ограничить минимальный срок договора может только законодатель. Поскольку он до сегодняшнего дня этого не сделал, суды не могут самостоятельно вводить такие ограничения», — объяснил юрист.
В итоге есть противоречие между возможностью снять квартиру на короткий срок и запретом на это, и оно зависит от того, по каким критериям суд попытается понять, ведется ли гостиничная деятельность, считает адвокат. Он объяснил: Бахирев сомневается, что ч. 3 ст. 17 ЖК соответствует Конституции в той мере, которая позволяет судам приравнивать непродолжительный наем к запрещенной в жилье гостиничной деятельности.
Наймодатель тоже заинтересован в том, чтобы сохранить добрые отношения с соседями и найти порядочных жильцов.
— Вы полагаете, что гостиничные услуги могут оказывать только гостиницы? И у судов нет права установить, что фактически стороны находятся в ином гражданском правоотношении?
— Конечно, гостиничные услуги должны оказываться в гостиницах. Сам по себе срок договора не может быть критерием, чтобы выявить гостиничную деятельность. Остальные признаки действительно может устанавливать суд, но не срок, — уточнил позицию Цвиль.
— Как вы считаете, может ли КС оценивать фактические обстоятельства, которые установил суд в этом деле? — спросил судья.
— Переоценка доказательств — это не задача КС. Поэтому я обращал внимание, что в основе правовой позиции судов по делу заявителя лежит именно критерий срока. Все остальное, на наш взгляд, — это попутно сказанное, — ответил адвокат.
Судья Людмила Жаркова поинтересовалась, сдавал ли Бахирев в наем свою квартиру, пока не вступило в силу решение первой инстанции. Цвиль ответил, что не знает, но сейчас помещение сдают на более длительный срок. «Не посуточно, а на несколько месяцев», — уточнил юрист.
Пресечь злоупотребления и оценивать мнимость сделок
Затем слово дали полномочному представителю Госдумы в КС Юрию Петрову. Он отметил, что КС неоднократно указывал: право собственности не абсолютно. Его можно ограничить, чтобы защитить интересы других лиц.
Запрет оказывать гостиничные услуги в жилых домах ввели, чтобы пресечь злоупотребления.
Чиновник обратил внимание: при этом такой запрет не направлен на то, чтобы ограничивать право собственника распоряжаться своим жильем. Главное, чтобы наем с комплексом прилагаемых к нему услуг не соответствовал гостиничным услугам, уверен Петров. По мнению заявителя, суды безосновательно признали наем идентичным гостиничным услугам.
Судам нужно конкретизировать, при каких параметрах наем жилого помещения будет идентичен гостиничным услугам. Обобщить практику по этому вопросу может ВС, сказал представитель Госдумы. И заключил, что оспариваемое правило не противоречит Конституции: если при коммерческом найме нет признаков гостиничных услуг, то эта норма не приравнивает наем к услугам гостиниц.
Полномочный представитель президента в КС Александр Коновалов пояснил, что КС в определении от 21 июля 2022 года №1945-О уже отмечал: в ч. 3 ст. 17 ЖК нет неопределенности. Коновалов сказал, что судам следует оценивать мнимость или притворность сделок, которые заключают, чтобы скрыть реальные правоотношения между сторонами. Когда субъект сдает жилье по коммерческому найму на короткий срок без наличия у него специального статуса гостиницы, от которого собственник фактически уклоняется, возникают угрозы:
- Для потребителей услуги, которым не к кому обратиться, если нарушают их права.
- Для людей, которые окружают собственника, — они могут страдать оттого, что подобные услуги оказывают систематически. Если нарушат их права, то им, по сути, тоже не к кому обратиться из-за частой сменяемости временных жильцов.
Адвокат Цвиль спросил у него:
— По вашему мнению, срок — это критерий для определения гостиничной деятельности или нет?
— Сам по себе срок не критерий гостиничной деятельности. Ее нужно определять, учитывая совокупность всех факторов, которые есть во взаимоотношениях контрагентов, — ответил Коновалов. Он отметил, что запрета на краткосрочный наем в законе действительно нет, но суды должны обязательно учитывать обстоятельства обеспечения такого найма.
Потом выступил полномочный представитель генпрокурора в КС Вячеслав Росинский. Он полагает, что акты судов по делу Бахирева ограничивают право заявителя распоряжаться собственным имуществом. Росинский обратил внимание, что Роспотребнадзор, жилищная, пожарная инспекции, ОВД или миграционные органы не выносили решений о нарушении закона Бахиревым.
Истец в деле не доказал, что ответчик нарушил его права как собственника квартиры. Несоблюдение обязанностей собственника жилья из ст. 30 ЖК любым арендодателем, в том числе при посуточной аренде, не должно поражать его права владельца, когда есть другие механизмы устранения нарушений и привлечения к ответственности, отметил Росинский. Представитель генпрокурора заключил, что сейчас правоприменение ч. 3 ст.
17 ЖК в той мере, в которой она ограничивает права собственника квартиры по заключению договора найма, не соответствует Конституции.
В конце слово снова дали представителю Бахирева. Цвиль отметил, что они с доверителем оспаривают критерий непродолжительности найма как признака гостиничных услуг. Суд учитывал именно его, сказал адвокат. Кроме того, он добавил, что в деле шла речь о нарушении прав соседей.
Но в отношении Бахирева истец говорил именно о посуточном характере найма. «О нарушении прав соседей говорили применительно к другой квартире», — сказал юрист.
Мнение экспертов
За последние несколько лет резко выросло количество дел по требованию к собственникам жилья в многоквартирных домах о прекращении их использования как мини-гостиниц или хостелов, рассказывает Руслан Петручак, советник практики разрешения споров и банкротства BGP Litigation BGP Litigation Федеральный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Санкционное право группа Семейное и наследственное право группа Транспортное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Банкротство (споры high market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Международные судебные разбирательства группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Недвижимость, земля, строительство группа Страховое право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Цифровая экономика группа Международный арбитраж группа Природные ресурсы/Энергетика группа Уголовное право группа Частный капитал 2 место По выручке 2 место По количеству юристов 8 место По выручке на юриста Профайл компании × Обычно истец в таких делах — местная прокуратура. Инициируют их, как правило, соседи или управляющая компания, поскольку такое использование квартиры угрожает жизни и имуществу граждан. Этому способствует частая смена временных жильцов, объясняет эксперт.
Перевести любую квартиру в нежилой фонд не всегда возможно. Еще это затратно для собственника. Кроме того, следует понимать, что коммунальные платежи в таком случае начисляются как на обычную квартиру и не учитывают фактическое количество проживающих потребителей услуг ЖКХ.
Поэтому собственники часто пренебрегают требованиями закона в угоду коммерческим целям.
Чтобы зафиксировать использование квартиры под сдачу в качестве мини-гостиницы или хостела, прокурор обычно прикладывает к иску, помимо обращения соседей или управляющей компании, акт осмотра квартиры с фотоматериалами, говорит Петручак.
«При осмотре обращают внимание на количество жильцов в квартире, число спальных мест. Для хостелов характерно, что в одной комнате есть двух или даже трехъярусные кровати, чтобы разместить как можно больше проживающих. Еще прикладывают объявления о сдаче таких квартир в интернете», — объясняет эксперт.
Юрист рассказывает, что суды часто удовлетворяют иски, несмотря на возражения ответчиков.
Петручак предполагает, что КС не встанет на сторону заявителя и отдаст приоритет соблюдению требований к помещениям в зависимости от их профиля. Вероятно, КС не усмотрит противоречий в норме, но предложит законодателю конкретизировать регулирование спорного правила, считает эксперт.
Алена Ермоленко, партнер юридической фирмы Orlova/Ermolenko (бывший руководитель практики ФБК Право ФБК Право Федеральный рейтинг. группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Антимонопольное право (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Цифровая экономика группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Недвижимость, земля, строительство группа Природные ресурсы/Энергетика группа Санкционное право группа Банкротство (споры mid market) группа Частный капитал Профайл компании × ), отмечает, что основная проблема ситуации в том, что нет критериев, как разграничить оказание гостиничных услуг и краткосрочную сдачу жилого помещения. Она поясняет, что обычно суды в подобных случаях опираются на такие параметры, как:
- посуточное предоставление помещения;
- указание условий размещения — время заезда и выезда, условия бронирования, наличие удобств в номере, трансфера;
- оснащение помещений удобствами, телефоном, электронным замком;
- наличие жалоб соседей на шум, мусор, драки, частую смену жильцов.
Эксперт рассказывает, что КС уже отказывал в рассмотрении подобных жалоб в определении от 28 сентября 2021-го и акте от 21 июля 2022-го (к нему делал отсылку и полномочный представитель президента в КС в своем выступлении на заседании. — Прим. ред.).
* — Имена и фамилия изменены редакцией.
Законно ли сдавать жилье посуточно: что решил Конституционный суд
Конституционный суд запретил приравнивать посуточную аренду квартир к гостиничному бизнесу по формальным признакам и предложил законодателям урегулировать порядок и особенности предоставления жилья в краткосрочный наем
Фото: Shutterstock
Сдача частной квартиры в посуточную аренду не может приравниваться к гостиничным услугам без тщательной оценки всех обстоятельств, связанных со сдачей конкретной квартиры, говорится в постановлении Конституционного суда Российской Федерации (КС). Рассмотрев жалобу жителя Пскова, которому запретили сдавать посуточно принадлежащую ему квартиру, суд постановил пересмотреть ранее вынесенные судами решения. «Собственник жилого помещения вправе сдавать его по договору найма для проживания гражданам на срок, не превышающий пяти лет. Минимальный срок такого договора законодательством не установлен», — говорится в сообщении КС.
В постановлении КС подчеркивается, что положения ч. 3, ст. 17 Жилищного кодекса, которая не допускает размещение в жилых помещениях гостиниц, не предполагают запрета при наличии только формальных признаков оказания гостиничных услуг.
«Суд должен установить, действительно ли краткосрочный наем конкретного жилого помещения создает для иных жильцов дома неудобства, существенно превышающие те, которые возникают при обычном использовании жилья, либо очевидно повышает эксплуатацию мест общего пользования в многоквартирном доме вплоть до интенсивности, присущей гостиничной деятельности», — сформулирована позиция КС в его пресс-релизе.
- посуточная сдача квартир, реклама, присутствие собственника либо его представителя при заселении (выезде) жильцов, оказание помощи с транспортом сами по себе не являются признаками оказания гостиничных услуг;
- признаками гостиницы являются оборудование жилого помещения для размещения большого числа лиц, предоставление жилого помещения на срок меньше суток (не для проживания), предоставление в краткосрочный наем одним собственником сразу нескольких жилых помещений в одном многоквартирном доме.
КС пришел к выводу, что определенный пробел в законодательстве существует, и обязал федерального законодателя принять меры к урегулированию особенностей краткосрочного найма жилых помещений в МКД, поддерживая при этом баланс интересов всех участников.
История вопроса
Предприниматель сдавал свою квартиру в центре Пскова в посуточную аренду, заключал договоры с постояльцами и платил налоги. Такое использование квартиры, которая не была переведена в нежилой фонд и не имеет отдельного входа, вызвало недовольство соседей по многоквартирному дому.
В 2020 году Псковский городской суд удовлетворил иск соседей, которые жаловались на шум и неудобства, запретив собственнику использовать квартиру для предоставления услуг, признав их гостиничными. Ведь указывалось время заезда и выезда постояльцев, квартира сдавалась с мебелью, бытовой техникой, посудой, постельным бельем и полотенцами, а помещение убиралось.
Вторая инстанция — Псковский областной суд — отказала в иске, мотивировав решение тем, что временное проживание людей в квартире не создает угрозу жизни и безопасности соседей. Однако кассационный суд не согласился с таким выводом и направил дело на пересмотр в апелляционную инстанцию. При повторном рассмотрении решение первой инстанции оставили в силе, сдача квартиры в посуточную аренду была признана оказанием гостиничных услуг.
Предприниматель обратился в Верховный суд, но там дело рассматривать не стали. После этого предприниматель подал иск в Конституционный суд.
Посуточная аренда — не повод для оказания гостиничных услуг
В своем решении Конституционный суд сделал оговорку, что конституционность статьи Жилищного кодекса, запрещающей размещение гостиниц в жилых помещениях, не вызывает сомнений и подтверждена уже в двух определениях КС, вынесенных ранее. Таким образом, предметом рассмотрения стал не сам по себе запрет гостиничных услуг, а вопрос, как разграничить гостиничные услуги и краткосрочную (посуточную) сдачу квартир внаем, говорит руководитель аналитической службы юридической фирмы «Инфралекс» Ольга Плешанова.
КС сделал акцент не на формальных признаках гостиничных услуг, которые могут совпадать с процессом сдачи квартир внаем, а на соблюдении прав жильцов многоквартирного дома, интенсивности использования мест общего пользования, соблюдении правил пожарной безопасности и санитарных норм, объясняет Ольга Плешанова. При этом КС обратил внимание, что даже при краткосрочной сдаче квартиры внаем количество постояльцев в ней не может превышать нормативное количество, соответствующее площади квартиры.
По словам эксперта, КС исходил из того, что краткосрочная сдача квартир внаем занимает промежуточное положение между сдачей квартир для длительного проживания и предоставлением гостиничных услуг. Жильцы, снявшие квартиру для длительного проживания, как правило, не отличаются от обычных жильцов многоквартирного дома и не создают избыточной нагрузки. А запрет оказания гостиничных услуг призван защитить жильцов многоквартирных домов именно от существенных неудобств, превышающих обычный уровень при проживании в многоэтажке.
«При нормальном (отвечающем обычному проживанию в квартире данной площади) количестве постояльцев и при их разумном поведении (грубое отступление от стандартов которого предполагает возможность наступления ответственности) уровень воздействия на инфраструктуру мест общего пользования может и не отличаться кардинально от такового при постоянном проживании. Более того, и постоянно проживающие лица вправе, например, прибегать к услугам доставки товаров и еды, что создает такой же эффект появления чужих лиц в местах общего пользования», — говорится в постановлении КС.
Принимая решение, КС постарался соблюсти баланс прав жильцов многоквартирных домов и права собственников жилых помещений сдавать их внаем, извлекая доход. В постановлении отмечено, что в курортных местах посуточная сдача жилых помещений внаем может быть для граждан единственным источником дохода, а для туристов благом является возможность выбора вариантов размещения, разъясняет Плешанова. Исходя из этого, КС признал допустимой краткосрочную сдачу квартир, даже если при этом присутствуют отдельные признаки оказания гостиничных услуг.
Вместе с тем КС исходит из недопустимости использовать законную возможность сдавать квартиры посуточно для прикрытия деятельности по оказанию гостиничных услуг. Для деятельности такого рода необходимо перевести жилое помещение в нежилое, предусмотреть соответствующее оснащение, звукоизоляцию, выполнить требования обеспечения пожарной безопасности и прочее, резюмирует Ольга Плешанова.
Посуточная аренда квартир конкурирует с гостиничным бизнесом
По данным сервиса «Авито Недвижимость», в марте 2024 года объем предложения сдаваемых в посуточную аренду квартир составил 180,1 тыс. объектов. Это пока значительно меньше объема гостиничных номеров в отелях и других объектах размещения в России, по статистическим последним данным он достигает 749 тыс.
Однако по сравнению с мартом прошлого года количество квартир, сдаваемых в посуточную аренду, увеличилось на 21% и далее будет увеличиваться в таком же темпе, говорит руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости» Артем Кромочкин. По мнению эксперта, на это влияет более низкая стоимость арендного жилья для путешественников по сравнению с гостиницами.
В крупных городах отставание объема жилья в краткосрочную аренду от номерного фонда быстро сокращается, замечает Артем Кромочкин. В Москве в марте этого года в посуточную аренду на «Авито» сдавалось более 14 тыс. квартир, а количество номеров в отелях в столице при этом немногим превышает 20 тыс. Разница в цене существенная: сутки в квартире обойдутся путешественникам в среднем в 2,7 тыс. руб., а в гостинице — 6,9 тыс. руб.
Похожая ситуация и в Санкт-Петербурге. Здесь гостиничный фонд, по последним данным «Авито», составляет 26,3 тыс. номеров, тогда как количество квартир в краткосрочную аренду на сервисе достигает 13,7 тыс. Цена одной ночи в гостиничном номере города составляет 4,87 тыс. руб., а стоимость аренды квартиры — 2 тыс. руб. в сутки.
Фото: Shutterstock
В октябре 2019 года занимавший тогда пост премьер-министра России Дмитрий Медведев подписал постановление, запрещающее использовать квартиры для оказания гостиничных услуг. Документ содержал формулировку, что жилое помещение в многоквартирном доме не может быть использовано для предоставления гостиничных услуг. Однако из постановления следовало, что сдавать жилье в посуточную аренду не запрещается.
В ст. 671 Гражданского кодекса РФ и п. 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ нет никаких ограничений по срокам сдачи жилья в аренду.
По словам заместителя министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Никиты Стасишина, постановление направлено исключительно на применение правил пользования жилыми помещениями и не ограничивает прав граждан на аренду квартир, которая не является гостиничными услугами.
После этого постановления депутаты и общественные организации периодически выступали с инициативами о запрете посуточной аренды квартир. В 2020 году «Российская общественная инициатива» (РОИ, интернет-ресурс для размещения общественных инициатив граждан) собирала подписи за запрет посуточной сдачи квартир в многоквартирных домах.
А летом 2021 года с таким предложением выступила депутат Госдумы от партии «Справедливая Россия» Галина Хованская. По ее мнению, в России нужно постепенно отказываться от практики посуточной сдачи квартир, заменяя их небольшими гостиницами экономкласса или гостевыми домами.
Читайте также:
- Как сдавать квартиру посуточно и сколько можно заработать. Инструкция
- «Я зарабатываю ₽1 млн». Три истории о бизнесе на посуточной аренде жилья
- Сдача квартиры посуточно: что важно знать и сколько можно заработать
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
Апартаменты: законы и судебная практика
Апартаменты становятся все популярнее. Девелоперы предпочитают строить их, чтобы уйти от законодательных ограничений в случаях, когда возвести жилой дом по каким-то причинам невозможно. А у покупателей появляется возможность сэкономить. Но законодательство до сих пор не относит апартаменты к жилым помещениям.
Это порождает ряд неудобств для жильцов. Начиная с того, что в судах владельцам такой недвижимости бывает сложнее защитить свои права. Рассказываем, с какими проблемами может столкнуться потенциальный покупатель.
Правовой статус апартаментов
В действующем законодательстве определения «апартаменты» не существует, юридически это нежилые помещения. Поэтому за относительную «доступность» подобной недвижимости покупатели расплачиваются рядом рисков и неудобств, лишаясь нескольких важных преимуществ, которые имеют собственники обычных квартир.
Так, застройщик не связан нормами об обязательном обеспечении жителей детскими садами, магазинами, поликлиниками и другими важными объектами инфраструктуры. На апартаменты не распространяются и специфические для жилья санитарные нормы, поэтому девелопер может сэкономить, например, на шумоизоляции, уборке и освещении территории.
Из-за того, что апартаменты — это нежилые помещения, в них нельзя оформить постоянную регистрацию. Теоретически можно оформить временную регистрацию сроком на 5 лет с возможностью бесконечного продления. Но с этим могут возникнуть трудности, если у чиновников возникнут вопросы к назначению здания, где находится такая недвижимость.
Без проблем можно получить временную регистрацию только в помещениях гостиничного типа. Если у здания другое назначения, сперва потребуется подтвердить наличие всех необходимых для жилья удобств, вроде санузла и коммуникаций. Отсутствие регистрации может «заблокировать» собственникам доступ к некоторым социальным благам, таким как школы и детские сады для детей.
Несмотря на эти особенности, популярность апартаментов растет, например в Москве за последний год количество сделок долевого участия в строительстве нежилого фонда выросло вдвое. Во-первых, покупатели такой недвижимости ждут законодательных изменений, которые закрепят статус апартаментов, и это разгоняет спрос. Во-вторых — деньги.
Например, двухкомнатные апартаменты 59 кв. м недалеко от метро «Алексеевская» в Москве обойдутся покупателю в 19,5 млн руб., а двухкомнатная квартира такой же площади в том же районе, но дальше от метро приблизится по стоимости к 23 млн руб.
Налоги и аренда
Жители многоэтажек по закону (ст. 389 НК) не платят налоги за землю. Собственники апартаментов, напротив, должны оплачивать налоговые и неналоговые платежи за участок, причем по повышенным ставкам, отмечает Анна Жолобова, советник КА Регионсервис Регионсервис Федеральный рейтинг. группа Семейное и наследственное право группа Уголовное право группа Экологическое право группа Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Транспортное право ×
Действующее гражданское и жилищное законодательство приравнивает апартаменты к нежилым помещениям коммерческого использования. Для сравнения ставка арендной платы за землю под апарт-комплексами в Москве составляет 1,5%, а в Екатеринбурге — 6,19% от кадастровой стоимости. «Если земельный участок находится в собственности жителей апартаментов, они обязаны оплачивать земельный налог, размер которого составляет 1,5% от кадастровой стоимости», — подчеркивает юрист.
Владельцы квартир платят налог в размере лишь 0,1%. А здание, в котором находятся апартаменты, могут включить в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется по кадастровой стоимости. В связи с этим значительно повышается ставка по налогу на имущество физлиц — с 0,5% до 2% (ст.
406 НК). Младший юрист Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Недвижимость, земля, строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Природные ресурсы/Энергетика Профайл компании × Алена Дурнева отмечает, что у собственников есть возможность в судебном порядке исключить здание из такого списка — суды нередко выносят решения в пользу «жильцов» (например, в деле № 66а-2858/2021 Первого апелляционного суда).
«Коммуналка»
А еще жителям апартаментов придется платить больше за жилищно-коммунальные услуги. Это связано с тем, что собственникам нужно оплачивать не только стоимость самого ресурса, но и 20%-й НДС. Дороже обойдутся газ, свет, вода и вывоз мусора.
Cуды также придерживаются позиции, что тарифы, предусмотренные для жилья, не применимы к апартаментам. На это указал Девятый кассационный суд в деле № 88-3129/2020.
А еще управляющая компания может включить в «платежки» по ЖКУ различные услуги, которые собственник оплачивать не хочет. В споре № 88-2183/2021 владелица апартаментов хотела добиться перерасчета платежей за коммунальные услуги, исключив из них оплату консьерж-сервиса. На это Второй кассационный суд указал, что раз такая услуга предусмотрена договором с управляющей компанией, то нужно платить. «Гражданам довольно сложно доказать в судебном порядке необоснованность включения управляющей компанией каких-либо услуг в выставляемые счета», — подтверждает партнер Адвокатское бюро Nordic Star Адвокатское бюро Nordic Star Федеральный рейтинг. группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Санкционное право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Международный арбитраж группа Семейное и наследственное право группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) Профайл компании × Арина Довженко.
Эй, земля
В неравном положении собственники квартир и апартаментов оказываются и в вопросе приобретения прав на земельный участок. Так, по нормам жилищного законодательства земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме бесплатно при первой регистрации собственности на помещение. При этом собственность на землю приобретают и собственники квартир, и собственники нежилых объектов, например коммерческой недвижимости, расположенной на первых этажах многоквартирных домов.
С апартаментами ситуация другая. Собственники такой недвижимости должны выкупать земельный участок по ставкам, предусмотренным для выкупа коммерческих объектов. Еще одна опция — продолжать оплачивать аренду земли всем домом вместо застройщика. «Право аренды земли, изначально принадлежащее застройщику, переходит к собственникам помещений во вновь построенном здании по закону с момента госрегистрации их права собственности на такие объекты», — напоминает Жолобова со ссылкой на Пленум ВАС (Постановление от 17.11.2011 № 73).
Эту позицию поддержал и Верховный суд в деле № А40-143052/2020. При этом экономколлегия подчеркнула, что соарендаторы могут расторгнуть действующий договор аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и попросить о заключении нового договора аренды — уже для целей эксплуатации построенной недвижимости.
Приставы и управляющий лишат крыши над головой
Еще одна проблема, с которой могут столкнуться владельцы апартаментов: закон «Об исполнительном производстве» не предусматривает никакого иммунитета для таких помещений. То есть приставы могут забрать апартаменты за долги, а квартиру не могут. В результате оказывается, что владельцы апартаментов не защищены и могут остаться без места проживания.
Аналогичные трудности могут возникнуть у владельцев апартаментов и в случае личного банкротства, подсказывает юрист Инфралекс Инфралекс Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Банкротство (споры high market) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Антимонопольное право (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Недвижимость, земля, строительство группа Семейное и наследственное право группа Цифровая экономика группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Санкционное право группа Уголовное право Профайл компании × Анастасия Степанова. Даже если в случае банкротства должника суд выяснит, что апартаменты — единственное место жительства должника, такое имущество все равно включат в конкурсную массу и продадут с торгов.
Существует и проблема защиты интересов покупателей апартаментов в случае банкротства застройщика. Покупатели квартир вправе требовать передачи жилого помещения. Тогда как дольщики, вложившие деньги в приобретение апартаментов, в случае введения в отношении должника процедуры банкротства вправе заявить лишь денежное требование с приобретением залогового статуса, объясняет Степанова.
Потребитель или нет?
Владельцы апартаментов сталкиваются с трудностями в судебных спорах не только с застройщиками или управляющими компаниями, но и с другими лицами.
Собственница апартаментов решила сделать в помещении ремонт. Работы должен был выполнить ИП, с которым заключили договор строительного подряда. Но подрядчик не закончил ремонт в оговоренный срок, поэтому заказчица решила взыскать с него деньги.
Три инстанции решили, что к спорным правоотношениям не применяется закон «О защите прав потребителя», потому что апартаменты — нежилое помещение. Значит, женщина не могла претендовать на неустойку, предусмотренную потребительским законом.
В определении по этому спору Верховный суд напомнил: один лишь факт, что помещение является нежилым, — это не повод автоматически не применять потребительский закон. Суд должен разобраться, для каких целей делался ремонт. Если эти цели не связаны с предпринимательской деятельностью, закон «О защите прав потребителей» можно применить (дело № 78-КГ20-66-КЗ).
При рассмотрении таких дел часто суды не применяют законодательство о защите прав потребителей, ссылаясь на то, что апартаменты являются нежилыми, подтверждает Дурнева. Из-за позиции ВС практика по таким спорам должна измениться, тем более что ее включили в недавний обзор практики по «потребительским» спорам.
Туманное будущее
Сейчас на рассмотрении Госдумы находится законопроект № 1162929-7, который призван восполнить пробелы в регулировании строительства и использовании апартаментов, устранить правовую неопределенность и повысить уровень защищенности их конечных владельцев.
Инициатива предполагает введение в законодательство нового понятия — многофункциональные здания (МФЗ). Под ними будут понимать как раз апартаменты и на них распространят действие Жилищного кодекса и положения закона «Об участии в долевом строительстве». Застройщиков обяжут использовать эскроу-счетов для привлечения средств граждан и ответственности перед дольщиками.
Также предлагается урегулировать вопросы приобретения прав на общее имущество в МФЗ и на участок под ним, установить особенности перепланировок и изменения назначения помещений в МФЗ, закрепить порядок проведения общих собраний собственников помещений.
По сути, идея законопроекта в его текущей редакции состоит в синхронизации правового режима апартаментов и обычных жилых помещений в многоквартирных домах.
Юрий Аксенов, партнер Orchards Orchards Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Экологическое право группа Антимонопольное право (включая споры) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Банкротство (споры high market) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Недвижимость, земля, строительство группа Фармацевтика и здравоохранение группа Частный капитал Профайл компании ×
Но есть у этого законопроекта и ряд недостатков. Инициатива не решает вопрос правового статуса участка под домом с апартаментами, обращает внимание Жолобова. Если его примут, собственники жилых помещений в многофункциональном здании не получат равный объем прав в отношении земли по сравнению с собственниками квартир в «многоэтажках».
Довженко напоминает, что не все апартаменты используются для проживания. Существуют еще и сервисные апартаменты, апарт-отели, которые предназначены для предпринимательской деятельности. Законопроект никак не разграничивает эти категории.
Автоматическое распространение «жилого» регулирования на сервисные апартаменты неэффективно и противоречит самому смыслу таких объектов, уверена эксперт. Поэтому в законе необходимо четко разграничивать правовое регулирование двух видов такой недвижимости.
На необходимость доработать законопроект указало и правительство, а также четыре профильных комитета нижней палаты парламента. Кабмин, например, обратил внимание на необходимость неких «переходных положений», которые будут применимы для уже построенных апартаментов. Кроме того, нужно продумать и возможность применения законодательства о долевом строительстве для новых апарт-комплексов.
А профильный комитет Госдумы по строительству и ЖКХ обратил внимание на «сырость» определения «многофункционального здания». «Под предлагаемое определение МФЗ может подпадать любой многоквартирный дом, в состав которого входят нежилые помещения», — указали депутаты. Они также не согласны, чтобы апартаменты и квартиры были приравнены друг к другу в полном объеме.
Тем не менее и комитет, и правительство рекомендовали принять законопроект в первом чтении. Дата рассмотрения законопроекта пока не назначена.