Интересное и неожиданное решение принял Верховный суд РФ, когда пересмотрел решения коллег из региональных судов по спору собственника жилья в многоквартирном доме с соседом. Тот возмутился намерением хозяина соседней квартиры прибавить себе часть общего тамбура.
РИА Новости
Товарищество собственников жилья, которое домом управляло, не стало заставлять хозяина квартиры убирать перегородку в общем коридоре на этаже. Мотивация ТСЖ звучала так — это же общий коридор, значит, хозяин квартиры на него права тоже имеет. Местные суды с этим согласились. Но вот Верховный суд РФ попросил нижестоящие суды не торопиться.
И их решение отменил. Многим жителям многоэтажек может быть полезно толкование норм закона Верховным судом РФ в этом вопросе. Ведь перегородка с дверью, отделяющие в общем холле одну из квартир, — явление весьма распространенное.
А теперь детали этого дела. Все случилось в обыкновенном многоквартирном доме, в котором жилец у себя на этаже построил перегородку и отгородил часть холла, примыкающего к квартире, от остального коридора. Проще говоря, прибавил к своей квартире почти пять с половиной квадратных метров.
Некоторые соседи возмутились и написали жалобу в жилищную инспекцию.
В нашем случае этим домом управляло товарищество собственников жилья.
Ему и была переправлена жилищной инспекцией жалоба некоторых соседей, возмущенных действиями хозяина квартиры. Переправляя ТСЖ их заявление для принятия мер, жилинспекция дала такое указание: «Принять меры к устранению нарушений пользования общим имуществом собственников МКД в части устройств перегородки с металлической дверью в лифтовом холле третьего этажа».
Правда, какие конкретно меры надо принять, в сопроводительной бумаге не уточнялось .
ТСЖ бумагу получило и провело общее собрание собственников с любопытной повесткой: «О безвозмездном предоставлении на 49 лет собственнику части холла площадью 5,44 кв. м, непосредственно примыкающей к квартире, с последующим возведением перегородки с дверью на указанной части холла».
Правовые аспекты операций с жильем эксперты «РГ» разъясняют в рубрике «Юрконсультация»
Итоги общего собрания собственников оказались для жалобщиков неожиданными. В собрании поучаствовали хозяева более 80 процентов жилплощади в доме. И почти 74 процента всех собственников проголосовали за то, чтобы отдать соседу кусочек холла. Такой результат собрания правление ТСЖ отправило в жилищную инспекцию .
Там бумагу приняли. И на этом все, казалось бы, закончилось.
Однако ближайший сосед нашего героя решил не сдаваться. Он был категорически недоволен решением собрания и пошел по судам. Но ему не повезло. Суды в ответ дружно заявили, что ТСЖ все сделало правильно .
Судя по логике местных судов, решение принято большинством голосов собственников помещений в доме, при этом «нарушения процедуры принятия решения судом не установлено». Жилинспекция, как оказалось, посчитала свое указание выполненным. И вообще — эта перегородка прав истца не нарушает, и он свободно может пользоваться общим имуществом своего дома .
Возмущенный сосед дошел до Верховного суда. И вот главное из его разъяснений. ВС начал с Жилищного кодекса.
Там есть статья 44, в которой сказано, что принятие решений о переустройстве или перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, относится к компетенции общего собрания собственников. И если такая перепланировка невозможна без присоединения к себе части общего имущества, на такое переустройство должно быть получено согласие всех собственников помещений в доме.
Так что согласие всех собственников помещений является обязательным условием для проведения любой реконструкции или перепланировки, «влекущей присоединение к перепланированному помещению части общего имущества в многоквартирном доме».
По мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда, рассматривая этот спор, местным судам следовало выяснить несколько важных моментов.
Во-первых, влекло ли за собой такое решение общего собрания собственников жилья уменьшение общего имущества многоквартирного дома.
Во-вторых, меняет ли конфигурацию приквартирного холла возведение подобной перегородки и фактическое присоединение к квартире ответчика части общедомового имущества. А если такое присоединение действительно меняет конфигурацию тамбура, то надо ответить на вопрос — требует ли новая конфигурация смены технического паспорта помещения в многоквартирном доме.
Но в нашем случае эти важные для правильного решения спора обстоятельства местные суды не выяснили. А еще они не приняли во внимание, что единогласного разрешения на переустройство тамбура все-таки не было.
Когда коммерческая деятельность в помещении МКД незаконна
Собственники, управляющие организации и надзорные органы борются с частными предпринимателями, которые ведут в помещениях МКД бизнес с нарушениями законодательства. Читайте, какие виды коммерческой деятельности разрешены в многоквартирных домах и можно ли работать в жилом помещении.
Организованный вид бизнеса запрещено вести в помещениях многоквартирного дома
Согласно ч. 2 ст. 17 ЖК РФ, собственники или арендаторы жилых помещений в МКД могут использовать их для ведения профессиональной деятельности. При этом такая деятельность не должна нарушать права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать такое помещение.
Небольшой бизнес можно организовать не только в нежилом помещении, но и в квартире. Например, там могут работать адвокаты и нотариусы, онлайн-школа. В ней можно готовить торты или шить одежду на заказ.
В нежилых помещениях разрешено размещать продуктовые магазины, точки продажи товаров первой необходимости, офисы компаний, аптеки и кафе.
- СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 не позволяет обустраивать в МКД контактные зоопарки.
- Федеральный закон от 15.04.2019 № 59-ФЗ запрещает открывать в жилых помещениях МКД гостиницы и хостелы.
- Согласно ч. 3 ст. 17 ЖК РФ, не допускается размещать в домах магазины с горючими материалами, промышленные производства, а также вести в них миссионерскую деятельность.
- В соответствии с Федеральным законом от 24.04.2020 № 145-ФЗ, нельзя продавать алкоголь в заведениях, которые расположены в МКД и на прилегающих к ним территориям, если площадь зала для обслуживания посетителей менее 20 кв.м.
- Нормы п. 2.1 СанПин 2.1.2.3150-13 не допускают оборудование в МКД бань.
- Согласно п. 5.2.8 СП 4.13130.2013, запрещено размещать в домах магазины по продаже автозапчастей, автомобильных масел и шин.
Собственник скрывает ведение бизнеса в нежилом помещении МКД для снижения налогов
Незаконной может быть признана коммерческая деятельность, которую собственник помещения ведёт в нежилом помещении МКД, но при этом делает вид, что использует площадь для коммунально-бытовых нужд, без извлечения прибыли.
Например, в деле № А40-276692/2021 Госжилинспекция провела в Москве проверку нежилого помещения в МКД и установила, что собственник использует его как офис банка, но нигде об этом не заявлено. Назначение и использование помещения для бизнеса влияет на подход к налогообложению недвижимости и выбору тарифов на коммунальные услуги в нём (ст. 378.2 НК РФ).
Орган ГЖН направил компании предписание об устранении нарушений, но банк с инспекцией не согласился и решил оспорить её мнение через суд. Три инстанции посчитали, что надзорное ведомство ничем не подтвердило ведение бизнеса в помещении, и встали на сторону кредитной организации.
Но Верховный суд РФ посчитал, что в материалах дела есть данные о том, что в квартире оборудованы рабочие места и кабины для клиентов, а также размещены оргтехника, средства связи, кассы, депозитарий. Компания работает для получения прибыли, следовательно, орган ГЖН правильно зафиксировал нарушение. Верховный суд РФ отменил решения нижестоящих инстанций и отказал банку в удовлетворении его требований.
Собственник ведёт в помещении бизнес, но платит за коммунальные услуги по тарифам для населения
Управляющие организации и ТСЖ как исполнители коммунальных услуг должны учитывать, что тарифы в нежилых помещениях, используемых для коммерческой деятельности, выше, чем для населения и приравненных к нему категорий (п. 27 приложения к приказу Федеральной службы по тарифам РФ от 06.08.2004 № 20-э/2).
- религиозные организации, которые содержатся за счёт пожертвований прихожан;
- садоводческие, дачные, огороднические некоммерческие объединения;
- юридические и физические лица, которые пользуются электроэнергией на коммунально-бытовые нужды в поселениях при воинских частях;
- РСО, которые приобретают электроэнергию для поставки её населению;
- гражданские НКО, которые покупают коммунальные ресурсы для оплаты некоммерческих построек;
- лица, приобретающие КУ для содержания осуждённых.
В иных случаях плата за коммунальные услуги в нежилых помещениях начисляется по нерегулируемым тарифам.
Бизнес в нарушение требований закона размещён в жилом помещении
Согласно законодательству, чтобы на жилплощади МКД организовать, например, офис или магазин, квартиру следует перевести в статус нежилого помещения. Такое действие должно быть одобрено собственниками на ОСС.
Согласно ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ, п. 4.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, решение общего собрания собственников об изменении статуса помещения в МКД на нежилое принято, если за него проголосовали более 50% от общего числа участников ОСС.
При этом, если в доме более одного подъезда, большинство от голосов «за» должны составлять голоса собственников квартир в одном подъезде с помещением, которое будут переводить в нежилое.
Таким образом собственники помещений в МКД, не утвердив на собрании перевод квартиры в нежилое помещение, могут пресекать инициативу соседей организовать в доме гостиницу, хостел или магазин.
Всегда ли УО должна организовать открытый продух в подвале МКД
Тема продухов в подвалах МКД много обсуждалась законодателями, зоозащитниками и жителями домов. Точку в споре поставил кабмин, введя в ПП РФ № 491 требование держать открытым хотя бы одно такое отверстие в подвале. Читайте, что в НПА сказано о продухах и как вопрос об обязательном выполнения этих норм управляющими организациями решают суды.
Правила № 170 предписывают УО закрывать продухи в подвалы и технические подполья
Управляющие домами организации, ТСЖ и кооперативы обязаны соблюдать требования законодательства к надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников МКД, созданию благоприятных условий для проживания в домах. Такие требования включают в себя и нормы, которые касаются продухов в подвалах.
- площадь продухов должна составлять примерно 1/400 площади пола техподполья или подвала; располагаются продухи на противоположных стенах для сквозного проветривания (не менее 2-х продухов на каждой секции дома) (п. 4.1.4);
- желательно оборудовать продухи жалюзийными решётками (п. 4.1.4);
- для предохранения конструкций от появления конденсата и плесени, а также устранения затхлого запаха необходимо организовывать регулярно сквозное проветривание, открыв все продухи, люки, двери в сухие и не морозные дни (п. 2.6.8).
Правительство РФ обязало УО держать хотя бы один продух в подвал полностью открытым при их наличии
Закрытые наглухо продухи стали объектом обсуждений в обществе, особенно среди зоозащитников. Они считали, что закрытие отверстий в подвалы домов обрекло на смерть замурованных там и оставленных в мороз на улице бездомных животных.
Защитники котов и собак просили оставлять в МКД хотя бы один продух, закрытый решёткой так, чтобы через него в подвал могли попадать только животные. В начале 2019 года Минстрой РФ вынес эту проблему на обсуждение в Общественной палате РФ. В СМИ этот вопрос окрестили «котиками в ЖКХ».
Однако Правительство РФ рассматривало тему открытия/закрытия продухов не с точки зрения безопасности для животных, а с учётом требований к надлежащему содержанию общего имущества в МКД. В итоге постановлением Правительства РФ от 23.11.2019 № 1498 были внесены изменения в пп.«в» п. 11 ПП РФ № 491, где указано, что управляющие домами должны поддерживать общие помещения в МКД в состоянии, обеспечивающем нормативно установленные температуру и влажность.
Согласно ПП РФ № 1498, делать это следует в том числе с помощью постоянного круглогодичного поддержания в открытом состоянии одного продуха в подвале и техническом подполье, если в них предусмотрены такие продухи.
Минстрой РФ и ГЖИ: УО должна держать один продух открытым, не выполняя требование о его закрытии из Правил № 170
После вступления в силу новых требований к содержанию МКД в части организации хотя бы одного продуха в подвал, этот вопрос стал темой разъяснений, которые дают органы Госжилнадзора управляющим домами.
Так, ведомство в Красноярском крае в письме от 27.10.2020 № 100-11182/15 напомнило УО и ТСЖ, что согласно п. 3.4.7. Правил № 170, проходы ко всем элементам подвала и технического подполья должны быть чистыми и доступными, а помещения – защищены от проникновения грызунов, кошек и собак. На все проёмы, каналы и отверстия технического подполья должны быть установлены защитные сетки (п.
3.4.7. Правил № 170). Размер ячеек сетки составляет 0,5 см.
Вместе с тем, орган жилищного надзора обратил внимание управляющих домами на ПП РФ № 1498, которым установлено требование постоянного поддержания в открытом состоянии в течение всего календарного года одного продуха в случае их наличия в подвалах/техподпольях.
Согласно письму Минстроя РФ от 02.12.2019 № 42191-ОГ/04, Правила № 170 используются в части, не противоречащей законодательству России. Следовательно, положения Правил № 170 об установке на все продухи сеток и решёток, полностью препятствующих проникновению животных в такие помещения, не подлежат применению из-за пп. «в» п. 11 ПП РФ № 491.
Управляющие организации должны держать один продух открытым. Это, по мнению органа ГЖН, позволит обеспечить требуемый температурно-влажностный режим помещений подвалов и технических подполий МКД и гуманное отношение к бездомным животным, попавшим в такое помещение.
Продухи должны быть в доме, если это предусмотрено проектом и технически возможно
- Дело № А56-68723/2019 с отрицательным для управляющей компании решением.
ГЖИ проверила работу одной из управляющих организаций Санкт-Петербурга и установила нарушения Правил № 170. Составила протокол и привлекла компанию к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ, оштрафовав на 125 000 рублей. Среди нарушений, которые УО должна была устранить, значилось необеспечение надлежащего состояния подвальных продухов.
Они были не оборудованы жалюзийными решётками, а закрыты наглухо с уличной стороны.
- Дело № А04-3117/2020 с положительным для УО финалом.
Спор управляющей организации и органа ГЖН дошёл до кассационной инстанции, и все суды в этом деле согласились с доводами УО. Ведомство провело проверку деятельности компании, управляющей одним из многоквартирных домов в Благовещенске (Амурская область).
УО получила предписание, в котором среди прочих требований была организация продухов для проветривания подвалов в МКД согласно п. 3.4.3 Правил № 170. При этом в доме уже было три продуха со стороны двора, но орган ГЖН указал на то, что управляющая организация обязана пробить такие же отверстия и с противоположной стороны для сквозного проветривания.
При повторной проверке ГЖИ установила, что как раз это требование лицензиат не выполнил. Компания получила новое предписание, которое решила оспорить в суде. В ходе разбирательства суды установили, что продухи, расположенные в фундаменте МКД, – это сквозные отверстия в капитальной стене фундамента.
Проектом МКД предусмотрено три продуха с внутренней (дворовой) стороны дома.
В предписании указано, что продухи должны располагаться и на противоположных стенах. Но с внешней стороны дома, согласно проекту, находится длинное капитальное крыльцо нежилого помещения в многоквартирном доме. Следовательно, сделать продухи там технически невозможно.
Суды признали, что в части этого требования предписание органа ГЖН не отвечает принципам определённости, конкретности и исполнимости, вынесено без учёта технических характеристик дома.
Суд первой инстанции, а за ним апелляционный и кассационный, признали, что УО не должна пробивать новые продухи, орган ГЖН не был вправе от неё это требовать.
На заметку
Из анализа нормативно-правовых актов следует, что в многоквартирном доме должен быть оставлен хотя бы один продух, закрытый решёткой, для проветривания подвальных помещений и технических подполий. При этом в пп. «в» п. 11 ПП РФ № 491 указано условие: «если продухи предусмотрены в таких помещениях».
Продух должен быть полностью открыт. Требование Правил № 170 закрывать отверстия решётками здесь вступает в противоречие с нормой ПП РФ № 491 и, как указывает ГЖИ Красноярского края, не применяется. При этом, как показывает пример из судебной практики, надзорные органы не могут требовать от управляющих домом пробить в капитальной стене продух, если он не был предусмотрен проектом дома и/или сделать это технически невозможно.
А вы в своей практике управления домом сталкивались с требованиями органа ГЖН, которые касаются продухов? Поделитесь в комментариях.