3aдaтoк oфopмляют, кoгдa xoтят гapaнтиpoвaть, чтo cдeлкa cocтoитcя. Нo дaжe в этoм cлyчae дeньги мoжнo пoтepять, ecли cдeлкa внeзaпнo copвaлacь.
Taк бывaeт, ecли coглaшeниe o зaдaткe cocтaвили нeпpaвильнo или пpи пepeдaчe дeнeг нe oфopмили pacпиcкy.
Paзбиpaeмcя, кaк пpaвильнo пepeдaть дeньги — и чтo дeлaть, ecли клиeнт пepeдyмaл зaключaть cдeлкy.
Maчaидзe Нинa
yзнaлa, кaк пpaвильнo пepeдaть зaдaтoк
3aдaтoк пepeдaют пepeд зaключeниeм дoгoвopa кyпли-пpoдaжи
3aдaтoк дaвaть нe oбязaтeльнo — этo peшaют мeждy coбoй пpoдaвeц и пoкyпaтeль. Нo лyчшe дoгoвopитьcя, чтoбы eгo пepeдaли. 3aдaтoк пoдтвepждaeт, чтo coбcтвeнник xoчeт пpoдaть cвoю нeдвижимocть, a дpyгoй чeлoвeк — кyпить ee.
Пocлe пoдпиcaния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи пepeдaнныe дeньги вычитaют из cтoимocти oбъeктa. Paзмep зaдaткa мoжeт быть любым, в зaкoнe нeт чeткo пpoпиcaннoй cyммы.
Mы peкoмeндyeм выбиpaть cyммy зaдaткa в зaвиcимocти oт cтoимocти oбъeктa:
- дo 3 млн. pyб — 50 тыc.pyб;
- oт 3 дo 6 млн. pyб. — 100 тыc.pyб;
- oт 6 дo 10 млн. pyб — 150 тыc. pyб;
- бoлee 10 млн. pyб — 300 тыc. pyб
Гaдиeвa Лилия
cпeциaлиcт AН «Этaжи»
Pиeлтop cocтaвляeт coглaшeниe o зaдaткe. Дeлaют cтoлькo экзeмпляpoв, cкoлькo чeлoвeк yчacтвyeт в cдeлкe. Ecли нeдвижимocть пpoдaют двa чeлoвeкa и пoкyпaют тpи — нyжнo 5 экзeмпляpoв.
Нoтapиycoм coглaшeниe нe зaвepяют.
Пoкyпaтeль пишeт pacпиcкy и пepeдaeт дeньги. Pacпиcкa пoдтвepждaeт, чтo пoкyпaтeль пepeдaл зaдaтoк, a пpoдaвeц пoлyчил дeньги.
Чтo пишyт в coглaшeнии o зaдaткe
Ocнoвнaя инфopмaция
Дaнныe вcex, ктo пoдпиcывaeт coглaшeниe. Пишyт ФИO, aдpeca peгиcтpaции и дaнныe пacпopтoв.
Cтoимocть квapтиpы и paзмep зaдaткa. Cyммy зaдaткa пишyт цифpaми и пpoпиcью. Укaзывaют пopядoк pacчeтa: кaк пoкyпaтeль пepeдacт зaдaтoк и ocтaвшиecя дeньги зa нeдвижимocть.
Дaнныe oбъeктa. Пишyт инфopмaцию o нeдвижимocти, кoтopaя бyдeт в дoгoвope кyпли-пpoдaжи: aдpec, oбщaя плoщaдь, кaдacтpoвый нoмep.
Ecли пpoдaeтcя дoля, этo тoжe пишyт в coглaшeнии. Нaпpимep, пpи пpoдaжe дoмa и чacти yчacткa, нa кoтopoм oн пocтpoeн.
Кoгдa бyдeт зaключeн ocнoвнoй дoгoвop пo cдeлкe. Toчнyю дaтy, кoгдa пoдпишyт дoгoвop кyпли-пpoдaжи, нe yкaзывaют.
Бывaeт, пpoдaвeц нe ycпeвaeт coбpaть дoкyмeнты или пoкyпaтeль — пoдгoтoвить дeньги, тoгдa cpoк мoжeт измeнитьcя. B coглaшeнии пишyт, дo кaкoгo чиcлa пpoвeдyт cдeлкy. Ecли нyжнo, cpoк мoжнo пoтoм измeнить.
Для этoгo cocтaвляют дoпoлнитeльнoe coглaшeниe.
Oбязaннocти пpoдaвцa и пoкyпaтeля. Пишyт, кaкиe дoкyмeнты дoлжeн coбpaть пpoдaвeц дo cдeлки:
- выпиcкy из EГPН и дoкyмeнт, нa ocнoвaнии кoтopoгo вoзниклo пpaвo coбcтвeннocти: дapcтвeннaя, дoгoвop кyпли-пpoдaжи;
- cпpaвкy oб oтcyтcтвии дoлгoв пo кoммyнaльным;
- cпpaвкy o пpoпиcaнныx.
Ecли нyжнo, в cпиcoк дoбaвляют нoтapиaльнoe coглacиe cyпpyгa нa cдeлкy и coглacиe opгaнa oпeки.
Как правильно оформить задаток при покупке квартиры
Задаток при покупке квартиры – это деньги, которые отдают продавцу, чтобы подтвердить серьезность намерений покупателя. Мы расскажем, чем этот платеж отличается от залога и как его правильно оформлять.
- Что нужно знать о задатке
- Возвращается или нет задаток
- Насколько задаток действительно защищает стороны
- Задаток, залог и аванс: в чем разница
- Что проверять перед передачей задатка
- Что должен включать договор на передачу задатка
- Как проходит передача задатка
В сделках по купле-продаже недвижимости договор задатка играет роль помолвки. Покупатель и продавец подписывают предварительный документ о намерениях и скрепляют его финансовыми обязательствами.
Что нужно знать о задатке
Это финансовое обязательство, призванное обеспечить исполнение договора. В документе фиксируют основные условия продажи, включая срок и сумму, которые не должны измениться.
Кто из сторон решит нарушить соглашение, тот потеряет деньги. Правила составления договора о задатке прописаны в 380 статье ГK PФ.
Как это происходит на практике?
Допустим, вы нашли подходящую квартиру и решили ее купить. Теперь продавцу нужно будет готовить документы для сделки. В его интересах получить подтверждение того, что покупатель твердо сделал свой выбор и не откажется от покупки в последний момент.
Но и покупателю тоже нужны гарантии, что продавец не попытается продать объект другим людям на более выгодных для себя условиях.
И продавцу, и покупателю бывает важно зафиксировать сроки. Сделка может затянуться по многим причинам, особенно если речь идет о цепочке с несколькими куплями-продажами.
Как продать квартиру – подробная инструкция
Возвращается или нет задаток
Это главный вопрос, волнующий обе стороны. Если от сделки отказывается покупатель, то задаток остается у продавца. Если отказывается продавец, то он обязан возместить покупателю сумму в двойном объеме.
В случае если сделка сорвалась по не зависящим от сторон причинам или по обоюдному желанию, то все остаются при своих. То есть покупателю возвращают сумму задатка.
Что считается срывом сделки по вине продавца:
- предоставление заведомо недостоверной информации;
- долги по коммунальным услугам на момент сделки;
- наличие зарегистрированных жильцов (они считаются обременением);
- опоздание с подготовкой документов;
- банальный отказ выходить на сделку в установленные сроки.
Во всех этих случаях продавцу придется вернуть задаток в двойном объеме. Если этого не происходит, покупатель может обратиться в суд.
Гораздо больше спорных вопросов вызывают «независящие обстоятельства». Опытные риелторы предпочитают прямо прописывать их в соглашении и указывать, что будут делать стороны в случае нарушения.
Самые распространенные случаи: отказ в банка в одобрении объекта недвижимости при ипотечных сделках и отказ опеки, если в квартире есть детские доли.
Планируете купить недвижимость? Успейте получить ипотеку с господдержкой!
В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны от 4,09% с господдержкой.
Насколько задаток действительно защищает стороны
Средний размер задатка при покупке недвижимости составляет 50–100 тысяч рублей, в дальнейшем эти деньги вычитают из стоимости продажи. С одной стороны, это небольшая сумма, учитывая цены на жилье. С другой – возможность ее потерять может дисциплинировать.
Важный момент: задаток хорошо защищает стороны от небрежности и разгильдяйства. Но слабо помогает в случае появления более выгодного варианта или откровенного мошенничества.
На рынке недвижимости спрос может расти или падать. Когда началась эпидемия коронавируса, желающих купить жилье было мало и рынок принадлежал покупателям. Они могли выбирать из многих вариантов, просить скидки и диктовать свои условия.
После объявления льготной ипотеки весной 2020 года ситуация резко изменилась. Спрос рекордно вырос из-за низких ставок, и рынок перешел продавцам. Уже они торговались, повышали цены и ставили свои условия.
Мария продавала квартиру, нашла покупателей и в марте 2020 подписала с ними договор о задатке. Но в апреле они отказались выходить на сделку, потому что нашли более выгодный вариант на первичном рынке: застройщик давал скидку в полмиллиона рублей. Потеря суммы в 50 000 рублей показалась несущественной на ее фоне. Мария решила подождать и выставила квартиру на продажу уже осенью. Первый же пришедший на просмотр покупатель дал задаток в 100 000 рублей.
Риелтор, видя высокий спрос, предложил устроить аукцион. В итоге выиграл человек, предложивший на 600 000 рублей больше. Из них Мария спокойно вернула предыдущему покупателю 200 000 рублей (задаток в двойном размере) и осталась в плюсе.
Как мы видим из этого примера, действительно выгодный вариант на рынке задатком не удержать. Это касается как недвижимости, так и покупателя. В зависимости от конъюнктуры и то, и другое может быть дефицитным ресурсом.
Отдельно нужно обозначить риски мошенничества при передаче залога. Жертвой в них чаще становятся покупатели, но иногда достается и продавцам. Самый простой вариант – продавец может просто отказаться возвращать деньги и отправить покупателя в суд. Добросовестный покупатель его, скорее всего, выиграет. Но какой в этом смысл, если взыскать деньги не получится?
Когда у человека нет имущества, кроме единственного жилья, и нет официальной работы, судебные приставы фактически бессильны. Честные адвокаты в таких случаях объясняют клиентам положение и не советуют подавать в суд. Это повлечет дополнительные издержки, а денег истец все равно не увидит. Для отъема средств у продавцов недвижимости мошенники используют более сложные схемы.
Например, с двумя покупателями. Первый вносит залог, а затем появляется второй, изображает глубокую заинтересованность в квартире и предлагает купить ее за большую сумму. Продавец понимает, что без проблем отдаст задаток в двойном размере и останется в выигрыше, поэтому отказывает первому покупателю и возвращает деньги.
В тот же момент второй покупатель перестает отвечать на звонки.
Самой частой заменой денег у разных народов выступает домашний скот — коровы, лошади, овцы и другие животные.
Может ли покупатель вернуть задаток, если сам нарушил условия договора?
Продаю дом с участком. Нашлась покупательница, с которой заключили предварительный договор купли-продажи и получили расписку о задатке под эту сделку. Основной договор мы должны были заключить до 30 сентября. Покупательница до последнего дня говорила, что найдет деньги на покупку.
Но 30 сентября минуло, а на сделку мы не вышли.
Спустя неделю после этой даты она мне позвонила и потребовала задаток назад, так как передумала покупать. Потом прислала письмо, в котором просила встретиться. В ответ я направил ей претензию.
Я хотел продать дом, а покупательница отказывается и просит вернуть деньги.
Моя ошибка в том, что до 30 сентября я не направил ей письменное предложение купить дом и таким образом исполнить предварительный договор. Вчера узнал, что покупательница подала гражданский иск в суд — очевидно, с требованием вернуть сумму задатка.
Есть ли шанс выиграть суд? Нужно ли пытаться урегулировать все до суда и писать досудебную претензию? Для более точного ответа прикладываю документы по сделке.
Может покупательница вернуть задаток или нет, зависит от природы заключенного между вами соглашения. Объясню, в каких случаях вы обязаны вернуть задаток, а в каких нет и чем задаток отличается от аванса.
Чем при покупке недвижимости задаток отличается от аванса
Когда человек покупает квартиру, он хочет получить от продавца гарантии, что позже тот заключит договор купли-продажи именно с ним. Чтобы обозначить серьезность намерений, покупатель обычно передает продавцу деньги — 30 000—50 000 ₽ . Это может быть задаток или аванс.
В Тинькофф Журнале есть подробная статья о том, как правильно дать задаток при покупке квартиры. В ней подробно описаны отличия аванса от задатка. Главная разница — в ответственности за нарушение условий предварительного договора.
Аванс — частичная предоплата по договору. У него только платежная функция. То есть аванс — это деньги за недвижимость, которую покупают.
Допустим, вы договорились, что продаете дом за 1 млн рублей, и 50 тысяч покупатель отдает вам авансом. Если одна из сторон не выполняет предоплаченное обязательство — например, вы передумали или у покупателя изменились обстоятельства, — эти 50 тысяч придется вернуть. Но за вычетом расходов продавца по несостоявшейся сделке.
Например, если вы заплатили юристу за проект договора купли-продажи дома либо потратились на выписку из ЕГРН или нотариальное согласие супруги на продажу.
Задаток — это одновременно и предоплата, и обеспечение исполнения договора. Если стороны заключили договор задатка и покупатель отказывается от сделки, задаток остается у продавца. Если отказывается продавец, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере — то, что выплатил ему покупатель, и еще столько же из своих денег.
Кроме того, сторона, из-за которой договор не заключен, обязана возместить другой стороне ее расходы по несостоявшейся сделке. Они могут быть те же , что перечислены выше при авансе.
Если в соглашении прямо не указано, что передается задаток, или есть сомнения в природе соглашения, эта сумма считается авансом. В самом соглашении ее могут называть по-разному , например обеспечительным взносом, авансовым платежом или предоплатой. Это не важно. Если нет указания на задаток, это аванс.
В договоре о задатке обычно ссылаются на соответствующие статьи гражданского кодекса, чтобы исключить сомнения.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте каждую неделю. Бесплатно
Подписаться
Ваша почта будет в безопасности. Детали — в политике конфиденциальности
Какой договор заключили вы
Я изучила ваш предварительный договор. В основном он правильный — в нем есть все нужные условия. Например, указаны стороны по договору, есть предмет договора — дом, срок заключения основного договора и пункт о том, что переданные продавцу 150 000 ₽ — это задаток.
Так что вы точно взяли задаток. Значит, дальше я буду исходить именно из этого.
Может ли недобросовестный покупатель вернуть сумму задатка
Задаток может вернуться покупателю целиком в трех случаях:
- Продавец добровольно согласился вернуть деньги, потому что сделка не состоится и стороны договорились об этом.
- Наступил форс-мажор, в результате которого покупка недвижимости сорвалась. Например, продаваемый дом случайно сгорел, пострадал от наводнения или другого стихийного бедствия. И именно из-за этого сделка не состоится.
- Если виновные действия продавца привели к тому, что покупатель не может исполнить договор. Например, из-за продавца дом пришел в негодность или значительно ухудшил свои свойства.
Однако продавец и покупатель вправе указать в договоре о задатке и дополнительные условия его возврата. Например, если покупателю не одобрят ипотеку, тогда задаток он не теряет.
Если стороны установили такие обстоятельства в договоре и такое произошло, все следует подтвердить документами, например справками из банка или больницы.
Что нужно было делать вам
Если одна из сторон хочет принудить другую к заключению договора, она направляет претензию.
В претензии указывают:
- дату заключения предварительного договора;
- ФИО покупателя и продавца;
- предмет договора: адрес, кадастровый номер, площадь земельного участка;
- стоимость недвижимого имущества;
- размер задатка;
- наименование и дату платежного документа, который подтверждает платеж: расписки, квитанции;
- срок заключения основного договора и ссылки на нормы закона, в связи с которыми возникает обязанность заключить основной договор: статьи 380, 429, 432, 445 гражданского кодекса;
- дату, время и место, куда необходимо прийти, чтобы заключить основной договор. Например, это могут быть МФЦ, нотариус и так далее.
Претензию следует отправить почтой заказным письмом с уведомлением до того, как закончится срок предварительного договора.
Кто выиграет в суде в случае спора
Итак, между вами, как продавцом и покупателем, заключен именно договор о задатке. И вы просите указать перспективу выигрыша в суде. Но дать такую оценку нельзя, поскольку нужен полный пакет документов по делу.
Кроме того, суд принимает решение, когда исследует все обстоятельства, выслушает доводы обеих сторон и свидетелей. И у покупателя есть шанс выиграть дело, если суд сочтет, что вы, как продавец, своевременно не направили заявление о заключении основного договора.
Расскажу, какое решение по похожему делу принял Верховный суд
. 4 октября покупатель передал продавцу 50 000 ₽ задатка. Они договорились, что до 28 февраля следующего года заключат договор купли-продажи дома и земельного участка. Срок истек, но стороны договор не заключили.
Более того, никто из них не направил другой стороне письмо с требованием сделать это.
Когда покупатель попросил вернуть задаток, продавец отказался. Тогда покупатель подал в суд и попросил взыскать с продавца 50 000 ₽ задатка и проценты за пользование чужими деньгами — 9223,96 ₽.
Суд первой инстанции квалифицировал 50 000 ₽ как аванс и взыскал указанные суммы. Вышестоящий суд отменил решение: стороны подписали договор задатка, но покупатель до 28 февраля не принимал мер, чтобы заключить договор купли-продажи. Однако и продавец не уклонялся от заключения договора.
А значит, возвращать покупателю задаток не нужно. Кассация подтвердила это решение.
Верховный суд рассудил так. Если стороны не заключили основной договор и не сделали попыток к этому, обязательства по предварительному договору прекращаются. То есть если ни одна из сторон не предложила другой заключить договор в оговоренные сроки, то все обязательства по предварительному договору прекращаются.
И тогда переданные 50 000 ₽ — это аванс и его нужно вернуть.
В итоге определения нижестоящих судов отменили, но решение суда первой инстанции, по которому с продавца взыскали 50 000 ₽ и проценты в сумме 9223,96 ₽, оставили в силе.
Как я уже сказала, ваш случай похож: срок для заключения основного договора истек, и ни одна из сторон не потребовала его подписания. По логике Верховного суда, он прекратил действие и ваши 50 000 ₽ задатка превратились в 50 000 ₽ аванса. Оставить их себе вряд ли получится.
А еще вы написали, что покупательница не присылала вам досудебную претензию. Тогда ее иск могут отклонить по формальным причинам. Но ничто не помешает женщине все-таки направить вам претензию и вновь обратиться в суд.