Я собственник квартиры в Крыму. Многоквартирным домом занимается управляющая компания. Протекает кровля над моей квартирой, требуется масштабный ремонт, а УК производит только текущий. Могу ли я нанять стороннюю организацию или самозанятого для проведения капитального ремонта кровли над моей квартирой?
Возместит ли управляющая компания мои убытки по договорам и чекам?
Светлана Разворотнева
Консультаций: 262
В силу п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и пп. «б» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, крыша многоквартирного дома входит в состав общего имущества собственников помещений в таком доме.
Обязанность собственников помещений по содержанию своего имущества в многоквартирном доме достигается путем выбора и реализации выбранного способа управления многоквартирного дома. В частности, в вашем случае речь идет о заключении и исполнении договора управления его сторонами.
Часть 2 ст. 162 ЖК РФ устанавливает обязанность управляющей организации по договору управления многоквартирным домом в течение согласованного срока за плату выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных законом, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
При этом состояние общего имущества должно обеспечивать соблюдение характеристик надежности и безопасности дома для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества вне зависимости от формы собственности, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, иных лиц (п. 10 Правил содержания общего имущества).
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, устанавливают предельный срок устранения протечек в отдельных местах кровли. Он составляет одни сутки с момента выявления нарушения.
На основании п. 42 Правил содержания общего имущества управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором.
В соответствии со ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать в том числе возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В силу п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
При наличии у вас доказательств бездействия управляющей организации, ее уклонения от устранения причин протекания кровли, а также игнорирования вашего требования о выполнении необходимых работ вы можете требовать возмещения расходов на ремонт аварийного участка.
Судебная практика по данному вопросу неоднозначная. Исход рассмотрения дела зависит от полноты доказательной базы.
Вместе с тем стоит обратить внимание, что вы ставите вопрос о возмещении расходов именно на работы капитального характера. При такой постановке вопроса результат рассмотрения искового заявления, вероятнее всего, будет отрицательным.
Это связано с тем, что капитальный ремонт находится вне зоны ответственности управляющей организации при исполнении договора управления. Она дает предложения собственникам о проведении капитального ремонта, а полномочия по принятию решения о проведении такового, определение источника финансирования таких работ, сроков и выбор подрядной организации – это компетенция общего собрания собственников.
Вы как собственник помещения в любой момент можете инициировать проведение собрания для разрешения данного вопроса.
Кто должен финансировать капремонт крыши дома
Как получить финансовую помощь на проведение капитального ремонта МКД?
Многоквартирному дому нужен капитальный ремонт, а средств не хватает. Знакомая ситуация? Не стоит откладывать необходимые работы в долгий ящик, ожидая, когда недостающая сумма будет накоплена.
Есть другой вариант – получить господдержку!
Дело в том, что собственники дома в лице управляющей организации имеют право возместить часть затрат на оплату процентов по займам (кредитам) для проведения капитального ремонта МКД. Кто и на какую сумму может рассчитывать, на что обратить внимание при подаче заявления – эти вопросы подробно разберем в статье. Читайте до конца, чтобы не упустить выгоду и сэкономить на капитальном ремонте дома.
Каков размер финансовой поддержки на капитальный ремонт МКД?
Сразу перейдем к цифрам. Финансовая поддержка для одного многоквартирного дома должна быть не более:
80% от общей стоимости услуг и работ по капремонту;
5 миллионов рублей.
Но давайте разбираться на конкретном примере, чтобы было понятнее. Допустим, собственники помещений многоквартирного дома решили получить поддержку Фонда ЖКХ на возмещение части затрат на уплату процентов по займам или кредитам для проведения капитального ремонта МКД. Какой размер помощи они получат?
Зададим более конкретные условия:
Собственники решили взять 1 000 000 млн. руб. на капремонт на срок — 5 лет. Процентная ставка равна 11%.
Сумма процентов за 5 лет составит 304 545 руб.
Расходы по оплате процентной ставки возмещаются в размере 100% ключевой ставки Центрального Банка РФ. На 1 марта 2021 года она равна 4.25%.
Получается, размер поддержки составит: 4,25%/11% х 304 545= 117 665 руб
В результате оказания поддержки стоимость на капитальный ремонт в кредит составит с учетом государственной поддержки 1 186 879 руб. Это равнозначно получению кредита по ставке 6, 75% годовых.
Кто может рассчитывать на государственную поддержку для капремонта?
Для получения финансовой помощи необходимо, чтобы многоквартирный дом отвечал следующим условиям:
- Не был аварийным, подлежащим сносу или реконструкции;
- Срок эксплуатации был больше 5 лет, но не превышал 60 лет;
- Оборудован ОПУ (тепловой и электрической энергии).
Важное дополнение: капитальный ремонт не финансируется за счет средств регионального оператора, сформированных накоплениями взносов собственников помещений другого МКД.
Посмотрите, удовлетворяет ли ваш дом указанным условиям. Если да, то можно рассчитывать на финансовую помощь.
На что обратить внимание при подготовке заявления на господдержку?
Чтобы принять участие в программе финансовой поддержки, необходимо подать заявление в Министерство строительства. Оно, в свою очередь, включает дом в заявку субъекта РФ и направляет ее в Фонд ЖКХ. Последний, проверив документы, уведомляет Минстрой, что средства зарезервированы.
Как вы понимаете, отнестись подаче заявки следует серьезно. Очень важный шаг – поставить правильные вопросы в повестке дня. Помните: собрание собственников компетентны решать такие вопросы 2/3 голосов. При проведении собрания вы можете рассчитывать на помощь юристов ЮК «Корпорация» в подготовке документов.
Подробнее об услуге можно узнать здесь.
Глупо упускать шанс сэкономить на капитальном ремонте, правда ведь? Так почему бы не воспользоваться возможностью и не получить финансовую поддержку, если ваш дом удовлетворяет предъявленным требованиям? Только учтите, что, вынося вопрос на обсуждение общего собрания, права на ошибку нет. Если не будет соблюдена малейшая формальность, заявку могут отклонить. Тем более нельзя допустить, чтобы кто-то из собственников оспорил решения собрания.
Если есть сомнения в своих силах, обратитесь к профессионалам, за плечами которых огромный опыт в проведении общих собраний. Мы гарантируем, что подготовим документы без нарушений и никаких нареканий не возникнет.
За 10 лет работы мы организовали сотни собраний собственников, знаем все нюансы этого процесса. А их – множество. Чтобы избежать проблем и ошибок, мы рекомендуем вам воспользоваться помощью высококвалифицированных юристов, когда на кону стоят важные вопросы.
Согласитесь, что вопрос финансовой поддержки при проведении капитального ремонта как раз из таких.
Кто должен финансировать капремонт крыши дома
Кто должен финансировать капитальный ремонт крыши многоквартирного дома, если взносы на капремонт вносятся на счет регионального фонда капремонта?
В соответствии с жилищным законодательством капитальный ремонт многоквартирного дома проводится в случаях, когда конструкции или оборудование такого дома изношены, неисправны, повреждены, не соответствуют требованиям безопасности и финансируется за счет обязательных взносов на капремонт собственников помещений дома.
Собственники помещений многоквартирного дома вправе на общем собрании принять решение и провести капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, включая капремонт крыши за счет собственных средств. При этом стоимость выполненных работ по капремонту крыши может быть зачтена в счет уплаты взносов на капремонт на будущий период.
Статьей 181 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что стоимость работ по капремонту засчитывается в счет будущих взносов на капремонт, если работы по капремонту произведены без использования бюджетных средств, средств регионального оператора капремонта и повторное выполнение таких работ в срок, установленный региональной программой капремонта, не требуется.
Помимо этого, на основании обращения собственников помещений в муниципалитет комиссия по установлению необходимости проведения капитального ремонта может принять решение о проведении ремонта крыши за счет средств регионального оператора капремонта в более ранние сроки, чем это предусмотрено региональной программой капремонта.
Решение комиссии, содержащее предложения по срокам проведения капитального ремонта определенных конструктивных элементов или инженерных систем общего имущества многоквартирного дома, является основанием для актуализации региональной программы капремонта и ремонта крыши за счет средств регионального оператора.
Для защиты прав и законных интересов по жилищным спорам следует обращаться за юридической помощью к юристам Кирпиков и партнеры.
Требуются юридические услуги? Запишитесь на консультацию к юристу по телефонам: +7 (922) 98-98-223 , +7 (922) 98-98-224
Кто платит за срочный капремонт в доме с фондом на счёте регоператора
ВС РФ вынес решение о том, кто оплачивает аварийный капремонт в доме, если собственники не утвердили эти работы на ОСС. Регоператор отказался финансировать восстановление обрушившейся кровли, посчитав, что это дело УО. Узнайте аргументацию и выводы судов по делу.
В доме с фондом в «общем котле» за своевременный капремонт отвечает региональный оператор
В одном из многоквартирных домов Ижевска обрушилась крыша. Надзорное ведомство пыталось привлечь управляющую домом организацию к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ.
Но УО удалось доказать, что виновный в случившемся – региональный фонд, на счёте которого собственники копят деньги на капремонт МКД.
При этом компания заключила договор с подрядчиком, который восстановил крышу. Стоимость работ составила 724,4 тысячи рублей. УО инициировала общее собрание собственников для возмещения потраченных средств со спецсчёта капремонта, но на ОСС не было кворума.
После этого УО обратилась к регоператору, чтобы он вернул потраченные на капремонт деньги. Фонд отказался, и тогда компания обратилась в суд с иском о возмещении убытков (дело № А71-621/2020). Суды УО отказали из-за неверной квалификации требований, ведь компания не понесла никаких убытков.
Тогда управляющая организация обратилась в суды с новым иском, на этот раз требуя с регоператора неосновательное обогащение (дело № А71-6724/2020). Разберём ниже аргументацию инстанций, в том числе Верховного суда РФ.
УО несёт ответственность за своевременное проведение текущего ремонта общего имущества
Первый суд в споре фонда капремонта и УО поддержал позицию регоператора: этот спор ранее разобрали его коллеги в деле № А71-621/2020. Принятые акты уже вступили в силу. Они имеют преюдициальное значение: инстанции отказали компании в удовлетворении требований.
Судья посчитал, что изменение основания иска – с возмещения убытков на взыскание неосновательного обогащения, не меняет ситуацию.
Также инстанция отметила, что УО в силу жилищного законодательства несёт ответственность за состояние элементов и конструкций многоквартирного дома. В соответствии с п. 4.6.1.1 Правил № 170, она должна обеспечить исправное состояние чердачного помещения, кровли и водоотвода. УО в силу закона и договора управления обязана содержать общее имущество дома, в том числе кровлю здания, в надлежащем состоянии.
При этом, согласно региональной программе, в спорном доме был запланирован первоочередной капремонт внутридомовых инженерных систем, фасада и фундамента на сумму 4,6 млн рублей. Но к середине 2020 года собственники накопили только 634 тысячи рублей.
Чтобы использовать средства капремонта на срочный ремонт кровли, управляющая организация должна была провести легитимное ОСС. В ином случае её действия квалифицируются как обход установленных законодательством правил согласования работ по капремонту с собственниками. Компания должна была своевременно проверять состояние кровли и заранее провести ОСС для предотвращения аварии и срочно капремонта крыши.
Первая инстанция отклонила иск УО.
При аварийной ситуации в доме регоператор проводит внеплановый капремонт для ликвидации её последствий
Управляющая организация подала жалобу в апелляционный суд. Она указала, что в рамках дела об административном правонарушении, возбуждённом после обрушения в доме кровли, ответственным за капремонт признан региональный фонд.
Компания не вправе собирать с собственников взносы на капитальные работы в доме, эти средства копятся на счёте регоператора. Именно из этих средств должен быть оплачен ремонт кровли, и фонд неосновательно обогатился, не компенсировав УО её траты на капремонт.
- Если собственники на ОСС не приняли решение о капремонте в доме, где средства на такие работы копятся у регоператора, то это решение принимает орган местного самоуправления в соответствии с региональной программой.
- В случае аварии или ЧС капремонт проводится для ликвидации её последствий без включения дома в краткосрочный план региона. Такой ремонт оплачивает и организует регоператор как ответственный за проведение капремонта в доме.
Судья сделал вывод, что региональный фонд ошибочно посчитал, что ликвидация аварии – это обязанность УО по договору управления. Именно регоператор собирает с собственников деньги на эти работы. Средства, собранные УО на текущий ремонт, носят целевой характер и не могут быть направлены на капремонт.
Судебная экспертиза подтвердила, что проведённые по заказу УО работы носили неотложный, срочный характер. Управляющая организация выполнила капитальный ремонт за счёт собственных средств, что противоречит ЖК РФ.
Финансировать восстановление кровли должен был регоператор. Не сделав этого, он сберёг целевые деньги собственников, по смыслу ст. 1102 ГК РФ это необоснованное обогащение, которое суд постановил взыскать с фонда капремонта вместе с начисленными процентами за пользование чужими деньгами.
Решение первой инстанции было отменено. Выводы апелляционного суда по делу № А71-6724/2020 поддержали кассационная инстанция, а за ней и Верховный суд России.
Если УО выполнила срочный капремонт за свой счёт, то взыскивает с регоператора неосновательное обогащение
«Безусловно решение справедливое по отношению к УО, но и регоператор действовал строго по инструкциям», – прокомментировала решение ВС РФ Екатерина Окунькова, юрист ООО «РУСЭНЕРГОСБЫТ». – «Кроме того, даже в экстренном случае банк не позволил бы перевести деньги собственников без протокола ОСС. На мой взгляд, такое решение потянет огромное количество проволочек».
О значении для УО выводов по этому делу рассказал Сергей Сергеев, руководитель практики «Коммунальное хозяйство, энергетика и управление недвижимостью» МКА «Арбат» и эксперт Ассоциации «Р1»:
«Отказывая истцу, суд первой инстанции отметил, что фактические обстоятельства по настоящему делу уже были установлены вступившими в законную силу судебными актами по делу № А71-621/2020, имеющими преюдициальное значение. УО пыталась взыскать с Фонда ту же сумму, но в качестве убытков, но суд отказал: компания выбрала ненадлежащий способ защиты.
Апелляционный суд ссылку фонда о преюдициальном значении судебного акта применительно к настоящему спору отклонил. Неверная правовая квалификация истцом своих требований не должна являться основанием для отказа в иске. И суду в деле № А71-621/2020 следовало бы не отказывать в связи с ненадлежащим способом защиты, а предложить УО изменить предмет иска.
Это сделано не было, и УО была вынуждена подать новый иск с верной квалификацией своих требований.
Также 17-й Арбитражный Апелляционный суд указал, что проводить работы капитального характера за свой счёт УО не обязана. Именно фонд капитального ремонта должен был сделать все то, что сделала управляющая организация. Тем самым фонд неосновательно сберёг денежные средства, которые обязан был во внеочередном порядке потратить на капремонт крыши.
- Установить и зафиксировать, что работы носят именно капитальный и неотложный характер.
- Инициировать ОСС по вопросу оплаты работ за счёт средств, собранных на капремонт.
Чтобы правильно квалифицировать требования УО для подачи иска в суд компании необходим грамотный юрист, разбирающийся в законодательстве и практике сферы ЖКХ. Предлагаем специалистам пройти трёхмесячный курс повышения квалификации по данному направлению. Набор участников первого потока продолжается до конца сентября.
ВС РФ: ущерб от протечек кровли многоквартирного дома должна возмещать управляющая компания
Если квартира и ее обстановка пострадали из-за протечки кровли, – то ущерб возмещает управляющая МКД организация, причем даже если кровля требует капитального ремонта, а решение о нем собственники помещений в МКД так и не приняли. На это указал Верховный Суд Российской Федерации, рассматривая спор между «затопленным» жителем и УК МКД (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 20 ноября 2018 г. № 48-КГ18-22).
Хозяин квартиры с верхнего этажа еще и до инцидента жаловался на мокрый потолок, но однажды в оттепель капель превратилась в настоящий дождь. Оказалось, что во время холодов на крыше осталась наледь – ведь убирать её с рулонной кровли нельзя (п. 11.4 Свода правил СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения.
Правила эксплуатации. Основные положения»), это опасно для самой кровли. Ну а как солнышко пригрело, – она и растаяла, заодно попортив интерьер низ лежащей квартиры на 25 с лишним тысяч рублей.
Управляющая компания категорически отказалась компенсировать потерпевшему жителю стоимость ремонта: специальная комиссия (ее выводы потом подтвердила судебная экспертиза) установила, что протечка кровли обусловлена ее совершенно негодным состоянием. Настолько негодным, что текущий ремонт кровли тут был бы бессилен, а требуется – капитальный, с полной заменой кровельного материала и утеплителя. Общее собрание собственников помещений МКД (далее также ОСС) не высказывалось за проведение капитального ремонта и не давало на него денег, а значит УК никому ничего не должна – ни проводить капремонт за свой счет, ни возмещать ущерб от талых вод.
Позиции судов разделились:
- районный – поддержал владельца мокрой квартиры (УК не доказала, что выполнила минимальный перечень работ и услуг для надлежащего содержания ОИ МКД, и что половодье вызвано именно капитальными огрехами, а также УК обязана была заняться хотя бы текущим ремонтом),
- а областной, наоборот, поддержал УК (протечка из-за отсутствия капремонта крыши, который УК по собственному почину проводить не должна, а жители МКД – которым УК говорила о дырявой крыше – на её капремонт не отважились).
Однако Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ вновь поддержала жертву водных процедур:
- крыша есть часть общего имущества МКД, которое должно содержаться так, чтобы МКД был надежен и безопасен, в том числе безопасен для жизни и здоровья граждан и сохранности их имущества (подп. «а» п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 (далее – Правила);
- причем содержание общего имущества включает в себя его осмотр для скорого выявления дефектов и угроз, а также текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации (подп. «з» п. 11 Правил);
- «крышный» минимум (п. 7 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290), который Правительство РФ требует от УК, – это проверка кровли на отсутствие протечек; выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций; проверка и очистка кровли от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод; при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, – незамедлительное их устранение. В остальных случаях – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), их проведение;
- однако из материалов дела следует, что и с этим-то минимумом «управляшка» не справилась. Все жалобы о протечке крыши были проигнорированы, а последний текущий ремонт кровли был сделан аж за три года до драматического затопления;
- что касается капремонта – то, действительно, согласно п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса, решиться на капремонт может только общее собрание собственников помещений. Однако из этого вовсе не следует, что если ОСС по этому вопросу не проводилось (или проводилось, но отказалось от ремонта), то дом теперь можно содержать кое-как. Напротив: действующее законодательство не ставит обязанность по содержанию жилищного фонда в состоянии, пригодном для проживания, в зависимость от принятия или непринятия собственниками имущества в МКД решения о проведении тех или иных ремонтных работ. Поэтому непринятие решения не является препятствием для проведения неотложных, текущих работ, направленных на исполнение обязательных требований по обеспечению нормативно установленного уровня содержания общего имущества МКД, которые должны быть исполнены управляющей организацией независимо от решения общего собрания;
- а раз так, то это УК и виновата в том, что не проводила текущий ремонт и допустила возможность протечки талых вод в квартиру на последнем этаже.
В итоге решение первой инстанции было объявлено самым верным: УК возместит пострадавшему стоимость ремонта, судебные расходы, моральный вред и «потребительский» штраф.