Взыскание квартиры за неоплаченный кредит 2024

Суд указал, что в отсутствие просрочки по кредиту со стороны заемщика обращение взыскания на заложенное поручителем-банкротом единственное жилье нарушит права сторон, поэтому суду нужно утвердить мировое соглашение

29 мая 2024

Фотобанк Freepik/@freepik

По мнению одного эксперта, подход ВС РФ применительно к рассматриваемой ситуации в виде банкротства залогодателя можно оценить как вполне оправданный, но необходимы поправки в Закон о банкротстве. Другая напомнила, что в настоящий момент законопроект в части сохранения договора залога единственного жилья при банкротстве гражданина находится на рассмотрении Госдумы.

Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС22-9597 по делу № А41-73644/2020, в котором разъяснил нюансы обращения взыскания банка на заложенное гражданином-банкротом единственное жилье в качестве поручителя заемщика кредитной организации.

В июле 2017 г. Ольга Ананьева взяла кредит на сумму свыше 2 млн руб. в ПАО КБ «Восточный» под 26% годовых сроком на 10 лет. Ее поручитель Кристина Симонова заключила с банком договор ипотеки своей квартиры. Впоследствии задолженность заемщика перед банком превысила 2,3 млн руб., а ее поручитель обанкротилась.

Далее в банкротном деле Кристины Симоновой банк обратился в суд с требованием включить в реестр требований должника задолженность в размере 2,4 млн руб. как обеспеченных залогом квартиры. Впоследствии требования по кредитному договору были уступлены заявителем ПАО «Совкомбанк».

Суд первой инстанции включил требование в реестр, а апелляция отменила его определение, но фактически вынесла аналогичное решение. Апелляционный суд указал на обоснованность предъявленного требования, а также на недоказанность погашения задолженности по кредитному договору в полном объеме при наступлении срока исполнения обязательств по договору об ипотеке в связи с банкротством должника. Впоследствии окружной суд поддержал выводы апелляции.

Изучив кассационную жалобу Ольги Ананьевой, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда напомнила, что наличие у гражданина-должника единственного жилья, пригодного для проживания такого лица и членов его семьи, не препятствует обращению на него взыскания, если эта недвижимость является предметом договорной или законной ипотеки. Предоставленное залогодержателю право обратить взыскание на заложенное в ипотеку имущество для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением ипотечного обязательства, направлено на обеспечение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников.

В то же время, заметил ВС, нюансы этого дела заключаются в следующем: с одной стороны, по спорному долгу перед банком отсутствует просрочка, так как заемщик исправно платит по кредитному договору в предусмотренные договором сроки, с другой стороны, права кредитора обеспечены залогом единственного жилья лица, в отношении которого введена процедура банкротства. «В такой ситуации существует большая вероятность того, что при возникновении в будущем просрочки по кредиту непредъявление банком требования в деле о банкротстве залогодателя лишит его эффективного обеспечения в виде ипотеки на квартиру. Необходимость защиты своих имущественных интересов (в условиях непредоставления группой солидарных должников дополнительного равнозначного обеспечения) вынуждает банк, в частности, к принятию соответствующих мер, направленных на обращение взыскания на предмет залога», – заметил Суд.

Он добавил, что при отсутствии просрочки по обеспеченному обязательству принятие подобного решения может существенно нарушить баланс взаимных прав и обязанностей участников спорных отношений, с учетом факта нахождения в залоге единственного пригодного для проживания жилья должника. При таких обстоятельствах суд обязан предложить сторонам найти выход из сложившейся ситуации, приняв экономически обоснованное и взаимовыгодное решение, не нарушающее прав иных лиц. Такое решение должно одновременно предотвращать преждевременное обращение взыскания на единственное жилье при надлежащем исполнении кредитных обязательств иным лицом и сохранять за банком право обращения взыскания на предмет залога при нарушении условий кредитного договора.

Особенностью ипотеки в отношении единственного жилья является то, что взыскание на него может быть обращено лишь при предъявлении требования залогодержателем. Соответственно, наличие (отсутствие) такого жилья в конкурсной массе обусловлено исключительно волеизъявлением залогодержателя и не зависит от иных кредиторов, объема их требований.

Таким образом, счел ВС, суд в ситуации, когда обеспеченное залогом обязательство надлежащим образом исполняется третьим лицом (или имеется лицо, готовое взять на себя обязанность по его исполнению), предлагает сторонам заключить мировое соглашение (разработать локальный план реструктуризации) в отношении этого единственного жилья, по условиям которого взыскание на такое имущество не обращается. При этом залогодатель не освобождается от исполнения обязательства перед залоговым кредитором по завершении процедуры банкротства (ипотека сохраняется без применения правил п. 3 ст. 213.28 Закона о банкротстве).

По условиям подобного соглашения погашение обеспеченного обязательства не может осуществляться за счет иного имущества должника, на которое претендуют другие кредиторы. В случае не обоснованного разумными экономическими причинами отказа кредитора от заключения мирового соглашения суд вправе утвердить локальный план реструктуризации применительно к правилам п. 4 ст. 213.17 Закона о банкротстве.

«Согласия иных кредиторов для утверждения судом такого плана реструктуризации не требуется. Принятое судами в настоящем споре решение ведет к существенному дисбалансу прав и законных интересов сторон, поскольку должник в отсутствие просрочки по обеспеченному обязательству фактически лишается единственного жилья», – подчеркнул ВС, который отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Директор Lexing law firm Андрей Тишковский отметил, что проблема защиты единственного жилья в банкротстве «набивает оскомину» с момента введения в действие процедуры банкротства граждан. «В исполнительном производстве должники, обслуживающие ипотечный кредит, фактически имеют возможность при массе неоплаченных долгов не позволить обратить взыскание на заложенную квартиру: банку поступают платежи по ипотеке, следовательно, и оснований для продажи ипотечной квартиры не возникает. В банкротстве же всегда действовали иные правила – с момента введения процедуры срок исполнения всех обязательств должника считается наступившим независимо от того, исполняется ли обязательство должником (или иным лицом), при этом не допускается преимущественное удовлетворение одного кредитора перед другими. Исключений Закон о банкротстве не содержит.

То есть банкротство подталкивает банк на продажу заложенной квартиры, хотя просрочки по кредиту не имеется», – подчеркнул он.

Определение ВС РФ, по словам эксперта, вызывает двоякое впечатление, так как мировое соглашение только по одному обязательству, обеспеченному ипотекой жилья, или реструктуризация, касающаяся такого обязательства, законом не предусмотрены. «Верховный Суд же создал правовой механизм в отсутствие необходимого нормативного регулирования. Закон о банкротстве не позволяет заключать локальное мировое соглашение только с одним кредитором, утверждать план реструктуризации только по одному обязательству, и тем более, не освобождать должника от части обязательств, связанных с залогом жилья. С другой стороны, жизненные реалии подталкивают Суд на то, чтобы делать некоторые исключения в ситуациях, касающихся единственного жилья, что и было сделано в этом деле.

Предложенный ВС подход содержит в себе ответ на социальный запрос о сохранении за должником заложенного жилья при условии исполнения обеспеченного обязательства иного лица», – заметил Андрей Тишковский.

Он добавил, что такой подход схож с тем, что применяется при военной ипотеке. «Так, ранее защиту единственного жилья получили военнослужащие по военной ипотеке (см. определение Арбитражного суда г. Москвы от 21 октября 2020 г. по делу № А40-236729/18-46-260), ВС несколько лет назад уже предлагал использовать должнику-военнослужащему аналогичный “особый” механизм заключения “локального” мирового соглашения (см. Определение ВС РФ № 304-ЭС21-13091 от 13 августа 2021 г. по делу № А27-30713/2019). Если в случае с военной ипотекой или при банкротстве залогодателя предложенный ВС подход вполне оправдан, то возможный его перенос на банкротов, которые являются непосредственно ипотечными заемщиками, вызывает опасения: нельзя не усмотреть в таком механизме возможности для злоупотреблений со стороны должников и нарушения прав незалоговых кредиторов, чьи деньги, например, могли быть использованы для первоначального взноса по ипотеке или при последующей оплате ипотечного кредита.

В итоге должник может выйти из банкротства без долгов перед незалоговыми кредиторами, но с ипотечной квартирой, в оплате которой косвенно участвовали незалоговые кредиторы», – полагает Андрей Тишковский.

Он также считает, что применительно к рассматриваемой ситуации (банкротство залогодателя) подход можно оценить как вполне оправданный, но законодателю все же необходимо внести изменения в Закон о банкротстве. При этом у него вызвал опасение возможный перенос такого подхода на дела, где банкротами являются непосредственно ипотечные заемщики.

Партнер АБ «Павел Хлюстов и Партнеры» Яна Чернобель отметила, что в отличие от корпоративных банкротств банкротство физлица является «одушевленным» и обремененным социальными вопросами. «Верховный Суд уже определял возможность обращения взыскания на единственное жилье, соотносил интересы детей об алиментных выплатах с интересами иных кредиторов по делу. Рассматриваемое дело вновь продемонстрировало, что потребительские банкротства носят социальную значимость, и это требует от судов большей правовой гибкости. В этот раз ВС РФ задался вопросом, насколько само по себе введение процедуры банкротства оправдывает возможность изъятия у гражданина квартиры, находящейся в ипотеке, на которую, возможно, он копил всю жизнь, и предпринимает необходимые действия для того, чтобы не впасть в просрочку перед банком?

Определение ВС наделяет суды правом утвердить отдельное мировое соглашение или локальный план реструктуризации долгов гражданина, устанавливающие особый порядок удовлетворения требований залогового кредитора в делах о банкротстве граждан, когда залогом, обеспечивающим обязательство должника, является единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение», – заметила она.

Эксперт также отметила, что в настоящий момент вышеуказанный вопрос находится на рассмотрении Госдумы (законопроект № 309801-8) в части сохранения договора залога единственного жилья при банкротстве гражданина: «В свою очередь, принятый ВС РФ судебный акт является более оперативной мерой и до момента внесения изменений в Закон о банкротстве будет компенсировать собой отсутствие соответствующего правового регулирования».

Могут ли забрать единственное жилье за долги

Не каждому удается правильно рассчитать свои силы и вовремя платить кредиты. Когда задолженность становится критической, банк обращается в суд, а затем в дело вступают судебные приставы. Разбираемся, могут ли они забрать в счет долга единственное жилье должника.

Что такое «единственное жилье» и можно ли его лишиться

25.02.2023 10:00

Нормы предоставления жилья на условиях социального найма устанавливают органы местного самоуправления. К примеру, в Москве норма составляет 18 кв. м жилой площади на человека, на семью из двух супругов — однокомнатная квартира до 44 кв. м. В том же 2021 году Верховный суд РФ на примере другого должника разъяснил порядок и условия продажи единственного жилья банкротов. Из этих разъяснений следует, что главное в этой процедуре — экономический смысл, позволяющий погасить часть долгов.

Верховный суд также пояснил, что замещающее жилье может быть куплено кредиторами либо финансовым управляющим за счет выручки от продажи старого жилья. При этом должник должен сначала получить новое жилье и только потом лишиться прав на старое.

Практика: пятикомнатные хоромы поменяли на однушку

Впервые в России стало известно о принудительной продаже квартиры должника и переселении его в другое жилье в 2021 году. Это произошло в Екатеринбурге. Местный житель Аркадий Поторочин накопил 21,4 млн рублей долга и был признан банкротом. У него в собственности находилась двухуровневая пятикомнатная квартира площадью 147,3 кв. м. Мужчина просил исключить ее из конкурсной массы как единственное жилье. Суд первой инстанции удовлетворил просьбу, но в апелляции она не устояла.

Тем временем кредиторы подобрали должнику однушку площадью 31,7 кв. м. Суд посчитал, что этой квартиры достаточно «для удовлетворения конституционно значимых потребностей в жилище для одного человека». Вскоре двухуровневую квартиру екатеринбуржца продали с торгов, а вырученные средства направили на погашение задолженности.

Могут ли должника оставить совсем без жилья

• просрочка не превышает трех месяцев;
• сумма задолженности меньше 5%.

В ситуации с апартаментами и дорогостоящим жильем единой практики тоже нет, но, исходя из решения Конституционного суда РФ, если судья посчитает, что их продажа покроет большую часть долга, то исполнительский иммунитет может быть отменен. Но и в этом случае должнику должны будут предоставить другую недвижимость, пусть и меньшей площади.

Если у должника не целая квартира, а только доля в ней (и это единственная его недвижимость), то действуют те же нормы, что и с жильем целиком. По общему правилу они не подлежат взысканию, но могут быть исключения на усмотрение суда (например, стоимость доли и соразмерность долгу).

17.11.2022 13:00

Как избежать изъятия единственного жилья

Решения по подобным спорам пока остаются на усмотрение судов. Повысить шансы на сохранение единственного жилья можно, если:

• семья прописана и живет в нем;
• в жилье есть доли других членов семьи;
• разница между стоимостью жилья и долгом небольшая;
• жилье куплено до оформления кредита, ставшего причиной взыскания.

Если впереди банкротство, не стоит распродавать всю недвижимость или почти всю — за исключением как бы единственного жилья. Суд будет пристально изучать все сделки, совершенные перед банкротством, и может признать их недействительными и вернуть все имущество в собственность должника. И уже потом решать, какие объекты будут проданы в счет долгов.

Самые популярные предложения на ипотеку с онлайн-заявкой

Выбор пользователей Банки.ру

Название	Мин. ставка

\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t

\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t

\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0412\u043e\u0439\u0434\u0438\u0442\u0435\n\t\t\t \n\t\t\t\u0438\u043b\u0438\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0437\u0430\u0440\u0435\u0433\u0438\u0441\u0442\u0440\u0438\u0440\u0443\u0439\u0442\u0435\u0441\u044c.\n\t\t\t \n\t\t \n\t»>’ >

ВС решал, когда нельзя забрать ипотечную квартиру за долги

Семья купила в кредит однокомнатную квартиру, и добросовестно выплачивала его в течение десяти лет. За это время у должников сменился кредитор, который потребовал досрочно выплатить оставшуюся задолженность и выставить жилья на торги из-за просрочки платежей. Первая инстанция посчитала такое требование необоснованным, а апелляция пришла к выводу, что ипотечную недвижимость за долги продать все-таки можно.

Эксперты разъяснили, как должникам избежать подобных санкций.

Невыплаченный долг может стоить квартиры

Летом 2006 года супруги Сергей и Анна Назины* взяли в «Башэкономбанке» кредит на 1,2 млн руб. для покупки квартиры. Заем обеспечивался залогом этого жилья. Через цепочку сделок права по закладной перешли к ООО «Владфинанс» осенью 2015 года. В течение двух последующих лет должники несколько раз просрочили платежи по кредиту, поэтому кредитор решил взыскать с Назиных всю оставшуюся на тот момент задолженность – 458 379 руб.

Кроме того, заявитель потребовал, чтобы ответчики выплатили проценты по кредиту на сумму 80 432 руб. и за пользование займом в размере 14% годовых, а также пеню за просрочку – 115 992 руб. Учитывая такой размер требований, истец попросил обратить взыскание на заложенную квартиру, определив её начальную продажную стоимость в размере 1,28 млн руб.

Октябрьский районный суд Уфы присудил «Владфинанс» только 145 584 руб. и не стал выставлять квартиру на торги. В обоснование такого решения первая инстанция указала на несоразмерность оставшейся части долга по кредиту стоимости заложенной недвижимости. Апелляция отменила акт нижестоящего суда и взыскала в пользу заявителя 298 811 руб., опираясь на расчет задолженности, который представил истец.

Помимо этого, Верховный суд республики Башкортостан посчитал, что в спорной ситуации у суда нет оснований отказать компании в требовании обратить взыскание на квартиру.

В Верховном суде указали, что не учел нижестоящий суд

Назины не согласились с выводом апелляционной инстанции и обжаловали его в Верховный суд РФ. ВС обратил внимание на то, что апелляция не указала, по каким основаниям отвергла обстоятельства, которые установила по вопросу соразмерности долга первая инстанция. Судьи ВС подчеркнули, что в подобных случаях взыскание на имущество можно не обращать, если должник допустил крайне незначительное нарушение, а размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного актива.

Кроме того, судебная коллегия по гражданским делам ВС отметила, что в рассматриваемом деле нижестоящему суду нужно было точно рассчитать количество просрочек должника по платежам, их период и учесть рыночную стоимость квартиры (дело № 49-КГ19-5). Так как ничего этого апелляционная инстанция не сделала, «тройка» судей ВС под председательством Вячеслава Горшкова отменила акт Верховного суда республики Башкирия и отправила дело обратно туда на новое рассмотрение. Но по существу этот спор на втором круге рассмотреть не удалось: компания «ВладФинанс» отказалась от своего иска (Дело № 33-10219/2019).

Эксперты «Право.ru»: «Апелляция не аргументировала решение»

Верховный суд РФ в очередной раз указал на чрезвычайно важное значение полного и всеобъемлющего исследования доказательств нижестоящими инстанциями, подчеркивает значимость обсуждаемого решения Оксана Петерс, партнер BIRCH LEGAL BIRCH LEGAL Федеральный рейтинг. группа АПК и сельское хозяйство группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Экологическое право группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа Фармацевтика и здравоохранение группа Антимонопольное право (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Недвижимость, земля, строительство группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Финансовое/Банковское право Профайл компании × . Ведь апелляция никак не аргументировала свое решение, отмечает юрист Avelan Avelan Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Недвижимость, земля, строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции × Вероника Величко: «Ничего не сказала ни о соразмерности долга и стоимости квартиры, ни почему она не согласна с решением первой инстанции».

Спорную ситуацию усложняет то, что в этом деле необходимо учитывать редакцию Закона об ипотеке, которая действовала при заключении кредитного договора в 2006 году, обращает внимание Елена Муратова, советник Казаков и партнеры Казаков и партнеры Федеральный рейтинг. группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Банкротство (споры high market) группа Частный капитал группа Антимонопольное право (включая споры) группа Уголовное право группа Экологическое право группа Недвижимость, земля, строительство группа Семейное и наследственное право 37 место По выручке Профайл компании × : «Она содержала оценочные понятия незначительности и несоразмерности без четких критериев оценки данных понятий». В действующей же редакции Закон об ипотеке позволяет обращать взыскание на заложенное имущество, если должник просрочил платежи по кредиту больше 3 раз за год, подчеркивает юрист Юков и Партнеры Юков и Партнеры Федеральный рейтинг. группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Уголовное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Банкротство (споры high market) 6 место По количеству юристов 9 место По выручке 21 место По выручке на юриста Профайл компании × Александр Соловьев.

Когда кредитную квартиру не заберут за долги по ипотеке

1)Сумма задолженности меньше 5% от стоимости жилья*

2) Просрочка платежей по ипотечному кредиту меньше 3 месяцев

*На практике встречаются решения, когда суды отказываются выставлять квартиру на торги, если долг не превышает 25% от стоимости квартиры, говорит Величко.

Обезопасить себя юридически «недобросовестный» должник в такой ситуации не может, сразу предупреждает Дени Мурдалов, юрист Адвокатское бюро «А2» Адвокатское бюро «А2» Федеральный рейтинг. группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Недвижимость, земля, строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) × . При этом ипотечные заемщики могут заблуждаться, что их единственное жилье нельзя продать за долги, отмечает управляющий партнер консалтинговой группы Дивиус Дивиус Региональный рейтинг. × Иван Гусев. Но суды проявляют прокредиторский подход – они точно применяют критерии, указанные в законе, говорит Юрий Водопьянов из Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Недвижимость, земля, строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Природные ресурсы/Энергетика Профайл компании × . Если банк не получит ипотечных платежей больше, чем три месяца – заемщик имеет все шансы остаться без квартиры.

Поэтому, если деньги заканчиваются, Гусев советует не молчать – надо сразу обращаться в банк с просьбой рефинансировать ипотеку или получить отсрочку платежей. Мурдалов рекомендует застраховать потерю временной платежеспособности или просрочки платежей — это «отличный способ защититься от рисков обращения взыскания».

Суды применяют критерии механически, хотя категория изначально была оценочная, отмечает Водопьянов. В 2012 году Конституционный суд подчеркнул необходимость «достичь баланса прав и интересов взыскателей и должников» (определение от 24 декабря 2012 г. N 2289-О). Чтобы это сделать, надо оценить целый ряд обстоятельств – причину неисполнения обязательств, положение сторон и так далее, продолжает эксперт. Но потом ст. 348 ГК дополнили конкретными критериями (три месяца и 5%).

И теперь работа суда свелась к применению довольно простого алгоритма, резюмирует Водопьянов.

• Верховный суд РФ
• Гражданский процесс