Взаимозачет при продаже и покупке квартиры 2024

В сегодняшних реалиях взаимозачет квартиры на новостройку оформляют для покупке жилья с лучшими характеристиками без привлечения ипотечных средств. Мы постараемся описать вам лучшую схему сделки, чтобы вы могли следовать инструкции и избежать дополнительных затрат.

Что такое взаимозачет квартиры?

• Вы подбираете новостройку по вашим нужным критериям;
• Продаете собственное жилье (как правило вторичку);
• Деньгами от продажи вы оплачиваете покупку жилья в новостройке.

По факту это сделка купли-продажи с резервированием объекта недвижимости на определенный период. Эта процедура помогает очень сильно, если вы хотите переселиться из старого жилья прямиком в новое. Обычно агенты по недвижимости помогают с оформлением такой сделки и вы в краткие сроки сможете переселиться из старого жилья в новое.

Взаимозачет очень часто путают со сделкой Трейд ин, данная технология проведения сделок часто применяется при покупке автомобилей. Часто дилер выкупает старую машину и выдает с доплатой новую технику.

Как происходит взаиморасчет?

Участниками сделки с недвижимостью выступают следующие лица:

• клиент;
• агент;
• застройщик-продавец.

Также возможен договор между клиентов и агентом недвижимости, если ему застройщик передал нужные полномочия. Схема обычно следующая:

• на понравившееся жилье фиксируется цена на 3-4 месяца;
• агент занимается продажей старой квартиры, за указанный период;
• после того как квартира продана, сумма сразу переводится на счет застройщика;
• новая квартира в новом доме по взаимозачету оформляется на нового владельца с регистрацией собственности в Росреестре.

Иногда застройщики указывают сроки год или более, но в таком случае стоимость нового жилья может вырасти. Как правило в договорах указывают размер инфляции, на который стоимость жилья будет индексироваться. Если квартиру удается реализовать за 1-2 месяца, то тогда стоимость квартиры не возрастает.

Расходы по взаимозачету на приобретение новостройку

При оформлении квартиры по взаимозачету ваши затраты полностью зависят от выбранной вами схемы. Риэлторы в любом случае получат свой процент во время сотрудничества с застройщиком.

Для исключения проблем вам следует очень подробно изучить все документы, комиссии и проценты. При досрочном расторжении агентство вправе требовать возмещения рекламных и других затрат.

Самые стандартные затраты:

• комиссионные агенту – от 50 000 рублей;
• пошлина за регистрацию права в ЕГРН – 2 000 рублей;
• выписка из ЕГРН для продажи своей квартиры – 300-600 рублей;
• услуги нотариуса (согласие супруга при покупке и продаже) – от 1 000 рублей.

Вопрос налогового обложения

Всегда нужно учитывать пару моментов при взаимозачете:

• размер налога при продаже своего жилья;
• оформление налогового вычета при покупке.

Налоги от продажи ваше квартиры составят 13% по стандартной ставке. Отчет по форме 3-НДФЛ передают для проверки до конца апреля следующего года после продажи старого жилья.

Если вы владели недвижимость 5 лет, то никакой налог платить не нужно. При покупке новостройки вы можете получить налоговый вычет до 260 тысяч и вернуть переплату по ипотеки до 390 тысяч рублей.

Плюсы и минусы взаимозачета

Какая оплата услуг выйдет у вас в конце — станет понятно после полной процедуры сделки. Риэлтор всегда заинтересован как можно быстрее провести сделку, поэтому будет настаивать на снижении стоимости вашего жилья.

Основные минусы

• срок резервирования квартир;
• риск нарушения обязательств агентом и застройщиком (по качеству и оснащению);
• ограниченное количество предложений на рынке недвижимости.

Многие агентства любят только ликвидную недвижимость, так как ее проще и быстрее продать. Кроме скидок достаточно часто встречаются следующие требования:

• выгодное расположение квартиры;
• долгое владение (от 3 лет и более);
• отсутствие долгов и обременений;
• преждевременная или быстрая выписка жильцов с письменными обязательствами.

Основные плюсы

• квалифицированное сопровождение юриста-риэлтора;
• дополнительная реклама вашего объекта недвижимости;
• покупка новой квартиры по доступной цене;
• снижение обязательств по ипотеке за счет крупного первоначального взноса.

Взаимозачет на вторичном рынке

Недвижимость на вторичном рынке покупают редко. Мало кто хочет фиксировать цену на свою квартиру пока ищется покупатель.

Если стороны смогли договориться, соответствующие условия описывают в предварительном договоре. Свои намерения покупатель подтверждает задатком. Взамен – получает расписку продавца.

После того как продали первую квартиру, что делать дальше:

• оформляют основной договор купли-продажи;
• наличными (перечислением) завершают расчет;
• оформляют права на нового владельца жилья с записью в базе данных «Росреестра».

При такой схеме вы можете сэкономить деньги на риэлторе, но тогда вам придется проверять договор купли продажи самостоятельно. Регистрация в реестре стоит 2000 рублей. В любом случае, вы обязаны все детально изучить — документы, комиссии, условия и подводные камни в этой процедуре.

Взаимозачет при купле-продаже квартиры

Налоговым кодексом гражданам РФ предоставляется возможность получить возмещение части уплаченных из их доходов налогов при продаже или покупке недвижимого имущества. Процедура оформляется двумя разновидностями налоговых вычетов, по каждой из которых действует свой лимит возврата средств. Путем сопоставления результатов применения льгот по сделке приобретения активов и операции реализации оформляется взаимозачет.

Взаимозачет при купле-продаже квартиры: особенности налогообложения

В случае продажи недвижимости, находившейся в собственности, у физического лица появляются доходы в сумме стоимости имущества. Со всего объема вырученных средств удерживается НДФЛ и перечисляется в бюджет. Налогообложению не подлежат операции с объектами недвижимости, которыми продавец владел дольше 3 лет.

Максимальный размер налогового вычета по сделке продажи квартиры и другой недвижимости равен 1 млн руб. При покупке жилья физическое лицо может претендовать на льготу в пределах 2 млн руб. (ст. 220 НК РФ). Взаимозачет при купле-продаже квартиры возможен при условии, что оба договора были реализованы в одном календарном году.

При нарушении этого правила, налогоплательщику надо будет заплатить причитающийся налог, а при возникновении права на второй тип вычета обратиться в ФНС за возмещением налога.

Пример реализации процедуры взаимозачета

Налогоплательщик в январе 2018 года продал квартиру стоимостью 2,5 млн руб. В марте было куплено новое жилье по цене 3,36 млн руб. Имущественные вычеты ранее физически лицом не заявлялись. Алгоритм расчетов:

1. Определяется налоговая база по НДФЛ с суммы доходов после продажи с учетом вычета – итог равен 1 500 000 руб. (2 500 000 – 1 000 000).
2. Выводятся налоговые обязательства по продаже имущества – сумма исчисленного налога равна 195 000 руб. (1 500 000 х 13%).
3. Вычисляется сумма, на которую гражданин может претендовать к возмещению после покупки жилья – налогоплательщик вправе воспользоваться максимальным размером льготы, равным 2 000 000 руб. Величина подоходного налога по возврату будет достигать 260 000 руб.
4. Проводится взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры – размер налога корректируется в сторону уменьшения вычетом по приобретению имущества. В результате получаем отрицательное значение, поэтому налоговые обязательства физического лица равны нулю (195 000 – 260 000 = — 65 000 руб.). Гражданин вправе дополнительно получить возврат налога в сумме 65 000 руб.

Если бы стоимость продаваемой недвижимости была выше, то налоговые вычеты могли не покрыть весь объем исчисленного к уплате НДФЛ. Тогда пришлось бы уплатить в бюджет скорректированный остаток налогового обязательства.

Как оформить взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры

При отнесении операций по продаже и купле жилой недвижимости на разные отчетные периоды налог от дохода в результате реализации квартиры или дома придется заплатить, но с учетом корректировки на вычет в размере 1 млн руб. После покупки нового жилья физлицо обращается в ФНС за возмещением НДФЛ по имущественному вычету. В обоих случаях гражданин фактически применяет имущественные вычеты.

Для этого он подает заявления в ФНС с декларациями 3-НДФЛ за каждый период.

При взаимозачете операции купли-продажи реализуются в один год. Поэтому процедура взаимного корректирования налоговых обязательств и возмещения отражается одной декларацией. Форма 3-НДФЛ должна быть подана в ФНС даже в случае, если в итоге зачета обязательств по налогу у гражданина не возникло.

Дополнительно к отчетной форме прикладывается полный комплект оправдательной и платежной документации по каждому виду сделки.

При заполнении декларационной формы надо прописать;

• полученный от продажи доход, вычет по этой сделке;
• вычет по сделке приобретения новой квартиры;
• скорректированный на суммы льгот налогооблагаемый доход;
• расчетную величину налогового обязательства.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Сделки с недвижимостью: правила взаимозачёта при продаже и покупке квартиры

Один из способов проведения расчёта с при купле жилья в новостройке – взаимозачёт.

Он предусматривает возможность погасить часть стоимости нового жилья продажей старой квартиры.

Вырученные по сделке деньги поступают застройщику в качестве оплаты по ДДУ, минуя продавца.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

Скрыть содержание

Что это такое?

Взаимозачёт – это расчёт по сделке, использующий денежные средства с продажи старого имущества, вложенные в покупку нового. Применяется по принципу trade in. При сделках с недвижимостью – это взаимосвязанная сделка продажи старой квартиры в зачет новой, когда средства, вырученные с продажи недвижимости, вносятся для приобретения жилья в новостройке. Происходит это в один и тот же год.

Процедура может проводиться разными способами.

1. Покупатель нового жилья и продавец старого, обращается в риэлтерскую компанию, которая обеспечивает сделку и заключает договор услуг. Компания выполняет услуги, предусматривающие:
   • оценку и продажу старого жилья;
   • бронирование и покупку нового;
   • передачу денег.

Бронирование оформляется на срок от 2 месяцев до полугода. Если за этот срок квартира не реализована, компания застройщик прекращает действие брони.

При взаимозачёте по данному варианту возникают следующие нюансы:

• бронируемый объект переходит по фиксированной стоимости;
• продаваемое имущество может менять установленную изначально цену.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

• Какие документы нужно требовать с продавца при покупке квартиры — список, нюансы для новостройки и вторички
• Как быстро и выгодно реализовать жильё и когда лучше продавать квартиру? Советы специалистов
• Сделки с неприватизированным жильём — можно ли продать такую квартиру, как это сделать на законных основаниях?
• Можно ли оспорить договор купли-продажи квартиры? Основания для аннулирования сделки и алгоритм действий
• Продажа и покупка квартиры одновременно. Что такое альтернативная сделка?

Процесс приобретения в зачёт имеющегося жилья

Каждый способ предусматривает некоторые различия в алгоритме пошаговых действий и имеет определённую специфику, связанную с обстоятельствами, сопутствующими передаче старого жилья. Базовые правила сделки, при этом, остаются идентичными в обоих случаях.

В частности, остаток по сделке в том и ином варианте проведения взаимозачёта, доплачивается:

• из личных сбережений;
• оформляется в рассрочку;
• оформляется в ипотеку.

Из способа доплаты могут проистекать дополнительные нюансы сделки.

При взаимозачёте может использоваться не только квартира клиента, но и другая, принадлежащая ему недвижимость.

Если выбирается вариант с оформлением брони, то вся процедура будет состоять из следующих, основных шагов:

1. Оценка старого имущества.
2. Бронирование квартиры в новостройке.
3. Продажа имеющегося объекта, с учётом всех этапов: поиск покупателей, организация просмотров, проверка пакета документации.
4. Сопровождение расчёта покупателя с продавцом, с перечислением денег на счёт.

Эти процедуру выполняет риэлтерская компания, сотрудничающая с застройщиком, или сам застройщик. Клиенту остаётся только заключить с компанией соответствующий договор услуг.

Взаимозачёт по брони может оформляться на самых ранних этапах возведения новостройки.Соответственно, стоимость строящегося объекта самая низкая, допускающая существенную экономию. Чем больше готовность строящегося объекта, тем ниже риски и выше стоимость жилья.

Поэтому многие строительные компании, зарекомендовавшие себя с положительной стороны, завершают оформление брони на планирующиеся квартиры уже на стадии котлована. Чтобы сохранить бронь, нередко приходится снижать стоимость продаваемой квартиры.

При оформлении одномоментной купли-продажи старого и нового жилья, ситуация складывается несколько иначеи происходит по следующему сценарию:

1. Оценка и осмотр квартиры представителем застройщика.
2. Предложение на приобретение квартиры.
3. Одновременное оформление и заключение договора купли-продажи (ДКП) старой квартиры и договор долевого участия (ДДУ) или переуступки на новую квартиру.

Договор долевого участия может заключать только застройщик, риэлтерская фирма может заключить договор цессии.

В этом случае все этапы продажи вторички аннулируются, так как сам застройщик является покупателем старого жилья, и стороны сразу приступают к оформлению договора. После того как удалось продать квартиру застройщику, придётся ждать завершения строительства. В этом случае владелец права приобретения квартиры в новостройке, может:

• переехать в другое помещение (если оно имеется);
• съехать на съёмное жилье или пожить у родственников;
• оформить договор ссуды или аренды проданной квартиры.

Вариант места проживания выбирается по усмотрению сторон, исходя из возможностей покупателя и условий компании.

Какие документы должны быть у застройщика?

Чтобы не прогадать и не стать жертвой «серой схемы» недобросовестных учредителей, нужно проверить пакет документации, который имеется в наличии. Для возведения новостройки должны быть оформлены:

• проектная декларация;
• лицензия на строительство;
• аудиторское заключение о разрешении проведения строительных работ;
• разрешение на строительство;
• документы землю в зоне застройки (аренда или собственность);
• гарантии банка.

Так же он должен показать проект ДДУ, с текстом которого следует ознакомиться, а также – проект застройки с планом квартир. Нужно обязательно сверить технические параметры квартиры, которая планируется к приобретению с теми сведениями, которые внесены в ДДУ. В случае расхождения сведений актуальными будут положения договора.

Желательно, чтобы у застройщика были фотографии ранее построенных зданий и квартир, с адресами жильцов. В имеющемся пакете документации следует проверить:

• указанный срок действительности лицензии;
• удостоверение документов отделом по архитектуре и строительству;
• их удостоверение департаментом по строительству.

При отсутствии необходимых документов, у застройщика может возникнуть конфликт с администрацией, в силу чего строительство может быть заморожено или прекращено.

Риски при сделке

Прежде чем продавать жильё по взаимозачёту, нужно удостовериться, что строительная фирма надёжна и организована добросовестными учредителями.

Также опасений не должна вызывать риэлтерская компания, выступающая представителем или партнёром застройщика. В случае недобросовестных намерений или халатности учредителей компаний, их клиента могут ждать следующие риски:

• стоимость квартиры в новостройке может возрасти;
• в возведённом здании могут быть уменьшены площади совместного пользования;
• могут быть качественно ухудшены жилые помещения или совместно используемые площади;
• сроки возведения дома могут затянуться.

Самый существенный риск заключается в опасности нарваться на мошенников, которые изымут у граждан квартиры, а затем заморозят строительство и намеренно обанкротятся. Иногда мошенники действуют через подставные фирмы, учредителей которых обнаружить невозможно. Поэтому вся документация должна проверяться как можно более тщательно.

В интернете можно найти всю информацию об учредителях компании. Если они стояли во главе обанкротившихся фирм, это обстоятельство может настораживать.

Стать банкротом может даже добросовестный, но не имеющий опыта руководитель строительства.Особенно, если у него имеются ошибки в оформлении документации. Например, при наличии пакета документов на строительство и отсутствии бумаг на оформление земли в собственность или в аренду у муниципалитета, строительство будет заморожено до подготовки нужных договоров.

А если это невозможно по тем или иным причинам – строительство будет прекращено.

Чтобы подстраховаться на случай форс-мажора, следует обратить внимание на рекомендации банков. Если застройщик их имеет, это означает, что его кредиторы в нём уверены и дают дают гарантию безопасности. Если это гарантия от крупного банка – обращаться к такому застройщику безопасно.

При возникновении ситуации, связанной с риском, банк выплатит клиентам застройщика сумму денег, указанную в ДДУи подтверждённую платёжными документами. Но так как проданное жильё оценивалось ниже рыночной стоимости (иногда на 20-30%), то вернётся только сумма, внесённая по взаимозачёту, а купить на эти деньги равноценную квартиру не удастся.

При консультации с застройщиком или его представителем нужно уточнить все тонкости и нюансы своих прав и его ответственности. Нужно подробно расспросить о своих гарантиях в случае непредвиденных обстоятельств и замораживания строительства.

По взаимозачёту можно продать старую недвижимость, чтобы вложить эти деньги в новое жильё. Для того чтобы такая сделка произошла без сбоев, нужно внимательно проверить застройщика и пакет его документации. Следует учесть все плюсы и минусы такой сделки и свести к минимуму имеющиеся риски.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

Это быстро и бесплатно !