У должника была самая обычная двухкомнатная квартира площадью 40 кв. м. Но кредиторы посчитали, что ему подойдет жилплощадь поменьше, потому что детей у банкрота нет, сам он в квартире не живет, а сдает ее под офисы. На собрании они решили продать единственное жилье, а взамен предоставить другое, в два раза меньше. Верховный суд заступился за должника.
Он решил, что разменивать недвижимость нельзя, даже если собственник не проживает в этой квартире.
Суд признал Дмитрия Стружкина банкротом, а его единственное жилье исключил из конкурсной массы. «Двушку» в 40,3 кв. м в центре Ижевска кредиторы посчитали слишком большой для должника. Он одинок, жены и детей нет, а сам в квартире не живет. Более того, жилплощадь он реконструировал в офисное помещение и сдавал в аренду коммерческим организациям. Поэтому на собрании они решили предоставить ему недвижимость в другом районе города и поменьше (19,6 кв. м).
Альтернативное жилье планировал купить Алексей Лебедев, крупнейший кредитор, за 850 000 руб. (рыночная стоимость квартиры 1,6 млн руб.), в то время как единственное жилье стоит 2,2 млн руб. Разницу цен планировали направить на расчет с долгами.
Выселять или нет?
Не согласившись с этим, Стружкин обратился в суд. Должник утверждал, что его квартира имеет «иммунитет» (ст. 446 ГПК – «Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам»), а размен жилья – нарушение его имущественных прав. В ответ Лебедев заявил, что у должника нет потребности в жилом помещении такой площади, то есть оно является для него «роскошным». АС Удмуртской Республики согласился с заявителем, потому что «двушку» в 40 кв. м никак нельзя признать элитной, поэтому у кредиторов нет оснований «выселять» банкрота из его квартиры.
Он указал, что из ст. 213.9 закона о банкротстве («Финансовый управляющий») не следует, что финуправляющий может покупать должнику недвижимость, а иное толкование нормы создает угрозу нарушения прав банкрота, решил суд. Первая инстанция посчитала, что переселение из одной квартиры в другую лишь увеличит расходы в процедуре банкротства.
Не согласившись с этим, Лебедев подал апелляцию. В жалобе он указал, что решением Гордумы Ижевска в 2005 году установлена норма жилплощади – на одного человека полагается 13,3 кв. м. Квартира на замену «вписывается» в эти стандарты, а смена района проживания (с Октябрьского на Ленинский) не скажется на конституционных правах на достойную жизнь. Отказ принимать квартиру меньшей площади кредитор расценивает как злоупотребление, чтобы избежать расчета с кредиторами.
17-й ААС решил, что «иммунитетом» должны обладать только те жилые помещения, которые являются разумно достаточными для проживания.
Суд посчитал, что размен квартиры позволяет соблюсти баланс между интересами сторон: требования кредиторов можно удовлетворить за счет продажи единственного жилья, но при этом у гражданина-банкрота есть место для нормального существования. Апелляция оценила расположение новой квартиры. Она находится в пределах городской черты и рядом с остановками общественного транспорта. Обременений в отношении нее нет.
То есть переселить должника в нее можно, решила апелляция. Такую же позицию занял и суд округа. Он отметил, что именно Стружкин допустил задолженность перед кредиторами, поэтому должен претерпевать все негативные последствия, связанные с процедурой банкротства. Рыночная стоимость новой жилплощади меньше, чем единственное жилье должника.
Это позволит частично погасить долг, решила кассация.
ВС: навязывать имущество нельзя
Тогда уже банкрот пожаловался в Верховный суд. По его мнению, из-за позиции апелляции и кассации он фактически лишился единственного жилья. В жалобе он отметил, что ст. 446 ГПК (имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам), на которую ссылаются инстанции, не разъясняет, что такое разумно достаточное жилье.
Дело рассмотрела тройка судей под председательством Дениса Капкаева (дело № 309-ЭС20-10004).
ВС указал, что кредиторам не запрещено принимать решения, выходящие за рамки вопросов, содержащихся в ст. 12 («Собрание кредиторов») и ст. 213.8 («Собрание кредиторов в случае банкротства гражданина») закона о банкротстве.
В то же время, отметили судьи, они не должны нарушать конституционные права должника, включая право на жилище.
Экономколлегия обратилась к позиции, которую занял Конституционный суд в 2012 году (Постановление № 11-П). Он решил, что «иммунитет» нужен не для того, чтобы в любом случае сохранить за должником его жилье, а чтобы не допустить нарушения права на жилище, гарантировать банкроту жилплощадь, необходимую для нормального существования. При этом КС не стал признавать ч. 1 ст. 446 ГПК неконституционной, так как без законодательного регулирования это повлекло бы произвольный выбор критериев «допустимости», отметил ВС.
Тройка судей указала, что Конституционный суд исключил возможность предоставления замещающего жилья до внесения изменений в законодательство. При этом кредиторы Стружкина произвольно определили разумно достаточный уровень обеспеченности жильем, хотя имеющуюся у него квартиру нельзя признать для него роскошной, решила экономколлегия.
Если гражданин не живет в единственном жилье, это не значит, что у него нет «иммунитета», отметил ВС. То, что должник переводил спорную квартиру в нежилой фонд для использования в коммерческих целях, не подтверждает того, что у него есть в собственности другое имущество.
Решение собрания кредиторов, поддержанное апелляцией и кассацией, фактически лишило гражданина частной собственности, на которую нельзя обратить взыскание против его воли. Одновременно должнику навязали иное имущество, в приобретении которого он не заинтересован, решил ВС
Поэтому Верховный суд отменил акты апелляции и кассации и оставил в силе решение первой инстанции, то есть запретил кредиторам покупать должнику замещающее жилье.
Что изменит решение ВС?
Кредиторы уже длительное время пытаются «протащить» возможность реализации дорогого жилья с приобретением должнику более дешевого, считает Олег Скляднев, руководитель банкротной практики АК Бородин и Партнеры Бородин и Партнеры Региональный рейтинг. × . По его словам, существующая практика достаточно стабильно сохраняет за должником право на единственное жилье.
Противоположную позицию занимал АС Уральского округа, который позволял кредиторам «выселять» банкрота в квартиру поскромнее. И ВС фактически остановил эту практику. По словам Анны Васильевой из АБ Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Недвижимость, земля, строительство Профайл компании × , ВС, с одной стороны, указывает, что только законодатель может установить соответствующие критерии «допустимости» жилья, а с другой – предпринимает попытку установить их в определении и указывает, что квартиру должника нельзя признать для него роскошным жильем.
Васильева полагает, что только лишь факт элитности не должен ставиться во главу угла, нужно принимать во внимание совокупность обстоятельств, в том числе злоупотребления со стороны должника. Недобросовестным поведением Васильева считает то, что Стружкин не жил в спорной квартире, а также сдавал ее в аренду.
С ней не соглашается Скляднев. По его мнению, ВС вполне закономерно решил, что даже если должник не проживает в единственном жилье, то он не может быть его лишен без доказательств о наличии прав на другое жилье. Эксперт отмечает: не исключено, что банкрот перестанет жить в другом месте и будет вынужден вернуться в принадлежащую ему квартиру.
В условиях кризиса и финансовой нестабильности радикальное изменение практики может повлечь массовые нарушения прав должников, единственное жилье которых дороже «однушки» на краю города, но явно не может быть отнесено к роскошному. А таких должников большинство.
Олег Скляднев, руководитель банкротной практики АК Бородин и Партнеры Бородин и Партнеры Региональный рейтинг. ×
Скляднев полагает, что можно ожидать расширения практики продажи единственного жилья, но в отношении дорогостоящей недвижимости, а не 40-метровых квартир.
Из-за недовольства соседей можно лишиться квартиры
Есть как минимум три причины, которые могут привести собственника к потере своей квартиры. Его из нее просто выселят. Специально для «Российской газеты» адвокат Олег Сухов рассказал, как это может случиться:
— Когда мы говорим о выселении и лишении прав на квартиру, то имеем ввиду статью 293 Гражданского кодекса РФ. Она разрешает выселить человека и лишить собственности за использование жилья не по назначению, при нарушении прав и интересов соседей, а также за бесхозяйственное отношение к помещению.
Кто имеет право выселить собственника жилья
Лишить человека квартиры может только суд. Причем в соответствии со статьей 293 ГК РФ исковое заявление о продаже жилья с торгов подают исключительно местные органы власти. То есть управляющая компания и соседи иск направить не могут.
И если соседи подадут заявление, то судья откажется удовлетворить требования. Поэтому разговоры о том, что управляющая компания или соседи выселяют собственников — это миф.
Соседи вправе пожаловаться на собственника в местную администрацию, прокурору, написать заявления в полицию. Госорганы проверяют обращения и принимают меры. Возбуждают административные или уголовные дела, предупреждают собственников об устранении нарушений, обязывают через суд переустроить жилье или провести санитарную обработку и дезинфекцию квартиры.
Или, наконец, администрация вправе потребовать продать квартиру с торгов с выплатой компенсации собственнику.
Что же касается управляющей компании, то она вправе предоставлять сведения о состоянии жилья в местную администрацию, проверять общедомовое имущество в квартирах и взыскивать (в том числе и по судебному приказу) задолженность по оплате коммунальных услуг. Но выступать истцом в суде в споре о выселении собственника по статье 293 ГК РФ — управляющая компания не может.
Итак, соседи или службы ЖКХ жалобами и заявлениями только инициируют проверки, которые иногда приводят к выселению.
Как происходит выселение
Для начала процедуры надо, чтобы местная власть получила информацию о нарушении собственником интересов и прав соседей, разрушении жилища либо использовании его не по назначению.
Если у администрации нет доказательств, то чиновники осматривают помещение. А если владелец не пускает представителей администрации, то местная власть обращается в суд с требованием обязать собственника обеспечить доступ в квартиру.
Если чиновники обнаружат нарушение, то местная власть потребует его устранить. В случае же, когда собственник не подчинится, то администрация подаст первое исковое заявление. Этот иск содержит требование об устранении нарушений.
Если же хозяин жилья проигнорирует судебный акт, то администрация вправе подать иск о продаже помещения.
Правовые аспекты эксплуатации жилья эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»
Например, житель Мурманска перепланировал жилище и превратил помещение в офис. Администрация потребовала устранить нарушения. Однако собственник не подчинился, и чиновники обратились в суд. Судья обязал привести квартиру в первоначальное состояние.
Собственник отказался. Тогда чиновники подали иск о продаже помещения с публичных торгов. Суд рассмотрел материалы и удовлетворил требование.
Как можно противостоять выселению
Суды считают продажу жилья последней мерой и удовлетворяют требования администрации в одном случае из десяти.
Поэтому собственники отстаивают недвижимость, даже приложив минимальные усилия. Достаточно обозначить факт, что владелец начал исправлять нарушения, и суд откажется удовлетворить иск.
Например, администрация потребовала продать квартиру, так как владелец не вернул помещение в прежнее состояние после перепланировки и реконструкции. В процессе ответчик заявил, что чиновники не дали времени для исправления нарушений, так как надо подготовить еще и проект работ. В результате судья отказал в иске.
Более того, собственники добиваются отмены продажи даже в ходе обжалования. Так, суд решил продать квартиру с публичных торгов, поскольку хозяйка запустила помещение, нарушив права и интересы соседей. После вынесения судебного решения комиссия еще раз проверила квартиру и установила, что собственница начала ремонт, вывела насекомых и убрала мусор.
В результате апелляционная инстанция отменила продажу недвижимости. Так что для отмены выселению надо соблюдать правила человеческого общежития и выполнять предписания суда.
Что делать собственнику после судебного решения о продаже квартиры
Существует два варианта поведения — исправить нарушения и обжаловать решение либо ничего не делать. Если владелец равнодушно относится к недвижимости, то вправе выбрать второй вариант. Судебное решение вступает в силу через месяц.
Поэтому собственник может находиться в квартире это время.
Да и после истечения срока на обжалование бывший владелец вправе не покидать помещение. Российские законы не обеспечивают добровольное исполнение судебных актов. Ответственность грозит только за неисполнение решения суда на стадии исполнительного производства (статьи 17.14 и 17.15 введены Федеральным законом от 02.10.2007 N 225-ФЗ) Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Федеральная служба судебных приставов (ФССП) должна, как минимум, возбудить исполнительное производство. А учитывая тот факт, что право собственности на недвижимость возникает после внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, нерадивый собственник будет жить в квартире долгое время.
Этот вывод подтверждается и судами, которые указывают, что «право собственности на имущество, подлежащее продаже с торгов, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности у лица, к которому переходит это имущество, а не в момент принятия судом решения об отчуждении имущества ответчиков». Так, что бывший собственник может месяцами (если не годами) занимать квартиру, пока на пороге не появится новый владелец.
Когда единственное жилье не защищено от ареста? Разъяснения Верховного суда
Верховный суд России сделал принципиально важное разъяснение: защита единственного жилья от ареста не является безусловной. Человека могут заставить потесниться, если его апартаменты сочтут роскошными. Также судьям стоит задуматься об аресте, если за единственное жилье пытаются выдать недостроенный дом.
Строительные краны над домом — верный знак, что квартиры там еще не стали у людей единственными. / Сергей Михеев / РГ
Острые правовые позиции были обозначены в свежем обзоре судебной практики Верховного суда России. Нет смысла напоминать, насколько значимым является вопрос. Но да — вопрос чрезвычайно значимый и волнующий.
В качестве примера Верховный суд России привел дело некоего жителя Волгограда, задолжавшего 1,6 миллиона рублей. Судебные приставы обнаружили у него особняк площадью 416 квадратных метров. Однако должник воспротивился аресту, заявив, что, мол, дом является единственным жильем.
Заберете — и ютиться человеку будет негде.
Нижестоящие инстанции поверили слезам должника. Но кредитор оказался неумолим и дошел до Верховного суда, требуя все-таки арестовать дом и выставить на торги. И здесь дело приняло совсем другой оборот.
Дом недостроен, а должник с семьей прописан по месту жительства в другом городе. Значит жить людям есть где? Суды обязаны в этом разобраться
Действительно, на единственное жилье (кроме ипотечного) у нас распространяется так называемый исполнительский иммунитет. Забрать его не имеют права. Однако Верховный суд подчеркнул, что исполнительский иммунитет не является безусловным. Это значит, что судьи должны быть особо внимательны к деталям.
Спор был отправлен на новое рассмотрение, при этом Верховный суд сделал подробные разъяснения для нижестоящих инстанций, о чем именно они обязаны задуматься в данном деле. Затем правовые позиции были включены в обзор судебной практики, чтобы стать ориентиром для всех судей страны при рассмотрении аналогичных споров*.
Как подчеркнул Верховный суд России, имущественный иммунитет должен распространяться на жилое помещение, которое по своим параметрам является разумно достаточным для удовлетворения конституционно значимой потребности в жилище как необходимом средстве жизнеобеспечения. Проще говоря, излишки квадратных метров вполне можно урезать. Кроме того, суды должны были дать оценку тому, что должник с семьей прописан в другом городе по месту жительства.
Значит жить ему есть где?
Кстати, вопрос, какое жилье можно считать роскошным и в каких ситуациях должника можно уплотнить, обсуждается уже несколько лет. В свое время разрабатывался даже законопроект, прописывавший правила изъятия единственного жилья. Пока проект так и лежит под сукном.
Но проблема есть, и правовые подходы сейчас нарабатываются в ходе формирования судебной практики.
«Вопрос возможности обращения взыскания по исполнительным документам на единственное жилье является социально важным. Согласно закону единственное жилье обладает исполнительским иммунитетом. Однако, исходя из правовых позиций Конституционного суда России, исполнительский иммунитет в отношении принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности жилого помещения не является безусловным», — прокомментировал председатель правления Ассоциации юристов России Владимир Груздев.
Он добавил, что само по себе наличие в собственности должника единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения не исключает возможности обращения взыскания на него, при определении которого следует исходить из необходимости обеспечения баланса интересов должника и кредитора как участников исполнительного производства.
Например, в теории может быть взыскание единственного жилья, которое следует отнести к категории роскошного. Однако соответствующие правовые новеллы сейчас только нарабатываются. Сформулированные в обзоре судебной практики разъяснения Верховного суда России делают их еще ближе для граждан.
«В частности, суды должны принимать во внимание площадь объекта недвижимости», — пояснил глава правления АЮР.
Напомнил Верховный суд и о постановлении Конституционного суда России, признавшего в 2021 году, что в определенных ситуациях защиту с единственного жилья можно снять.
«В связи с чем юридически значимыми и подлежащими доказыванию для разрешения вопроса об обращении взыскания на жилое помещение должника, не являющееся предметом ипотеки, являются вопросы о том, отвечает ли спорное жилое помещение признакам единственного пригодного для постоянного проживания должника и членов его семьи жилья, не имеется ли у должника иного имущества и доходов, на которые может быть обращено взыскание, не превышает ли данное жилое помещение уровень, достаточный для обеспечения разумной потребности должника и членов его семьи в жилище, с гарантией сохранения жилищных условий, необходимых для нормального существования, является ли соразмерным обращение взыскания на спорное имущество с учетом имеющейся задолженности», — объяснил Верховный суд.
При этом, продолжает Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России, «на жилое помещение (его части) может быть обращено взыскание, даже если оно является для должника единственным, но его размеры превышают разумные и достаточные для удовлетворения потребности должника в жилище».
Поэтому в данном случае нижестоящие инстанции должны, как минимум, объясниться: «в силу каких обстоятельств суды пришли к выводу, что общая площадь дома в 416,3 кв.м не является избыточной». Иными словами, если суд откажется снимать исполнительский иммунитет с большого дома, то должен мотивировать свое решение. Это важный поворот судебной практики, уверены юристы.