«Вам придется съехать с квартиры», — услышать такую фразу меньше всего хочет любой квартирант. Особенно в пандемию, когда большинство арендаторов не могли в полной мере оплачивать съемное жилье. К счастью квартиросъемщиков, многие владельцы шли на уступки и снижали плату, в редких случаях — просили съехать.
Спросили у юристов и экспертов по городской аренде, в каких случаях собственник может выселить арендатора из квартиры и как избежать неприятных ситуаций.
Эксперты в этой статье:
- Родион Ларченко, адвокат адвокатского бюро Asterisk
- Кирилл Кокорин, юрисконсульт юридической службы компании «Инком-Недвижимость»
- Ольга Яцевская, руководитель отдела сети офисов «Миэль»
- Роман Бабичев, руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья»
В каких случаях квартиранта могут выселить со съемного жилья
Досрочное расторжение договора аренды жилья и выселение арендаторов регламентируется ст. 687 Гражданского кодекса РФ. Согласно закону, разорвать договор досрочно и потребовать выселения арендаторов собственник может в судебном порядке в четырех случаях, рассказал юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.
- Неоплата жилья за шесть месяцев (если договором не установлен более длительный срок), если договор заключен на срок менее одного года — в случае просрочки платы более двух раз.
- Разрушение или порча квартиры нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
- Использование квартиры не по назначению или нарушение прав и интересов соседей. Например, арендаторы устроили в квартире офис или хостел. «В этом случае собственник сначала обязан сделать предупреждение. И только если после предупреждения нарушения не прекратятся, он будет вправе потребовать расторжения договора», — пояснил юрист.
- Если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.
- На практике
Однако на практике список причин для выселения не ограничивается перечисленными выше случаями, говорят эксперты. Чаще всего выселение квартирантов связано с неоплатой аренды или постоянной задержкой внесения платы, отметил ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимости» Кирилл Кокорин.
Фото: shutterstock/Antonio Guillem
Порядок и сроки оплаты обычно прописаны в договоре, и если квартирант не платит за аренду вовремя, то он нарушает договор. Следовательно, его могут попросить освободить съемную квартиру.
Лишиться арендованной квартиры можно из-за пересдачи жилья третьим лицам без разрешения собственника. Причиной для выселения может стать ситуация, когда в квартире вместо двух человек, указанных в договоре, живут пять, а собственник об этом узнал случайно.
«Если в договоре написано, что квартиру нельзя сдавать в субаренду или без разрешения собственников никто больше не может проживать, и данный пункт нарушается, то договор также можно расторгнуть», — сказал руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев.
Попросить с вещами на выход собственник может, если в квартире без разрешения проживают животные, которых он запретил изначально. Причиной для выселения могут стать частые вечеринки в квартире и жалобы соседей на квартирантов.
Выселить из квартиры арендаторов может и ее совладелец, который не знал о сдаче своей недвижимости. «При этом жильцы имеют право требовать возмещение всех убытков у того, кто заселил их в квартиру без согласия. Если мирное разрешение вопроса невозможно, то нужно обращаться в суд, так как данный вариант похож уже на мошенничество», — отметил Роман Бабичев.
Если собственник продает квартиру, то выселение происходит не всегда. Нередко квартиру продают как бы вместе с арендаторами, и те продолжают ее снимать уже у нового хозяина.
Как должно проходить выселение из квартиры
Прежде чем выселить арендатора из квартиры, собственник должен предупредить его и дать время для переезда. Обычно речь идет об одном месяце, отметила руководитель отдела сети офисов «Миэль» Ольга Яцевская. За такой же срок квартирант должен предупредить собственника о том, что он съезжает, если иные условия не прописаны в договоре.
Затем назначается время встречи, собственник или его агент должен осмотреть квартиру на предмет ее состояния и соответствия условиям ее содержания. После составляется передаточный акт, в котором фиксируется, что помещение принято в надлежащем виде. Затем следует возврат депозита, если все в порядке и деньги не пойдут на устранение нарушений.
В случае досрочного расторжения договора, если квартирант ничего не нарушил (например, квартира продается), то к собственнику могут применяться штрафные санкции. Они должны быть прописаны в договоре.
«К примеру, по дорогим квартирам в 90% случаев досрочное расторжение договора возможно только со штрафом. Как правило, сумма штрафа составляет месячную арендную ставку. При отсутствии договора рассчитывать на какие-то компенсации нет смысла», — сказал Роман Бабичев из «Азбуки жилья».
Однако даже истечение срока договора не означает его автоматического расторжения, добавил Родион Ларченко. «Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора собственник должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить его об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать квартиру в течение года или более», — пояснил юрист.
Если собственник не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Это правило не применяется к договорам, заключенным менее чем на один год.
Фото: shutterstock/fizkes
Что делать, если квартирант не согласен с выселением
Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.
«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).
Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.
Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.
Советы экспертов
Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.
Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.
Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».
Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.
При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится. Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.
Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Новые правила выселения: Выгонять из квартиры за неуплату теперь можно
Конституционный суд РФ постановил: если наниматель просрочил оплату, то договор с ним может быть расторгнут во внесудебном порядке. Чем грозит такое решение тем, кто снимает жильё, разбирался Лайф.
8 июня 2022, 21:40
Постановление высшей судебной инстанции России вынесено на основе разбора дела жительницы Петербурга, которая переехала в Калининград и арендовала квартиру сроком на 11 месяцев. Проживала в съёмном жилье девушка всего чуть более двух месяцев, после чего владелица недвижимости её выгнала — якобы за неуплату. Бывшая квартиросъёмщица с выселением не согласилась и обратилась сначала в полицию, а затем в суд, указывая на нарушение её права на жилище. Со слов девушки, у неё была устная договорённость с хозяйкой квартиры, что вместо оплаты за несколько месяцев будет сделан косметический ремонт, однако впоследствии такой вариант владелицу недвижимости не устроил.
По мнению выселенной, с ней обошлись несправедливо и в подобных случаях гражданам необходима правовая защита.
А вот Конституционный суд занял иную позицию и вынес постановление, согласно которому невыполнение формальных условий договора в виде неуплаты является достаточным основанием для выселения.
В обоснование своего решения судьи указали, что исходят из практической ситуации, согласно которой механизм расторжения договора в одностороннем порядке принципиально законен и основания для его применения имелись. Более того, такой подход позволяет владельцам недвижимости избежать длительного судебного порядка выселения, а это, в свою очередь, стимулирует их к легализации рынка сдачи жилья и уплате налогов в бюджет.
— Данное определение ещё раз подтвердило, что в вопросах аренды недвижимости все договорённости должны быть строго закреплены в соответствующем договоре и изложены там недвусмысленно. Только это может исключить вариант, когда каждая из сторон понимает соглашение по-своему, — пояснил адвокат Московской областной коллегии адвокатов Богдан Леськив.
С этим мнением согласны и профессионалы рынка недвижимости. В частности, эксперты отдела аренды компании «ИНКОМ-недвижимость» указывают, что помимо ситуаций, когда владельцы жилья пользуются пунктами договора и досрочно выселяют непонравившихся арендаторов, есть немало случаев, когда наниматели наносят существенный ущерб квартире и не несут за это ответственности, если состояние недвижимости до её найма детально не описано в соглашении.
Для справки: согласно выводам исследования банка «Открытие» и страховой компании «Росгосстрах», в 37% случаев после выезда арендаторов из съёмного жилья его хозяевам приходится делать ремонт.
В защиту арендаторов
Новая судебная трактовка условий для выселения может защищать не только хозяев квартир, которые сдаются внаём, но и тех, кто это жильё снимает, считают правоприменители.
— Теперь у сторон больше стимулов к формальному закреплению всех условий аренды, и это ещё один шаг к выводу данного вида бизнеса из тени, — считает адвокат Адвокатской палаты города Москвы Ева Митлина. — Неслучайно Конституционный суд указал, что его определение не распространяется на ситуации, когда договор найма жилья краткосрочный лишь формально. То есть теперь, если стороны продлевают отношения путём автоматического пролонгирования, без переподписания бумаг, то им все споры придётся решать только в судебных инстанциях.
И действительно, обозначенные высшей судебной инстанцией новации не отменяют ответственности собственников перед своими квартирантами. В частности, арендодатель обязан соблюсти порядок извещения о расторжении договора аренды. А если подобные условия в документе не закреплены, то данное соглашение подлежит расторжению в порядке статьи 687 Гражданского кодекса РФ, которая гласит, что собственник имеет право прекратить действие договора досрочно, но только в судебном порядке и при условии, что арендатор не платит арендную плату более двух месяцев для краткосрочного договора и более шести месяцев для долгосрочного договора.
Если владелец квартиры просто выставит вещи своих нанимателей на улицу и сменит замки, то он рискует быть обвинённым в самоуправстве по статье 19.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ с наказанием в виде штрафа.
Спрос на жильцов
— Если в прошлые годы всё, что касалось аренды квартир, в основном зависело от воли хозяев недвижимости, то в современных рыночных условиях ситуация поменялась. Сейчас предложений квартир в аренду стало значительно больше, собственникам приходится не только уступать в цене, но и проявлять лояльность к арендаторам в вопросах юридического оформления договорённостей. По факту это снижает риск внезапного выселения, — утверждает риелтор Галина Смирнова.
Для справки: согласно статистике портала ЦИАН, с начала этого года количество предложений на рынке жилой аренды в Москве увеличилось на 350%, в Московской области — на 370%, в Ленинградской области — на 300%, в Петербурге — на 250%.
При этом средняя стоимость долгосрочной аренды однокомнатных квартир в крупнейших городах России в мае составила 19 700 рублей в месяц, двухкомнатных — 29 000 рублей в месяц. Относительно апреля показатели сократились на 1,2% и 0,6% соответственно.
По оценкам аналитиков, спрос на арендное жильё продолжит падение как минимум до сентября, а если экономическая обстановка в стране не улучшится, то и далее.
— Сейчас, в условиях снижения цен на вторичном рынке недвижимости, многие собственники предпочитают отложить продажу своих квартир и, чтобы метры не простаивали, сдают их в аренду, — рассказали Лайфу в компании недвижимости «Этажи».
Новые правила аренды: Почему с лета нельзя выселять квартирантов
13.6 K 17:38 — 13/Июн/23 Зема2023 (4 месяца 2 недели)
Судебные инстанции усложнили процедуру выселения проштрафившихся квартирантов, объявив главный документ против арендаторов, на который долго ссылались хозяева квартир, фиктивным. Теперь владельцам съёмной жилплощади придётся побегать по судам.
По оценке компании «Дом.РФ», более 95% российского рынка аренды находится в теневом секторе, то есть владельцы сдаваемой внаём недвижимости предпочитают не платить налоги с доходов. Однако при возникновении малейших разногласий между квартиросъёмщиками и хозяевами недвижимости последние в качестве решающего аргумента требуют немедленно освободить помещение под угрозой выселения при помощи полиции. В прошлые годы эта схема работала прекрасно, так как и правоохранители, и суды учитывали право собственника на неприкосновенность своей недвижимости, а значит, если нет зарегистрированных правоотношений, то без согласия владельца никто в его квартире находиться не может.
Но в этом году всё изменилось и просто выселить квартирантов уже не получится.
Почему в 2024 году выселить квартирантов стало сложнее
Во-первых, теперь по закону для досрочного расторжения договора по инициативе владельца существует закрытый перечень случаев, в который входят: доказанная неуплата арендных или коммунальных платежей за шесть месяцев; разрушение или порча арендатором квартиры; использование арендатором жилья не по назначению.
Во-вторых, Конституционный суд РФ постановил, что если краткосрочный договор найма, по сути, таковым не является (например, заключён на 11 месяцев, а по факту длится больше, «прикрытие» упоминания об автоматическом продлении уже не действует), то законно расторгнуть такое соглашение можно только при соблюдении определённой процедуры уведомления, но при этом не должен быть нарушен принцип добросовестности.
Законодатели и эксперты считают, что новации уже сильно повлияли на рынок серой аренды недвижимости: он начал сокращаться.
— С начала этого года суды стали чаще удовлетворять жалобы о необоснованном выселении и взыскивать с владельцев недвижимости ущерб. Это происходит в случае отсутствия договора, в котором нет чётких формулировок о порядке расторжения. Если же наём фактически длился более 11 месяцев и это не было зарегистрировано, то такой договор признаётся фиктивным, то есть недействительным.
Соответственно, к хозяину недвижимости возникают вопросы соблюдения не только гражданского, но и налогового законодательства, — рассказал депутат Госдумы, член Комитета по бюджету и налогам Никита Чаплин.
Как налоговики ловят за нелегальную аренду
До начала текущего года многие из тех, кто сдаёт квартиры внаём, предпочитали заключать договор со своими жильцами только на 11 месяцев. Ведь в противном случае по закону они обязаны регистрировать возникшие правоотношения в Росреестре и с получаемого дохода платить налоги, а у квартиросъёмщиков после регистрации такого договора возникает приоритетное право на перезаключение соглашения на новый срок, что, как правило, не очень нравится владельцам сдаваемой в аренду недвижимости.
Схема с 11-месячным договором многие годы работала безотказно, но в 2024 году она перестала защищать интересы собственников и стала для них ловушкой. Налоговики самых крупных российских городов стали регулярно мониторить интернет-площадки и отмечать, у кого из владельцев «сдаваемых адресов» нет налоговых поступлений от доходов по аренде. За отсутствие таких платежей в казну собственнику вполне может «прилететь» извещение с требованием перечислить НДФЛ за последние три года, плюс штраф 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки декларации 3-НДФЛ (от 1000 рублей до 30% от недоимки) и плюс штраф за неуплату налога: 20% от недоимки, если неуплата неумышленная, и 40%, если умышленная, при этом факт умысла выясняет сама налоговая.
Причём народный аргумент «пусть докажут» больше не работает. Закон дал налоговой право выставлять претензии расчётным путём, а несогласный с выводами ФНС гражданин должен оспаривать их в суде, что крайне хлопотно.
Дети могут жить без согласия собственника
Вступили в силу новые Правила регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учёта — документ, который определяет порядок оформления постоянной регистрации по месту жительства и временной по месту пребывания. И арендаторы стали массово оформлять регистрацию своих несовершеннолетних детей по месту их проживания в съёмных квартирах. А владельцам квартир, кто пытается этому препятствовать, всё доходчиво объясняют в органах регистрационного учёта, отмечая, что, во-первых, оформление временной регистрации — это обязанность россиян, а не право, и, во-вторых, родители детей, которые получают регистрацию по факту своего проживания, имеют законные основания проживать совместно со своими детьми, если это не отменено специальным решением суда.
Само собой, выселить ребёнка и его родителей, просто указав им на дверь, теперь тоже не получится. Если арендаторы пожалуются в органы надзора, то хозяевам квартиры предстоит длительное разбирательство сразу в нескольких инстанциях.
— Выселение квартиросъёмщиков без привлечения судебных приставов сейчас практически исключено, — заверяет старший юрист компании «Европейский дом права» Залимхан Магомедов. — Любые самостоятельные действия владельца квартиры по поводу выдворения непонравившихся арендаторов вне зависимости от наличия или отсутствия зарегистрированного договора могут быть трактованы как самоуправство, за которое предусмотрена ответственность вплоть до уголовной.
Как квартирант может отказаться от аренды
А вот квартиросъёмщики расторгать договор в одностороннем порядке — могут. Правда, для этого им надо подтвердить факт предоставления для найма помещения, не отвечающего санитарным нормам. Дело в том, что в силу пункта 126 СанПиН 2.1.3684-21 не допускается проживание в помещении, которое содержится в антисанитарном состоянии, а ответственность за содержание жилья в надлежащем виде закреплена за собственником. Продвинутые квартиранты это прекрасно знают и в случае обнаружения в квартире, например, тараканов или плесени вполне могут затребовать у хозяев помещения вернуть депозит и часть арендной платы.
И в этом случае жилинспекция и суд будут на стороне несостоявшихся нанимателей.
— В области жилищной аренды сейчас действовать вне законодательных правил уже не получится, — заявил депутат Госдумы Александр Толмачёв. — В этом году суды часто взыскивают с владельцев квартир убытки в пользу нанимателей, возможно, для упрощения регулирования сферы жилищного найма уже требуются новые законодательные инициативы, облегчающие внесудебное решение вопроса. Но это будет применимо только к тем собственникам жилья, которые выплачивают налоги за сдачу квартир в аренду.