Постановление Конституционного Суда РФ от 21 июля 2022 г. № 34-П: залоговые кредиторы, в том числе соинвесторы нежилых помещений, вправе получить от Фонда развития территорий при передаче ему объекта незавершенного строительства денежную компенсацию в связи с утратой права залога.О порядке расчета и выплаты Фондом компенсации залоговым кредиторам читайте в статье.
Договор участия в долевом строительстве — это особый вид договора, который разработан с целью защиты интересов инвестора дольщика при инвестировании в строящуюся недвижимость. Заключая ДДУ с застройщик, дольщик приобретает особые привилегии также при банкротстве застройщика. Об особых правилах для дольщиков, заключивших ДДУ с застройщиком, речь пойдет в нашей статье.
В первую очередь необходимо отметить, что для того чтобы действовали особые правила банкротства застройщика, о которых пойдет речь далее, судом должны быть применены положения параграфа 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». То есть суд должен признать юридическое лицо застройщиком, установив факт наличия неисполненных обязательств по передаче жилых объектов недвижимости или денежных требований участников строительства (исходя из определения термина «застройщик», предусмотренного Законом о банкротстве).
Таким образом выглядит это в судебном акте:
В 80 % случаев суд применяет положения параграфа 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при введении процедуры банкротства застройщика (исходя из действующих правил, суд открывает конкурсное производство, минуя процедура наблюдения). В этом случае в решении суда об открытии конкурсного производства (в резолютивной части) вы найдете информацию о применении данных правил. Однако остается значительный процент дел о банкротстве застройщиков, когда суд не применяет правила параграфа 7 Закона о банкротстве в судебном акте о признании заявления о банкротстве застройщика обоснованным.
Как правило, это вызвано тем, что многие застройщики скрывают факт наличия прав требований участников долевого строительства.
Если при банкротстве вашего застройщика не были применены правила параграфа 7 Закона о банкротстве, а у вас имеется требование о передаче жилого помещения или денежное требование участника строительства (например, в связи с расторжением ДДУ), то вам необходимо обратиться в суд с ходатайством о применении норм данного параграфа, приложив доказательства наличия соответствующих требований.
Если суд признает представленные доказательства достаточными, он применить правила параграфа 7 Закона о банкротстве, об этом будет вынесено отдельное определение суда.
Также рекомендуем перед тем, как определить порядок дальнейших действий, внимательно ознакомиться со всеми судебными актами в деле о банкротстве вашего застройщика (в картотеке арбитражных дел), а также с сообщения арбитражного управляющего в газете «Коммерсантъ». Возможно, другие кредиторы уже обратились с соответствующим ходатайством и суд применил особые правила банкротства застройщика, приняв соответствующее определение суда.
Что же делать дольщикам при банкротстве застройщика по ДДУ?
Рассмотрим две ситуации: строительство дома еще не завершено, объект не передан (даже в том случае, если дом построен, но нет разрешения на ввод в эксплуатацию) или строительство дома завершено (получено разрешение на ввод в эксплуатацию), объект передан.
В первом случае (отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию) дольщику, заключившему ДДУ (иные договоры) для приобретения квартиры, машино-места, нежилого помещения площадью до 7 кв.м.
Внимание! с 28.12.2018 года в связи с изменениями Закона о банкротстве покупатели машино-мест и нежилых помещений до 7 кв.м. могут включить в реестр требование о передаче объекта, а не денежные требования, как ранее. До 28.12.2018 года такое право предоставлялось только приобретателям жилых помещений, на приобретателей нежилых помещений оно не распространялось, последние могли включить только денежные требования в реестр. Однако с 28.12.2018 года такое право предоставлено законодателем также покупателям машино-мест и нежилых помещений площадью до 7 кв. м. (как правило, это кладовые).
Указанный Закон допускает применение новых правил и в отношении дел о банкротстве застройщиков, возбужденных до 28.12.2018 года, однако внесение изменений в реестр допускается только, если на момент вступления в силу указанного закона не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди. Если участник долевого строительства уже включал свои денежные требования в реестр, то арбитражный управляющий должен сам включить их требования в реестр по передаче жилых помещений (а денежные требования исключить) в течение 45 календарных дней с даты вступления закона в силу. Если арбитражный управляющий не выполнит данные требования, то дольщику необходимо оспаривать его бездействие в суде.
Поэтому рекомендуем дольщикам, которые покупали машино-места, нежилые помещения площадью до 7 кв. м. в строящихся домах и включили свои требования в реестр денежных требований, обратиться к конкурсному управляющему с запросом о предоставлении уведомления о включении требований в реестр требований по передаче жилых помещений. Если участник строительства не включал ранее свои денежные требования к застройщику в реестр, то он вправе включить свои требования по передаче машино-места/нежилого помещения площадью до 7 кв. м. в реестр требований по передаче жилых помещений в течение 2 месяцев с даты вступления закона в силу (не позднее 28.02.2019 года). Даже если вы пропустили указанный срок, то стоит попробовать восстановить срок и включить свои требования в реестр.
Покупатели нежилых помещений площадью более 7 кв.м. по-прежнему вправе включить только денежные требования. Вместе с тем, в настоящее время имеется практика по искам о признании права собственности на часть объекта незавершенного строительства в виде помещения. Данный вариант возможен и для жилых, и для нежилых помещений. Если иск будет удовлетворен, вы будете иметь право собственности на долю в объекте, а не требования к застройщику.
Такой вариант наиболее удобен, так как, если банкротство застройщика будет проходить по самому неблагоприятному варианту, но будет признано ваше право собственности на часть объекта незавершенного строительства в виде помещения, то оно не может быть реализовано с торгов. Об этом читайте подробную статью по ссылке.
К заявлению о включении в реестр необходимо приложить заверенную копию договора с застройщиком, документов об оплате по нему. Включение требований участников строительства в реестр не облагается пошлиной.
После включения в реестр дольщикам необходимо отслеживать важные события по делу, активно участвовать в собраниях участников строительства, так как на них принимаются важные решения, касающиеся всех дольщиков, в том числе решения о передаче достроенных квартир дольщикам, включенным в реестр требований. При принятии такого решения акт приема-передачи с дольщиком подписывает конкурсный управляющий. Удовлетворение денежных средств осуществляется в порядке очередности, установленной законом, после реализации имущества должника.
Срок для включения требований в реестр требований участников строительства: С 01.07.2021 года срок для включения требований в реестр составляет 45 дней со дня получения уведомления конкурсного управляющего. Указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении 15 дней со дня его опубликования. То есть всего срок для включения в реестр — 60 календарных дней с даты публикации уведомления конкурсного управляющего в официальном издании.
Новые правила применяются к делам о банкротстве застройщиков, возбужденным после 01.07.2021 года. По иным делам действуют сроки, предусмотренные ранее действовавшей редакцией закона, то есть срок для включения требований в реестр по ранее действовавшим правилам — 2 месяца со дня получения уведомления конкурсного управляющего об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований (при этом указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении 1 месяца со дня его опубликования).
Важно! Требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в единой информационной системе жилищного строительства, о чем конкурсный управляющий уведомляет дольщика. Однако мы рекомендуем удостовериться в наличии у конкурсного управляющего информации и направить при необходимости конкурсному управляющему заявление о включении требований в реестр.
Срок для включения в реестр, пропущенный по уважительной причине, может быть восстановлен в судебном порядке. Таким образом, в случае пропуска срока заявление о включении требований в реестр с ходатайством о восстановлении срока направляется в арбитражный суд.
Заявление о включении требований в реестр направляется конкурсному управляющему, который обязан его рассмотреть в течение 15 рабочих дней (по новым правилам). По результату его рассмотрения дольщик получает уведомление.
Обратите внимание! Денежные требования участников строительства, возникшие в связи с расторжением договора о приобретении жилого помещения, машино-места или нежилого помещения площадью менее 7 кв.м., признанием такого договора незаключенным или недействительным, также включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим на основании заявления дольщика. Иные денежные требования рассматриваются и включаются в общий реестр денежных требований арбитражным судом.
Во втором случае (имеется разрешение на ввод в эксплуатацию) дольщик вправе обратиться с заявлением о признании права собственности на объект недвижимости. К заявлению необходимо приложить заверенную копию договора с застройщиком, документов об оплате по нему, документов, подтверждающих передачу объекта (акт о передаче ключей, договор с УК, документы об оплате коммунальных платежей, иное). Также к иску прилагаются выписка из ЕГРН на объект недвижимости, подтверждающая, что права других лиц на данный объект не зарегистрированы, и документы об отправке иска застройщику, конкурсному управляющему, третьим лицам (квитанция об отправке и опись вложений).
К заявлению необходимо также приложить квитанцию об оплате пошлины (6000 рублей). На основании вступившего в законную силу определения суда о признании права собственности дольщик может зарегистрировать право собственности в Росреестре.
И в первом, и во втором случае требования дольщика рассматриваются арбитражным судом в рамках дела о банкротстве. И так как дело ведет один судья, а дольщиков много, то сроки достаточно затянутые.
Компания “Двитекс” не первый год занимается защитой дольщиков при банкротстве застройщика (на нашем счету немало выигранных дел при банкротстве СУ-№ 155, компаний ГК «Урбан групп», Московского комбината хлебопродуктов и т.д.). Мы регулярно следим за изменениями законодательства и практикой разрешения споров при банкротстве застройщиков, поэтому можем предоставить вам самый эффективный и быстрый способ решения вашей проблемы.
Обязательно ли страхование ответственности застройщика перед дольщиками в 2024 году
Приобретение квартиры по ДДУ сопряжено с риском невыполнения контрагентом договорных обязательств. В этой схеме фактически покупают права на оплачиваемую часть объекта недвижимости, который не введен в эксплуатацию. Несмотря на стандартную регистрацию сделки в Росреестре, сложно получить компенсацию затрат при банкротстве компании и в других неприятных ситуациях.
Для решения проблемы применяют гражданское страхование ответственности застройщика и другие методы защиты дольщиков.
Обязан ли застройщик страховать ответственность
Стандартный механизм защитных мероприятий с применением полиса ответственности подразумевает возмещение материальных потерь в пользу покупателя при возникновении страхового случая. Однако на практике выявлены существенные недостатки данной методики:
- обманутые дольщики не могут вернуть деньги в рамках стандартной процедуры банкротства;
- не все страховщики способны выполнить свои обязательства;
- отсутствуют источники финансирования для продолжения строительства.
Для устранения отмеченных проблем внесены существенные изменения в законодательство об ответственности по ДДУ. Надежность сделки купли продажи повышают с применением:
- отчислений в государственный компенсационный фонд;
- специальных счетов эскроу.
Ниже подробно рассмотрены способы страхования ответственности застройщика, новые законодательные инициативы в соответствующей области. Дополнительные рекомендации помогут применить правильную последовательность действий для получения компенсаций обманутым дольщикам.
Чтобы исключить ошибки, надо учитывать особенности подписанного договора. Существенное значение имеют даты заключения ДДУ и получения официального разрешения на выполнение строительных работ. Раньше страхование ответственности было обязательным.
С 2017 года этот метод защиты дольщиков применяется в добровольном порядке.
Нормативная база
Основные правила страхования ответственности застройщика установлены в ФЗ № 214 от 30.12.2004. Если компания действует в рамках данного закона, дополнительные обязательства образуются при реализации проекта с февраля 2014 года. В соответствии с утвержденными нормами ДДУ не получится зарегистрироваться в ЕГРН при отсутствии страхового полиса.
К сведению! Нарушение правил может быть оспорено в судебных инстанциях. Опытный юрист предупредит потенциального покупателя о действующих ограничениях при заключении сделки купли-продажи.
Профессиональная консультация по ответственности строителей предотвратит ошибочные решения.
Виды страхования ответственности застройщика
Для выполнения требований закона компания может использовать:
- банковское поручительство;
- стандартное страхование договоров долевого участия;
- полис о защите ответственности, оформленный некоммерческим объединением (ОВС – общество взаимного страхования).
Поручительство банка
Этот вид обеспечения исполнения обязательств застройщика перед дольщиками отличается высокой надежностью. Однако на практике такой способ применяют редко. Низкая популярность объясняется значительной стоимостью поручительства.
По действующим правилам при возникновении проблем банк возмещает затраты по следующим позициям
- суммарная оплата по ДДУ;
- начисленные штрафы и пени.
Для уменьшения рисков финансовое учреждение тщательно проверяет застройщика. В некоторых ситуациях – требует дополнительные гарантии:
- передачу ценного имущества в залог;
- открытие депозитного условного счета.
Договор страхования гражданской ответственности
- денежная компенсация выплачивается дольщику;
- возникновение страхового случая подтверждается решением суда о нарушении ДДУ либо официальное признание компании банкротом;
- срок действия полиса устанавливают в соответствии с датой завершения строительства;
- допустимо назначение другого выгодоприобретателя при покупке недвижимости по схеме уступки прав требования.
Выполнение обязательств застройщика подтверждается подписанным актом приема-передачи. Для доказательства страхового случая заявитель предоставляет решение гражданского (арбитражного) суда при взыскании предмета залога (объявлении банкротства) соответственно.
Расчет минимальной суммы выплат выполняют с применением следующих данных:
- общей площади объекта недвижимости по договору долевого участия;
- рыночной стоимости 1 м кв. жилья на территории субъекта РФ.
Страховые компании применяют повышающие (понижающие) коэффициенты на этапе определения тарифной ставки. Для заключения договора заявитель передает:
- регистрационные и учредительные документы предприятия;
- справку о постановке на учет в налоговой инспекции;
- оформленные лицензии при осуществлении отдельных видов деятельности;
- утвержденное разрешение на выполнение строительных работ;
- декларацию со сведениями о проекте;
- экспертное заключение о соответствии СНиП, другим обязательным нормам;
- свидетельство СРО (допуск);
- ДКП и другие документы, подтверждающие право владения (пользования) земельным участком;
- заверенные технические условия для подключения инженерных сетей;
- бухгалтерские отчеты о финансово-хозяйственной деятельности за последние три года;
- результаты аудиторских проверок.
Страхование застройщика оформляется предварительно или одновременно с подписанием первого ДДУ. Профессиональная проверка на этом этапе повышает уровень надежности. Строительная компания обязана сообщить дольщикам условия полиса.
К сведению! Аналогичную схему применяют при работе с обществом взаимного страхования застройщиков.
Изменения 2017 года
После нескольких лет применения рассмотренных механизмов стали понятны упомянутые выше недостатки. Специальным Федеральным законом (№ 218 от 20.07.2017) с июля 2017 года отменена обязанность обязательного страхования долевого участия в строительстве. Сохранена возможность приобретения полиса в добровольном порядке.
Важно! Оформленная страховка ДДУ действует в соответствии с исходными условиями соглашения. Этот документ подтверждает возможность компенсации ущерба до переоформления недвижимости в собственность дольщика с изменением записей в базе данных ЕГРН.
Компенсационный фонд
Этот механизм создан для защиты прав покупателей жилья с учетом недостатков типового договора страхования гражданской ответственности застройщика. На федеральном уровне принято решение о создании специального фонда. Собранные средства можно использовать только для решения целевых задач:
- финансирования строительства с привлечением новых подрядчиков;
- организации выплат обманутым дольщикам.
Как работает
Функции управляющей компании выполняет организация, созданная 20.10.2017 специальным распоряжением Правительства РФ: «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (ФЗПГ). Утверждены следующие правила работы:
- покупатель недвижимости подписывает ДДУ;
- застройщик перечисляет на расчетный счет ФЗПГ сумму по фиксированной ставке 1,2% от стоимости объекта по договору с дольщиком
- ДДУ передают в ЕГРН для официальной регистрации;
- по запросу Росреестра Фонд защиты резервирует перечисленные деньги в качестве финансового обеспечения;
- Росреестр регистрирует договор долевого участия, возвращает документ с отметками заявителю (дольщику либо застройщику).
К сведению! Кроме контроля поступлений и выплат ФЗПГ выполняет функции конкурсного управляющего в ходе процедуры банкротства застройщика.
Следующие особенности рекомендуется учесть при работе с компенсационным фондом:
- застройщик не обязан делать перечисление при регистрации первого ДДУ до 20.10.2017 включительно (действительна схема страхования гражданской ответственности застройщика);
- размер компенсации через Фонд защиты не превышает суммы, рассчитанной по данным о средней рыночной стоимости для региона;
- максимальный размер площади недвижимости (на одного дольщика) – 120 м кв.
Важно! Возмещение начисляют только при заключении с застройщиком ДДУ. Иные схемы купли-продажи данная система не защищает.
Как получить возмещение
Решение о целевом назначении средств принимает общее собрание дольщиков. Рекомендуется уточнить имеющиеся возможности в Фонде защиты с учетом актуальных изменений в законодательстве. Так, с 01.06.2018 допустимо финансирование строительства:
- объектов недвижимости без поступления обязательных платежей (1,2%);
- инженерных сетей и коммуникаций;
- транспортной инфраструктуры.
Выплату компенсации можно получить только до передачи Фонду обязательств (имущества) застройщика в процессе банкротства. Дольщик подает заявление в центральный офис ФЗПГ (г. Москва, ул.
Воздвиженка, д. 10) либо в отделение уполномоченного учреждения (АО «Банк ДОМ.РФ»). Дополнительно предоставляют:
- гражданский паспорт (оригинал или заверенную у нотариуса копию);
- номер ИНН;
- выписку конкурсного управляющего со сведениями из перечня требований утвержденных кредиторов.
Список сопроводительной документации корректируют, если заявитель является:
- представителем несовершеннолетнего ребенка, недееспособного гражданина;
- супругом;
- наследником;
- доверенным лицом.
По утвержденным правилам Фонд защиты выполняет проверку и перечисляет деньги не позднее чем через 10 рабочих дней после получения заявления.
- если недвижимость приобретена с применением ипотеки, вся сумма перечисляется на залоговый счет для погашения ссуды;
- чтобы вернуть средства, полученные по программе маткапитала, обращаются в ПФР;
- вместо личного визита можно использовать передачу заявления и сопроводительных документов почтовым отправлением;
- другие спорные вопросы, в том числе и претензии к размеру возмещения, можно решать в судебных инстанциях.
Счета эскроу
Этот метод финансовых гарантий надежнее, чем обычное страхование ДДУ. Дольщик размещает деньги на заблокированном счете в банке. Застройщик получает к ним доступ только после выполнения обязательств по договору.
Новая схема действует с 01.06.2019.
Как работает
Для подробного изучения этого способа защиты от банкротства застройщика можно изучить специальную статью нашего сайта. Ниже приведены стандартные действия при работе с эскроу-счетом:
- покупатель заключает ДДУ с применением согласованных общих условий;
- сумму по договору переводит не застройщику, а в банк на специальный счет;
- в течение всего срока по ДДУ деньги заблокированы;
- в случае банкротства или «заморозки» строительства средства возвращаются дольщику.
Отличия этой схемы по сравнению с аккредитивом:
- эскроу-счет не может быть закрыт покупателем в произвольном порядке (только при расторжении ДДУ);
- отсутствует комиссионное вознаграждение банка;
- до 10 млн р. – сумма застрахована в АСВ.
К сведению! Срок блокировки денег может быть больше даты передачи объекта недвижимости дольщику до 6 месяцев максимум.
Что делать обманутым дольщикам
Страхование долевого строительства от недостроя (банкротства) подразумевает предварительную проверку компании застройщика. Использование схемы эскроу-счета позволяет заключить сделку с минимальными подготовительными действиями. Дольщик вправе получить деньги в следующих случаях:
- закончен срок блокирования;
- ДДУ расторгнут по решению суда, дольщика, обеих сторон договора;
- застройщик не может выполнить свои обязательства.
К сведению! Деньги со счета эскроу могут быть взысканы в судебном порядке по долгам дольщика.
Следует не забывать об ограниченной сумме страхования вкладов. Предпочтительным выглядит открытие заблокированного счета в Сбербанке либо другом солидном кредитном учреждении.
Планируемые изменения 2024 года
Покупатель может получить компенсацию через Фонд защиты, если при долевом строительстве была использована схема страхования. Единственное необходимое требование – заключение первого ДДУ для этого объекта недвижимости ранее 20.10.20
Рассматривается законопроект о начислении процентов по сумме на эскроу-счете. Подробности представлены в специальной публикации.
Консультация юриста онлайн
Для решения сложных задач пригодится помощь опытного специалиста. Обращайтесь к дежурному юристу сайта в режиме on line. Кроме чата можно воспользоваться телефонной консультацией по вопросам кредитования.
Выводы
Тщательная проверка исходных условий поможет исключить ошибки. В зависимости от срока заключения первого ДДУ применяется:
- страхование дольщиков (2014-2017);
- отчисления в Фонд защиты либо (с 2017);
- счет эскроу (с июля 2019).
Следующие рекомендации помогут принять правильное решение:
- при блокировке строительства на стадии подготовки котлована выгоднее получить денежную компенсацию;
- заявление о выплате следует подать до передачи прав новому предприятию на продолжение строительства;
- при работе с эскроу-счетом страхование договоров долевого участия в строительстве не обязательно.
Ставьте лайки, делайте репосты, задавайте вопросы в комментариях. Изучайте материалы нашего сайта для получения оперативной информации об изменениях в законодательстве.
Изучить особенности долевого строительства в 2024 году можно с помощью специальной публикации нашего сайта.
Права дольщика при банкротстве застройщика: как получить квартиру или вернуть деньги в 2024 году
Долевое строительство обладает массой преимуществ – участник получает совершенно новую квартиру по доступной стоимости. Но достоинства сопровождаются значительным риском – остаться на улице и без вложенных денег. Сегодня изучим внимательнее, что делать, если при долевом строительстве объявляется банкротство застройщика.
Нормативная база по теме
Долгое время он выступал в качестве универсальной инструкции, однако несколько лет назад его дополнили специальным параграфом 7 главы IX, посвященным нюансам процедуры банкротства фирм, осуществляющих постройку МКД. Читать данный раздел следует в совокупности с основополагающими правилами ФЗ-127, в дополнение с правилами арбитражного процесса, установленными АПК РФ.
Данный ФЗ (Закон) о банкротстве застройщика предусматривает ряд специфических процедур, по которым осуществляется банкротство. В отношении строительных организаций применяются две из них:
- конкурсное производство – распределение активов фирмы;
- внешнее управление – отстранение руководства и разработка решений по выходу из кризиса.
В новой редакции ФЗ процедуры наблюдения и финансового оздоровления в ходе банкротства застройщиков недопустимы.
Важно! Чаще всего застройщики банкротятся через конкурсное производство.
Ключевой фигурой в любом банкротном деле является арбитражный (конкурсный или внешний) управляющий. Это человек, имеющий специальное образование, состоящий в СРО и аккредитованный при Фонде защиты прав дольщиков. Для аккредитации ему необходимо подтвердить особые знания и навыки, что гарантирует правильный подход при распределении имущества.
Он обладает всей информацией о состоянии дел застройщика, проводит собрания кредиторов и ведет арбитражное дело в суде от имени банкрота. Каждому дольщику необходимо иметь в виду контакты управляющего по своему делу.
Конкурсное производство
Данная формулировка обозначает, что застройщик банкрот, к нему нельзя применить никакие иные меры, кроме как поделить имущество и погасить имеющиеся долги. Данная процедура назначается определением арбитражного суда по результату рассмотрения заявления заинтересованного лица о банкротстве.
В ходе процедуры банкротства определяется круг кредиторов, перед которыми у застройщика имеются обязательства, размер их претензий и очередность погашения. Затем имущество застройщика перераспределяется между кредиторами в соответствии с установленным реестром.
К кредиторам застройщика как раз и относятся граждане-участники строительства, которые вправе требовать возврата вложенных денег либо (в некоторых случаях) передачи квартиры. Конкурсное производство при банкротстве в соответствии с законом длится 1 год, однако оно может быть неоднократно продлено. Кроме этого необходимо учитывать и время на рассмотрение заявления о признании банкротом.
Как проверить застройщика на банкротство
Важно! Дольщик должен проявить инициативу и самостоятельно узнать, не начат ли процесс банкротства его застройщика. Это поможет избежать потери денежных средств и квартиры.
После того, как председательствующий судья объявляет, что застройщик обанкротился, арбитражный управляющий обязуется известить кредиторов (дольщиков) об открытии банкротного дела. Управляющий рассылает уведомления всем дольщикам, сведения о которых передаст ему руководитель фирмы-застройщика.
Общее уведомление делается через размещение сообщения о банкротстве в газете «Коммерсантъ». На сайте данного издания можно просмотреть все сообщения о банкротстве, которые были опубликованы.
Для этого в поле поиска нужно написать ИНН или ОГРН застройщика, далее нажать кнопку «Найти». Если сведения были опубликованы, то сообщение отобразится на экране. Есть возможность распечатать его в версии PDF.
Еще один способ, как проверить застройщика на банкротство – через Мой.Арбитр – картотеку арбитражных дел. Для этого в поле «Участник дела» следует ввести ИНН, ОГРН или название застройщика, нажать «Найти» и из списка выбрать дело со значком «Б» – «банкротство».
Для получения указанных сведений регистрация на порталах не требуется, пошлина не взимается.
Что делать гражданам
Действия дольщика при банкротстве направлены на возврат уплаченных средств или получение готовой квартиры. Есть несколько способов, как гражданин может этого добиться. Ключевой вариант, если застройщик обанкротился – включение претензий в реестр кредиторов. Что именно делать дольщикам в этой ситуации:
Внимание! Требования дольщики предъявляют не в арбитражный суд, как при обычном банкротстве, а конкурсному управляющему. Если проигнорировать этот порядок, можно упустить драгоценные сроки возврата денег.
Заявление о включении в реестр
Это ключевой момент активности гражданина, к которому нужно подойти очень внимательно. Со дня получения уведомления о том, что застройщика признали банкротом, у дольщика есть три месяца на подготовку заявления, сбор документов и предъявление требований в реестр. Участник строительства вправе предъявить одно из двух требований:
- Если дом достроен, то дольщик может просить передать ему квартиру. Ознакомиться с шаблоном данного требования можно по этой ссылке.
- Если дом не достроен, то смысла просить о жилом помещении нет. Тогда дольщик может потребовать вернуть ему деньги, уплаченные по ДДУ. Образец заявления с таким требованием можно скачать здесь.
Заявленные требования включаются в соответствующий реестр, при этом реестр требований о выдаче квартир является обособленной частью общего реестра требований кредиторов.
Важно! Требование о передаче квартиры можно трансформировать в денежное требование при необходимости.
Требование составляется в свободной форме. Для подготовки можно использовать приведенные выше образцы. Документ должен включать следующие сведения:
- кому – ФИО управляющего и его адрес;
- наименование арбитражного суда и номер банкротного дела (по виду А00-00000/2018);
- название обанкротившейся фирмы-застройщика;
- данные дольщика-заявителя, в том числе ФИО, адрес, телефон;
- в тексте заявления указывается номер ДДУ, дата его заключения, сведения о строящемся МКД, цена договора и сумма перечисленных денег, сведения о дате получения гражданином уведомления о банкротстве, сведения о том, что обязательства по передаче квартиры не исполнены;
- далее в просительной части указывают требование – денежное или о передаче недвижимости;
- перечень документов-приложений;
- подпись дольщика и дата составления заявления.
К заявлению следует приложить следующие бумаги:
- копию паспорта;
- ДДУ с приложениями и всеми дополнениями;
- документы об оплате договора.
Готовое заявление с приложениями необходимо передать конкурсному управляющему. Сделать это можно лично или посредством почтовой связи.
Важно! Если срок в 3 месяца для подачи уведомления пропущен по уважительной причине, его можно восстановить через арбитражный суд, ведущий банкротное дело.
Рассмотрение заявления
В течение 30 рабочих дней конкурсный управляющий рассматривает требование гражданина о включении в реестр при банкротстве. Он оценивает приложенные документы и решает, обосновано предъявленное требование или нет.
Всего может быть три варианта решений:
- о признании претензии обоснованной и включении в реестр;
- о включении неполной суммы;
- если претензия не обоснована, то управляющий отказывает в ее включении.
Управляющий процедурой банкротства высылает участнику уведомление о принятом решении в течение 30 рабочих дней. Извещение отправят почтой на указанный адрес, поэтому контакты нужно прописать правильно. Если во включении требования отказали, то необходимо обратиться в арбитражный суд для обжалования решения управляющего.
Суд может включить требование в реестр, если сочтет его обоснованным.
Требования участников строительства включаются в третью очередь реестра. Сначала закрываются вопросы по возмещению жизни и здоровью, затем производятся выплаты по трудовым договорам, и после этого внимание смещается на участников строительства.
Что делать дальше
Есть единственный вариант, что делать дольщику дальше, после включения его требований в реестр – участвовать в процедуре банкротства. Такой гражданин становится конкурсным кредитором, ему предоставляется право принимать участие в собраниях кредиторов по различным вопросам, возникающим в ходе дела. Выявляется несколько вариантов развития событий:
- Погашение требований за счет передачи кредиторам жилых помещений. Это рабочий вариант, как получить квартиру, если застройщик банкротится.
- Участники приняли решение просить суд о передаче им объекта незавершенного строительства, если дом не достроен – тогда они обращаются в суд с соответствующей просьбой.
- Если такого решения не принято, то управляющий производит расчеты с кредиторами за счет имеющейся денежной массы застройщика. Деньги для расчета с гражданами управляющий может получить также от продажи объекта строительства и земельного участка под ним.
При этом передача «незавершенки» допустима, если дольщики приняли решение о создании ЖСК из своего состава. В круг участников такого ЖСК при желании могут войти и третьи лица. Созданному кооперативу передаются права застройщика на строение и земельный участок под ним (аренда или собственность).
Объединение граждан после завершения всех формальных процедур (регистрации прав на кооператив) будут своими силами достраивать МКД.
Внимание! Если до введения процедуры банкротства гражданин уже получил исполнительный лист, то ему все равно необходимо проходить описанную выше процедуру включения в реестр кредиторов. Погашение по исполнительным листам прекращается.
Какие еще есть варианты
Конкурсное производство – это не единственный способ защитить свои права, если застройщик банкрот. Разберем имеющиеся варианты реализации прав дольщика при банкротстве подробнее.
Возмещение из компенсационного фонда
Если ДДУ по строящемуся МКД был заключен с первым дольщиком после 20-го октября 2017 года, то застройщик обязан был перечислить в специальный Фонд защиты дольщиков 1,2% от цены каждого договора. Задача данного фонда состоит в реальной финансовой поддержке граждан, застройщик которых объявил себя банкротом. Фонд может выполнять следующие функции:
- информационная поддержка граждан;
- финансирование завершения строительства (если недострой передали ЖСК);
- выплата возмещения пострадавшим гражданам за счет средств Фонда.
Если застройщик отчислял в Фонд взносы, последний автоматически становится участником дела о банкротстве. Граждане в ходе проведения собрания кредиторов принимают решение о получении денежной компенсации или финансировании достраивания МКД.
Решение о выплате компенсации направляется управляющим в Фонд, после чего дольщику следует подать:
- заявление о выплате возмещения;
- копию паспорта;
- выписку из реестра требований, которую можно получить у управляющего.
В течение 10 дней пострадавший участник получит свои деньги.
Если дольщики решать достраивать дом, то Фонд также проведет все необходимые мероприятия на основании решения граждан.
Обращение к третьим лицам
Если неисполнение ДДУ было застраховано, то граждане вправе обратиться к страховщику о выплате страховой суммы. В страховую компанию потребуется представить соответствующее заявление, документы, удостоверяющие личность, и определение суда о признании застройщика банкротом.
В некоторых случаях исполнение ДДУ обеспечивает поручитель – банк. Если договор поручительства был заключен, то дольщик может обратиться с требованием к банку.
Если третьи лица отказываются выплачивать возмещение, то это повод обратиться в суд с исковым заявлением по соответствующему требованию.
Внимание! При получении возмещения от страховщика или поручителя право на выплату из компенсационного фонда аннулируется. Получить две выплаты по одному договору участия в строительстве нельзя.
Реестр обманутых дольщиков
В регионах страны создаются реестры обманутых дольщиков. Данные образования не являются компенсационными фондами и не гарантируют возмещение потерянных по ДДУ денег или квадратных метров. Однако с учетом остроты проблемы государственные органы оказывают посильную помощь гражданам, оказавшимся в сложной ситуации.
Граждан включают в данные реестры не только в случае признания застройщика банкротом, но и при появлении признаков долгостроя или приостановлении строительства.
Преимущества вступления в данный реестр различаются в регионах. К основным можно отнести:
- информационная и организационная помощь от местной власти по вопросу создания ЖСК;
- распределение жилья из специального регионального фонда (при наличии);
- поиск инвесторов для финансирования строительства.
Для включения в реестр дольщику нужно написать заявление и подать подтверждающие документы: ДДУ и бумаги о его оплате. В случае с банкротством потребуется также судебный акт.
Новшества 2024 года
Правила о долевом строительстве часто стараются поменять, усовершенствовать, чтобы добиться главной цели – защиты прав дольщиков. В период 2017-2023 годов ожидается ряд изменений условий долевого строительства.
В 2017 году в стране появился Фонд защиты дольщиков (компенсационный фонд), в который застройщики отчисляют процент от цены ДДУ на случай неисполнения обязательств. Механизм выплаты возмещений совершенствуется ежегодно.
2018 год ознаменовался ужесточением требований к застройщику. В частности:
- теперь одно разрешение распространяется на строительство только одного объекта, а не нескольких;
- ужесточились финансовые требования – застройщик обязан иметь на счете не менее 10% от фонда строительства;
- ужесточился контроль за операциями застройщика со стороны банков.
В 2019 году произошел переход от действующей схемы оплаты строительства на эскроу-счета. Суть данного механизма в том, что дольщики перечисляют оплату по ДДУ на специальный банковский счет, деньги с которого не расходуются, а хранятся до завершения строительства. И только после передачи МКД собственникам застройщик получает свои деньги.
Данные нововведения вступили в силу с 1 июля 2019 года и распространяются на все объекты застройщика без привязки к дате выдачи разрешения на строительство.
В 2024 году ожидается дальнейший переход финансирования строительства на схему с эскроу-счетами. правительство уверено в том, что строительная отрасли к этому полностью готова.
При всей защищенности описанного механизма, специалисты рынка недвижимости отмечают, что он может привести к удорожанию квартир.
Судебная практика
За счет приоритета прав дольщиков при банкротстве на уровне политики России судебная практика также стремится всесторонне защитить права граждан, оказавшихся в сложной ситуации. Например, показательной является позиция высших инстанций о том, что срок на трансформацию требования о передаче помещений в денежное может быть восстановлен (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.14 № 4100/14) – такого лояльного отношения не наблюдается при рядовом банкротстве.
В самом начале правового регулирования долевого строительства участники многоэтажной застройки практически не были защищены от ситуации, когда застройщик не может исполнять свои обязательства. Сегодня же при банкротстве застройщика вполне реально защитить свои права, вернув деньги или получив готовую квартиру. Следует действовать четко в рамках закона по процедурам, изложенным в статье.
Напоминаем, что на сайте вы можете записаться на бесплатную консультацию к юристу, чтобы узнать, что делать в вашей ситуации при банкротстве строительной компании или других проблемах с недвижимостью. Запись в специальной форме у консультанта.
Пишите ваши вопросы и будем очень благодарны за оценку поста, лайк и репост.