Эксперты «АГ» положительно оценили решение Суда. Один из них указал, что ВС обратил внимание на ошибку судов, которые, решая вопрос о том, кому принадлежит залог на квартиру, не установили самого факта возникновения залога. Другая отметила, что при отсутствии регистрации права собственности на объект и злоупотреблений при заключении договора со стороны застройщика и нового дольщика требование первоначального дольщика не является залоговым.
18 января 2012 г. между обществом-застройщиком и гражданкой Р. был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался построить многоквартирный дом и передать участнице строительства квартиру в 2012 г. Во исполнение договора Р. уплатила застройщику более 1 млн. руб.
6 февраля 2015 г. Общество было признано банкротом. Уведомлением от 9 февраля 2015 г. Р. в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора в связи неисполнением застройщиком обязательства по передаче квартиры в оговоренный срок, потребовала возврата уплаченной суммы и выплаты процентов, начисленных на эту сумму. 6 мая 2015 г. в отношении указанной квартиры был заключен новый договор с З.
В рамках дела о банкротстве Р. предъявила должнику денежные требования и просила включить в реестр требований кредиторов сумму, уплаченную по договору долевого участия, проценты на нее, неустойку за неисполнение обязательств по возврату денежных средств и выплате процентов и штраф по законодательству о защите прав потребителей. Р. также просила признать ее требования обеспеченными залогом строящейся квартиры.
Признавая требования кредитора обоснованными в части обеспечения требования, суд первой инстанции указал на прекращение договорных отношений по долевому участию в строительстве и наличие у должника как застройщика обязательств по возврату Р. денежных средств в размере более 1 млн руб., внесенных ею в счет частичной оплаты квартиры, а также по уплате процентов за пользование указанными средствами.
На основании ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве суд признал Р. залогодержателем квартиры. При этом суд отклонил возражения относительно возникновения права на получение квартиры у З. Он указал на разъяснения, содержащиеся в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 58, о том, что у должника должно быть наличие заложенного объекта в натуре, а также должны отсутствовать доказательства невозможности обращения взыскания на него.
Суды апелляционной инстанции и округа согласились с выводами суда первой инстанции.
Рассмотрев материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ вынесла Определение № 305-ЭС16-10864, отменив решения нижестоящих судов в части признания требования Р. обеспеченным залогом имущества застройщика.
Верховый Суд указал, что согласно ч. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) указанного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом.
Суд отметил: в то же время ч. 2 названной статьи предусмотрено, что объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на названный объект. В силу же ч. 5 ст. 13 упомянутого закона застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога, а при уклонении от этой обязанности право собственности осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Верховный Суд указал, что из системного толкования приведенных норм следует, что с момента регистрации ДДУ считается зафиксированным в ЕГРН притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости, имеющее значение в том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов при отчуждении застройщиком не завершенного строительством многоквартирного дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве. Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом.
ВС отметил, что такие же правила распространяются в соответствии со ст. 12.1 Закона об участии в долевом строительстве и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств. Кроме того, он пояснил, что если один участник строительства правомерно отказался от исполнения договора, после чего был заключен новый договор в отношении этой же квартиры с другим лицом, по общему правилу ч. 8 ст.
13 Закона об участии в долевом строительстве после завершения строительства квартира передается новому участнику свободной от прав первого: передача квартиры второму участнику строительства влечет за собой возникновение на стороне фактического владельца права собственности, не обремененного ипотекой, в пользу первого участника строительства.
Однако в силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения. Поэтому в ситуации злоупотребления правом на заключение второго договора долевого участия в строительстве обеими его сторонами, то есть когда основной целью последующей сделки стало не привлечение средств для завершения строительства, а лишение первого участника обеспечения в интересах застройщика, в момент регистрации права собственности за недобросовестным субъектом возникнет залоговое обременение, так как в этом случае получение правового титула собственника вторым участником направлено на обход положений Закона об участии в долевом строительстве об основаниях и моменте возникновения залога.
ВС указал, что при банкротстве застройщика обращение взыскания на не завершенный строительством объект на основании ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве не осуществляется, не происходит передача квартир в порядке ст. 8 указанного закона в отрыве от Закона о банкротстве.
Удовлетворение требований названных участников строительства, в том числе бывших, производится в соответствии со специальными положениями статей Закона о банкротстве, для применения которых по общему правилу не требуется обращение в суд с самостоятельным заявлением об установлении статуса залогового кредитора. Для этого достаточно, чтобы участник строительства, заключивший договор по правилам Закона об участии в долевом строительстве, предъявил застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование и оно было признано судом обоснованным.
Верховый Суд пояснил, что в заседании судебной коллегии стороны подтвердили факт получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в котором расположена спорная квартира. При этом, разрешая спор в части признания за Р. статуса залогового кредитора, суды не установили факта регистрации права собственности Общества на эту квартиру. На наличие такой регистрации не ссылались и участники обособленного спора в судебном заседании. По мнению Суда, суть разногласий, таким образом, свелась не к установлению залога в отношении имущества застройщика, который в настоящее время не возник, а к признанию за Р. права на залоговое обременение на случай передачи застройщиком квартиры З.
Суд указал, что в обоснование своей позиции Р. ссылалась на злоупотребление правом со стороны застройщика и второго участника долевого строительства, однако данные доводы не были проверены судом, равно как и возражения З. При этом он не был привлечен к участию в споре в качестве соответчика, несмотря на то, что требование Р. фактически обращено против него.
Таким образом, Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов в части признания требования Р. обеспеченным залогом имущества Общества и направил дело на новое рассмотрение.
В комментарии «АГ» партнер компании LDD Андрей Попов назвал решение правильным. «ВС обратил внимание на ошибку судов, которые, решая вопрос о том, кому принадлежит залог на квартиру, не установили самого факта возникновения залога. Кроме того, их решениями затрагиваются права лица, не привлеченного к участию в деле, что само по себе является самостоятельным основанием для отмены судебного акта», – пояснил он.
Юрист ООО «Содружество земельных юристов» Наталья Лопатина указала, что вопрос приобретения права залога на строящийся объект является непростым, поскольку до регистрации права собственности на объект незавершенного строительства он формально не существует, а значит, не может быть полноценным предметом залога. Он добавила, что в соответствии с законом дольщик получает право на обращение взыскания на объект в случае ненадлежащего исполнения обязательств застройщиком после регистрации права собственности на него или право на иск об обращении взыскания в судебном порядке в случае его уклонения от регистрации.
«Таким образом, Верховный Суд приходит к выводу, что при отсутствии регистрации права собственности на объект и злоупотреблений при заключении договора со стороны застройщика и нового дольщика требование первоначального дольщика не является залоговым», – указала Наталья Лопатина. При этом она пояснила, что ГК РФ предусматривает конструкцию залога будущей вещи при условии ее последующего создания или приобретения, что в данном случае позволило бы и первоначального, и нового кредитора включить в реестр кредиторов как залоговых, удовлетворяя их требования по принципу старшинства залога.
ВС разбирался, как считать компенсацию залоговым кредиторам застройщика-банкрота
В июле 2022 года Конституционный суд по запросу коллег из Верховного суда признал неконституционность нормы, которая ущемляла права залоговых кредиторов застройщика-банкрота, чьи объекты передавались фонду защиты прав дольщиков. Те кредиторы, которым не причитается жилье, теряли залог после такой передачи. КС признал, что обременение сохраняется, и предписал рассчитать размер компенсации. Остался вопрос — как считать.
На сегодняшнем заседании ВС судьи задавали его участникам дела. И получили довольно неуверенные ответы.
Достроить дом
Строительная компания «Солдес Строй» возводила 22-этажный жилой дом с офисами и автостоянкой в Перми. В декабре 2014-го застройщика признали банкротом. «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства Пермского края» в ноябре 2020 года попросил суд передать ему активы, чтобы выполнить обязательства перед дольщиками (дело № А50-10848/2014). АС Пермского края обязал конкурсного управляющего передать фонду право собственности на один участок с недостроенным домом, право аренды на второй и обязательства застройщика перед участниками строительства.
При этом фонд обязали выплатить должнику 10,7 млн руб., чтобы погасить текущие требования и требования кредиторов первой и второй очередей.
Решение не устроило залоговых кредиторов экс-застройщика Татьяну Инцкирвели (заложено нежилое помещение и участок) и Юлию Позднякову (совместно с мужем заложен участок). Они были недовольны тем, что в решении суда не было определено, как им выплатят компенсацию после передачи недостроя фонду. Инцкирвели и Позднякова отметили, что пп. 3 п. 3 ст.
201.10 ЗоБ позволяет передать объект дольщикам только тогда, когда в реестре нет требований других кредиторов, которые не участвовали в строительстве, либо они согласились отдать им объект.
17-й ААС оставил без изменения решение коллег из нижестоящей инстанции. Апелляционная инстанция отметила, что залог прав застройщика на участок с недостроем по обязательствам, которые не связаны с обеспечением прав дольщиков, прекращается с момента госрегистрации перехода прав на недвижимость. Из-за этого не изменяется очередность удовлетворения требований залоговых кредиторов, которые не участвуют в строительстве.
Недовольны все
Фонд и залоговые кредиторы обжаловали акты в ВС. В феврале 2022-го ВС начал изучать дело, но приостановил производство, поскольку на заседании выявили неопределенность в том, соответствуют ли Конституции применяемые правила о банкротстве застройщиков. ВС направил запрос в КС. В июле КС в Постановлении № 34-П признал нормы не соответствующими основному закону и отметил: из-за прекращения залога у кредиторов, которым фонд не должен предоставлять помещения, возникает право требования к нему, так как он забрал у застройщика объект.
КС установил временное регулирование этого вопроса, пока законодатель по его предписанию не изменит закон: если застройщик-банкрот не погасил требования залоговых кредиторов, эти обязательства частично переходят к фонду, а размер компенсации определяют в зависимости от оснований возникновения залога.
16 августа, 9:04
В июле ВС возобновил производство по делу. 22 августа экономколлегия под председательством Ивана Разумова разбиралась, как будут выплачивать компенсацию залоговым кредиторам.
Как считать компенсацию
Сначала слово дали представителям залоговых кредиторов. Сергей Белоглазов, защищавший интересы Инцкирвели, заявил: с учетом позиции КС дело нужно направить на новое рассмотрение в АС Пермского края, чтобы он решил вопрос о размере компенсации в пользу бывших залоговых кредиторов. Судья Разумов поинтересовался позицией Белоглазова о том, есть ли необходимость отменять судебные акты в части передачи прав застройщика фонду.
Тот ответил отрицательно.
— А как надо считать компенсацию? — задал вопрос судья.
— Я так понимаю, этот вопрос быстро не решить. Ее можно посчитать в будущем, когда объект уже сдадут и можно будет оценить его рыночную стоимость.
А по мнению представителя другого залогового кредитора Алексея Позднякова Михаила Михайлова, КС подтвердил: вопрос о выплате компенсации, по общему правилу, зависит не от реализации имущества, а просто от факта прекращения залога.
Представитель пермского фонда Ирина Будникова попросила не отменять акты по делу в части передачи имущества фонду. Пока не изменят закон, компенсацию бывшим залоговым кредиторам, которым фонд не должен передавать помещения, стоит рассчитывать в порядке, установленном КС. Будникова считает, их требования следует рассматривать в обособленном споре.
— Если этот спор будет изучать суд первой инстанции, то в какой момент времени надо считать эту компенсацию — единовременно, при принятии решения о передаче или двухэтапно? — поинтересовался судья Разумов.
— Затрудняюсь ответить. Думаю, это станет ясно, когда внесут изменения в закон.
А конкурсный управляющий застройщика Олег Касьянов не видит оснований отменять акты. Он обратил внимание, что залоговое обязательство трансформируется в право получить компенсацию. По мнению Касьянова, залоговые кредиторы, которым не полагается жилье, не должны получать ее раньше дольщиков.
Еще Касьянов заметил: если текущие расходы необходимы для завершения строительства, а именно такие траты погашены фондом, то их надо компенсировать.
— А почему залоговые кредиторы должны получить компенсацию не раньше, чем дольщики? — спросил судья.
— Тогда залоговый кредитор окажется в преимущественном положении. Но так не должно быть. Я считаю, ему нужно быть наравне с дольщиками.
Ограниченная ответственность фонда
Инна Прошина от федерального «Фонда развития территорий» обратила внимание, что КС ограничил ответственность фонда. Сумму требований к нему нужно рассчитывать по критериям, которые установил Конституционный суд в своем постановлении. То есть, в деле о банкротстве можно заявить один размер требований, исходя из обязательств должника, а сумма, которую можно предъявить к фонду, когда ему передали объект — другая.
Затем судьи задали еще несколько вопросов конкурсному управляющему:
— Как вы считаете, куда надо двигаться в этом споре?
— Я считаю, что необходимо выходить за рамки дела о банкротстве, поскольку сейчас все задачи конкурсного производства выполнены. Еще что-то рассматривать в этом случае нецелесообразно, — ответил управляющий.
— А можете ли вы сыграть еще какую-то положительную роль в этом деле — в формировании списков кредиторов, объема обязательств?
— Полагаю, что нет. Всю необходимую информацию передали фонду.
В результате ВС изменил акты нижестоящих инстанций. Экономколлегия решила, что определять размер компенсации бывшим залоговым кредиторам будет первая инстанция. В остальной части документы оставили в силе.
Верховный Суд вывел заложенное единственное жилье из конкурсной массы
Между банком и заемщиком был заключен кредитный договор, в обеспечение исполнения обязательств по которому между банком и физическим лицом был заключен договор ипотеки. Предметом ипотеки стала квартира, являющаяся для залогодателя единственным жилым помещением.
Позднее, физическое лицо-залогодатель было признано банкротом и в отношении него была введена процедура реализации имущества. Процедура банкротства введена на основании заявления самого залогодателя, который признавал невозможность надлежащего исполнения требований кредиторов. В решении арбитражного суда о введении процедуры реализации имущества констатирована неспособность должника удовлетворить требования кредиторов и наличие обстоятельств, свидетельствующих о невозможности применения процедуры реструктуризации долгов (Решение Арбитражного суда Московской области от 17.12.2020 по делу №А41-73644/20).
Банк обратился в рамках дела о банкротстве с заявлением о включении в реестр требований кредиторов залогодателя его требования, основанного на договоре ипотеки, как обеспеченного залогом имущества должника с целью последующего удовлетворения за счет стоимости предмета ипотеки (пункт 5 статьи 138 Закона о банкротстве, пункт 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №58). При этом, со стороны заемщика отсутствовало неисполнение или ненадлежащее исполнение обеспеченных залогом обязательств из кредитного договора. Банк также не заявлял о наличии иных оснований для обращения взыскания на предмет залога.
Действия банка по включению в реестр вполне оправданы и логичны, поскольку в случае невключения в реестр банк по окончании процедуры банкротства мог столкнуться с прекращением ипотеки вследствие освобождения должника от обязательств (пункт 3 статьи 213.28 Закона о банкротстве). Однако, по непонятным причинам как перед заявлением требования в реестр залогодателя, так и в процессе рассмотрения требования, банк не предъявил к заемщику требования о досрочном возврате кредита, что в свою очередь либо повлекло бы досрочное исполнение обязательств заемщиком, либо создало бы основания требовать обращения взыскания на предмет залога вследствие неисполнения обеспеченного обязательства (статьи 334, 348, 349 ГК РФ). Банк мог бы предъявить заемщику требования о досрочном возврате кредита в связи с ухудшением условий обеспечения (статьи 813, 819 ГК РФ) или нарушение залогодателем обязанности по страхованию предмета ипотеки (пункты 1 и 2 статьи 31, статья 35, пункт 4 статьи 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций удовлетворили требования банка.
Заемщиком (должником по основному обязательству) была подана кассационная жалоба в Верховный Суд РФ.
Верховный Суд РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы отменил судебные акты о включении требований Банка в реестр требований кредиторов, поскольку они ведут к существенному дисбалансу прав и законных интересов сторон: должник в отсутствие просрочки по обеспеченному залогом обязательству лишается единственного жилья, являющегося предметом залога.
Указанный дисбаланс, по мнению Верховного Суда РФ, заключается в том, что по обеспеченному залогом долгу отсутствует просрочка, т.к. заемщик исполняет обязательства в срок.
Предъявление в деле о банкротстве заявления о включении в реестр требования как обеспеченного залогом является аналогом требования об обращении взыскания на заложенное имущество (Определение Верховного Суда РФ от 12.03.2021 N 305-ЭС14-7512(25).
При этом, предъявление требования об обращении взыскания на предмет залога возможно только при неисполнении или ненадлежащем исполнении обеспеченного залогом обязательства, например, при просрочке внесения платежей или внесения платежей не в полном объеме (статьи 334, 348, 349 ГК РФ). Соответственно, право кредитора по обеспеченному залогу обязательству удовлетворить свои требования за счет предмета залога может быть реализовано только после нарушения такого обязательства. Если залогодателем является не должник по основному обязательству, а третье лицо, то обязанность такого залогодателя исполнить за счет стоимости предмета залога обеспеченное обязательство не может возникнуть ранее возникновения такой обязанности у основного должника.
Ранее в судебной практике была сформирована позиция о недопустимости включения в реестр требований кредиторов банкрота требований, вытекающих из предоставленного им залога по обязательствам другого лица, если отсутствует нарушение обеспеченного его залогом обязательства (см. например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.02.2013 по делу N А21-7600/2010, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15.10.2014 по делу N А76-13668/2012).
Необходимо отметить, что в том случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между таким залогодателем, должником по основному обязательству и залогодержателем применяются правила статей 364-367 ГК РФ, регулирующие отношения кредитора и поручителя (абзац второй пункта 1 статьи 335 ГК РФ). Требование к поручителю, и соответственно к третьему лицу-залогодателю, может быть установлено в деле о банкротстве лишь при условии, что должником по обязательству, обеспеченному поручительством или залогом третьего лица, допущено нарушение указанного обязательства (пункт 48 Постановление Пленума ВАС РФ от 12.07.2012 N 42 «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с поручительством», пункт 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.12.2020 N 45 «О некоторых вопросах разрешения споров о поручительстве»).
Поэтому, если обязательство, обеспеченное залогом третьего лица, исполняется надлежащим образом, то к залогодателю не может быть предъявлено требование о его погашении за счет предмета залога.
При этом, предметом залога является единственное жилое помещение, в котором проживает залогодатель и члены его семьи.
С другой стороны, введение в отношении залогодателя процедуры реализации имущества ставит под угрозу сохранение обеспечения в виде залога на случай будущей просрочки со стороны основного должника. Если кредитор не предъявит требование о включении в реестр залогодателя или предъявит его с пропуском срока, то он лишается возможности обратить взыскание на залог в рамках дела о банкротстве, и по завершении процедуры реализации залог прекращается либо вследствие реализации предмета залога в общем порядке либо вследствие освобождения гражданина от долгов (пункт 3 статьи 213.28 Закона о банкротстве, пункт 5 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан», Определение Верховного Суда РФ от 01.09.2021 N 310-ЭС21-6469). Поэтому, если просрочка основного должника наступит после окончания срока предъявления требований о включении в реестр залогодателя или после завершения процедуры банкротства, кредитор будет лишен возможности получить удовлетворение за счет предмета залога.
В такой ситуации с целью обеспечения баланса интересов сторон Верховный Суд РФ предлагает сторонам принять экономически обоснованное и взаимовыгодное решение, не нарушающее прав иных лиц. В качестве такого решения предлагается заключение мирового соглашения или разработка локального плана в отношении исключительно жилого помещения как предмета залога, по условиям которого в процедуре банкротства на него не обращается взыскание, залогодатель не освобождается от исполнения обязательств перед залогодержателем после завершения процедуры банкротства, погашение требований залогового кредитора не может осуществляться за счет иного имущества должника. При необоснованном отказе кредитора от такого урегулирования суд вправе утвердить локальный план реструктуризации без согласия залогового кредитора и других конкурсных кредиторов.
Рассматриваемое определение безусловно несет положительный момент тем, что изменяет ранее сложившуюся практику безусловного отказа во включении в реестр залогодателя, не являющегося должником по обеспечиваемому обязательству, в случае отсутствия нарушения обеспечиваемого обязательства, устраняя риски утраты залога на будущее время.
Также необходимо отметить, что заложенная идея отдельного урегулирования вопроса касательно судьбы единственного жилья — предмета залога, предусматривающего по существу исключение предмета залога из конкурсной массы и отсрочку обращения взыскания на него, во многом повторяет положения рассматриваемого Государственной Думой проекта Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон от 26 октября 2022 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (Проект №309801-8).
Вместе с тем, предлагаемое решение проблемы вызывает некоторые вопросы.
Например, несмотря на декларируемое требование «не нарушающее прав других лиц» к плану урегулирования, очевиден пересмотр баланса интересов кредиторов.
По существу, единственное жилое помещение, являющееся предметом залога, исключается из конкурсной массы, вследствие чего другие кредиторы уже не могут претендовать на удовлетворение своих требований из части стоимости залога по правилам пункта 5 статьи 213.27 Закона о банкротстве. Залоговый кредитор получает абсолютное преимущество в удовлетворении своих требований на будущее время.
Если размер непогашенных требований залогового кредитора не значителен и потенциальная стоимость предмета залога существенно больше размера требований залогового кредитора, при обращении взыскания на предмет залога должник получает возможность вывести из-под взыскания кредиторов в банкротстве и сохранить за собой значительную часть денежных средств, полученных впоследствии от реализации предмета залога (абзац второй пункта 3 статьи 334 ГК РФ).
Предлагаемое решение также не учитывает, что предметом залога может быть единственное жилье, отвечающее признакам «роскошного», что в свою очередь дает основания прогнозировать риск вывода такого имущества из конкурсной массы посредством индивидуального соглашения (плана реструктуризации) между залоговым кредитором и должником. Это свою очередь дает толчок для развития схем для безусловного исключения такого жилья из конкурсной массы.
Также, на наш взгляд, необходимо разграничить ситуации, когда ипотека единственного жилья обеспечивает обязательства, возникшие вследствие предоставления кредита (займа) на приобретение такого жилья, и когда должник сознательно предоставил единственное жилье в ипотеку по каким-то иным своим обязательствам или третьего лица.
Открытым остается вопрос касательно того, должно ли учитываться разумное, осмотрительное и добросовестное поведение залогодателя в такой ситуации. В рассматриваемом деле поведение должника не совсем соответствует данным требованиям. Как следует из судебных актов об установлении требований других кредиторов, как до заключения договора ипотеки, так и после его заключения должник активно брал кредиты и займы, тем самым увеличивая свои обязательства без их реального обеспечения (Определения Арбитражного суда Московской области от 20.02.2021 и от 18.03.2021 по делу №А41-73644/20).
ВС ограничил право инвесторов претендовать на квартиры при банкротстве застройщика
Частные инвесторы в недвижимость не могут претендовать на квартиры в случае банкротства застройщика, пришел к выводу Верховный суд. Согласно его определению, они могут рассчитывать лишь на компенсацию со стороны региональных фондов защиты прав дольщиков, если те достраивают дом. Решение может привести к проблемам у приобретателей большого количества недвижимости, предупреждают эксперты
Физлица, купившие у застройщика по договорам долевого участия несколько квартир в инвестиционных целях, не могут претендовать на получение жилья в случае банкротства застройщика наряду с теми, кто приобретал квартиру для личного проживания, следует из разъяснений Верховного суда (ВС). Внимание на документ обратил «Интерфакс».
Судебная коллегия по экономическим спорам (СКЭС) ВС РФ пришла к таким выводам по итогу рассмотрения дела о банкротстве компании «Стройинвест», которая строила многоквартирный дом в подмосковном Сергиевом Посаде. В феврале 2014 года покупатель Леонид Паначев приобрел у застройщика 30 квартир (рассмотренный спор касался половины из них стоимостью 31,34 млн рублей).
Материал по теме
Как следовало из договора, ключи «Стройинвест» должен был предоставить покупателю не позднее второго квартала 2015 года, но в срок дом построен не был. В ноябре 2020 года застройщика признали банкротом, а достройкой дома занялся региональный фонд защиты прав дольщиков. Согласно данным портала «Дом.РФ», плановый срок завершения строительства — конец 2024 года, отмечает «Интерфакс».
Российское законодательство предусматривает, что физлица как потребители в случае банкротства застройщика должны получать недвижимость или компенсацию от фонда, а не денежные средства за счет конкурсной массы. Но когда Паначев направил конкурсному управляющему «Стройинвеста» заявление о включении в реестр требований обязательства по передаче квартир, то получил отказ в связи с отсутствием доказательств оплаты, следует из материалов дела. При этом у Паначева, судя по судебным документам, были копии квитанций и акт об исполнении финансовых обязательств.
Позднее Арбитражный суд Московской области удовлетворил его заявление о включении в реестр, но апелляция это решение отменила. Десятый арбитражный суд установил, что «обстоятельства оплаты спорных квартир не имеют правового значения», важно иное — покупал человек квартиру для себя или в качестве инвестиции.
Материал по теме
Основная цель спецправил о банкротстве застройщиков — приоритетная защита граждан как непрофессиональных инвесторов. Паначев же действовал как инвестор, поэтому «применение к нему статуса потребителя и сопутствующих этому статусу мер защиты прав потребителей выглядит избыточным», заключила апелляция. Более того, она расценила его действия как злоупотребление правом и на этом основании отклонила ходатайство Паначева.
Арбитражный суд Московского округа поддержал апелляцию.
ВС, куда обратился Паначев, назвал правильными выводы апелляции и кассации, однако отметил, что и полностью отказывать инвестору нельзя, так как не исключены ситуации, когда человек покупает несколько квартир для своих близких лиц. Эти требования, согласно его позиции, подлежат включению в реестр о передаче жилых помещений. Кроме того, такие инвестиции не свидетельствуют о злоупотреблении правом, отметил ВС, так как инвестиция может быть сделана с целью сберечь деньги или получать в будущем доход от сдачи жилья. Однако в данном случае помочь покупателю невозможно, так как фонд защиты прав дольщиков ведет достройку дома и ему переданы права на него и участок. С этого момента права кредиторов как дольщиков прекратились.
Поэтому требования Паначева могут быть погашены лишь частично, за счет компенсации от фонда, решил ВС.
Доцент Российской школы частного права Олег Зайцев заявил «Интерфаксу», что в ходе разработки специальных правил банкротства застройщиков осознанно не был использован критерий количества квартир и цели их приобретения, поскольку часто невозможно выяснить, в каких целях человек приобретает квартиру. Решение же ВС, по словам Зайцева, породит «чудовищное» количество проблем. Неизвестно, что будет, когда, например, человек купил две квартиры у разных застройщиков, и они оба обанкротились.
Или если получил квартиру в наследство, пока ждал достройки. Адвокат, юрист юрфирмы BGP Litigation Антон Батурин считает, что на покупателей одной-двух квартир решение ВС не отразится, но при рассмотрении споров о включении в реестр приобретателей большого количества недвижимости цель покупки будет тщательно исследоваться. Зайцев говорит, что позиция ВС не должна иметь обратной силы.