В ходе консультаций и «горячей линии» родители и опекуны смогли узнать о порядке оформления недвижимости или ее части в собственность несовершеннолетнего, а также о процедуре продажи, мены и дарения таких объектов. Вот один из самых распространенных вопросов: «Мы купили квартиру в ипотеку, а затем погасили часть ипотеки материнским капиталом. Обязательно ли выделять доли детям в квартире, приобретенной на материнский капитал если планируем ее продать и купить новую и уже в ней распределить доли?»
«По закону родители обязаны оформить квартиру, которую приобрели с использованием маткапитала, в общую собственность получателя сертификата, его супруга и детей. Распределение долей в квартире — обязательное условие покупки квартиры на средства материнского капитала. Федеральным законом от 29.12.2006 №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки, имеющих детей» (далее – Закон №256) установлены все нюансы получения и распоряжения материнским капиталом.
Согласно закону, лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского капитала в полном объеме либо по частям на улучшение жилищных условий. Получается, доли детей и супругов должны быть определены и зафиксированы в договоре купли-продажи, той квартиры, задолженность по которой погашена средствами материнского капитала. И только после этого квартира, приобретенная с использованием материнского капитала, может быть продана под контролем и с разрешения органа опеки и попечительства.
Если родители не выделяют доли детям, их привлекают к ответственности. В отдельных случаях заводят уголовное дело по статье УК РФ № 159 о мошенничестве и маткапитал заставляют вернуть государству.
Еще если родители продали квартиру, в которой не были выделены доли детям, сделку признают недействительной», — проконсультировал Илья Фельбуш, начальник юридического отдела Филиала ППК «Роскадастр».
Также граждане интересовались нужно ли разрешение органов опеки и попечительства при принятии наследства ребенком до 14 лет.
Кроме того, эксперты рассказали, какие документы необходимы для регистрации жилья и его кадастрового учёта, как проверить недвижимое имущество перед покупкой, о том, кто вправе представлять интересы несовершеннолетнего при получении государственных услуг Росреестра. Сотрудники ведомства дали консультации и по вопросам оформления наследства, получения согласия органов опеки и попечительства при продаже жилья, в котором прописан ребёнок.
«Всей полнотой прав и обязанностей, предусмотренных законодателем человек начинает пользоваться с 18 лет, приобретая полную дееспособность. Но и до этого возраста у каждого человека есть права, в том числе имущественные. Важно знать, что детские права охраняются законом, поэтому при проведении сделок с недвижимостью следует максимально обезопасить себя от рисков и тщательно проверять все документы» — отметила начальник отдела обработки документов Управления Росреестра по Нижегородской области Ольга Магрычева.
Непосредственно в своей деятельности Управление Росреестра по Нижегородской области всегда уделяет особое внимание принципам соблюдения прав несовершеннолетних при госрегистрации сделок с недвижимым имуществом и напоминает всем участникам рынка недвижимости о необходимости неукоснительного соблюдения требований законодательства при совершении сделок с объектами, в которых несовершеннолетние принимают непосредственное участие или затрагиваются права детей на жилье.
(Информация представлена Управлением Росреестра по Нижегородской области)
Выделение доли ребенку при покупке и продаже квартиры
Чтобы продать и купить недвижимость в долевой собственности, особенно с участием детей, нужно учесть юридические тонкости. Иначе придется отвечать перед законом, а он в этом плане суров. В некоторых случаях грозит даже уголовная ответственность.
Разбираемся, как выделить долю в квартире ребенку по всем правилам и как продать недвижимость с прописанными несовершеннолетними, чтобы не нарушить закон.
Право детей на владение недвижимым имуществом
Каждый ребенок вне зависимости от возраста может быть владельцем недвижимости. Эту норму регулирует ст. 60 СК РФ . Жилье ему могут подарить, отдать в наследство, выделить долю во время приватизации. Если часть денег на покупку жилья потрачена из маткапитала, то дети должны в нем получить доли.
Это обязательное условие ст. 10 ФЗ №256. Вместе с тем, родители могут по своему желанию отдать детям часть квартиры.
До 14 лет нельзя распоряжаться имуществом. Согласно ст. 28 ГК РФ , этим занимаются только родители, усыновители либо опекуны.
Только с 14 лет закон разрешает детям участвовать в сделках, но с согласия родителей. И лишь в 18 лет ребенок может смело делать с квадратными метрами все, что хочет. Впрочем, у родителей тоже не получится просто так взять и продать квартиру, если один из дольщиков – несовершеннолетний ребенок.
Для этого понадобится согласие органов опеки.
Нужен ли нотариус при выделении долей детям?
Нотариальные услуги необходимы были, если речь шла о сделках с участием средств по госпрограммам. Так, еще недавно при выделении доли по материнскому капиталу требовался визит к нотариусу. Он заверял обязательство о выделении долей.
Иначе ПФР деньги не давал. Имущество рассматривалось как совместно нажитое в браке. Весной 2020 года законодательство изменилось: пункт о нотариальном удостоверении обязательства о выделении долей исчез из Правил направления средств материнского капитала.
Обязанность выделить доли детям по соглашению теперь закреплена в ч.4 ст.10 ФЗ №256. Если родители проигнорируют данное требование, они нарушат закон и, следовательно, понесут ответственность. Кроме того, уже существует судебная практика по этому вопросу.
В 2021 году Верховный суд постановил , что выделение долей сыновьям и дочерям не относится к сделкам по отчуждению. Раздела имущества супругов не происходит, поэтому обращаться к нотариусу не надо. Владелец сертификата на материнский капитал просто отправляет в ПФР заявление, где обещает дать своим наследникам квадратные метры.
Само же соглашение о выделении долей составляют в свободной форме.
Как оформ ить право ребенка на часть квартиры
Чтобы оформить право детей на часть жилья, потребуется несколько шагов.
Шаг 1. Составить соглашение о долях детей в квартире
Родители решают, какая доля будет у каждого ребенка. Прописывают все характеристики недвижимости (адрес, площадь квартиры, число комнат), указывают паспорта и (или) свидетельства о рождении детей, размер долей у всех претендентов, включая родителей, ставят подписи. Образец соглашения о выделении долей детям (данные родителей и детей вымышлены) Скачать образец соглашения о выделении долей
Шаг 2. Собрать документы
- соглашение о выделении долей (по одному экземпляру на каждого члена семьи плюс еще один для Росреестра);
- паспорта владельцев недвижимости, детей, если им уже есть 14 лет, свидетельства о рождении несовершеннолетних претендентов на доли;
- документы о владении недвижимостью (это могут быть договоры купли-продажи, дарения и т.д.);
- выписка из ЕГРН.
Выписка из ЕГРН нужна свежая. Ее заказывают в Росреестре – через официальный сайт (в этом случае понадобится электронная подпись) либо в МФЦ. Однако придется подождать: справка будет готова только через несколько дней.
Эта услуга платная, стоимость составляет от 350 до 870 рублей в зависимости от того, в каком виде нужна справка – электронном или бумажном.
В некоторых случаях пакет документов нужно будет дополнить. Например, если квартира была в ипотеке и ее уже удалось погасить, то к бумагам прилагают справку о снятии обременения и закладную. Бывает, что закладную не оформляли, тогда в МФЦ должен прийти представитель банка, чтобы подтвердить, что долг выплачен.
Шаг 3. Оплатить госпошлину
Услуги Росреестра платные. Размер госпошлины на переоформление прав собственности составляет 2 тысячи рублей. Платить нужно только эту сумму, потому что Росреестр берет деньги не с каждого человека, а с одного объекта.
Шаг 4. Посетить МФЦ или отделение Росреестра
Сдать документы. Квитанция об уплате госпошлины тоже прилагается. В течение 7-10 рабочих дней дети получат свои законные доли в квартире.
Какие документы нужны для проведени я сделки с долей ребенка
У семей с детьми рано или поздно возникает вопрос: можно ли продать квартиру с прописанным ребенком? Конечно, можно, и такие сделки далеко не редкость. Но есть нюансы.
Если у ребенка доля в этом жилье, то набор документов для такой сделки будет несколько иной, чем для обычной купли-продажи. Попросят такие бумаги:
- документ-согласие на продажу от опеки;
- паспорта супругов и их детей либо свидетельства о рождении детей;
- договор купли-продажи, который подпишет нотариус;
- заверенное нотариусом согласие одного из супругов на продажу недвижимости, если оно куплено в период брака;
- справку о составе семьи;
- документы на квартиру: о праве собственности, выписка из ЕГРН, техпаспорт.
Самая главная бумага в этом списке – согласие органов опеки и попечительства. Если его не будет, то Росреестр попросту не зарегистрирует сделку.
До какого возраста требуется разрешение опеки
За согласием обращаются, если детям нет еще 18 лет. Однако имеются исключения. Так, разрешение не нужно, если ребенок в свои 16 лет полностью самостоятельный и дееспособный.
А значит, вполне может сам принимать любые решения, участвовать в сделках, не спрашивая разрешения у родителей.
Согласно статье ст. 27 ГК РФ , с 16 лет человек становится дееспособным, если:
- вступил в брак;
- работает официально по трудовому договору или контракту;
- занимается предпринимательством, если об этом знают родители.
П очему органы опеки могут отказать в сделке
Продажа квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми может не состояться по воле органов опеки. Чтобы соблюсти права ребенка, они, скорее всего, не дадут согласие на сделку в таких случаях:
- Жилья пока нет. Родители хотят продать квартиру и потратить деньги на загородную стройку. Но дома еще не существует и гарантии, что его построят, нет.
- Условия для ребенка станут хуже. Семья живет в перспективном и большом городе. Вдруг решает продать жилье и приобрести другое, но на окраине города или вовсе в деревне.
- В новом жилье размер или стоимость доли станет меньше. Если ребенку в старой квартире принадлежало 10 квадратов, то и в новой должно быть не меньше. То же самое касается и стоимости доли – ее цена должна оказаться такой же, как и в старой квартире, либо выше.
- Квартиру или долю покупает близкий родственник. Органы опеки и попечительства не разрешают продавать имущество ребенка его родственникам, усыновителям либо опекунам.
- Дом еще не достроен. Стоит ожидать отказ, если покупается жилье в недострое. Дом должен быть готов не менее чем на 70%.
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей
Итак, продать квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними детьми, да еще и имеющими доли, можно только с согласия органов опеки. Чтобы получить одобрение, обратитесь в территориальный орган опеки и попечительства с заявлением и пакетом документов:
- паспортами родителей и свидетельствами о рождении детей;
- предварительным договором купли-продажи;
- правоустанавливающими документами на свою квартиру и ту, которую собираетесь купить.
Опека проверит все нюансы: не ущемит ли сделка права ребенка, не станут ли хуже его жилищные условия и социальное положение. Если все хорошо, то в течение 15 дней придет одобрение.
Не забудьте проверить жилье, которое вы покупаете взамен старого. У него может быть несколько собственников, обременения, неузаконенные перепланировки и другие особенности. Такие нюансы могут принести много лишних хлопот или вовсе оставить вас без новой квартиры или дома. Воспользуйтесь сервисом ЕГРН.Реестр.
Сервис сформирует выписку из ЕГРН и пришлет документ на вашу почту в течение 30 минут-нескольких часов.
Для заказа выписки зайдите на главную страницу ресурса ЕГРН.Реестр. В строке поиска вбейте точный адрес квартиры или ее кадастровый номер. Оплатите услугу любым удобным способом.
Цена справки варьируется от 200 до 350 рублей в зависимости от вида.
Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2024 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.
Если же будет отказ, то родители могут пожаловаться в суд. Нужно документально доказать, что произошла ошибка, и на самом деле дети ничего не потеряют, а только выиграют. Когда добро на продажу и покупку жилья получено, можно выходить на сделку.
Вот основные этапы купли-продажи жилья, если в нем есть доли детей:
- Заключить предварительный договор купли-продажи;
- Подать заявление в органы опеки и получить разрешение;
- Продать старую квартиру или дом;
- Заключить договор купли-продажи на новое жилье;
- Зарегистрировать жилье за собой в Росреестре и выделить доли ребенка в квартире;
- Отдать в органы опеки отчет о сделке. Подойдет справка из ЕГРН, где будут указаны доли детей. Сделать это нужно в течение 1-2 месяцев.
Иногда квартиру с долями детей по каким-то причинам нужно продать, но покупать новое жилье не получается или этого вообще нет в планах. Даже в такой ситуации можно получить одобрение от опеки, но при одном условии – деньги от продажи доли ребенка переводят на его счет в банке.
То же самое происходит, когда родители оформляют развод и делят имущество. Они могут продать общую квартиру, но обязаны часть денег перевести на счет детей. Другой вариант – если у кого-то из родителей есть еще одно жилье, он в нем выделяет доли детям.
Бывает, что ребенку нужно серьезное лечение, дорогостоящая операция или реабилитация. Деньги неоткуда взять, кроме как от продажи квартиры. Органы опеки разрешат продать жилье и не покупать взамен новое, если траты на лечение будут в дальнейшем подтверждены чеками из аптек и больниц.
В ыделени е долей по материнскому капиталу
Свои особенности имеет покупка жилья с привлечением материнского капитала. В этом случае дети становятся такими же владельцами квартиры, как и их родители.
Как только квартира куплена, нужно обязательно выделить доли детям в ближайшие 6 месяцев.
Но жилье с участием маткапитала нередко покупают в ипотеку. Тогда имущество хоть и считается собственностью супругов, но попадает в обременение банка. То есть пока родители не отдадут долг, эту недвижимость не смогут ни продать, ни подарить, ни обменять.
Доли тоже просто так не выделить. Для этого нужно получить разрешение банка, а затем – согласие от органов опеки. Сделать это непросто.
Банки опасаются, что родители не смогут отдать долг, тогда квартиру сложно будет продать: есть риск нарушения прав несовершеннолетних. Органы опеки боятся того же самого.
Родителям ничего больше не остается, как выделить доли после погашения ипотеки. Банк снимает обременение. Как только это произошло, выделить доли детям нужно в течение 6 месяцев.
Какого размера доли нужно выделя ть детям
Размер долей для детей зависит от желания родителей. Главное, чтобы обоим родителям и детям досталась жилплощадь. Даже если в семье есть уже совершеннолетний ребенок, ему все равно выделяют часть жилья.
Бывает, что маткапитал получен, когда в семье был один ребенок. Но к моменту покупки квартиры и распределению долей рождается еще один. В этом случае и новорожденному придется выделить жилплощадь.
Можно поделить квартиру:
- поровну;
- отталкиваясь от суммы господдержки.
Разберем эти два варианта подробнее.
У всех одинаковые доли. Самый простой способ: не надо ничего высчитывать, просто делишь поровну квартиру на всех членов семьи. Каждый получает свою долю, например, мама, папа, ребенок или двое детей получают по ⅓ или ¼ от всей площади.
Доля зависит от суммы маткапитала. Как показывает практика, этот вариант выделения долей детям по материнскому капиталу более популярен.
Пример. Семья из двух взрослых и трех детей купила квартиру за 3 млн рублей. На ее покупку потратили 600 тысяч рублей из средств маткапитала.
Это 20% от площади жилья. Эти проценты делят между матерью, отцом и детьми:
У каждого будет по 2% площади. Остальные 80% квартиры муж и жена могут распределить между собой.
Что будет, если не выделить доли детям
Не выделить долю в квартире ребенку во время сделки купли-продажи – серьезное нарушение. Особенно с участием материнского капитала. Такое случается, когда родители вкладывают маткапитал в покупку жилья, а потом его продают, не успев выделить доли своим детям.
Придется нести ответственность вплоть до уголовной.
Возможны несколько вариантов развития событий:
- Выделение доли по материнскому капиталу – это обязательное условие, если семья решила потратить деньги из ПФР на улучшение жилищных условий. Родители игнорировали условие? Тогда деньги придется вернуть обратно в ПФР.
- Сделку признают недействительной. В этом случае нужно отдать деньги и в ПФР, и покупателю квартиры. Если их уже потратили неизвестно куда, то суд решит, как продавцы будут возвращать долг покупателю.
Вообще покупатель в таких сделках очень рискует. Ее могут признать недействительной только в отношении детских долей, а остальная часть сделки будет вполне законной. То есть покупатель получит квартиру, где окажутся дольщиками совершенно чужие дети.
Они будут прописаны в ней до своего 18-летия или до тех пор, пока родители не предоставляют им доли в другой квартире.
- Если квартира покупалась без использования материнского капитала, то просто нужно вернуть продавцу деньги. Если же суд обязал покупателя это сделать, но он не спешит, то будет отвечать по закону: за неисполнение решения суда грозит уголовная ответственность по ч. 1 ст. 315 УК РФ . Придется платить штраф до 50 тысяч рублей, отдавать свою зарплату за 6 месяцев, идти на обязательные работы до 240 часов или исправительные работы до 1 года. Также по этой статье можно оказаться за решеткой на год.
- Кроме того, могут возбудить уголовное дело по ст. 159 УК РФ . Мошенничество грозит лишением свободы от 3 до 6 лет. Это случится, если сделку признают фиктивной. То есть докажут, что материнский капитал собирались взять не на улучшение жилищных условий, а просто чтобы его снять и потратить на свои цели.
Можно ли выделить доли по материнскому капиталу меньше, чем в обязательстве?
Часть ипотеки за новостройку была погашена средствами материнского капитала. В пенсионный фонд было отдано обязательство о выделении равных долей супругам и детям — по 1/4 доли каждому. Почему-то нотариус так оформила. Хотя все знакомые оформляли без указания конкретных долей. Ипотека погашена.
Обременение снято. Квартира находится в общей совместной собственности у меня с супругой. Вопросы:
1. Можно ли выделить доли детям в размере равной 1/4 от суммы материнского капитала(как того требует закон), а не по 1/4 от всей квартиры как написали в соглашении?
2. Можно ли выделить доли в МФЦ не обращаясь к нотариусам?
3. Можно ли выделить доли только детям, а не каждому члену семьи как написано в соглашении. Например, выделить по 1/20 каждому ребенку, а 18/20 оставить в общей совместной собственности?
Показать полностью
05 августа 2019, 19:28 , Роман Roman, г. Москва
Ответы юристов
Ольга Прохорова
Адвокат, г. Курган
Общаться в чате
1. Можно ли выделить доли детям в размере равной 1/4 от суммы материнского капитала(как того требует закон), а не по 1/4 от всей квартиры как написали в соглашении?
Роман
Не просто можно, а нужно выделить доли в соответствии с вложенным маткапиталом.
Согласно обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2016) утвержденной Президиумом ВС РФ от 06.07.2016 г. и определения ВС РФ от 20.02.2018 г. № 11-КГ17-34 при определении долей родителей и детей в праве собственности на жилое помещение необходимо руководствоваться ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», а также положениями ст. 38, 39 СК РФ, определение долей в праве собственности на квартиру должно производиться исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, потраченные на приобретение этой квартиры, а не на средства, за счет которых она была приобретена.
В данном случае необходимо руководствоваться принципом соответствия долей в зависимости от объема собственных средств, вложенных в покупку жилья родителями (в том числе средств, принадлежащих каждому из родителей, не являющихся совместно нажитыми), а также средств материнского капитала. Материнский капитал должен распределяться на родителей и детей в равных долях. Доли детей в общем имуществе определяются пропорционально их доле в материнском капитале.
2. Можно ли выделить доли в МФЦ не обращаясь к нотариусам?
Роман
Да, можно выделить путем составления простого письменного соглашения
3. Можно ли выделить доли только детям, а не каждому члену семьи как написано в соглашении. Например, выделить по 1/20 каждому ребенку, а 18/20 оставить в общей совместной собственности?
Роман
Так и нужно выделять
Приказом Минэкономразвития России от 10.04.2018 г. № 187 «О внесении изменений в порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 г. № 943» введен п. 90.1:
«90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». Изменения вступили в силу 01.07.2018 года
Если хотите, можете обратиться ко мне в чат за составление такого соглашения