Действие положений статьи 161 настоящего Кодекса (в редакции Федерального закона от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ) распространяется на отношения, возникшие из договоров управления многоквартирным домом, заключенных до дня вступления в силу названного Федерального закона
1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее — обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ статья 161 настоящего Кодекса дополнена частью 1.1
1.1. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:
1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
Информация об изменениях:
Часть 1.1 дополнена пунктом 2.1 с 1 сентября 2024 г. — Федеральный закон от 18 марта 2024 г. N 71-ФЗ
2.1) соблюдение требований к безопасному использованию и содержанию внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме (если такое оборудование установлено);
3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
Информация об изменениях:
Пункт 5 изменен с 1 сентября 2024 г. — Федеральный закон от 18 марта 2024 г. N 71-ФЗ
5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, установленными Правительством Российской Федерации.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ статья 161 настоящего Кодекса дополнена частью 1.2
1.2. Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 255-ФЗ статья 161 настоящего Кодекса дополнена частью 1.3, вступающей в силу с 1 мая 2015 г.
1.3. Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и предусмотренного частью 3 статьи 200 настоящего Кодекса случая.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ в пункт 1 части 2 статьи 161 настоящего Кодекса внесены изменения
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Информация об изменениях:
Часть 2.1 изменена с 1 сентября 2024 г. — Федеральный закон от 18 марта 2024 г. N 71-ФЗ
ГАРАНТ:
Об особенностях применения части 2.1 статьи 161 настоящего Кодекса в части обращения с твердыми коммунальными отходами см. часть 9 статьи 23 Федерального закона от 29 декабря 2014 N 458-ФЗ
2.1. При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращение с твердыми коммунальными отходами, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, правилами пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения.
Информация об изменениях:
Часть 2.2 изменена с 1 сентября 2024 г. — Федеральный закон от 18 марта 2024 г. N 71-ФЗ
2.2. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности.
При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения.
Информация об изменениях:
Часть 2.3 изменена с 1 сентября 2024 г. — Федеральный закон от 18 марта 2024 г. N 71-ФЗ
2.3. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.
3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Информация об изменениях:
Статья 161 дополнена частью 3.1 с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 485-ФЗ
3.1. При прекращении управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным или жилищно-строительным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество, кооператив в течение трех рабочих дней с даты принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа управления таким домом обязаны передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, либо в случае выбора непосредственного способа управления многоквартирным домом собственнику помещения в многоквартирном доме, указанному в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе непосредственного способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком многоквартирном доме.
Информация об изменениях:
Часть 4 изменена с 15 июня 2018 г. — Федеральный закон от 4 июня 2018 г. N 134-ФЗ
4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 6 декабря 2011 г. N 401-ФЗ статья 161 настоящего Кодекса дополнена частью 4.1, вступающей в силу по истечении тридцати дней после дня официального опубликования названного Федерального закона
4.1. Информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на определяются официальный сайт в сети «Интернет» и уполномоченный на его ведение орган. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети «Интернет» извещение о проведении открытого конкурса размещается на официальном сайте муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также опубликовывается в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для муниципальных нужд. Информация о проведении указанного конкурса должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.
Информация о результатах открытого конкурса размещается на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на котором была размещена информация о его проведении, не позднее трех дней со дня определения таких результатов, а также опубликовывается в официальном печатном издании, в котором была опубликована информация о его проведении.
5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
6. Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 настоящей статьи.
7. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.
Информация об изменениях:
Часть 8 изменена с 8 февраля 2020 г. — Федеральный закон от 28 января 2020 г. N 4-ФЗ
8. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 настоящей статьи и частью 2 статьи 163 настоящего Кодекса, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 6 декабря 2011 г. N 401-ФЗ статья 161 настоящего Кодекса дополнена частью 8.1, вступающей в силу по истечении тридцати дней после дня официального опубликования названного Федерального закона
8.1. Не допускается заключение договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса или в случае, если указанный конкурс признан несостоявшимся, ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах указанного конкурса на официальном сайте в сети «Интернет». Данное требование не применяется до определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети «Интернет».
9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
9.1. Утратила силу с 1 сентября 2014 г.
Выбор управляющей компании 2024
08.02.2023
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (далее — МКД) является органом управления домов и проводится путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. Как правило, собрание проводятся ежегодно. Но иногда управляющие организации проводят их с другой периодичностью.
Про периодичность проведения общего собрания и в какие сроки его нужно провести рассказываем в этой статье
Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ).
К сведению
В течение года со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию в общем собрании собственников помещений в МКД вправе принимать участие лица, принявшие от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ).
То есть, если собственность еще не получена, но есть акт приема-передачи помещения, то принимать участие в собрании такой собственник имеет право.
Решения общего собрания по вопросам, поставленным на голосование, принимаются, как правило, большинством голосов от общего числа голосов собственников — участников собрания. Исключение составляют отдельные решения, которые принимаются более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников, и решения, которые принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников (ч. 1 ст.
46 ЖК РФ).
Подробно о том, как провести общее собрание с МКД и какая последовательность подробно рассказываем в этой статье Как провести собрание собственников в МКД. Особенности и порядок действий
Наряду с уже устоявшимся алгоритмом проведения собраний в многоквартирных домах есть и ряд изменений, которые следует учитывать при подготовке и проведении ОСС в 2024 году.
Изменения в порядке проведения общих собраний с 2024 и их особенности
8 ноября 2022 года вступил в силу приказ Минстроя РФ от 16.09.2022 N 752/пр. Согласно нововведениям инициатор должен отправить оригиналы документов в ГЖИ в течение десяти дней после проведения собрания. И в течение пяти дней после отправки оригиналов документов в ГЖН в открытом доступе в ГИС ЖКХ необходимо разместить скан-копии решений и протоколов.
В связи с вступлением в силу положений Федерального закона N 266-ФЗ от 14.07.2022 обработка персональных данных должна осуществляться с уведомлением уполномоченного органа, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 22.
Проведения общего собрания собственников помещений или членов ТСЖ/ЖСК не входит в этот перечень.
Подробнее об изменении здесь
Федеральный закон от 11.06.2022 № 165-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ», изменил правила смены УО и внес новую часть в ЖК РФ.
С 1 сентября 2022 года решения общего собрания собственников о выборе способа управления домом и выборе управляющей организации принимаются более чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в доме. При подсчете голосов в 2024 году стоит учитывать эту норму.
1) обновлено требование прилагать бюллетени/решения собственников при любой форме проведения собрания. В документах должна быть указана дата заполнения и информация о составителе документов.
2) требуется прошивать и нумеровать все страницы протокола общего собрания (включая приложения). Последняя страница должна быть заверена председателем общего собрания.
3) необходимо указывать в реестре собственников площадь каждого помещения в доме и долю в праве собственности, а не количество голосов собственника. Также в реестр нужно вносить информацию о форме собственности – как для жилых, так и для нежилых помещений.
4) прилагать подтверждающие материалы о том, что собственники получили уведомление об ОСС и имеют доступ к нему в государственной информационной системе ЖКХ или в согласованном помещении многоквартирного дома.
Подробнее об изменениях здесь
5. Федеральный закон от 28.06.2022 № 217-ФЗ внес сразу несколько изменений в порядок проведения ОСС
Президент РФ подписал Федеральный закон от 28.06.2022 № 217-ФЗ, который вносит изменения в Жилищный кодекс РФ. Нововведения коснулись и порядка проведения общих собраний собственников.
1) Теперь решения и протокол собрания в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе размещает инициатор ОСС. Делает он это в прежние сроки – не позднее чем через десять дней после его проведения (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
При этом обязательным условием осталось то, что региональная информационная система должна быть интегрирована с ГИС ЖКХ (ч. 1 ст. 10 № 209-ФЗ).
2) В статье 45 ЖК РФ появилась новая часть 2.2. Внеочередное общее собрание собственников помещений в МКД по вопросам, которые уже рассматривались на ОСС и по которым приняты решения, может быть созвано по истечении срока размещения в системе документов предыдущего собрания.
3) Статью 45 также дополнили частью 4, согласно которой инициатор ОСС вправе уведомлять собственников о предстоящем собрании через ГИС ЖКХ.
Помимо уже вступивших в силу изменений, касающихся собраний в МКД, также есть ряд законопроектов, которые рассматриваются. Не далек тот момент, когда и они вступят в силу.
Законопроекты, которые находятся на рассмотрении
1. Оригинал протокола голосования предлагают хранить в самом МКД. Госдума рассматривает законопроект об изменениях в ЖК РФ.
Законопроект уже прошел чтения и включен в примерную программу решением Совета Государственной Думы на апрель 2024 года
Законопроект предлагает обеспечить возможность направления гражданами предложений по повестке дня общего собрания и возможность голосования по вопросам повестки дня общего собрания на едином портале госуслуг
На момент публикации статьи рассмотрение законопроекта находится во втором чтении Госдумы.
Законопроект № 285045-8 предлагает сделать администратором общего собрания конкретное физическое лицо из числа собственников помещений или конкретное должностное лицо управляющей организации. Авторы инициативы рассчитывают, что данная новелла «существенно уменьшит количество желающих мошенничать, так как подделка протокола общего собрания жильцов — уголовное преступление».
Подробнее читайте здесь
Госдума РФ во втором чтении рассматривает законопроект № 209283-8, который вносит изменения в ст. 23 ЖК РФ. Согласно поправкам, органы местного самоуправления обязаны будут сообщать в территориальные органы Росреестра о принятом решении о переводе жилого помещения в МКД в нежилое.
На основании такого уведомления Росреестр будет вносить корректировки в ЕГРН.
Надеемся, что наша статья поможет Вам организовать и провести Общее собрания собственников в 2024 году с учетом всех требований законодательства.
Если у вас возникли вопросы или вам нужна квалифицированная помощь и консультация при п роведении ОСС в МКД в 2024 году , то специалисты ЖКХ-Проф готовы ответить на них:
· по e-mail [email protected]
В России изменился порядок выбора управляющих компаний. Что это значит
С 1 сентября 2022 года в России изменился порядок выбора управляющих компаний (УК) в многоквартирных домах (МКД). Новый закон вносит изменения в ст. 44 и 46 Жилищного кодекса России.
Эксперты рассказали, как изменения повлияют на жизнь собственников квартир.
Что изменилось
Раньше для смены управляющей компании было достаточно, чтобы на общем собрании собственников (ОСС) помещений в МКД проголосовало более 50% присутствующих. Собрание же считается правомочным, если на нем присутствует половина жильцов, имеющих право голоса. Таким образом, решение по выбору управленцев могло быть принято четвертью голосов всех собственников помещений (25% плюс один голос).
«До принятия поправок новую управляющую компанию (УК) было выбрать проще, чем создать товарищество собственников жилья (ТСЖ). Условно минимум 26% голосов нужно было набрать за смену УК и 51% — за создание ТСЖ. Теперь условия сравнялись и жителям нет смысла менять УК. Стратегически более верное решение — создавать ТСЖ (организация самих жителей) и нанимать управляющую компанию как подрядчика от имени ТСЖ.
Не понравится — ее легче будет сменить», — считает основатель и директор онлайн-сервиса для автоматизации УК и товариществ собственников недвижимости (ТСН) doma.ai Илья Сотонин.
Раньше для смены управляющей компании было достаточно, чтобы на общем собрании собственников помещений проголосовало более 50% присутствующих (Фото: Максим Коротченко/ТАСС )
- Грязь и некачественный сервис: как сменить управляющую компанию в доме
- Демократия подъезда: что нужно знать о товариществах собственников жилья
- Как провести онлайн-собрание владельцев квартир в Москве
Преимущества нововведения
Одним из главных преимуществ изменения порядка голосования является то, что управляющая компания будет выбираться большинством собственников квартир, считают эксперты. По мнению авторов закона, нововведение снизит возможность появления микрогрупп — сторонников той или иной управляющей компании. Следовательно, станет меньше конфликтов собственников, а также случаев фальсификации и подкупа со стороны управляющих организаций.
При этом отношения между УК и жильцами станут более стабильными, так как в некоторых домах существует серьезная проблема — УК меняют чуть ли не каждый месяц, считает юрист из адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов.
Изменения в порядке избрания УК станут приниматься более объективно, так как необходим будет учет голосов реального большинства собственников многоквартирного дома, добавляет юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Никита Кузьмин. А в связи с увеличением процента голосов, необходимого для избрания УК, до уровня процента голосов, необходимого для создания ТСЖ, у собственников многоквартирного дома появится альтернатива при выборе варианта для совместного управления общим имуществом, добавляет эксперт.
После внесения этих изменений добросовестные управляющие компании смогут перейти к долгосрочному планированию и сконцентрироваться на выполнении своих основных задач, что в целом положительно отразится на качестве жизни в многоквартирных домах, согласился операционный директор УК «ПИК-Комфорт» Илья Розанов. Он подчеркнул, что нововведение приведет к заметной стабилизации ситуации на рынке ЖКХ, который остается одним из самых высококонкурентных.
Риски для жильцов
К недостаткам нововведений старший юрист ProLegals Ольга Жукова относит и возможное снижения конкуренции между управляющими компаниями. Переход к необходимости абсолютного большинства для выбора УК может привести к блокированию возможности принятия этого решения в связи с отсутствием активного участия собственников в жизни МКД, считает юрист. То есть в связи с пассивностью собственников может даже не сформироваться кворум для принятия решения, пояснила Ольга Жукова.
Юрист обращает внимание еще на один аспект. Если управляющая компания не будет исполнять взятые на себя обязательства, а на собрание по выбору новой УК придет недостаточное количество собственников, то это затруднит или вообще сделает невозможным ее смену, поясняет Никита Кузьмин.
Нововведение приведет к снижению конкуренции на рынке УК и закрепощению жителей (Фото: Станислав Красильников/ТАСС )
Илья Сотонин, основатель и директор онлайн-сервиса для автоматизации УК и ТСН doma.ai:
— Нововведение приведет к снижению конкуренции на рынке УК и закрепощению жителей. Ситуация, когда есть две группы жителей, которые все время голосуют за разные компании, мне никогда не встречалась. Никто не мешает жителям второй группы прийти на собрание первой и проголосовать против. А вот ситуации, когда старая УК всеми силами мешает группе жителей, которые хотят сами выбирать, кому доверить свой дом, встречаются повсеместно. Провести честное собрание — тяжкий труд для инициативных жителей.
В стране большая часть собраний и так подделывается. Сейчас провести собрание по смене УК станет еще тяжелее.
К примеру, покупателю новостройки придется жить с навязанной застройщиком УК, а она чаще всего защищает интересы не собственника квартиры, а прикрывает гарантийные недоделки строителей. В итоге у управляющих компаний, как от застройщиков, так и независимых, будет меньше стимулов конкурировать за счет качества услуги, остается надежда только на переход к онлайн-собраниям.
В случае если в стране большая часть собраний станет проводиться онлайн на надежных площадках, где результаты голосования подделать будет невозможно, в отличие от подписей на бумаге, то ситуация с закрепощением жителей может поменяться. Однако увеличение необходимых голосов делает меньшинство активных жителей дома, которые хотят, чтобы их собственность обслуживалась нормально и хотят жить лучше, заложниками пассивного большинства.
Читайте также:
- В России изменился порядок назначения временных управляющих компаний
- Как правильно разговаривать с управляющей компанией. Памятка
Как сменить управляющую компанию в 2024 году
Жильцы многоквартирных домов часто сталкиваются с тем, что управляющие компании не только не выполняют свои обязательства по обслуживанию домов, но и начисляют платежи по завышенным тарифам. Попытки достучаться до УК часто не дают никаких результатов, и не остаётся ничего другого, кроме как сменить её. Вот почему жильцы могут решиться на такой шаг.
Управляющая компания получила контроль над домом незаконно
Иногда жильцы узнают о смене УК уже постфактум и просто не понимают, как и когда это произошло. Никто их не информировал о планируемой смене управляющей компании, не уведомлял о проведении собрания, не собирал подписи. В регионах такое происходит довольно часто .
Управление многоквартирным домом — это прибыльный бизнес, и за дома (особенно из нового фонда) ведётся борьба между разными УК. Чтобы получить контроль над объектом, часто решение общего собрания просто фальсифицируется — в ход идёт подкуп работников управляющей компании или старших по дому. Недовольные жильцы в такой ситуации могут принять решение избавиться от не известной им УК и, например, вернуть старую.
УК не выполняет свои обязанности по содержанию дома
УК должна выполнять работы по обслуживанию многоквартирного дома. Однако иногда она плохо справляется со своими обязанностями или не исполняет их вовсе. Например, не организует уборку общедомовых помещений, лестниц и придомовых участков, не ремонтирует лифты, крыши и не заменяет важные коммуникации.
Или вроде бы делает это, но жильцы всё равно часто сталкиваются с некачественным сервисом или завышением стоимости работ.
Управляющая компания завышает тарифы
Поскольку жильцы часто довольно пассивно относятся к управлению домом и передают это на откуп УК, её сотрудники могут придумывать тарифы на несуществующие услуги или производить ремонт там, где он не требуется, плюс по завышенным ценам.
Особенно удобно накручивать сумму, когда ежемесячная плата приведена к квадратному метру и жильцы просто не понимают, за что конкретно отдают деньги.
Все эти ситуации приводят к решению сменить УК. Независимо от причин, по которым оно принято, процедура во всех случаях будет примерно одинаковой.
Что важно знать о процедуре
Жилищный кодекс РФ предоставляет собственникам возможность отказаться от договора с текущей УК и принять решение о выборе другой организации или изменить способ управления домом (учредить ТСЖ), если так решило общее собрание собственников.
Если в вашем доме появилась управляющая компания, за которую никто не голосовал и не подписывал договор с ней, то процедура не будет принципиально отличаться. Чтобы сменить УК, нужно будет проделать те же шаги. Но параллельно вы можете постараться привлечь недобросовестную организацию к ответственности.
Для этого вам нужно будет доказать, что был нарушен закон. Подготовьте жалобы в жилищную инспекцию и прокуратуру, требуйте признания поддельного протокола недействительным через суд и, если нужно, инициируйте процедуру привлечения к уголовной ответственности.
Принять решение о смене управляющей компании из‑за нарушений с её стороны можно в любой момент. Но нужно учесть, что иногда проще поберечь свои ресурсы и, наоборот, дождаться момента истечения срока действия договора с УК. Например, если до этого остаётся несколько месяцев, то лучше подождать.
Но не забудьте, что, если срок действия договора с УК истёк, но вы не заявили о прекращении договора с ней, он будет считаться продлённым на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены ранее.
Также вы можете расторгнуть договор управления по истечении каждого последующего года со дня его заключения, если общее собрание жильцов решит выбрать новую УК. Эта процедура проводится, если вы не сами выбрали свою компанию, а она была назначена с помощью открытого конкурса. Он чаще всего проводится в отношении новостроек, так как собственников ещё мало, а домом нужно управлять уже сейчас.
Как правильно сменить управляющую компанию
Если вы приняли такое решение, то нужно предпринять следующие шаги.
Соберите доказательства невыполнения обязанностей УК
Подойдёт переписка с представителями компании, жалобы собственников, переписка в общедомовом чате, фото- и видеосъёмка, акты осмотров, заключения независимых экспертов. Для подготовки последних привлекаются экспертные организации, которые обладают специальными знаниями. Их достаточно много — можно просто поискать в интернете подходящую.
Привлеките на свою сторону неравнодушных жильцов
Чем больше, тем лучше. Ведите активную агитацию и подсвечивайте проблемы в общедомовых чатах. Бороться с УК в одиночку довольно сложно, и без поддержки большинства сменить её будет непросто.
Подготовьте повестку о созыве общего собрания
Инициировать процедуру смены УК может любой собственник. Для начала подготовьте повестку о созыве общего собрания. Обязательно укажите, по какому поводу оно проводится.
В нашем случае это разрешение вопроса о расторжении договора с действующей компанией и её смене.
Чтобы не совершать лишних действий, сразу включите вопросы о выборе способа управления домом, об утверждении новой УК и одобрении заключения договора с ней.
Оповестите жильцов о проведении общего собрания
Сделать это нужно как минимум за 10 дней. Используйте как можно больше способов для оповещения: напишите в чат дома, разместите объявление на дверях подъездов и сделайте фотографии и скриншоты. Это может пригодиться в случае оспаривания решения общего собрания из‑за отсутствия надлежащего уведомления.
Подготовьте бланк решения и проведите собрание
Сделать это лучше в очно‑заочной форме. Не поленитесь и обойдите собственников, которые не приняли участия в собрании, или напишите им и вышлите бланк решения. Когда вы обращаетесь к человеку лично, то шансы получить от него заполненный документ сразу повышаются.
Затем зафиксируйте результаты голосования в протоколе общего собрания. Чтобы решение было правомочным, необходимо соблюсти кворум. Согласно действующему жилищному законодательству, он считается достигнутым при получении более чем 50% голосов.
Уведомите УК и собственников о принятом решении
Если решение о смене УК принято, то в течение 5 дней после этого нужно уведомить о результатах собрания текущую компанию и собственников. Договор считается прекращённым с момента, когда организация получит его.
Для завершения процедуры выбранной управляющей компании в течение 5 дней необходимо направить в государственную жилищную инспекцию следующие документы:
- оригинал протокола общего собрания и принятого решения;
- реестр собственников жилых помещений дома;
- реестр уведомления собственников о проведении собрания;
- оригинал бланков голосования;
- реестр граждан, которые проголосовали очно и заочно.
Направьте копии протоколов в новую УК
После прохождения всех этапов, которые были описаны выше, вы направляете копии протоколов собрания в новую УК. Теперь управление домом переходит к ней.
Как выбрать новую УК и застраховать себя
Чтобы передать дом под управление новой УК, нужно заключить договор с выбранной компанией. Для этого необходимы голоса не менее чем 50% собственников. Жильцы могут подписать как один документ, так и отдельные бланки.
Чтобы сэкономить время, можно поставить подпись в договоре сразу на собрании. После этого управляющая компания подаёт заявление в орган государственного жилищного надзора, и в течение 10 рабочих дней в её лицензию вносится новый дом.
Конечно, никто не застрахован от того, что с новой УК не возникнут те же проблемы, что и со старой, но можно постараться минимизировать возможные риски. Главное — выбрать новую организацию до того, как вы расторгнете договор со старой.
Управление многоквартирными домами — сфера, в которой фиксируется огромное количество нарушений, и найти хорошую УК — задача не из простых. Поэтому стоит сделать следующее:
- Узнайте, какие УК управляют соседними домами.Оцените визуально качество их обслуживания и по возможности пообщайтесь с жильцами.
- Проверьте лицензии управляющих компаний, которые вам понравились.Сделать это можно здесь. Убедитесь, что они есть и будут действовать на протяжении срока вашего договора. Если вы поняли, что тут всё хорошо, переходите к следующим этапам.
- Поищите информацию об УК в открытых источниках.Посмотрите, есть ли у неё конфликты с жильцами, резонансные случаи и участвовала ли она в судах. В Москве вы можете посмотреть рейтинг управляющих компаний на портале открытых данных Правительства Москвы. Он составляется по трём основным показателям — количество нарушений, уровень надёжности и степень удовлетворения населения.
Когда вы определитесь с перечнем фаворитов, проверьте, насколько в УК автоматизированы все процессы, как производится начисление по тарифам. А когда перейдёте на стадию подписания договора, сделайте следующее:
- Подготовьте примерный перечень работ и коммунальных услуг.Это нужно для того, чтобы УК не включала в квитанцию услуги «из воздуха», которые на самом деле вам не оказывают.
- Зафиксируйте размер взносов за капремонт.Это необходимо, чтобы защитить себя от переплат. К примеру, минимальный ежемесячный размер взноса в Москве составляет 24,09 рубля за 1 м². Общее собрание собственников может установить и другой показатель, но он не может быть меньше этого минимума.
- Решите, кто будет осуществляться контроль со стороны собственников.Создайте комиссию, которая будет утверждать целесообразность проведения работ и контролировать траты на них. Информацию о ней можно закрепить в договоре с УК.
Таким образом вы немного укрепите свои позиции в отношениях с управляющей компанией и сможете жёстче контролировать её хотя бы в отношении тарифов и платежей.
Читайте также 🧐
- Что такое имущественный налоговый вычет и как его получить
- Как получить субсидию на оплату коммунальных услуг
- 4 способа заработать на аренде квартиры