(введена Федеральным законом от 03.08.2018 N 341-ФЗ)
1. Обладатель публичного сервитута обязан вносить плату за публичный сервитут, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
2. Плата за публичный сервитут может устанавливаться в виде единовременного платежа или периодических платежей, если иное не установлено настоящей статьей. Плата за публичный сервитут, установленный в отношении земельных участков и (или) земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не обремененных правами третьих лиц, вносится обладателем публичного сервитута единовременным платежом не позднее шести месяцев со дня принятия решения об установлении публичного сервитута.
3. Плата за публичный сервитут рассчитывается пропорционально площади земельного участка и (или) земель в установленных границах публичного сервитута.
4. Плата за публичный сервитут в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и не обремененного правами третьих лиц, устанавливается в размере 0,01 процента кадастровой стоимости такого земельного участка за каждый год использования этого земельного участка. При этом плата за публичный сервитут, установленный на три года и более, не может быть менее чем 0,1 процента кадастровой стоимости земельного участка, обремененного сервитутом, за весь срок сервитута.
5. Если в отношении земельных участков и (или) земель кадастровая стоимость не определена, размер платы за публичный сервитут рассчитывается в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи исходя из среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков по муниципальному району (муниципальному округу, городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.
(в ред. Федеральных законов от 31.07.2020 N 269-ФЗ, от 13.06.2023 N 228-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. Безвозмездным является публичный сервитут, установленный:
1) в целях, предусмотренных подпунктом 3 статьи 39.37 настоящего Кодекса;
2) в целях, предусмотренных подпунктом 4 статьи 39.37 настоящего Кодекса, в случае установления публичного сервитута в отношении земельных участков и (или) земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не обремененных правами третьих лиц;
3) в отношении земельного участка, правообладатель которого является стороной договора о подключении (технологическом присоединении) к сетям инженерно-технического обеспечения, в целях исполнения которого установлен публичный сервитут.
7. Плата за публичный сервитут в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности или находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных гражданам или юридическим лицам, определяется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и методическими рекомендациями, утверждаемыми федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Размер такой платы определяется на дату, предшествующую не более чем на тридцать дней дате направления правообладателю земельного участка соглашения об осуществлении публичного сервитута.
8. Плата за публичный сервитут вносится правообладателю земельного участка, с которым заключено соглашение об осуществлении публичного сервитута, или в депозит нотариуса в случаях, предусмотренных пунктами 11 и 13 статьи 39.47 настоящего Кодекса. Плата за публичный сервитут вносится в депозит нотариуса единовременным платежом.
9. В случае досрочного прекращения публичного сервитута внесенная за него плата не подлежит возврату, за исключением случаев, предусмотренных соглашением об осуществлении публичного сервитута.
10. В счет платы за публичный сервитут не засчитываются и возмещаются независимо от такой платы:
1) убытки, причиненные невозможностью исполнения правообладателем земельного участка обязательств перед третьими лицами;
2) иные убытки, причиненные правообладателю земельного участка в результате деятельности, осуществляемой обладателем публичного сервитута на земельном участке, включая убытки, причиненные повреждением имущества (в том числе вследствие аварии или в связи с предотвращением аварии).
11. Убытки, указанные в пункте 10 настоящей статьи, возмещаются правообладателю земельного участка обладателем публичного сервитута в течение тридцати дней со дня обращения правообладателя земельного участка с требованием об их возмещении.
12. Случаи и правила учета платы за публичный сервитут при возмещении убытков, причиненных в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории в результате осуществления деятельности, для обеспечения которой установлен публичный сервитут, устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Все самые важные нюансы об оценке сервитута
Сервитут — срочное или бессрочное право пользования одним или несколькими лицами земельным участком, другим объектом недвижимости в пределах, которые ограничены договором либо правовым актом. Статья рассказывает об оплате за пользование, возможности самостоятельной оценки стоимости сервитута и других нюансах.
Плата за право пользования
За право пользоваться чужой землей, как и другой недвижимостью — оплачивается налоговый сбор. Устанавливается размер платы после оценочной стоимости объема нанесенного фактического ущерба, реальных убытков, упущенной выгоды.
Действующее законодательство выделяет две формы использования участка, принадлежащего другому лицу:
- Частная— заключается договор между частными лицами, выплачивается один раз в период, который указан в договоре. Оплата совершается в начале использования земельного участка, в момент расторжения договора или в другой срок до окончания действия нормативного документа — один раз в месяц, неделю, день.
- Публичная— подписывается нормативный акт в пользу государства, выплачивается единовременно или периодически в сроки, которые указаны в договоре. Государством компенсация за пользование выплачивается редко — в случае, когда участок сильно пострадал от деятельности на его территории.
Для чего нужен расчет стоимости?
Право собственности на недвижимость возникает с даты, когда это право зарегистрировано.Для того, чтобы покупать, продавать, сдавать в аренду любое недвижимое имущество, необходимо иметь документальное подтверждение на владение недвижимости.
Но, даже полное право собственности имеет много существенных ограничений. Этим ограничением и есть сервитут. Правила ограничения и оформления на частную недвижимость указаны в сферах гражданского законодательства, земельного кодекса, иногда водного или лесного законодательства.
Причина ограничений в том, чтобы собственники не наносили значительного ущерба природным ресурсам, не нарушались права другого владельца.
Часто это бывает, когда оба собственника соседи по участку, а доступа к своей недвижимости не имеют. Такие ограничения предполагают снижение цены, поэтому оценка за пользование земельным участком, который не принадлежит одной из сторон, связана с установлением компенсации или оплаты за ограничение прав собственника на пользование недвижимостью.
Сервитут не имеет рыночной стоимости, так как не является обособленным предметом продажи, залога или покупки— это оценка убытков и потерь из-за ограничения прав пользования землей в пользу другого лица или группы лиц. Оценочная стоимость — главное условие госрегистрации права собственности, влияет на выплату стоимости использования.
О том, на основании чего рассчитывается плата за пользование сервитутом и как устанавливается график ее внесения, мы рассказывали в отдельном материале.
Как самостоятельно оценить стоимость?
Самостоятельно стоимость пользования чужой землей рассчитывается по принципу, который основан на определении утраты — обременения, рассчитывается по формуле:
ЦС = РСУ + УВ + РВ,где:
- ЦС— цена сервитута;
- РСУ— реальная стоимость убытков;
- УВ— упущенная выгода, то, что мог получить владелец при пользовании участком;
- РУ— реальный ущерб, нанесенный владельцу в результате пользования.
На примере реальная стоимость убытков рассчитывается так:
Общая площадь участка 10 соток, то есть 1000 м2. Стоимость 1м2 — 1500 рублей. Отчуждается 20% от всего участка — 1000 м2 х 20% / 100%. Размер площади для отчуждения — 200 м2.
Далее 1500 рублей х 200 м2 = 300 000 рублей — это стоимость отчужденной земли.
Следующим действием вычисляется стоимость использования участка — максимальный срок 49 лет. 49 х 300 000 = 14 700 000 рублей, если земельный участок будет эксплуатироваться пользователем сорок девять лет.
Если сервитут устанавливается на три года, то сумма будет рассчитываться так: 3 х 14 700 000 / 49 = 900 000 рублей, где:
- 49 — количество максимального сервитута, взятое за 100% стоимости;
- Х% стоимости — срок сервитута.
Реальная стоимость убытков составит — 900 000 рублей.
Что входит в степень убытков?
В определение степени убытков входят такие составляющие (уровень убытка):
- ограничения в использовании;
- частота использования;
- влияние на право распоряжаться земельным участком.
Размер понесенных убытков — фактические расходы, которые понес владелец из-за установления ограничений на пользование участком. Степень убытков учитывается при расчете упущенной выгоды, которую правообладатель получил бы от пользования участком без сервитута и с сервитутом.
Например:За необремененный сервитутом участок оплачивается аренда 15 тысяч рублей в месяц, за два года сумма составит 15 000 х 24 = 360 000. За участок, обремененный сервитутом, стоимость аренды — 10 000 рублей, сумма за два года получится 10 000 х 24 = 240 000. Получается разница в 120 000 рублей.
Полученную сумму необходимо прибавить к базовой 900 000 + 120 000= 1 020 000 рублей.
Как оценить реальный ущерб?
Рассчитывается реальный ущерб по принципу разницы рыночной стоимости участка без сервитута и с ним.
Например:Рыночная цена 10 соток участка стоит 1 500 000 рублей — 15 000 рублей за сотку. После сервитута цена уменьшится до 1 200 000 рублей. Реальный ущерб составит 300 тысяч рублей.
Где заказать?
Москва
Отчет об оценке сервитута, с исследованием объекта
Санкт-Петербург
Новосибирск
Екатеринбург
На нашем сайте вы найдете и другие публикации, посвященные различным видам сервитутов. Прочтя их, вы сможете узнать чем частный сервитут отличается от публичного, как происходит регистрация обременения и каковы основания для его прекращения.
Отчет
Отчет об установлении сервитута — обязательный документ в том случае, если стороны не договорились о сумме и обратились за помощью к оценщику. Отчет соответствует правилам и требованиям саморегулируемой организации и действующему законодательству.
Состоит отчет из таких пунктов:
- Данные того, кем составлен документ, дата его составления, наименование объекта.
- Критерии по которым оценивался объект.
- Методы, по которым проводилась оценка для определения величины стоимости сервитута.
- Земельный участок, на который распространяется сервитут с указанием срока действия обременения.
- Заключительный текст, в котором подробно описана характеристика сервитута.
В тексте указываются ссылки на проект договора, кадастровую характеристику земельного участка, цель и сроки использования. В отчете содержатся расшифровки данных, которые есть в тексте документа. Отчет об оценке прилагается вместе с договором.
В отчете находятся документы организации, которые подтверждают право на занятие оценочной деятельностью. Содержатся фотографии земельного участка, копии документов лица, которое сделало заказ на оценку. Подается отчет в одном экземпляре.
Таким образом, умение правильно пользоваться формулами расчета поможет рассчитать стоимость установления сервитута. При возникновении споров правообладатель может обратиться в суд для решения вопроса.
Методика определения и порядок внесения платы за сервитут на земельный участок. Примеры расчета
Понятие сервитута давно нашло отражение в российском законодательстве. Однако далеко не все граждане имеют представление о том, что это такое.
Сервитут — это особая форма права использования чужого земельного надела. Естественно, за такое пользование предусмотрена соответствующая плата. Но как устанавливается сумма, требуемая с лица?
Эта процедура будет возможна только после того, как будет проведена соответствующая оценка собственности.
Соразмерная оплата – что это такое?
Понятие соразмерной платы бессмысленно искать в гражданском законодательстве. Дело в том, что на законодательном уровне понятие о цене сервитута не существует. Это чисто экономическая терминология, которую стоит рассматривать через призму финансов.
Однако, в гражданском законодательстве есть понятие «платы за пользование сервитутом».
Что же такое соразмерная плата? Это вознаграждение материального характера в четко установленной денежной форме. Данное вознаграждение осуществляется лицами, которые установили обременение на земельный надел.
Цель этого действия — обеспечить взаимовыгодное сотрудничество с пользователем земельного участка.
Важно.Соразмерная плата за сервитут осуществляется в виде периодических выплат ежемесячно, ежеквартально или ежегодно. Периодичность устанавливается сторонами и может меняться, но только при наличии соглашения сразу двух сторон.
Когда можно требовать?
Но далеко не на каждый сервитут может быть установлена плата за использование.
Пункт 1, статьи 18 Федерального закона 43 от 5 апреля 2013 года устанавливает, что соразмерная плата может быть назначена только в случае, если установление сервитута будет способствовать затруднениям в использовании земельного надела.
В этом случае правообладатели надела или его собственники имеют право требовать от от лица, которое обладает сервитутом, плату за установление.
В соответствии с той же нормой, сумма оплаты будет устанавливаться прямо пропорционально площади,которая соответствует участку сервитута.
Иных случаев российское законодательство на данном этапе не предусматривает.
Однако, в будущем, возможно, будут внесены поправки, которые расширят перечень оснований для установления платы за сервитут.
Может ли быть безвозмездный сервитутный договор на ЗУ?
Рассмотрим, может ли быть сервитут бесплатным, или он всегда на платной основе. Возможность установления сервитута на безвозмездной основе оговаривается в статье 260 Гражданского кодексаРоссийской Федерации. В соответствии с данной нормой лица, которые обладают на праве собственности земельным наделом могут продавать его, давать в залог, дарить и осуществлять иные действия, которые предусмотрены законом, в частности, статьей 209.
В соответствии со статьёй 262 Гражданского законодательства, если земельный надел не имеет ограждений, то абсолютно любое лицо может пройти через данный участок, но только при условии, если собственнику не будет оказано беспокойство.
Статья 262 ГК РФ. Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок
- Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.
- Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.
Однако вследствие таких действий убытков участку не наносится, значит, данный сервитут может быть установлен на безвозмездной основе.
Важно.Если собственник участка настаивает на назначении платы за сервитут, может быть проведена независимая экспертиза для установления вариантов обременения.
Методика определения стоимости
Существует несколько методик, которые позволяют рассчитать плату за использование сервитута.
Каждый подход применяется в чётко оговоренной ситуации.
Подходы в оценке
При использовании нижеизложенных подходов, используется понятие «рыночная стоимость».Она является определяющей для установки стоимости сервитута.
Подробнее о том, как проводят оценку сервитута, мы рассказывали тут.
Сравнительный
Сравнительный подход является совокупностью методов, которые применяются для оценки стоимости. В основном, сравниваются схожие объекты оценки (аналоги), которые расположены в данном регионе.
Для выполнения подобного подхода важно соблюсти несколько условий:
- Объект недвижимости не должен носить уникальный характер.
- Информация о сервитуте должна была быть исчерпывающей.
- Факторы, которые тем или иным образом должны влиять на ценообразование должны быть сопоставимы.
- Аналог же должен быть похож на объект оценки.
Для того чтобы определить стоимость по сравнительному подходу, нужно провести логический анализ, с учетом рассмотрения каждого отдельного показателя.
Преимущество такого подхода в том, что стоимость продажи будет отражаться на изменении финансового положения и инфляции. А также, данный метод обоснован статистически.
Недостатком сравнительного подхода является зависимость от активности рынка.
Доходный
Доходный подход базируется на том, что стоимость земельного надела должна соответствовать оценке качества и количества дохода, который земля должна принести.
При расчёте применяется процесс капитализации дохода, который позволит определить взаимосвязь стоимости и будущей прибыли.
Используется коэффициент капитализации, который отражает взаимосвязь между стоимостью объекта и прибылью. Уделяется внимание ожидаемому доходу.
На основании применения этих понятий выясняется «ставка дисконтирования». Ставка дисконтирования — это сложный процент, который применяется при пересчете полученных денежных средств в ходе использования имущества.
При доходном подходе упор и акцент делается на прибыли, которую получает обладатель земельного надела в случае, если допустит использование сервитута.
Справка.Часто бывает, что обладатель участка земли видит нецелесообразность использования участка. Это означает, что в ходе использования надела ему будет пренесён больший ущерб, нежели, чем в случае, если тот останется нетронутым.
В таком случае обладатель надела вправе отказать в использовании.
Что в таком случае делать инициатору соглашения?
Если лицо предполагает, что оно может претендовать на использование земельного надела, то можно обратиться с исковым заявлением в судебную инстанцию.
Однако это не самая необходимая мера, которая, в конечном итоге, может обернуться затратами на участие в суде, но без видимого результата.
Затратный способ
Затратный подход включает в себя методы, которые определяют основные затраты,применяемые для восстановления или приведения в порядок недвижимого имущества.
Обладатель сервитута не должен заплатить за объект больше, чем за его ремонт.
Для применения затратного подхода нужно ориентироваться на следующие показатели:
- Уровень платы за использование.
- Затраты на приобретенное оборудование.
- Примерная норма прибыли, которая характерна для региона проживания.
У затратного подхода есть свои преимущества. Он прекрасно подходит для оценки новых объектов.
Однако, есть и недостатки, ведь не всегда затраты будут эквивалентны рыночной стоимости.
Оценка уровня убытка
Справка.Оценка уровня убытка — это термин, который использует оценщик при определении стоимости использования.
Оценка уровня убытков должна производиться по каждому фактору, с использованием экспертного метода.
Какие факторы имеют значение при установлении стоимости?
- Степень ограничения использования.
- Влияние расположенных земель.
- Интенсивность использования.
- Доля, которая занята под сервитут.
Как рассчитать размер?
Муниципальные и государственные земли
Вопрос оплаты за муниципальные государственные земли, которые называются «публичным сервитутом» рассматривается в статье 39. 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Плата будет устанавливаться местными или федеральными органами властив качестве единовременного платежа. По заявлению Может быть пересмотрен вопрос о периодических платежах.
Стоимость оплаты будет напрямую зависеть от площади земельного надела.
Устанавливается в размере 0, 0 1% от имеющейся кадастровой стоимости земельного участка. За каждый календарный год использования.
Если необходимость использования публичного сервитута установлена больше, чем на 3 года вперед, то плата должна быть не меньше, чем 0, 1% от кадастровой стоимости за срок сервитута.
Частная собственность
Земельный участок, который находится в частной собственности должен предполагать оплату за использование сервитута.
Однако в этом случае процент не устанавливается на законодательном уровне. Стороны должны прийти к взвешенному решению единогласно.
Стоимость устанавливается на основании отчета об оценке участка.
Важно.Однако, плата не должна превышать размер рыночной стоимости.
Оплата в отношении собственника земельного надела может вноситься тремя способами:
- За счёт федерального бюджета.
- За счёт бюджета субъекта Российской Федерации.
- Или за счет юридических или физических лиц, которые осуществляют эксплуатацию объектов на наделе и осуществляют на нём строительство.
Пример расчета
Рассмотрим пример, где в качестве сервитута выступает земельный надел и асфальтовое покрытие на нём. По данному земельному наделу должен проезжать автотранспорт, использоваться данный земельный участок будет интенсивно, в любое время суток.
- Для начала нужно определить границы сервитута.
- Устанавливаются маршруты, по которым можно осуществлять проезд транспортных средств. Важно, чтобы маршруты отвечали требованиям СНиП 2. 05. 02 85.
- Площадь всего сервитута равна 1320 квадратных метров.
Для того, чтобы рассчитать стоимость, необходимо выяснить основные коэффициенты:
- Показатель кадастровой стоимости для объекта составил 594 руб.
- Эту сумму нужно умножить на категорию арендатора.
- Умножить на коэффициент земельного участка.
- Умножить на коэффициент приближенности к административному центру.
- Умножить на коэффициент инфляции года.
Подставив все эти показатели в формулу получается 12, 50 руб за один квадратный метр в год.
Нужно учесть, что собственник стал обладателем данного земельного надела в результате приватизации.
Стоит понимать, что он делал инвестиции в землю, которые тоже стоит учитывать:
- Поэтому 0, 05 нужно умножить на удельный показатель кадастровой стоимости 594. Получается 29, 7 руб. за квадратный метр.
- Эту сумму нужно разделить на 50. Получается 0, 594. Это норма возврата капитала.
- 12, 50 нужно умножить на количество квадратных метров, которые имеются у собственника (а это 1320).
- Получается, ежемесячно за использование сервитута собственник будет получать 16500.
Однако, учитывая, что сервитут частный, стороны могут договариваться и о других дополнительных взносах, так как контроля со стороны государства в этой области не предусмотрено.
Облагается ли НДС?
К сожалению, операция, которая позволяет реализовать право на ограниченное использование земельного надела является объектом обложения НДС.
При этом, оплачивать НДС должен только правообладатель земельного надела.
Подобное предусмотрено статьей 146 Налогового кодекса, в соответствии с которым объектом обложения налогами признаются действия по реализации услуг, товаров и работ. Сюда же включено предоставление сервитута на землю.
Внимание.В соответствии с соглашением оплата налогов за сервитут может осуществляться как инициатором установления сервитута, так и обладателем земельного надела.
Также стоимость налога меняется в зависимости от того, кто является инициатором сервитута, гражданин или юридическое лицо.
Где зафиксировать?
Между сторонами заключается соглашение,которое включает в себя ряд основных кризисных моментов взаимоотношений. Здесь обговаривается размера оплаты, срок обладания и другие важные моменты.
Если соглашение с момента принятия решения об установлении сервитута не было подписано собственником в течение суток, то это говорит об отказе использования сервитута за плату, значит, соглашение не вступает в законную силу.
При изменении условий сотрудничества обоюдно по решению двух сторон, составляется дополнительное соглашение, которое приобщается к изначальному документу.
О том, как заключается договор сервитута мы более подробно рассказывали тут.
Порядок оплаты по соглашению
В соответствии с соглашением устанавливается свой порядок оплаты, удобный сразу обеим сторонам.
Чаще всего — это ежемесячные взносы в отношении правообладателя.
Однако, при желании сторон оплата может осуществляться:
- раз в квартал;
- раз в полгода;
- раз в год;
- или вперёд на несколько лет.
Всё это обговаривается индивидуально. Однако факт выбора периодичности оплаты в обязательном порядке должен быть зафиксирован вами в соглашении.
Возможно ли оплачивать раз в месяц или нужно одноразово?
Справка.Порядок внесения выплат регулируется статьей 18 Земельного кодекса.
В пункте 3 говорится о том, что при составленном заблаговременно соглашении об оплате сервитута, должны быть в обязательном порядке прописаны условия внесения выплат.
Однако, если момент оплаты не прописан, то вся сумма должна быть внесена в депозит нотариуса по месту нахождения используемого участка.
А владелец земельного надела может в любой момент обратиться к нотариусуза средствами.
Однако, если порядок выплат прописан, то все платежи должны осуществляться в строгом соответствии с графиком.
Установлено два варианта, которые предполагают начисление выплат:
- Единовременной подход. Это значит, что ещё до момента начала эксплуатации, вся сумма должна быть переведена владельцу участка. В случае, если будут возникать непредвиденные траты, придётся делать доплаты. Тоже самое произойдет в случае, если стоимость использования сервитута увеличится.
- Второй, и как говорят многие законодатели, более выгодный вариант — это ежемесячные платежи. Сумма должна перечисляться на счет обладателя земельного надела раз в месяц в установленный день.
Как оспорить размер?
Если пользователь сервитута не согласен с установленной оплатой за сервитут, он имеет право обратиться в судебную инстанцию с иском.
Судебная практика имеет массу решений по данным вопросам.Все они принимаются на основании российского законодательства, с учетом индивидуальных особенностей ситуации.
Частный или государственный сервитут — это объекты которые в некоторых ситуациях могут облагаться установленной соразмерной платой. Это нормальная практика, которая гарантирует взаимовыгодное сотрудничество.
Но если речь идёт о частном сервитуте, помните, что всегда можно договориться, зафиксировав в двухстороннем соглашении выгодное для обеих сторон решение.