Любое имущество — квартиру, дом, земельный участок, автомобиль, коллекцию картин или антиквариата, драгоценности, деньги и ценные бумаги — можно не только завещать, но и подарить. Зачастую к договору дарения прибегают, если хотят избавить родных от излишних юридических процедур, которые неизбежны при получении наследства. Однако встречаются случаи, когда даритель расстается с имуществом не по доброй воле: его вводят в заблуждение и отнимают недвижимость под давлением.
В таких случаях возникает необходимость признать сделку недействительной.
Разбираемся, что нужно знать, чтобы оспорить дарение и вернуть недвижимость.
Чтo тaкoе дарственная
Это договор дарения (или дарственная, как его еще называют в обиходе), по которому имущество владельца переходит новому хозяину. Ключевое слово здесь — «дарение». Это значит, что имущество передается другому лицу безвозмездно, и прежний собственник не может ничего требовать взамен.
Даритель не может требовать от одаряемого как-то отблагодарить за презент — деньгами, другим имуществом или услугой. Если одаряемый сам хочет компенсировать подарок, то и в этом случае сделка перестает считаться договором дарения.
Как правильно оформить договор дарения
Что может стать предметом дарения
Предметом дарения может быть любая вещь, движимое и недвижимое имущество: ценные бумаги, деньги, коллекции антиквариата, монет, книг, картин, жилье, доля в жилье, автомобиль, а также имущественные права. Кроме того, предметом сделки может стать освобождение от исполнения имущественной обязанности: к примеру, кредитор-даритель освобождает должника от долга.
Передача в дар может произойти сразу же или в оговоренный в договоре срок, при наступлении определенного момента или события. Например, человек решил переехать в другую страну и подарить свою коллекцию картин другу так, чтобы право собственности на неё перешло после определённой даты, например, даты выезда дарителя за границу.
Виды договора дарения
Договор дарения бывает двух видов: реальным и консенсуальным. В первом случае предполагается, что объект дарения передается новому собственнику сразу после подписания договора. Второй формат позволяет дарителю передать собственность новому хозяину в будущем, о чем должно быть прямо и недвусмысленно указано в документе.
Также договор дарения может быть устным и письменным. Для заключения устной сделки нужно передать дар одаряемому — отложить дарение на потом нельзя. Если есть отложенное дарение, возможен только письменный договор.
Письменный вариант необходим и при передаче недвижимости или доли в ней. Важно: сделки с долями недвижимости обязательно проходят через нотариуса, он должен заверить сделку.
При дарении не доли, а целого объекта нотариальное заверение не требуется, однако желательно: нотариус проверит юридическую чистоту квартиры или дома.
Когда дарение недопустимо
Договор дарения ценного предмета или объекта недвижимости невозможен, согласно статье 575 ГК РФ , если цена подарка превышает 3 тыс. рублей и если:
- даритель — несовершеннолетний, недееспособный человек, который не может принимать решения сам и отвечать за их последствия
- одаряемые — педагоги, медицинские работники и сотрудники социальных организаций, служащие Банка России, государственные служащие, должностные лица
- одаряемый — коммерческая организация, при этом даритель тоже юрлицо, ведущее коммерческую деятельность
- одаряемый — опекун/попечитель несовершеннолетнего или недееспособного гражданина, его супруг/супруга или близкий родственник, а даритель — опекаемый
Если такой договор все-таки был каким-то образом заключен, это повод обратиться в суд для оспаривания незаконной сделки.
Когда можно оспорить и аннулировать дарение квартиры
Бывают случаи, когда даритель хочет отозвать свой подарок, либо кто-то из близких не согласен с решением дарителя. Оспорить акт дарения можно, но лишь в определенных ситуациях и только в судебном порядке.
В юридической практике встречаются случаи, когда получалось оспорить и аннулировать дарение недвижимости. В ряде случаев удается оспорить дарение дома или квартиры, если договор был составлен неправильно или с нарушением действующих норм законодательства.
Бывает, что родственники дарителя пытаются убедить суд, что тот не понимал, что делает, передавая в дар квартиру или дом. Однако, если сделку дарения заверил нотариус, оспорить договор крайне сложно. Поэтому во избежание рисков стоит оформить договор юридически грамотно: нотариус еще на стадии подготовки и проверки документов снимет спорные моменты, заметит ошибки и обезопасит сделку для всех сторон, а даритель подстрахуется на случай неоправданных претензий близких.
Основания для оспаривания договора дарения — когда мoжнo идти в суд
Случаев, когда можно оспорить дарение квартиры или любой другой недвижимости и имущества, всего несколько.
Если даритель — физическое лицо
Можно отменить дарение квартиры как при жизни, так и после смерти дарителя. В обоих случаях отозвать дарение можно, если:
- одаряемый умер раньше дарителя (если такое условие было прописано в договоре)
- новый хозяин содержит объект дарения в ненадлежащем виде и при этом получится доказать два факта: что объект представляет для дарителя большую неимущественную ценность, и существует большой риск уничтожения предмета дарения. Например, если в подаренной квартире человек делает что-то противозаконное или нарушает общественный порядок, нравственные и санитарные нормы
Софья Волкова
Юрист Адвокатского бюро «Asterisk»
«Судебная практика говорит нам, что отмена дарения по этому основанию встречается достаточно редко. Например если речь идет о квартире, то суды придерживаются позиции, что продажа квартиры является не безвозвратной утратой дара, а лишь реализацией права собственности, которое в полной мере перешло к одаряемому. Факт неоплаты коммунальных услуг также не является основанием для отмены договора дарения, он свидетельствует лишь о ненадлежащем исполнении новым собственником своих обязательств как собственника жилья перед государственными органами и иными организациями».
Также дарение можно отозвать, если новый собственник угрожает жизни или причиняет вред здоровью старого владельца (это тоже придется доказать). Если смерть дарителя наступила вследствие действий одаряемого, родственники первого могут требовать отменить дарение в суде.
Если даритель — юридическое лицо
Иногда дарителем выступает не физическое, а юридическое лицо. В этом случае дарение тоже может быть оспорено. Например, если дарение произошло за шесть или меньше месяцев до банкротства компании, есть все основания признать сделку недействительной.
В таком случае дарение будет расценено судом как попытка избежать конфискации в счет погашения долгов.
Как оспорить дарение
Сделать это можно только через суд. Оспорить дарение квартиры после смерти дарителя чаще всего хотят дедушки, бабушки, супруги, наследники, братья, дяди, тети, племянники. Особенно если имущество могло достаться им по наследству, но по каким-то причинам было подарено одному из родственников или вообще чужому человеку.
Если имущество, на которое претендует истец, не имело к нему отношения при жизни дарителя (наследники не помогали с ремонтом жилья, его уборкой и поддержанием в хорошем состоянии, оплате коммунальных платежей), процедура оспаривания сделки дарения усложняется. Дело в том, что подобные операции совершаются добровольно, и, если кто-то из родственников решил отписать квартиру или дом постороннему, это его право, которое оспорить после смерти дарителя крайне сложно.
Ктo может оспорить дарение квартиры
Это могут сделать как сам даритель, так и его родственники, а также лица, заинтересованные в предмете дарения. С исковым заявлением в суд с требованием аннулировать договор дарения имеют права обратиться лица, имеющие сведения о незаконности соглашения.
Как дарителю оспорить дарение квартиры
Кроме перечисленных выше случаев есть ситуации, которые могут позволить дарителю признать договор дарения недействительным. Например:
- если при заключении сделки он находился в измененном состоянии (алкогольном или наркотическом опьянении) и не мог отвечать за свои действия
- на него оказывалось психологическое или физическое давление
- если даритель в целом дееспособен, но не осознавал при заключении сделки последствий своих действий
- искренне заблуждался, не знал о реальном положении дел и при других условиях и обстоятельствах никогда бы не пошел на договор дарения
- был намеренно обманут
- даритель совершил договор на заведомо невыгодных для себя условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем воспользовалась другая сторона сделки
- даритель оказался в крайне тяжелом материальном положении и может доказать это. Например, утратил жилье или лишился средств к существованию.
Софья Волкова
Юрист Адвокатского бюро «Asterisk»
«Договор дарения может быть оспорен, как и любой другой договор. По требованиям об отмене дарения применяется трехлетний срок исковой давности со дня, когда даритель узнал о нарушении своего права. Помимо общих оснований для признания сделки недействительной, Гражданский кодекс предоставляет дарителю возможность отменить дарение по специальным основаниям. Это допускается, в случае если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
Такие случаи встречаются достаточно редко, но являются практически безусловным основанием для отмены дарения».
Когда дарение может оспорить одаряемый
При жизни дарителя оспорить сделку может тот, кто получает дар. Одаряемый может отказаться от презентованной квартиры или дома, минуя суд, просто обратившись в Росреестр. Иногда получатель дара обнаруживает некие условия, на которых ему полагается подарок. В этом случае такие условия считаются незаконными и противоречащими понятию договора дарения.
Здесь, скорее всего, без помощи юриста и обращения в суд не обойтись. Напомним, что дарение — это безвозмездная передача недвижимости или другого имущества дарителем без каких-либо обязательств со стороны одаряемого.
Когда дарственную могут оспорить родственники или другие лица
Могут ли родственники оспорить дарение квартиры? Конечно, однако оспорить дарение при жизни дарителя невозможно, когда она оформлена по всем правилам и не имеет скрытых нарушений. Если даритель совершеннолетний, дееспособный и может отвечать за свои решения, никто из родных, включая потенциальных наследников, не имеет возможности вмешиваться в его право распоряжаться собственным имуществом. Однако есть ситуации, когда такая возможность возникает:
- Если даритель недееспособен, его решение могут оспорить близкие
- Если супруг не был в курсе того, что недвижимость или иное имущество стали объектом дарения
- Квартира, дом, участок на момент дарения находились под арестом
Когда сделка может быть признана ничтожной
Родственники или заинтересованные лица (кредиторы, налоговые или силовые органы) могут через суд доказать, что договор дарения недвижимости ничтожен. В юридической практике такие дела считаются сложными, и ни один юрист не даст гарантию успеха. Однако доказать ничтожность договора можно попробовать, к примеру, если сделка:
- Изначально оказалась мнимой. Например, даритель планировал сохранить жилье в своем владении и пользовании, а договор по сути фиктивный. Это нарушение закона, и совершается оно для того, чтобы дарителю скрыть свое финансовое положение или не допустить передачу имущества по наследству
- Притворна и скрывает другой договор. К примеру, предмет дарения якобы отдан безвозмездно, а на деле даритель получил деньги. Это тоже незаконно и делается, чтобы не платить госпошлину или налоги
- Квартира, дом, земельный участок на момент дарения находились под арестом
B какой срок можно оспорить договор дарения
Чтобы оспорить сделку дарения, нужно правильно определить срок исковой давности. По договору дарения он составляет от года до трех, в зависимости от причин и обстоятельств, по которым сделка может быть оспорена, о чем говорится в статье 181 Гражданского кодекса РФ. О сроках при оспаривании — ниже.
Случается, что договор с самого начала незаконен и в принципе не мог быть заключен. Тогда сделку можно будет признать ничтожной. Срок для обжалования здесь три года.
Иногда, если будет доказано, что сделка совершена по поддельным документам, срок исковой давности может быть увеличен до 10 лет. Или же дарение произошло законно, но не были соблюдены некоторые требования законодательства. В этом случае сделка может быть признана оспоримой, а срок давности — один год с момента, когда человек, чьи права нарушены, узнал об этом.
Бывают ситуации, когда истец (заинтересованное в предмете дарения лицо) не мог знать о том, что его права нарушали, или не имел возможности подать заявление в суд. Тогда судебная инстанция может восстановить нарушенный срок исковой давности по ходатайству истца. В иске нужно указать уважительную причину и подтвердить копиями медицинских документов, командировочными удостоверениями и другими документами, которые суд сочтет необходимыми.
Иногда в суд приходится обращаться одаряемому, когда даритель не выполняет условий договора и не отдает в нужный срок подаренную квартиру, дом или деньги. В таких случаях срок исковой давности составляет три года.
Доказательства для суда
Договор дарения можно оспорить только в судебном порядке и в большинстве случаев при наличии веских доказательств. Именно поэтому такая сделка считается в России предпочтительной. Шансов оспорить завещание куда больше, чем подставить под сомнение дарственную.
Однако дом, квартира и другая недвижимость могут стать предметом долгих судебных тяжб в обоих случаях. Нужно настраиваться на длительный процесс.
Прежде чем подавать заявление в суд, истцу стоит убедиться, что у него есть все основания для того, чтобы оспорить договор дарения. Здесь мало иметь желание и собственное представление о несправедливости: суд, как и Москва, слезам не верит. Стоит подготовить убедительную доказательную базу, исходя из которой суд увидит, что права истца действительно были нарушены или ущемлены.
Какие документы нужны
Нужны сам договор и документы, подтверждающие законные права истца или дарителя, паспорт, исковое заявление и квитанция об уплате госпошлины. Необходимы также свидетельства того, что есть нарушение прав дарителя или третьих лиц, заинтересованных в предмете дарения. То есть все возможные доказательства, которые подтвердят ничтожность или недействительность сделки.
Такие доказательства лучше собирать с помощью юристов: в зависимости от ситуации, специалисты подскажут, что необходимо еще найти и предоставить в суд. С их же помощью стоит составить и само исковое заявление — не нужно пользоваться готовыми бланками из интернета, поскольку в каждом случае текст будет отличаться.
Что еще может пригодиться в суде:
- Справка, подтверждающая состояние здоровья(в том числе психическое) дарителя. Она пригодится как самому дарителю, чтобы доказать свою дееспособность и адекватность в момент подписания договора, так и истцам, если даритель не был в момент заключения сделки в дееспособном состоянии
- Образцы документов, где есть подписьобеих сторон. Они пригодятся для подтверждения законности или незаконности сделки
- Образцы почерка дарителя. Это пригодится, если у истца есть подозрение, что договор подделан. Суд может назначить почерковедческую экспертизу
- Юристы рекомендуют сделать аудиозапись при нотариальном заверении договора (с согласия нотариуса). В таких случаях дарителю объясняются важные юридические моменты, и он дает не только письменное, но и устное согласие на сделку и подтверждает, что ему ясны его права. Такая запись может стать доказательством в суде
- Заключение врача или экспертов об алкогольном или наркотическом опьянении дарителя, если сделка была обнаружена быстро и еще есть возможность освидетельствовать дарителя. Либо нужны свидетели и их письменные показания о том, что они видели дарителя в измененном состоянии
- Если человеку обещали уход взамен подаренной квартиры, но обманули, стоит собрать письменные свидетельства от соседей и тех, кто в курсе обещания
- Расписка дарителя о получении денег за «подаренную» квартиру или дом. Это прямое доказательство, что под видом договора дарения совершена сделка купли-продажи
- Выписка из банка о платежах за коммунальные услуги в подаренной другому человеку недвижимости, которые совершал истец, претендующий на имущество. Пригодится подтверждение покупки стройматериалов для реконструкции и ремонта дома или квартиры: чеки, квитанции, история платежей в онлайн-банке или интернет-магазине
Положен ли налоговый вычет при дарении квартиры в 2024 году на практических примерах
По общему правилу налоговый вычет при дарении квартиры не предусматривается. У дарителя не возникает расходов по аналогии с покупателем, а у одаряемого наоборот возникает доход – и он должен оплатить в бюджет налог. Однако по другим сделкам, предшествующим дарению или следующим за ним, право на возмещение сохраняется.
Разберемся подробнее на практических примерах.
Закон о вычетах
По НК налоговые возмещения на имущество предоставляются:
- Продавцам при продаже имущества. Продавец снижает сумму дохода, переданного ему покупателем за жилье. Вычитается фиксированная или расходная сумма Налог, подлежащий оплате, таким образом уменьшается. Подробнее о налоговом вычете при продаже недвижимости читайте по этой ссылке.
- Покупателям при покупке недвижимости. Покупатель заявляет к возврату максимально 2 миллиона рублей и получает 13% от расходов на приобретение жилплощади из бюджета. Возврат осуществляется из ранее уплаченного НДФЛ. Материал по компенсациям при покупке мы ранее публиковали здесь.
ВАЖНО! Налоговый возврат при дарении жилья не предоставляется ни дарителю, ни одаряемому. Такой вид вычетов не предусмотрен налоговым законом, а применять правила по аналогии с куплей-продажей нельзя.
При этом стороны сделки могут воспользоваться вычетами, которые возникают у них в связи с покупкой и реализацией данной квартиры по ДКП. Рассмотрим эти ситуации подробнее.
Права дарителя
Даритель – это бывший собственник квартиры, который передал ее по дарственной следующему владельцу. На основании дарения у него не возникает никаких налоговых последствий:
- исчислять и платить НДФЛ 13% в бюджет не нужно;
- налоговое возмещение не предоставляется;
- налог на имущество (ежегодный) прекращается с момента сделки дарения.
При этом нельзя применять правила о вычетах по аналогии с покупателем при купле-продаже. Покупатель приобретает имущество и несет расходы, с которых он может вернуть 13%. Даритель же просто добровольно передает имущество, ничего не приобретая. Цену этого имущества нельзя принимать к вычету.
Это ошибочное сравнение.
Однако подарив квартиру, даритель не лишается заявить право на вычет по ДКП, по которому он ее в свое время купил.
Пример. В 2018 году Михаил Свириденко купил квартиру за 2 миллиона рублей. Документов на вычет он не подавал, денег из бюджета не получал.
В 2019 году он подарил эту квартиру своей дочери. При этом после переоформления жилья на дочь, у Михаила не исчезло право на вычет по сделке купли-продажи 2018 года. Он вправе подать документы в налоговую или на работу – и получить деньги из казны.
Других вычетов, связанных с дарением квартиры, закон не предусматривает
Права одаряемого
На стороне одаряемого наступают следующие налоговые последствия:
- по самой дарственной;
- после продажи подаренной недвижимости;
- после покупки новой квартиры на деньги от продажи.
Рассмотрим все эти ситуации подробнее.
После сделки дарения
Сразу после получения квартиры у одаряемого возникает доход, который облагается НДФЛ. Доход измеряется ценой жилплощади, которую стороны укажут в договоре, кадастровой или инвентаризационной стоимости. От этой цены нужно подсчитать 13%.
Полученное число будет суммой налога, который надо задекларировать до 30 апреля и уплатить бюджету перечислением до 15 апреля.
При этом налоговых вычетов по аналогии с продавцом при ДКП не предусмотрено. Если продавец может уменьшить доход от продажи на фиксированную или расходную сумму, то одаряемый такой возможности не имеет. Ему обязательно придется уплачивать НДФЛ с полной стоимости жилья.
ВАЖНО! От НДФЛ при дарении освобождается одаряемый, который состоит с дарителем в близком родстве. Это супруг, родитель, ребенок, дедушка или бабушка, внук, внучка, брат или сестра.
Родственники с большей степенью родства не входят в этот список.
Пример. Александр Петренко подарил своему племяннику недвижимость стоимостью 1 200 000 рублей. Племянник подсчитал размер налога: 1 200 000 * 0,13 = 156 000 рублей.
Сумма налога большая, но уменьшить ее нельзя, поскольку вычеты не предусмотрены.
После продажи подаренной жилплощади
НДФЛ 13% придется заплатить, если недвижимость продается до истечения срока давности владения.
- 3 года – для помещений, которые подарили люди из круга близких родственников.
- Если жилье подарил человек, не являющийся близким родственником, то 5 лет.
Чтобы уменьшить размер налога, продавец вправе применить вычет. Для этого из суммы, полученной по ДКП, нужно вычесть 1 000 000 рублей – фиксированную сумму. Расходный вариант неприменим, поскольку ранее продавцом квартира была не куплена, а получена по дарственной.
Пример. Людмила Ивашутина получила от своей бабушки квартиру по договору дарения в 2018 году. В 2020 она решила ее продать за 1 750 000 рублей.
Срок давности владения Людмилы составляет 3 года. Он не истек к моменту заключения ДКП, поэтому придется рассчитывать и платить налог. Для этого Людмила вправе использовать фиксированный законный вычет 1 миллион рублей.
Расчет НДФЛ будет таким: (1 750 000 – 1 000 000) * 0,13 = 750 000 * 0,13 = 97 500 рублей.
После покупки новой недвижимости на деньги от подаренной
Если после продажи подаренного жилья гражданин купит другое, то он сможет вернуть себе из бюджета 13% от расходов. Максимально можно заявить вычет в 2 миллиона, а вернуть 260 тысяч.
Дополнительно если покупка произойдет на кредитные деньги, то можно получить вычет и по ипотечным процентам. Максимально 3 000 000 рублей вычета и 360 000 рублей к возврату.
ВАЖНО! Разницы нет, какие деньги вложены в покупку жилплощади – от подаренного имущества или от любого другого, а также был с нее уплачен налог или нет. Юридическое значение имеет именно факт приобретения жилья. Дополнительное условие – налоговый возврат не должен быть исчерпан.
Он предоставляется каждому один раз до полного исчерпания максимальной суммы.
Пример. Максиму Василенко родители подарили квартиру в 2016 году. В 2020 он продал ее за 2 миллиона рублей.
От НДФЛ с продажи он был освобожден, поскольку давность владения составила 4 года, декларацию ему подавать не нужно. Деньги, вырученные от продажи, он в том же году вложил в покупку новой квартиры за 3 000 000 рублей, взяв 1 миллион в ипотеку. Начиная с 2020 года Максим сможет подать документы на налоговый возврат с покупки жилья.
260 тысяч (13% от максимальной суммы в 2 млн) он вернет непосредственно с ДКП, и дополнительно сможет получить возмещение по выплаченным ипотечным процентам.
Практика подсчета налоговых вычетов
Выше мы отдельно рассмотрели права дарителя и одаряемого при сделках, связанных с подаренной недвижимостью. Далее мы рассмотрим комплексно – кто платит какие налоги и какие компенсации предъявляет к возврату.
Дарение близкому родственнику
Налоговые права у них следующие:
| Сделка | Даритель (тот, кто передал жилье) | Одаряемый (тот, кто получил жилье) |
| Дарственная | Не уплачивает налог с дарения. |
Налоговых возвратов с дарения также не имеет.
Налоговую декларацию не подает.
Налог с дарения не платит.
Налоговых возмещений не получает.
Налоговую декларацию не подает.
Дарение не родственнику
В эту категорию одаряемых попадают все, кто не входит в круг близких родственников – в том числе двоюродные бабушки, внучатые племянники, тети, дяди, свекры и свекрови, невестки, золовки, шурины и так далее.
При дарении компенсации распределяются так:
| Сделка | Даритель (тот, кто передал жилье) | Одаряемый (тот, кто получил жилье) |
| Дарственная | Не уплачивает налог с дарения. |
Налоговых возвратов с дарения также не имеет.
Налоговую декларацию не подает.
Уплачивает 13% от цены квартиры.
Налоговых возмещений не получает.
Подает 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
До 15 июля оплачивает полученный НДФЛ
Такая ситуация очень невыгодна для одаряемого, ведь он подвергается налогообложению дважды – в сделке с дарением и при продаже подаренной квартиры. Государственный вычет при продаже редко когда перекрывает цену ДКП. Избежать такой ситуации можно с помощью пошагового дарения через родственника.
Дарение через родственника
Если дарение квартиры осуществляется в кругу семьи, но формально люди не являются близкими родственниками, то иногда пользуются многошаговой схемой дарения, чтобы избежать налогов.
Например, если свекровь хочет подарить невестке квартиру, то им следует сначала заключить договор «Мать – сын», а затем «Муж – жена». Так невестке не нужно будет оплачивать НДФЛ 13%, хотя она и не входит в круг близких родственников.
Возвраты при этом распределятся как в разделе про дарение близкому родственнику.
Несмотря на то, что государственный возврат из бюджета при оформлении дарственной на квартиру не предоставляется, участники сделки могут оформить его при других сделках с недвижимостью. Даритель может получить возмещение за факт покупки квартиры, которую он потом подарил, а одаряемый – при последующей продаже уменьшить НДФЛ.
Если у вас остались вопросы по теме статьи, задайте их нашему специалисту в окно онлайн-чата.
Благодарим за оценку и репост статьи!
Можно ли отменить договор дарения квартиры?
Я заболела коронавирусом и думала, что умру. Срочно вызвала нотариуса и составила договор дарения на двоюродного племянника. Прошел еще только месяц.
Я отошла, чувствую себя нормально.
После прочтения ваших статей забеспокоилась. Мне 70 лет, но я больна. Племянник молодой, двое детей, семья вроде положительная.
Близких родственников у меня нет, но таких, как он, много. Можно ли отменить дарение, и если да, то при каких условиях? Не хотелось бы судебных разбирательств.
Что посоветуете?
К сожалению, отменить зарегистрированный договор дарения можно только в исключительных обстоятельствах. Их у вас нет.
Если собственником квартиры стал ваш двоюродный племянник, юридически у вас не осталось никаких прав на нее. То есть племянник вправе выписать вас из квартиры и выселить через суд. Так в теории.
На практике у вас могут быть хорошие отношения с семьей племянника еще много лет, а в благодарность за подаренную квартиру о вас могут заботиться больше, чем прежде.
В какой момент квартира перестает быть вашей
По закону договор дарения может быть как устным, так и письменным. Но если дарят квартиру, то переход права собственности обязательно регистрируют в Росреестре. Новый собственник вступает в свои права после регистрации его права.
Стандартный срок — семь рабочих дней.
Если договор дарения удостоверил нотариус, сроки регистрации короче. Нотариус сам направляет документы в Росреестр. Если они в электронном виде, срок сокращается до одного рабочего дня, если в бумажном — до трех рабочих дней.
Стороны договора дарения могут отказаться от услуг нотариуса и самостоятельно отвезти документы в Росреестр. Этим они отсрочат смену собственника. Еще можно указать в договоре дарения дату, когда нотариус должен передать документы на регистрацию или когда квартира перейдет новому собственнику.
Вероятно, такой оговорки в вашем договоре нет, иначе вы бы ее запомнили.
Когда с документами что-то не так, Росреестр приостанавливает регистрацию и письменно извещает об этом. Если вы ничего не получали, значит, дарение состоялось. Я буду исходить из этого.
Объясняем сложное простым языком
Разбираем законы, которые касаются вас и ваших денег. Раз в месяц присылаем письма с самым важным
Подписаться
Ваша почта будет в безопасности.
Детали — в политике конфиденциальности
Если вы договорились с племянником, что будете жить в квартире до конца жизни
По закону дарение под условием запрещено: в договоре нельзя прописать, что он действует, только пока вам разрешают жить в квартире. Устные договоренности об этом тоже не защищены законом. Поэтому если вы договорились с двоюродным племянником, что дарите ему квартиру взамен на разрешение проживать в ней, то положиться придется только на его порядочность.
- Например, женщина из Ставропольского края подарила сыну квартиру. Устно они договорились, что мать будет в ней жить до своей смерти, а сын будет помогать деньгами, платить за коммунальные услуги, ремонтировать жилье и покупать матери продукты и лекарства. Но после того как право собственности зарегистрировали, сын не только не стал помогать матери, но и начал оскорблять ее, бить и угрожал выгнать на улицу.
- Женщина обратилась в суд, чтобы признать дарение недействительным. Суд ей отказал, указав, что дарение — безвозмездная сделка и даритель не может требовать что-то взамен. Краевой суд такое решение поддержал.
Возможно, в вашем договоре в разделе об обременениях квартиры указано, что вы сохраняете право пожизненного проживания в квартире. В этом случае дарение не ставится в зависимость от каких-либо действий со стороны одаряемого — право жить в квартире у вас просто остается. Договор действует, отменить его нельзя, но и выселить вас из квартиры тоже нельзя.
Квартира по документам будет не ваша, но жить в ней вы сможете до конца жизни.
Если племянник готов добровольно отказаться от дара
Дарение — это не односторонняя сделка, как думают многие. Это двусторонний договор, потому что одаряемый может и не принять дар. Сообщить об этом он должен до того, как дар ему передали.
Обычно в договоре дарения указывают, что дар уже принят. Если такого пункта в вашем договоре нет, племянник может отказаться от подаренной квартиры.
Для этого ему нужно обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации отказа от дара. Срок для регистрации отказа такой же , что и для регистрации перехода права собственности.
- В Приморском крае одаряемый и даритель обратились в Росреестр, чтобы зарегистрировать расторжение договора дарения части дома. Росреестр им отказал, потому что договор уже был зарегистрирован. Но суд обязал Росреестр зарегистрировать расторжение договора дарения, в результате чего часть дома возвращалась дарителю. Суд обосновал это тем, что в договоре была предусмотрена возможность его расторгнуть.
Если в вашем договоре условия о возможности расторжения нет, судебного разбирательства не избежать. Вам придется подать иск в суд, а племянник может с ним согласиться.
- Так сделали тетя и племянник из Волгоградской области. Тетя пояснила в суде, что племянник в квартире не прописался и не живет в ней, а она подразумевала, что договор формальный: начнет действовать, когда женщина дополнительно изъявит такое желание. Племянник сообщил суду, что не претендует на квартиру и согласен с иском тети. Суд учел преклонный возраст женщины и отсутствие у нее другого жилья и отменил договор дарения.
Как видите, если у вас хорошие отношения с племянником, это поможет вам вернуть себе квартиру и жить спокойно.
Я не рассматриваю вариант, что племянник передарит вам квартиру обратно. Поскольку вы не близкие родственники, в этом случае вам придется уплатить налог. Сначала 13% от стоимости квартиры заплатит племянник, а потом еще столько же — вы.
В итоге потеряете четверть стоимости квартиры.
Когда можно отменить дарение квартиры без суда
Просто так взять и отменить дарение, если оно уже состоялось, невозможно. На это нужны веские причины. Без суда есть только один вариант: если ваш племянник умрет раньше вас, и в договоре есть условие, что в таком случае вы можете отменить дарение.
Верховный суд РФ это подтверждает: если одаряемый умрет раньше, даритель вправе вернуть жилье себе. Для этого достаточно подать заявление в Росреестр и приложить к нему копию договора дарения и свидетельство о смерти. Но в договоре обязательно должно быть условие, что дарение отменяется, если умирает одаряемый.
Определение ВС РФ от 02.11.2016 № 4-КГ16-36
Когда можно отменить дарение квартиры через суд
Отменить дарение в суде можно только в исключительных обстоятельствах. Например, если племянник покусится на вашу жизнь или умышленно нанесет вам увечья. Это еще нужно доказать.
Заключения травматолога или свидетельских показаний в таком случае недостаточно — факт побоев или другого членовредительства необходимо доказать приговором или иным решением суда. Однако часто до приговора дело не доходит, поскольку люди не обращаются в полицию или забирают оттуда заявление.
- Например, мать подарила дочери квартиру с условием, что доживет там до смерти. Дочь начала избивать мать и выгонять ее на улицу, чтобы продать квартиру. Женщина несколько раз снимала побои, привела в суд свидетелей, но суды ответили: если нет приговора, отменить договор дарения нельзя. В итоге договор оставили в силе.
Но судебного постановления об административном правонарушении может быть достаточно.
- Например, в Ставропольском крае муж подарил жене четверть общей квартиры, а после этого женщина начала оскорблять и бить супруга. Ночью, через год после того, как муж подарил свою долю жене, та ударила его по голове и оставила ссадину на левом ухе.
- Женщину привлекли к административной ответственности по статье 6.1.1 КоАП за побои и оштрафовали на 5000 ₽: три судебные инстанции подтвердили факт правонарушения. Суд отменил договор дарения из-за умышленного причинения дарителю телесных повреждений, и решение устояло в апелляции и кассации. Также в пользу мужчины суд взыскал 20 000 ₽, потраченные на юридические услуги.
Если потребовать признать договор недействительным
Чтобы договор дарения признали недействительным, в суде нужно доказать, что вы не понимали смысла своих действий или у вас вообще психическое расстройство. Или же что племянник угрожал вам или обманул. Просто заявить об обмане или заблуждении недостаточно.
Поскольку ваш договор удостоверил нотариус, признать договор недействительным будет еще сложнее. Нотариус проверяет, понимает ли гражданин значение своих действий, и задает ему вопросы. Если нотариус удостоверил ваш договор, значит, в вашей дееспособности он не усомнился.
- В Краснодарском крае пожилой женщине все же удалось признать договор дарения недействительным. Изначально женщина считала, что подписывает договор пожизненного содержания с иждивением: ей будут помогать до смерти, а потом помощнице достанется ее квартира. В результате оказалось, что вместо договора ренты она подписала договор дарения.
- Суд учел преклонный возраст женщины, хронические заболевания, инсульт, юридическую неграмотность, восемь классов образования, крайне неприязненные отношения с одаряемой и отсутствие другого жилья. Также помогли свидетели. Они подтвердили, что одаряемая постоянно во всеуслышание заявляла, что будет ухаживать за старушкой до смерти. Юрист, которая составляла договор дарения, тоже пояснила, что не расшифровала пожилой женщине, что такое переход права собственности и каковы его последствия.
- В итоге женщина доказала, что не желала передавать свою квартиру другому человеку при жизни. Спустя полтора года она снова пришла в суд и окончательно выписала несостоявшуюся собственницу из своей квартиры.
Это большое везение, потому что заблуждение сложно доказать, даже если оно было на самом деле. Обычно все выглядит так, будто человек передумал. А это не повод отменять договор дарения.
- Женщина из Пензенской области не смогла забрать у племянницы подаренную квартиру. Через 16 лет после подписания договора дарения она обратилась в суд и сказала, что все это время считала, что жилье перейдет к племяннице только после ее смерти. Истица ссылалась на то, что у нее есть инвалидность, но она все равно сама ремонтирует квартиру и платит за коммунальные услуги. А племянница уже пять лет с ней не общается.
- Суд не вернул жилье: хотя у женщины инвалидность первой группы, она не состоит на учете у психиатра или нарколога, не страдает интеллектуальным или волевым расстройством и в Росреестр приезжала лично. Все эти годы на руках у тетушки был договор дарения, и она могла с ним ознакомиться. Апелляционная и кассационная коллегии согласились с таким решением.