Купить недвижимость довольно просто (если есть деньги, конечно). Но вот купить недвижимость так, чтобы избежать потом проблем — это куда сложнее. Самая большая неприятность, которая грозит покупателю — это отмена сделки судом. В таком случае стороны приводятся в исходное состояние: недвижимость возвращают продавцу, а тот, в свою очередь, должен вернуть покупателю полученные от него деньги.
Но хуже всего, что есть примеры, когда при возврате недвижимости продавец освобождается судом от всех обязательств перед покупателем (т. е. деньги он ему отдавать не должен). Приведу один из таких случаев, который недавно был на рассмотрении Верховного суда РФ (определение по делу № 5-КГ21-4-К8).
Исходная ситуация
В 2017 году женщина купила себе дачу — земельный участок в СНТ и садовый домик на нем. Стоимость покупки, согласно договору, составила 150 000 рублей. Но дачной жизнью покупательница наслаждалась всего три года: в 2020 году на нее подал в суд сын того мужчины, у которого она купила дачу.
Он потребовал признать сделку недействительной и вернуть ему обратно родительскую дачу.
Как выяснилось, в 2019 году продавец дачи скончался, наследство принял его сын. И тут он узнал, что унаследовать садовый участок с домом он не может — поскольку отец его продал.
Зная, что у того долгое время были проблемы со здоровьем, сын засомневался в его способности адекватно оценивать ситуацию при заключении сделки. А по закону сделка признается недействительной, если один из ее участников не мог понимать значение своих действий и (или) руководить ими — даже при том, что не был на тот момент официально лишен дееспособности (ст. 177 ГК РФ).
А вот о том, что происходит с движимым и недвижимым имуществом в спорах с ФНС, мы поговорим на бесплатном вебинаре 28 сентября: записаться можно прямо сейчас.
Что сказали суды
Суд принял иск наследника и назначил экспертизу, чтобы состояние здоровья продавца на момент подписания договора оценили специалисты. Те на основании медицинских документов (где фиксировались обращения отца наследника к врачам) пришли к неутешительному для покупательницы выводу: у мужчины было длительное расстройство сознания, так что на дату заключения сделки он точно не мог понимать ее суть. После такого заключения сделка никак не могла устоять: суд аннулировал договор и обязал покупательницу вернуть наследнику дачу, а его — отдать деньги.
Но наследник не согласился с тем, что должен расплачиваться с женщиной — и дошел со своей жалобой до Верховного суда РФ. А там с его доводами полностью согласились.
Дело в том, что расчет за дачу был оформлен исключительно договором, а в тексте был пункт, согласно которому стороны подтверждали, что они полностью рассчитались между собой до подписания договора. Такая формулировка вполне допустима, и суды принимают такие договоры в качестве доказательства передачи денег покупателем продавцу. Но только не в этом случае.
Поскольку договор признали недействительным из-за невменяемости продавца, то и все пункты в нем тоже утратили свою силу — в т.ч. и пункт о расчете между сторонами.
Поэтому покупательница лишилась главного доказательства того, что она отдала деньги продавцу. Ни расписок, ни других документов, подтверждающих передачу денег, не было.
А раз точно не установлено, что продавец получил деньги, то и нельзя обязать его их вернуть (в данном случае — наследника). Неизвестно, что произошло в 2017 году на самом деле. Но если покупательница действительно передала деньги продавцу, как было указано в договоре, ей не позавидуешь: она осталась и без дачи, и без денег.
Как можно было этого избежать
Если есть сомнения в том, что продавец абсолютно здоров, лучше заранее заручиться медицинским подтверждением его вменяемости. И расчет лучше производить безналичным способом — чтобы он отражался на банковских счетах (либо через депозит нотариуса, либо банковским переводом, либо аккредитивом).
Будь у нашей покупательницы выписка с банковского счета, подтверждающая зачисление ею денег продавцу, ей наверняка удалось бы взыскать их обратно с наследника.
И, конечно же, не стоит забывать о расписке, в которой бы говорилось о передаче денежных средств.
- сделка с недвижимостью
- недвижимость
- судебная практика
Налоговый вычет за квартиру в 2024 году: условия, сумма, как оформить
Налоговый вычет за квартиру — это форма государственной поддержки, благодаря которой можно вернуть часть потраченных средств после покупки недвижимости, даже если человек ее уже продал.
О том, сколько составляет имущественный вычет в 2024 году, можно ли его оформить при ипотеке, какие нужны документы, как подать заявление через «Госуслуги», а также на каких условиях вычет предоставляется супругам и пенсионерам — в материале агентства «Прайм».
Все бухгалтерские изменения осени!
12 сентября состоится долгожданная «Клерк.Конференция» для бухгалтеров по важным темам 2024-2024 года: ЕНП и новые поправки в Налоговом кодексе, отчетность, работа по новым ФСБУ, налоговая оптимизация и защита от проверок.
Топовые спикеры, общение с экспертами по бухучету и налогообложению, кофе-брейки, общения и знакомства. Краснодар, отель Marriott и онлайн, 9:00–19:00. Держим цены на раннее бронирование до 7 сентября 3990 1990 руб. Регистрация
Вычет за квартиру
Согласно статье 220 НК после покупки жилья россияне могут вернуть часть средств, уплаченных в бюджет в качестве налога на доход физических лиц (НДФЛ).
Вычет можно оформить после приобретения жилой недвижимости (новостройка и вторичное жилье), доли в жилой недвижимости, а также земельного участка для строительства дома.
По словам Татьяны Бунегиной, эксперта рынка ценных бумаг и недвижимости, владельца инвестиционного агентства недвижимости Bestate, имущественный вычет можно получить с доходов от официальной зарплаты, поступлений за оказание услуг по договору ГПХ и продажи или сдачи в аренду жилья, при условии, что оно сдается по договору.
Как получить вычет
Подать заявление можно через работодателя, при личном посещении отделения налоговой службы и через личный кабинет на портале «Госуслуги» или сайте ФНС. Как отметила юрист ООО «Юридическая группа «Совет» Мария Царева, получить налоговый вычет может только налоговый резидент России, то есть человек, который платит в казну налоги и находится на территории РФ не менее 183 дней. Также заявитель должен официально работать и платить НДФЛ.
При этом жилье должно быть приобретено за счет собственных средств или кредита, взятого в российском банке.
Налоговая служба
Чтобы получить имущественный вычет через налоговую службу, подавать документы необходимо после завершения налогового периода (календарного года), в котором была куплена недвижимость. Прежде всего нужно заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Бланк можно найти на сайте nalog.ru.
Затем следует получить у работодателя «справку о доходах и суммах налога физического лица», которая до 2021 года называлась «2-НДФЛ».
- Подготовить копии документов, подтверждающих право на жилье. В зависимости от типа недвижимости (жилой дом, квартира или комната и т.д.) понадобятся: свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом, договор о приобретении квартиры или комнаты, акт о передаче квартиры или комнаты или свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или комнату.
- Если собственник погашает проценты по кредиту, то необходимы кредитный договор или договор займа, договор ипотеки, а также график погашения кредита и уплаты процентов.
- Подготовить копии платежных документов. Например, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении средств на счет продавца, кассовые и товарные чеки, акты о закупке стройматериалов и т.д. Если недвижимость куплена в кредит — документы об уплате по процентам по кредиту.
- Если имущество приобретается в браке, понадобятся копия свидетельства о браке и письменное соглашение сторон.
Все эти документы нужно предоставить в налоговый орган по месту жительства. Также можно оформить вычет через «Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц».
«С 2021 года налоговые вычеты можно получить в упрощенном порядке — на основании заявления. Теперь покупателю не нужно собирать документы и составлять налоговую декларацию. Это требование отменено законом от 20.04.2021 № 100-ФЗ.
Налоговая сама соберет информацию у банков, застройщиков и Росреестра, а затем направит в личный кабинет налогоплательщика предзаполненное заявление на получение вычета», — сообщила Ирина Андриевская, директор по контенту и аналитике финансового маркетплейса «Выберу.ру».
«Госуслуги»
Создать заявку на получение вычета можно и через сайт «Госуслуги». Для этого нужно придерживаться следующего алгоритма:
- Зарегистрироваться на портале, если там еще нет учетной записи, и дождаться верификации.
- Заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ. Важно указать год, за который производится отчет по налогам.
- Затем нужно заполнить декларацию по полученным доходам на основании справки 2-НДФЛ за отчетный период.
- Заполнить форму заявления на нужный налоговый вычет.
Необходимые документы
Для оформления имущественного вычета понадобятся:
- декларация о налогах на доходы физлиц по форме 3-НДФЛ (бланк можно взять в налоговой или на ее сайте);
- справка о доходах по форме 2-НДФЛ, которая сейчас называется «Справка о доходах и суммах налога физического лица» (получить у работодателя);
- договор купли-продажи жилья;
- свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН);
- акт приема-передачи квартиры (или доли в ней);
- документы, подтверждающие расходы на покупку имущества (банковские выписки, расписка от продавца о получении денег);
- паспорт;
- свидетельство о заключении брака (если квартира приобретена в браке);
- договор с кредитной организацией (если квартира куплена в ипотеку);
- график погашения кредита и уплаты процентов за пользование заемными средствами.
Сроки подачи
Подать налоговую декларацию и вернуть налог можно только за 3 предыдущих года, если собвственник не является пенсионером, но не раньше года, когда налогоплательщик получил право на вычет.
Например, жилье купили в 2020 году и в этом же году оформили право собственности. Значит, налог вернут за 3 года: 2020, 2021 и 2022.
Когда будет перечислен
Налог должны вернуть в течение 15 дней после окончания камеральной проверки — она длится месяц.
Если человек оформлял вычет через работодателя, то налог перестанут удерживать из зарплаты как только бухгалтерия получит уведомление из ФНС на предоставление денежной компенсации.
Как узнать, положен ли вам вычет
Имущественный налоговый вычет можно получить только один раз за всю жизнь. Претендовать на него может человек, который трудоустроен по ТК и уплачивает НДФЛ в размере 13%.
Узнать, положен ли вычет, можно в налоговой службе или на сайте ФНС.
Расчет и размер вычета
Имущественный вычет после покупки квартиры за свои средства не может превышать 260 тысяч рублей.
«Расчет производится исходя из максимально возможного объема учитываемого дохода в 2 миллиона рублей и условия фактической уплаты по нему НДФЛ по ставке 13%. Если квартира находится в долевой собственности супругов, то вычет может получить каждый из них. При этом гражданин может использовать вычет частями, пока не будет исчерпан лимит в 2 миллиона.
Остаток можно переносить на будущие покупки», — объяснил Дмитрий Десятниченко, кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики РАНХиГС Санкт-Петербург.
Особенности получения вычета за квартиру
По словам юриста Марии Царевой, имущественный налоговый вычет не всегда выплачивается всей суммой сразу, поскольку зависит и от фактически уплаченного НДФЛ за отчетный период.
Другими словами, в течение одного года из бюджета разрешается возместить сумму не больше той, которая была фактически в него внесена из зарплаты или иного дохода.
Если НДФЛ с дохода был меньше, подать заявление на остаток вычета можно в следующие годы.
При покупке второй квартиры
Воспользоваться правом на налоговый вычет за жилье можно только один раз. При этом, если в браке при покупке первой квартиры вычет получил только один супруг, то после приобретения второй квартиры на компенсацию имеет право второй супруг.
При покупке квартиры в ипотеку
Каждый гражданин может вернуть до 260 тысяч рублей, но при использовании ипотечных средств действуют немного другие правила.
«Если вы приобретали квартиру в ипотеку, получить вычет разрешено и за уплаченные проценты. В этом случае максимальная сумма к возврату составит 390 тысяч. Таким образом человек сможет в сумме получить 650 тысяч рублей», — отметила эксперт рынка ценных бумаг и недвижимости Татьяна Бунегина.
Супругам
Максимальный размер вычета составляет 2 миллиона рублей, однако если недвижимость куплена в браке, на компенсацию имеют право оба супруга независимо от того, на кого было зарегистрировано жилье.
Таким образом совместно можно будет вернуть 520 тысяч рублей.
Пенсионерам
Пенсионеры могут получить налоговый вычет за 4 года — за год покупки и за 3 года до этого.
«Например, если пенсионер сейчас продолжает работать, и его средний ежегодный доход составлял в последние 3 года 500 тысяч рублей, то он может заявить к вычету 1,5 миллиона по доходам за 2022, 2021, 2020 годы, а также воспользоваться правом возврата НДФЛ по доходам до 500 тысяч рублей в текущем году», — рассказал Дмитрий Десятниченко.
Неработающим
Если человек официально не трудоустроен и не платит НДФЛ, то он не может воспользоваться правом на налоговый вычет за жилье.
«При этом вычет переносится на следующие годы до полного его использования, поэтому как только у человека появится доход, с которого уплачивается НДФЛ, он сможет вернуть часть средств. Поскольку никаких ограничений по срокам для имущественных вычетов не предусмотрено, заняться оформлением можно даже спустя 10 лет после покупки недвижимости», — отметил Сергей Гебель, генеральный директор консалтинговой группы «Гебель и партнеры».
Предпринимателям
Если ИП работает по общему налоговому режиму, он имеет право на вычет.
«Если предприниматель использует специальный налоговый режим, НДФЛ не платит, поэтому и вычет оформить не может. Но если этот человек вдобавок к ИП получает доход как физлицо, например, работая по совместительству или сдавая в аренду квартиру, он может затребовать вычет с этого дохода», — отметила Татьяна Бунегина.
Если квартира оформлена на ребенка
Если купленная квартира оформлена на несовершеннолетнего ребенка, вычет за нее все равно могут получить родители. Хотя доля им и не принадлежит, они имеют право на возврат 13% от расходов.
Что важно, сам ребенок после этого право на компенсацию не теряет, поэтому сможет оформить вычет уже во взрослом возрасте.
Вычет за ремонт квартиры
По словам Сергея Гебеля, в состав имущественного вычета можно включить расходы на ремонт жилья, но для этого нужно доказать, что квартира была изначально приобретена без отделки.
«В договоре купли-продажи или договоре об участии в долевом строительстве должно быть указано, что квартира продается (передается) не завершенной строительством и без отделки — соблюдение этого условия является обязательным. В ином случае, если из договора не следует, что приобретается квартира, не завершенная строительством и без отделки, в предоставлении вычета будет отказано», — отметил эксперт.
Он добавил, что если недвижимость дороже 2 миллионов рублей, то смысла в оформлении вычета за ремонт нет.
Особенности получения вычета через работодателя
Чтобы получить вычет через работодателя, необходимо обратиться в территориальный орган УФНС.
«Собственник нужно предоставить подтверждающие право на вычет документы, после чего налоговая сама должна уведомить работодателя о праве налогоплательщика на имущественный вычет. Работник также обращается к работодателю с соответствующим заявлением. Преимущества получения вычета через работодателя в том, что не нужно ждать окончания текущего налогового периода, а вычет можно будет получать уже в текущем году, причем работодатель вернет всю сумму НДФЛ, удержанную с начала текущего года, а далее не будет удерживать НДФЛ, пока не будет исчерпана вся сумма вычета», — пояснил Дмитрий Десятниченко.
Отказ в получение налогового вычета
В налоговом вычете могут отказать, если:
- недвижимость ими была приобретена за счет средств работодателя, в том числе и за счет средств федерального или муниципального бюджета;
- недвижимость была куплена за счет материнского капитала;
- квартира куплена у так называемых взаимозависимых родственников, матери, отца, брата, сестры и т.д.;
- если человек получил квартиру в качестве подарка или вступил в законные права наследования;
- собственник — участник специальных государственных жилищных и\или ипотечных программ.
Советы экспертов
«При покупке недвижимости обязательно сохраняйте договоры, платежки и чеки. Копии этих документов понадобятся при подаче заявления на налоговый вычет. Если один из документов утерян, его можно восстановить.
Подтверждение платежа запросите в банке, а договор купли-продажи — в Росреестре, у риелторов или у продавца», — посоветовала эксперта рынка ценных бумаг и недвижимости Татьяна Бунегина.
«Важно учитывать, что налоговый вычет за покупку квартиры у родственников, например, у родителей или детей, не положен. Однако родство в этом случае устанавливается не по факту наличия близких взаимоотношений, а исходя из положений законодательства. Например, купить квартиру у супруга и получить вычет нельзя, но совершение сделки между супругом и отцом другого супруга не препятствует оформлению налогового вычета» — отметил Сергей Гебель.
«Советую отдавать предпочтение возврату средств чрез работодателя, как менее обременительному для гражданина. В сложных случаях следует обратиться к налоговому консультанту, а не пренебрегать возможностью получения налогового вычета ввиду низкой финансовой грамотности. Суммы расходов на их услуги по сравнению с возвращенными суммами уплаченного НДФЛ, будут несравнимо малы», — добавил кандидат экономических наук Дмитрий Десятниченко.
- имущественный налоговый вычет
- 3-НДФЛ
- 2-НДФЛ
- налоговый вычет на ребенка
- отказ в налоговом вычете
- период применения вычета
Покупаю квартиру, в ДКП пункт «в случае проблем, продавец обязан вернуть деньги либо аналогичную квартиру». В чём его смысл?
5. Рекомендуем предусмотреть в договоре по отчуждению Квартиры, следующее условие: «Стороны, руководствуясь ст. 421, 461 ГК РФ пришли к соглашению, что в случае признания судом Договора недействительным или расторжения настоящего Договора по причинам, возникшим по вине Продавца, а также предъявления прав третьими лицами к Покупателю, и изъятия Объекта у Покупателя по этим основаниям, возникшим до заключения настоящего Договора, Продавец обязуется приобрести Покупателю равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе города Санкт-Петербурга или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения Объекта, исходя из рыночной стоимости аналогичного жилья на момент расторжения Договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящего Объекта. При этом Объект не может быть изъят у Покупателя до полного возмещения убытков.»
В чём смысл этого пункта? Разве по закону в случае признания договора недействительным, продавец не должен и так вернуть мне деньги? То есть, этот пункт добавляет защиту только от инфляции и расходов на приобретение?
Квартира залоговая, банк Санкт-Петербург, приобретаю в ипотеку того же банка. Буду страховать титул на полную сумму. Пока по квартире явных рисков не нашли.
Показать полностью
27 февраля 2019, 14:42 , Дмитрий, г. Санкт-Петербург
Ответы юристов
Андрей Власов
Юрист, г. Апатиты
рейтинг 8.2
Общаться в чате
не должен и так вернуть мне деньги?
То есть, этот пункт добавляет защиту только от инфляции и расходов на приобретение?
Дмитрий
Дмитрий, добрый день! Да, в случае признания сделки недействительной судом стороны обязаны вернуть все полученное по сделке согласно ст. 167 ГК РФ. В данном условии уточняются последствия в виде учета инфляции, скажем так банк перестраховывается, Вам как покупателю от этого условия в договоре хуже не будет
27 февраля 2019, 14:47
Ольга Прохорова
Адвокат, г. Курган
Общаться в чате
В чём смысл этого пункта? Разве по закону в случае признания договора недействительным, продавец не должен и так вернуть мне деньги? То есть, этот пункт добавляет защиту только от инфляции и расходов на приобретение?
В соответствии со ст. 167 ч. 2. ГК РФ
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Да, закон предусматривает последствия недействительной сделки, но при этом в данном пункте акцент ставится на то, что за вами останется жилье до тех пор, пока вам не выплатят стоимость квартиры или же не приобретут равноценное жилье. Часто так бывает, что жилье возвращается прежнему собственнику, новые жильцы выселяются и остаются и без денег и без жилья, а взысканные суммы выплачиваются крайне медленно. Так же данный пункт является предупреждением и для Продавца, который должен знать, что последствия будут крайне обременительны и для него.
27 февраля 2019, 14:52
Клиент, г. Санкт-Петербург
в данном пункте акцент ставится на то, что за вами останется жилье до тех пор, пока вам не выплатят стоимость квартиры
Ольга Прохорова
То есть, в случае признания договора недействительным, меня не смогут выселить, пока продавец не выплатит мне компенсацию?
27 февраля 2019, 14:55
Ольга Прохорова
Адвокат, г. Курган
Общаться в чате
При этом Объект не может быть изъят у Покупателя до полного возмещения убытков.»
Да, так следует из данного пункта
27 февраля 2019, 14:58
Показать еще 2
Екатерина Довгопол
Юрист, г. Курган
Общаться в чате
Добрый вечер, Дмитрий.
В чём смысл этого пункта? Разве по закону в случае признания договора недействительным, продавец не должен и так вернуть мне деньги?
Дмитрий
Данный пункт договора закрепляет положения ст. 461 ГК РФ, что придает гарантии на случай оспаривания сделки. Как правило, продавцы стараются избежать включения данного условия в договор, тем самым снимая с себя лишнюю ответственность.
Поэтому я бы советовала оставить договор с таким условием.
27 февраля 2019, 15:37
Александр Перилов
Юрист, г. Владимир
Общаться в чате
Данный пункт встречается очень часто в договорах, но лично я его не пишу никогда, так как если его внимательно разобрать, то можно понять, что он не дублирует нормы 461 ГК РФ, а по сути устанавливает дополнительную ответственность продавца, в дополнении и так уже существующей и указанной в законе и на практике вообще не исполним, особенно в части указания на обязанность приобрести аналогичное жилье.Кроме того там все намешано в кучу. Могу разобрать по частям:
«Стороны, руководствуясь ст. 421, 461 ГК РФ пришли к соглашению, что в случае признания судом Договора недействительным
Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре.
Если следовать данному пункту в договоре, то в случае признания договора недействительным продавец обязуется вернуть Покупателю деньги согласно 167 ГК РФ, а также плюсом приобрести Покупателю равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории…
и изъятия Объекта у Покупателя по этим основаниям, возникшим до заключения настоящего Договора
В случае если у Покупателя квартира будет истребована настоящим собственником из чужого незаконного владения, то у Продавца возникает ответственность на основании ст. 461 ГК РФ, то есть он может потребовать от Продавца, который по сути продал ему чужое имущество, возмещение причиненных убытков в виде стоимости оплаченной квартиры. К этому еще прибавляем договорную ответственность, установленную данным пунктом и опять получаем, про продавце должен возместить покупателю убытки в виде стоимости квартиры и дополнительно приобрести Покупателю равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории или предоставить деньги на приобретение…
При этом Объект не может быть изъят у Покупателя до полного возмещения убытков
В случае признания договора недействительным и применения двухсторонней реституции в решении суда будет написано привести стороны в первоначальное положение, то есть покупатель должен вернуть квартиру продавцу, а продавце деньги покупателю.При этом продавец на основании данного решения спокойно пойдет и зарегистрирует обратно свое право на квартиру в ЕГРН, а покупатель получит исполнительный лист на взыскание денег с продавца. Суд никакой порядок возврата не установит.
В случае же вынесения решения суда об истребовании имущества из чужого незаконного владения пункт о том, что Объект не может быть изъят у Покупателя до полного возмещения убытков смотрится совсем смешно.Лицо, истребовавшее имущество на основании решения суда спокойно прекратит право покупателя и зарегистрирует его за собой.
Строго говоря, при признании сделки недействительной, данный пункт будет также недействителен, как и весь договор. Включение таких условий в договор купли-продажи дает покупателю иллюзию защищенности в случае изъятия у него третьим лицом его имущества. Но обязать продавца в судебном порядке на основании данного условия договора приобрести какую то квартиру покупателю просто не реально.
В конечном итоге, при признании договора недействительным, его расторжении или виндикации имущества у покупателя суд все равно будет применять нормы ст. 461,167,453 ГК РФ, а не данное условие договора.