Соответствующий законопроект Госдума обсудит сегодня. Какие проблемы он решит и как сейчас продаются квартиры несостоятельных должников?
—>
Госдума 8 декабря обсудит законопроект об ипотеке. В случае принятия он даст заемщику возможность самостоятельно продать залоговое жилье. Сейчас гражданин может сделать это на публичных торгах или на аукционе.
При этом заемщик должен дополнительно оплатить услуги организатора торгов (до 3% от стоимости имущества), иногда еще и исполнительный сбор (7% от стоимости имущества), а также работу оценщика.
Москвич Леонид рассказал Business FM историю своей гражданской жены. Четыре года назад она решила рефинансировать задолженности в микрофинансовых организациях и для этого обратилась в некое финансовое агентство. Там ей нашли инвестора, который выкупил долг, потом этот же долг выкупил второй инвестор, потом третий. На последнем этапе от женщины потребовали передать квартиру в залог одному из банков. Леонид говорит, что рыночная стоимость жилья составляет 11 млн рублей.
Но квартиру оценили в 6 млн. Банк выдал эту сумму в кредит под залог, причем почти половину тут же пришлось отдать за услуги тех самых инвесторов. После этого женщина не смогла платить по кредиту, и банк через агентство очень быстро квартиру продал за все те же 6 млн, рассказывает Леонид:
«Квартира сейчас является собственностью человека, который занимается скупкой квартир. Личность очень темная. Все наши попытки каким-либо образом это все оспорить провалились. 2 декабря мы проиграли суд о выселении.
Женщина-инвалид и ее несовершеннолетняя дочь рискуют оказаться без денег, без жилья, без прописки, на улице».
Таких квартир на рынке много, и необязательно их продает банк. Заемщик, например, потеряв работу, сам выставляет залоговую квартиру. Обычно для этого нужно получить разрешение банка.
Покупатель передает деньги, на них гасится кредит, а разница остается у продавца, то есть у заемщика. Но нередко бывают случаи, когда человек перестает обслуживать долг. Тогда банк обращается в суд, по его решению забирает квартиру и выставляет на продажу, как правило, по очень низкой цене.
А для кого-то это целый бизнес, говорит риелтор Андрей Веселаго.
Андрей Веселаго риелтор «Зачастую в этой квартире могут быть прописаны бывшие собственники, они могут проживать там, их надо выселять. Одно дело — добровольная продажа, а другое дело — какая-то трагическая история. Чисто с моральной точки зрения не всегда эти квартиры хорошо покупать, потому что там может быть все, что угодно. То есть это фактически обанкротившиеся люди, у которых отнимают единственное жилье. Есть на рынке специальные люди, которые выкупают, « очищают » — это так называется.
То есть они выселяют бывших собственников, снимают их с регучета через суд, потом перепродают эти квартиры дороже».
В Госдуме сейчас хотят дать заемщику возможность самому продать квартиру. Законопроект уже прошел первое чтение. Согласно тексту, у заемщика, который перестал обслуживать долг, будет полгода для того, чтобы самостоятельно реализовать недвижимость.
Вот что Business FM рассказал председатель думского комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков.
Анатолий Аксаков председатель комитета Госдумы по финансовому рынку «Жалобы, что жилье иногда продается не по рыночной стоимости, а гораздо дешевле, [поступают]. В результате вырученных от продажи жилья средств не хватает для покрытия самого кредита. Но самое главное: заемщики считают, что они могли бы часть средств выручить сами от реализации этого имущества.
Как правило, жилье берется с дисконтом в залог».
За продажами ипотечных квартир обычно скрывается драматическая история: потеря работы, здоровья, просто тяжелая жизненная ситуация. Причем, когда квартиру покупают, для этого должны быть какие-то накопления, чтобы внести первоначальный взнос. То есть это личные деньги, возможно, наследство, средства от продажи другой квартиры и так далее.
И вот эти деньги люди и теряют, когда банк самостоятельно или через агентство продает недвижимость с большой скидкой к рыночной цене. То, что предлагает Госдума, вряд ли понравится кредитным организациям. Банку главное убрать образовавшуюся «дыру» и побыстрее избавиться от непрофильного актива.
Но заемщикам хотят дать шанс продать залоговую недвижимость дороже, чтобы вернуть хотя бы то, что в нее вкладывали.
Без ипотеки: когда продавцы против покупателей с кредитом
Указания, что ту или иную квартиру можно купить только без ипотеки, встречаются даже в отношении новостроек, хотя и нечасто. А вот причин, по которым продавцы вторичной недвижимости отказывают ипотечным покупателям, оказывается, немало
—>
Представьте себе: решил человек купить квартиру (новостройку или вторичку), подсобрал денег на первоначальный ипотечный взнос, залез куда-нибудь на ЦИАН в поисках вариантов, и вдруг — бац, натыкается в объявлениях на противную такую приписку, что данную квартиру можно приобрести только без ипотеки. А иногда категорично так: ипотека недопустима.
За разъяснениями BFM.ru обратился к игрокам столичного жилого рынка и попросил обрисовать ситуации, при которых ипотека и правда недопустима. Главное, хочется понять: недопустима потому, что сам продавец недвижимости (первичной или вторичной) это для себя не допускает, или потому, что не допускают действующие законы, нормы и правила?
Конечно, для первичного рынка указания «без ипотеки» — случаи редкие, почти исключительные. Но все-таки встречающиеся, отмечает директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков.
Дмитрий Веселков директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум» «Когда проекты реализуются по ДДУ, клиенты имеют право приобрести любые лоты в них с помощью ипотеки: закон не предусматривает каких-либо исключений. Но квартиры и апартаменты в некоторых элитных новостройках еще до официального выхода на рынок продаются лицам, осведомленным о предстоящем запуске проекта, по договорам предбронирования. Такие соглашения обычно не подразумевают использование жилищных кредитов. Схожая ситуация наблюдается и в проектах реконструкции, лоты в которых до ее окончания реализуются по предварительным договорам купли-продажи.
Застройщики вправе включать в них пункт о недопустимости привлечения заемных средств».
Кстати, раз уж речь зашла об элитном сегменте, стоит сразу привести слова директора департамента продаж городской недвижимости компании Intermark Real Estate Кристины Томилиной. По ее оценкам, на вторичном высокобюджетном рынке случаи «безипотечных» объявлений единичны.
Кристина Томилина директор департамента продаж городской недвижимости компании Intermark Real Estate «Как правило, такая надпись в объявлении говорит о том, что в квартире может быть серьезная перепланировка, не позволяющая страховой компании одобрить этот объект. Реже можно встретить собственника, который просто не хочет связываться с ипотекой, а ищет покупателей со свободными средствами. На месте покупателя я бы все равно прозванивала все такие объявления и уточняла, почему ипотека невозможна.
Вполне может оказаться, что продавец просто не владеет информацией, что подходит под ипотеку, а что нет».
А вот на вторичном рынке, охватывающем огромный пласт жилья массового спроса, у продавцов действительно могут быть причины отказать ипотечным покупателям. И причин этих немало, делится наблюдениями управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Ирина Доброхотова управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» «Во-первых, такое решение может быть связано с желанием уйти от налогов. Если продавец владеет квартирой менее пяти лет, с продажи недвижимости он должен заплатить НДФЛ в размере 13%. Чтобы избежать уплаты налога или хотя бы снизить его размер, собственники продают квартиры с заниженной стоимостью в договоре. Но даже если клиент готов на такие условия, то получить у банка большую сумму, чем та, что указана в договоре, у него не получится. Во-вторых, у продавца могут быть проблемы с самой квартирой: неузаконенная планировка, например.
При оформлении ипотеки недвижимость, которая является предметом залога, осматривает оценщик, и на квартиру, которая в реальности существенно отличается от плана БТИ, банк не одобрит кредит. Также это может быть связано с психическим здоровьем собственника. В данной ситуации известно немало случаев, когда сделка уже после регистрации признавалась недействительной после исковых заявлений от родственников продавца, покупатель лишался квартиры и, соответственно, переставал выплачивать ипотеку.
Банки при выдаче кредитов учитывают этот фактор и запрашивают у продавцов квартир справки из психоневрологического диспансера».
Кроме того, проблемы могут быть, если квартира получена по наследству, добавляет Ирина Доброхотова. «Человек вступает в наследство лишь через полгода, и до этого момента квартиру можно продать только по предварительному договору купли-продажи (ПДКП). При этом через какое-то время могут появиться другие наследники, и на квартиру накладывается арест на время разбирательств. Банки предусматривает эти риски, поэтому неохотно рассматривают заявки на ипотеку при подобных покупках», — поясняет эксперт.
Вообще, указания в объявлениях не означают нежелание собственников продавать жилплощадь по ипотеке. Иногда продавцы просто не могут это сделать в силу обстоятельств, когда реализация по жилищному кредиту незаконна, продолжает юрисконсульт офиса «Академическое» компании «ИНКОМ-недвижимость» Наталья Киселева.
Наталья Киселева юрисконсульт офиса «Академическое» компании «ИНКОМ-недвижимость» «Например, квартира находится под запретом: если у ее владельца есть неуплаченные долги, приставы могут наложить запрет на продажу имеющегося у должника имущества (в отношении недвижимости запрет регистрируется Росреестром). До момента погашения долгов квартиру продать нельзя. То есть продавец должен найти денежные средства, погасить долг, подать документы в Федеральную службу судебных приставов (ФССП), убедиться в снятии запрета в Росреестре и только после этого продавать квартиру. Если же своих денег нет, погасить долги нечем, он предлагает это сделать покупателю квартиры — возможно, такое условие предусматривает некий дисконт при покупке.
Другой вариант: объект продажи — отдельное помещение, и даже со своим санузлом, но документально это только доля в квартире. Технически такие действия можно произвести с квартирами на первом этаже, когда ниже нет жилых помещений и, соответственно, некому будет возражать против наличия ванной/туалета над своей комнатой. Покупается, например, трехкомнатная квартира: в ней есть три комнаты плюс кухня-санузел. Делается разводка воды, и образуются новые четыре отдельные помещения, каждое со своим санузлом. Учитывая, что сейчас продаются студии и по 12 квадратных метров, в данном случае выходят вполне ликвидные комнатки.
Но по документам каждая из них — это лишь 1/4 доля квартиры».
И это еще не конец списка. «Следующий пример: квартира под ипотекой банка, для погашения кредита использовался материнский капитал. Пока кредит не погашен до конца, детей наделить долями нельзя, а по закону родители обязаны это сделать. Соответственно, ипотеку на такую квартиру оформлять запрещено, а покупатель с живыми деньгами, может, и рискнет», — предполагает эксперт.
Короче говоря, любую квартиру и ее юридическую историю покупателю необходимо изучить досконально. С другой стороны, очевидно, что жулики особых отметок в объявлениях не делают, со вздохом напоминает Наталья Киселева.
Как продать квартиру в ипотеке: инструкция с доступными способами
Для многих россиян приобретение квартиры в ипотеку является главной возможностью решения жилищного вопроса. Однако нужно понимать, что ипотека накладывает определенные обязательства по распоряжению недвижимостью. И продать ипотечную квартиру «просто так» не получится. Необходимость продать ипотечную квартиру может возникнуть внезапно по разным причинам. Например, у заемщика могут появиться финансовые трудности или отпасть надобность в покупке жилья.
Чаще всего залоговое жилье реализуется с целью улучшения жилищных условий — переезда в более просторную квартиру или другой район, например. Чтобы продать заложенное имущество по существующим законом есть несколько способов.
Как можно продать ипотечную квартиру сейчас
Если заемщик испытывает трудности с выполнением долговых обязательств по ипотеке, он вправе продать залоговую квартиру. Согласия кредитора при такой сделке не требуется, но предупредить банк о досрочном погашении кредита все-таки необходимо.
Стороны заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка. Заемщик получает от покупателя сумму, равную остатку долга по ипотеке и на эти средства выплачивает кредит. После этого заемщик получает в банке справку об отсутствии задолженности и закладную на квартиру.
После этого необходимо подготовить пакет документов — паспорт, заявление о снятии обременения, закладную, свидетельство о регистрации права собственности или выписку из ЕГРН. Продавцу останется только переоформить недвижимость на нового собственника и получить деньги.
Продать квартиру в ипотеке можно вместе с ипотечным долгом. В этом случае заемщику необходимо найти покупателя, который согласится приобрести недвижимость с условиями ипотеки. При таком способе банк может рефинансировать ипотеку.
Покупателю при этом нужно оформить заявку в банке на обычную ипотеку, затем получить согласие банка и выбрать обремененный объект.
Новый закон
В декабре 2020 году в Госдуму внесен законопроект, разрешающий россиянам самостоятельно продавать заложенное в банке имущество, включая ипотечное жилье, по максимально выгодной цене. Новый закон поможет найти покупателя, готового купить жилье по выгодной для продавца цене. Максимальный срок, в течение которого имущество можно будет реализовать — полгода с момента направления залогодателем заявления о самостоятельной продаже.
По истечении этого срока, продать квартиру можно будет в общем порядке, через торги.
Единственное жилье
Заложенная по ипотеке квартира имеет особый статус. Она не являются собственностью должника до момента полного погашения им задолженности перед банком. Он вправе пользоваться недвижимостью, но не может ее продать. Если единственное жилье находится в залоге у банка и является предметом ипотеки — оно подлежит изъятию и продаже. При этом взыскать залог могут если просрочка по договору составила более 3 месяцев и размер долга превысил 5% от стоимости имущества.
При реализации предмета залога его начальная цена устанавливается управляющим при согласовании с залоговым кредитором. Если одна из сторон не согласна с предложенной ценой — вопрос передается на рассмотрение судом.
Читайте также
- Недвижимость под залогом: где искать конфискат со скидкой
- Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта
- Россиянам разрешат самостоятельно продавать ипотечное жилье