Возможно ли продать квартиру с коммунальным долгом 2024 Вожгора

Есть два способа продажи квартиры с долгами. Если сделку провести грамотно, то такая покупка может быть безопасной для всех сторон.

Погашение долга с задатка

При покупке недвижимости покупатель обычно передаёт задаток продавцу по договору о задатке. Продавец может этими деньгами погасить долг.

Пример. Квартира стоит 10 000 000 рублей, долг за ЖКХ — 300 000 рублей. Участники сделки заранее договариваются, что сумма задатка будет равна или близка сумме долгов.

В договоре о задатке можно прописать пункт о том, что продавец обязуется погасить долг перед сделкой. После оплаты нужно взять справку об отсутствии долгов и продолжить сделку. Общая стоимость квартиры составит 10 000 000 рублей, так как задаток всегда входит в цену квартиры.

Этот способ, помимо прочего, подойдёт для покупки в ипотеку. Почти все банки просят справку об отсутствии долгов, поэтому погашенный долг расширит круг потенциальных покупателей.

Риск таких действий — в том, что сумма задатка может быть немаленькой, а если покупатель передумает покупать недвижимость, то деньги ему не возвращаются.

Погашение долга после сделки купли-продажи

Для этого способа нужно воспользоваться банковской ячейкой . Продавец и покупатель арендуют две ячейки и в день сделки кладут в них разные суммы. После проведения госрегистрации в Росреестре продавец забирает одну сумму денег, а после того, как погасит долг по коммуналке, ему открывается доступ ко второй.

Пример. Стоимость квартиры 10 000 000 рублей, сумма долга — 300 000 рублей. В одну ячейку кладут 9 700 000 рублей, а в другую — 300 000 рублей.

После регистрации сделки открывается доступ к первой ячейке, где лежит большая сумма. После погашения долга — ко второй, где находятся 300 000.

Такой способ часто практикуют риелторы, потому что он — самый безопасный. На ячейки или аккредитив часто соглашаются и продавцы, и покупатели — каждый останется при своих деньгах.

Как составить договор для продажи квартиры с долгом

В договоре купли-продажи, а также в договоре о задатке нужно прописать все условия погашения долга подробно.

Соглашение о задатке

Если стороны решили, что продавец будет гасить долг с задатка, то нужно в соглашении прописать следующее:

использовать формулировку «задаток», потому что только этот обеспечительный платёж возвращается, если одна из сторон отказалась от сделки;
указать условие о том, что продавец обязуется с задатка погасить долг по ЖКХ и предоставить соответствующую справку.

Договор купли-продажи

Если сделка проходила с задатком, которым гасили долг, то в самом ДКП можно не прописывать дополнительные пункты — квартира освобождена от долгов, сделка купли-продажи пройдёт стандартно.

Если стороны решили воспользоваться ячейками или аккредитивом, то в ДКП нужно указать порядок расчёта:

прописать пункт о том, что расчёт будет производится через две ячейки или два аккредитива;
указать номера договоров на ячейки/аккредитив;
подробно расписать, какое подтверждение нужно для доступа к каждому из них.

Пример. Для доступа к первой ячейке, где лежит основная сумма, нужна выписка из ЕГРН, где собственником указан покупатель. Выписка обозначит, что сделка прошла успешно. Для получения продавцом денег из второй ячейки, где лежит сумма долга, понадобится справка об отсутствии на квартире долгов и квитанции об оплате.

Так покупатель будет знать, что продавец закрыл задолженности.

Акт приёма-передачи квартиры

Сейчас Росреестр не требует акт приёма-передачи для регистрации сделки, но этот документ необходим и покупателю, и продавцу. В нём прописываются показатели счётчиков на момент покупки квартиры, а это поможет покупателю, если в будущем возникнут споры с управляющей компанией.

Перевод долга

Статья №391 ГК РФ позволяет перевести долг на продавца. Да, по закону он и так остается на нём, но перевод может стать дополнительной страховкой. Для этого понадобится согласие продавца и организации — УК или энергосбытовой компании.

Нужно составить договор о переводе долга и приложить к нему письменное согласие кредитора.

Нужно сказать, что нотариусы неохотно регистрируют сделки с переводом долга, поэтому такая схема скорее подойдёт для простой купли-продажи.

Бесплатный подбор новостройки

Мы знаем о них всё. Предложим вариант под ваши пожелания и бюджет всего за один звонок. Расскажем об акциях и льготных ставках по ипотеке.

Чем опасна покупка квартиры, на которой есть задолженность

Если долг за коммунальные услуги крупный и накапливался в течение длительного времени (от нескольких месяцев), приобретение квартиры с задолженностью грозит серьёзными неприятностями покупателю.

Риск отказа в регистрации сделки

Управляющая или энергосбытовая компании имеют право подать в суд на злостного неплательщика, и в такой ситуации судья обычно выносит решение о наложении ареста на недвижимость. Если это произойдёт, то сделку остановят на этапе регистрации и откажут в её оформлении. Возобновить куплю-продажу можно только после того, как продавец рассчитается с долгами и снимет арест с объекта.

Но если продавец недобросовестный, успел потратить выплаченную ему сумму или вообще скрылся в неизвестном направлении, то покупатель однозначно теряет права на купленную недвижимость, а вернуть деньги за неё сможет только через суд. Как известно, даже с решением суда взыскать что-то не всегда получается.

Необходимость оплаты чужих долгов

Несмотря на закон, который гласит, что долги закреплены не за квартирой, а за конкретным человеком, управляющие компании чаще всего не хотят искать бывшего собственника и разбираться с ним. Можно услышать немало историй, когда УК отключала воду, электроэнергию в квартире уже после её перехода к новому владельцу.

Некоторые собственники покорно оплачивают чужие долги, чтобы возобновить подачу коммунальных услуг. У людей не всегда есть время судиться с УК, а проживание в квартире без света и воды невозможно.

Как продать залоговую квартиру

Не всегда долги связаны с неоплатой ЖКХ. В некоторых случаях квартира может быть в залоге, например, у банка. Чаще всего так случается при покупке недвижимости в ипотеку, но бывают и другие варианты — например, если собственник взял кредит под залог квартиры.

Покупка ипотечной квартиры обычно происходит по одному из следующих сценариев.

Переоформление ипотечного кредита продавца на покупателя . Тогда стоимость квартиры распределяется так: покупатель берёт на себя непогашенные обязательства продавца по ипотеке, а разницу в стоимости передаёт продавцу. Например, если цена квартиры по договору купли-продажи составляет 10 000 000 рублей, а непогашенная часть ипотечного кредита продавца — 3 000 000 рублей, то покупатель переоформит на себя ипотечный кредит в 3 000 000 рублей, а 7 000 000 рублей перечислит продавцу.
Досрочное погашение ипотеки продавцом за счёт задатка . Покупатель вносит обеспечительный платёж, продавец снимает обременение, а окончательный договор заключают уже на «чистую» квартиру.

Заключение сделки с сопровождением банка-залогодержателя . В этом случае покупатель оформляет на себя новый ипотечный кредит и перечисляет продавцу полученные заёмные средства. Продавец же в свою очередь гасит ипотеку за счёт полученных денег, а разницу оставляет себе.

Можно ли продать квартиру с коммунальными долгами

Хотите знать, можно ли продать квартиру с коммунальными долгами, и как это быстро сделать? Обращайтесь в специализированную компанию, которая занимается решением таких проблем. Во многих случаях реализовать жилплощадь с задолженностью можно, но есть обстоятельства, когда сделать это нельзя.

Вопрос продажи квартир с долгом по квартплате очень актуален на рынке недвижимости. Часто возникают жизненные ситуации, когда срочно нужно реализовать жилплощадь, а на ней висят задолженности по ЖКХ. Сделка купли-продажи происходит, если две стороны обсудили погашение долгов.

Согласие фиксируется в письменном виде, указывается общая сумма долга, и бумага заверяется в нотариуса. Для сделки также необходимо письменное подтверждение управляющей фирмы, которая несет ответственность за предоставление коммунальных услуг.

Продавец не скроет долг перед покупателем, ведь оформление прав собственности проводится на основании пакета документов. Он содержит выписку из лицевого счета, отражающего положение коммунальных платежей. Покупатель самостоятельно может попросить продавца предоставить справку о присутствии или отсутствии долгов за воду, свет, газ, телефон.

Способы продать недвижимость с долгами по ЖКХ

Выделены три основных способа, как можно продать квартиру с долгом по квартплате.

Взять деньги для оплаты из задатка.

Обе стороны договариваются о том, что покупатель выплачивает продавцу точную сумму задолженностей в виде первого взноса, и он выплачивает все долги. После оформляется сделка купли-продажи, отнимая сумму первого платежа.

Покупатель выплачивает задолженность из общей стоимости жилья, после оформления сделки.

Для этого покупатель и продавец регистрируют в любом банке две ячейки. В одну помещается сумма долга по коммуналке, а во вторую – оставшаяся часть стоимости квартиры. После оформляют контракт и указывают, что деньги из первой ячейки забираются после оплаты долгов, а со второй – после заключения сделки по продаже квартиры.

Перевести задолженность на покупателя.

Сумма долга списывается из общей стоимости жилья. К примеру: если квартира стоит 5 млн рублей, а долг составляет 300 000 рублей, то покупатель выплачивает продавцу 4,7 млн, а остальными средствами гасит задолженность. Важно документально зафиксировать договоренность.

При каких обстоятельствах продажа квартиры невозможна

Есть несколько ситуаций, когда продать квартиру с коммунальными долгами нельзя. Это касается арестованного жилья, или если оно выступает залогом по займу. Во втором случае без разрешения банка жилую площадь реализовать не получится.

Также возникнут сложности с продажей, если жилплощадь была приобретена на материнский капитал. Недвижимость можно реализовать после получения разрешения от матери, органов опеки и банковского учреждения.

Еще граждане задают вопрос, можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами? Ответ будет отрицательным, ведь неприватизированную недвижимость нельзя реализовать, даже без задолженностей. Она принадлежит государству, поэтому проживающие в ней жители не распоряжаются квадратными метрами.

Прежде чем задумываться о продаже неприватизированной квартиры, ее надо приватизировать, иначе, квадратные метры не продать никаким способом. Сделка купли-продажи будет осуществлена только после процедуры приватизации. Это не быстрый процесс, и длится он два-три месяца, однако после его окончания человек сможет продать недвижимость.

Своевременная оплата задолженностей по коммуналке избавляет старых и новых владельцев жилплощади от проблем при оформлении сделки купли-продажи. Продавцам необходимо обратиться в расчетные центры, чтобы получить выписки по счетам. Если отсутствие задолженностей имеет документальное подтверждение, сделка пройдет быстрее.

Если в контракте купли-продажи нет специальной графы, где указано, что новый хозяин будет выплачивать долг по ЖКХ, он не обязан этого делать. Второе лицо подает на старого хозяина недвижимости заявление в судебные органы. Срок давности по искам, касающихся коммунальных долгов, – 3 года.

Продавать жилплощадь с задолженностями по ЖКХ разрешено, но их надо погасить, иначе сделка не оформляется. Наша компания поможет гражданам погасить долги, грамотно и правильно оформить все документы и найти нового покупателя.

Квартира с долгами по ЖКХ – продаем правильно

Покупка квартиры – не только выбор этажа и шаговой доступности до метро. Незнание нюансов покупки квартиры может стать нереально обидным, если их не учесть, причем такое незнание может проявиться уже после оформления сделки купли-продажи. В этом лично я убедилась за полных семь лет работы риэлтором.

Один из таких нюансов – долги по услугам за коммуналку. Давайте разберемся, можно ли и как продавать такое жилье, ну а еще – стоит ли овчинка выделки.

Возможность продажи квартиры с задолженностью по коммунальным платежам

Продажа жилья с долгами по коммуналке совершенно реальна. Единственное, что требуется – достичь согласия между продавцом и покупателем о сумме долга в момент подписания сделки. Она определяется по выпискам управляющей компании по каждому виду услуг, не оплаченных в срок продавцом жилой недвижимости.

Но существуют случаи, когда продажа жилого помещения с долгами не разрешена законом:

Если дом или квартира не приватизированы, их жильцы распоряжаются недвижимостью на правах нанимателей – согласно ч. 2 ст. 61 Жилищного кодекса РФ, жильцы получают на квартиру только право пользования, но распоряжаться не правомочны, так как владельцем недвижимости остается государство.
Если жильё находится под арестом, его владелец на этот период утрачивает право распоряжаться квартирой или домом, как предписано в ч. 2 ст. 115 Уголовно-Процессуального кодекса РФ.
Если на куплю-продажу жилой недвижимости, выступающей залогом, нет согласия его держателя, на что прямо указывает ч. 6 ст. 73 Налогового кодекса РФ.
Если квартира была приобретена на средства материнского капитала в порядке, предусмотренном ч. 1. п. 1 ст. 10 ФЗ №256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», потребуется одобрение сделки представителями банка и органа опеки.

Три основных способа продажи

Разберем по пунктам, как это сделать.

Погашение долга с аванса

Покупатель авансирует продавцу определенную сумму, которой должник погашает все просроченные платежи коммунальным службам. Передача аванса оформляется документально, как часть средств, уплаченных за покупку жилья. Это четко указано в п. 3 ст.

380 Гражданского кодекса РФ.

После погашения долгов продавец получает справки о погашенной задолженности на определенную дату. Эти документы крайне необходимы, если покупатель приобретает квартиру под ипотеку, так как банки неохотно дают кредиты на имущество с долгами.

Сумма аванса традиционно колеблется в пределах 30-100 тысяч, хотя иногда может достигать и 500 000 рублей.

Однако если передача денежных средств оформляется не авансом, а задатком, из которого пойдет оплата задолженностей коммунальщикам, то в случае отмены сделки по вине продавца ему придется возвращать деньги в двойном объеме. Минусы есть и для передумавших покупать жилье – средства не возвращаются, если сделка не состоялась по вине лиц, внесших задаток. Это гарантировано п. 2 ст.

381 Гражданского кодекса РФ.

Перевод суммы долга на покупателя

Долги прежнего владельца квартиры могут быть переведены на нового собственника жилья, что предусмотрено п. 1 и 2 ст. 391 Гражданского кодекса РФ.

Перевод долгов на покупателя квартиры обязательно прописывается в сделке купли-продажи, за счет чего стоимость недвижимости снижается.

В соглашении сторон или в отдельном документе обязательно стоит оформить:

стоимость жилья;
обязательства покупателя выплатить долги по каждой категории с точной суммой задолженности;
срок оплаты – до или после покупки квартиры.

Ситуация более выгодна для продавца, чем для покупателя: нет необходимости собирать справки о погашении долга, а сумма не делится на аванс и основную часть.

Но покупателя могут ожидать трудности, так как обычно ипотека не приемлет договоров с долгами. Сложности возникают и при нотариальном подтверждении сделки, так как нотариусы неохотно удостоверяют куплю-продажу при наличии долгов.

Снижение стоимости квартиры на сумму накопившейся задолженности

Продавец уменьшает стоимость квартиры на сумму долгов по ЖКХ, указывая величину уступки, а покупатель после приобретения квартиры оплачивает задолженность. Выгоды и недостатки способа сходны с переводом долга, однако, продавец рискует, если долг не будет прописан в договоре и не выплачен покупателем.

Обязан ли новый собственник выплачивать долги по коммуналке без своего согласия

Отсутствие соглашения о переводе задолженности за приобретенную квартиру с долгами освобождает покупателя оплачивать долги, накопившиеся у продавца за ЖКХ. Этот момент четко оговорен в п. 5 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ.

Позиция коммунальных служб ошибочна, когда они требуют от нового владельца погасить задолженность прежних собственников жилья.

Обязанность нового владельца погашать счета от коммунальщиков возникает только после регистрации в праве собственника, что предусмотрено п. 5 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ.

Неприятным моментом является погашение обязательств по капитальному ремонту, которые не относятся к ЖКХ, но, однако, «висят» на квартире. Если долг не оплатил продавец, то по нормам ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ эти средства должен независимо от своего согласия выплатить покупатель.

Что нужно запомнить

Решение продать жилье с неуплаченными долгами по ЖКХ имеет резон – индивидуально подобранные варианты позволяют оплатить задолженность средствами, поступающими за покупку квартиры. Единственное «но»: стоит скрупулезно документировать все соглашения сторон, чтобы не попасть впросак.