Очень интересное дело на днях пересмотрела Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ. Она изучила спор чиновников Краснодара и некого гражданина, который купил квартиру на первом этаже многоквартирного дома и перестроил ее.
Гражданин сделал из квартиры магазин с отдельным входом, прихватив часть двора. Правда, сначала он попросил разрешение на перестройку у местной власти, но получил отказ. Потом все перестроил и пошел в суд с требованием к той же городской власти — узаконить перепланировку и дать ему согласие на перевод жилого помещения в нежилое.
В деле есть выписка из протокола общего собрания собственников помещений в этом доме. Судя по ней, большинство согласилось и на переоборудование квартиры.
Истец оказался весьма упорным человеком и добился победы в местных краснодарских судах. Администрация города вынуждена была обратиться в Верховный суд, опасаясь, что такое «творчество» найдет немало поклонников перестраивать квартиры на первых этажах под нужные их хозяевам магазины, фитнесы, мастерские и прочее.
Верховный суд, изучив дело, с чиновниками согласился, а пересматривая спор, разъяснил, что в принципе перевод квартиры под магазин возможен, но надо знать, по каким законам это делается.
Районный суд исходил из того, что перестроенная квартира располагается на первом этаже и у нее отдельный вход. Суд принял бумаги с заключением фирм, что перепланировки безопасны. Апелляция возражать не стала.
Ошарашенные городские чиновники дошли до Верховного суда. Там дело перечитали и заявили, что местные суды допустили ошибки. Вот аргументы Верховного суда.
В Жилищном кодексе есть статья 22. В ней говорится о том, что перевод жилого помещение в нежилое и обратно возможен. Но — с учетом градостроительного законодательства.
В следующей статье Жилищного кодекса — 23-й — сказано, что переводят жилое помещение в нежилое и обратно органы местного самоуправления. Отказать чиновники могут, но лишь в случае, если условия перевода не соблюдены. В этой же статье дан перечень документов, необходимых для такого перевода квартиры в нежилое помещение.
И список документов — исчерпывающий, потому как та же статья запретила чиновникам требовать какие-либо дополнительные документы.
Вот еще момент, на который указывает Жилищный кодекс, — для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников, а в отдельных случаях и согласия всех собственников помещений в доме.
В статье 36 Жилищного кодекса перечислено, какое имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам. Это в первую очередь участок, на котором стоит дом. В нашем случае собственник квартиры на первом этаже пробил стену и построил «крыльцо в виде пристройки» на придомовой территории, которая считается общим имуществом собственников.
Так что реконструкция одного человека уменьшила размеры общего имущества жильцов дома. Верховный суд напомнил — уменьшение размера имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений (статья 36 Жилищного кодекса).
Есть еще одна статья того же кодекса — 40-я. Там сказано, если реконструкция, переустройство или перепланировка невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то на такие переустройства помещений нужно согласие всех собственников. И такое согласие, подчеркивает Верховный суд, является обязательным условием для проведения перепланировки любого помещения в доме.
Местный же суд в своем решении сказал, что большинство жителей согласно, но почему-то не учел, что здесь требуется согласие не большинства, а всех жителей. Спор Верховный суд велел пересмотреть с учетом своих разъяснений.
Мнение эксперта
Владимир Груздев, председатель правления Ассоциации юристов России:
— Сейчас трудно предсказать исход конкретного дела, окончательное решение еще не вынесено. Согласно Жилищному кодексу собственник должен содержать свою квартиру в надлежащем состоянии, не нарушая при этом прав и законных интересов соседей. При этом он обязан соблюдать противопожарные, санитарно-гигиеническиеи иные предусмотренные законом требования. В судебной практике уже есть случаи, когда суды принимали решение о выселении граждан за самовольную перепланировку, нарушающую требования безопасности.
Каждый раз подобные решения — крайняя и исключительная мера. Только если человек проигнорировал требования и в срок не предпринял никаких мер к устранению последствий опасного ремонта, суд может принять решение о выселении. Считаю подобные нормы вполне разумными, ведь право собственности предполагает и ответственность.
Кстати, в данном конкретном деле речи о выселении не идет, так как человек не проживает в помещении, и сам требует перевести его из жилого в нежилое. Спор идет по сути только о том, насколько серьезные нарушения допущены собственником и какие последствия должны повлечь для него самовольная перепланировка и отказ вернуть все в первоначальное состояние.
В жилом доме располагаются магазины. Они должны платить жильцам?
Я живу в многоподъездном доме, первый этаж которого, по классике, сдается в аренду разным предпринимателям. У нас в доме есть ресторан, «Пятерочка», два борделя, несколько пивнух, «Фикс-прайс», магазин «Низкие цены» и еще тонна всего.
Мне интересно, а жильцам с этой коммерческой аренды по закону что-то положено?
Евгения, к сожалению для вас и к счастью для бизнесменов, они не должны платить ничего, кроме арендной платы собственникам этих помещений. Но бывают ситуации, когда жильцам многоквартирного дома тоже что-то полагается.
Объясню подробнее, в каких случаях жители имеют право на компенсацию, а в каких — нет.
Если нежилое помещение было в доме изначально
Иногда застройщик сразу проектирует и строит дом с нежилыми помещениями. В этом случае ни с кем ничего согласовывать не нужно.
К собственникам или арендаторам таких нежилых помещений нельзя предъявить никаких претензий или денежных требований, кроме, разумеется, общих: соблюдать законы о тишине, о рекламе и размещении наружных рекламных конструкций, санитарные и другие нормы.
Если помещение возникло после перепланировки
Иногда собственник жилого помещения на первом этаже изменяет назначение помещения с жилого на нежилое, и тут есть нюансы. Перевод помещения из одной категории в другую требует специальной процедуры, один из этапов которой — подготовка и согласование проекта переустройства и перепланировки помещения.
Переустройство и перепланировка — процедура сложная. Если она затрагивает помещения общего пользования в доме, то необходимо провести общее собрание жильцов дома и получить их одобрение. И перевод жилого помещения на первом этаже в нежилое — именно такой случай.
По закону вход в нежилое помещение в жилом доме должен быть обособлен. Он не может располагаться в подъезде жилого дома. Если отдельный вход сделать нельзя, то перевести помещение в нежилое не получится. Именно при устройстве такого входа и может возникнуть вопрос о компенсации жильцам дома за то, что у них на первом этаже появится коммерческая площадь.
Получается так вот почему.
Для строительства отдельного входа в большинстве случаев приходится прорубать вход в наружной стене и пристраивать к нему отдельный вход с крыльцом. Крыльцо занимает часть земельного участка вокруг дома, который принадлежит всем жильцам.
За это и можно потребовать оплаты. Если собственник нежилого помещения строит вход в свой офис на общем земельном участке, он уменьшает размер общего имущества жильцов, то есть лишает их части собственности. По закону такое уменьшение возможно только с согласия всех жильцов — причем не подъезда, а дома.
Закон не запрещает передавать часть общей собственности в пользование за плату. Значит, общее собрание жильцов вправе потребовать плату за пользование общим имуществом — однократную или постоянную. Очень часто это выражается в каких-то полезных действиях для жильцов: проведение ремонта подъезда, установка детской площадки, ремонт парковки и т. д.
Но здесь есть нюанс. Чтобы требовать платы за часть земельного участка, сам земельный участок под многоквартирным домом должен быть поставлен на кадастровый учет, иметь границы и кадастровый номер. В новостройках с этим обычно все в порядке: земельный участок под ними уже стоит на учете по новым правилам и потом переходит в общую собственность жильцов автоматически.
В старых домах такое редко делают: нужно собирать общее собрание, заниматься бумажной работой — и все это на голом энтузиазме.
Поэтому требовать плату за пользование земельным участком получится только после того, как установят права на землю.
Какие еще есть варианты
Сдавать.Жильцы могут сдавать помещения общего пользования. Например, если в доме есть отапливаемые подвалы, холлы или даже бомбоубежища в подвале.
Общее собрание жильцов или ТСЖ принимает решение сдавать в аренду общие помещения в доме и назначает цену. Если повезет — подвал снимет арендатор, и это сведет к нулю затраты жителей на коммунальные услуги. Такие случаи возможны в центре города, где аренда дорогая.
Разместить рекламу на фасаде.Жильцы дома могут разрешить компаниям размещать рекламные вывески и получать за это деньги, а размер вознаграждения определить на общем собрании. Но компания не обязана платить жильцам, если это не реклама, а информационная вывеска, которую компания размещает по закону.
Отличить информационную вывеску от рекламы несложно. Закон обязывает компании размещать информационные стенды, в том числе и на фасаде, с информацией, предусмотренной ст. 9 закона о защите прав потребителей. Это фирменное наименование, адрес и режим работы.
Если это именно такой случай — это не реклама. Если в вывеске другая информация, по ст. 3 ФЗ «О рекламе» это реклама, поэтому жильцы дома вправе получить вознаграждение за ее размещение.
О том, как это сделать, я уже рассказал в другом ответе.
Как открыть пивной магазин с нуля в 2024 году
Чтобы открыть пивной магазин с нуля в 2024 году и создать успешный бизнес, необходимо учесть много факторов. Разбираем их вместе с экспертом в нашей пошаговой инструкции по запуску своего дела.
Пошаговая инструкция по открытию пивного магазина
«Губит людей не пиво, губит людей вода» — поётся в популярной песне. Так, в прошлом году объемы продаж пива у нас выросли на два процента в литрах, и на четыре — в денежном выражении. А средняя стоимость литра пива поднялась в 2019 году почти до ста (97, если точно) рублей за литр. Разумеется на краю этого растущего рынка пива появляются места для новых успешных бизнесов.
Аналитики говорят нам, что доля малых торговых точек и доля малого бизнеса в сбыте пива у нас постепенно растёт – ещё один плюс.
Торговая наценка на пиво позволяет строить успешный бизнес, но только в том случае, если проходимость магазина будет достаточно велика. Можно рискнуть, особенно с учетом того что первичные вложения в такой бизнес сравнительно невелики. Вместе с Андреем Родниковым, владельцем сети пивных магазинов Пивкофф, комсомолка предоставляет вашему вниманию пошаговую инструкцию по открытию пивного магазина с нуля.
Система регистрации
Самым простым и верным способом открыть пивной магазин и зарегистрировать юридическое лицо — это регистрация ИП. Происходит это довольно быстро. Едете в налоговую, подаёте заявление форму (р21001), можете конечно и сами заполнить эту форму, но большинство её заполняет неправильно.
Я, например, 2 раза ошибался и потерял почти 10 дней. Рядом с налоговыми есть люди в специальных кабинетах, которые за небольшие деньги сделают это без ошибок и сэкономят ваше время. А время, как вы знаете — это деньги.
Почему не ООО спросите вы, а я вам отвечу, что ООО и дольше регистрировать и налогов больше платить. Единственное отличие ИП от ООО, в том что при регистрации ИП по обязательствам вы отвечаете своим имуществом, а при регистрации ООО — только уставным капиталом, который может быть 10000р. Это из личного опыта владением и тем и тем.
это интересно
Как открыть ИП
Эксперты составили пошаговую инструкцию для начинающих, где подробно описывается весь процесс.
Перечень документов
Как я уже сказал, форма р21001 оформляется в налоговой. Заполнение формы может происходить как онлайн в телефоне, так и в терминале в самой ИФНС.
Налогообложение. Обязательно нужно вписать в форму какой вид налогообложения вы выбираете. Тут у нас вырисовывается очень интересный выбор. Для ИП, например, сейчас выгодно брать патент, так как вы вы заплатили за год или 6 месяцев фиксированную ставку. По каждому региону она разная. (Москва где то 11000р./мес.
Стандартные Пенсионный фонд и фонд социального страхования. Патент И голова у вас не болит. Другой вид налогообложения под 6% интересен, когда у вас слабые выручки.
Например, вначале открытия точки. Можно при открытии ИП взять 6%, а потом перевестись на патент. Есть ещё такая система как Доход-Расход.
Но там вам понадобиться бухгалтер, поэтому вам необходимо сначала определиться нужен ли он вам в начале вашего пути, ведь все эти системы можно сменить в процессе.
Так же понадобится:
- Уголок потребителя,
- Журнал учёта спиртосодержащей продукции,
- Договор аренды,
- Договор ТБО.
Выбор места размещения
Выборместа. Это составляющая может занимать до 60% успеха. Но бывают и исключения и много подводных камней. Советую просто постоять рядом с этим местом и посмотреть проходимость. Можно даже поспрашивать у людей: «есть ли вблизи какие-то магазины (конкуренты) , и если нет, хотят ли они тут разливуху?».
Если проходимостьхорошая, то необходимо узнать все про контингент, так как, если это будут бабушки и дедушки, то вам не пиво открывать нужно, а «смешные цены» или аптеку. Важна также доступность и проход к вашему месту, это может быть рядом с метро или на проходимой улице, где народу просто тьма. Например, точка или вход будет где-то за углом или не с очень хорошим проходом или вдали какого-то помещения, где уже что то стоит и до вас идти очень долго.
Народ просто не дойдёт до вас. Как правило, люди в упор смотрящие на пивной магазин его не видят, а ещё и спросят у продавца, где здесь пиво можно купить.
Так же очень важно не открывать точки вблизи детских госучреждениях,таких как сады, школы и так далее. По правилам необходимо учитывать расстояние 100 метров по пешеходным дорожкам от вашего входа до входа в учреждения. Даже если эти 100 метров есть и рядом много школ, не надейтесь, что там будет ходить тот целевой контингент, который сделает вам выручку.
Всё должно быть в меру с народом. Выбор размера помещения или место в торговом зале зависит от вашего бюджета и количества денег, которые вы хотите вложить.
Желательно открывать сначала небольшую точку, что бы на ней потренироваться, а потом можно и что-то объёмное. Моя первая точка была 5,7м2. И качала она так, что сейчас многим моим даст прикурить.
Тут сработало место, а также то что мы вложили немного, и строили-перевозили все сами, так как деньги, как вы понимаете, у меня были последние. Поэтому для начало наберитесь опыта. А дальше всё зависит только от вас.
Тут очень важная информация по аренде и договору аренды с арендодателем или собственником. Естественно, чем меньше аренда, тем лучше. Но и очень важно заключит правильный договор с правильными формулировками в ваших интересах. Мы так закрыли три точки, причём хорошие. Просто не читали договор, где было всё не в нашу сторону.
Ну или просто заплатить юристу за это, или самому читать и предлагать собственнику пойти на уступки в тех или иных разделах договора. Запомните ЭТО ОЧЕНЬ ВАЖНО! ВАЖНЕЕ поставщика места и налогообложения!
Иначе все ваши ремонты деньги и вложения пролетят как фанера над известным городом.
Заказ оборудования
Тут есть два варианта.
Первый.Если вы открываете свой первый магазин или ларёк где-нибудь в торговом зале, то можно и обойтись б/у оборудованием. Зачем вам тратить, к примеру в три раза больше.
Если Магазин пойдёт, то и сразу смените на новое.
- Холодильная витрина для хранения рыбы. Размер зависит от помещения.
- Холодильная камера или охладитель. Конечно холодильная камера. Пиво всегда в холоде и дольше храниться. Но у меня не было место сделать холодильную камеру, да и в принципе с таким бешеным проливом, который был у нас на первой точке, пиво даже в обычной температуре не могло испортиться.
- Холодильники для бутылочного пива и воды. Их не всегда предоставляет поставщик, но если очень постараться, то всё получится. Ну на крайний случай б/у варианты не очень дорого стоят.
- Краны, Заборные головки, шланги. Это я советую брать в аренду у поставщика. Почти каждый уважаемый поставщик вам это предоставляет. И вы экономите и деньги и время и на покупку, а в дальнейшем и промывку системы, которую осуществляет именно поставщик.
- Онлайн касса (передача данных в налоговую). Весы для взвешивания рыбы и фасованной продукции. Ноутбук для ведения бухгалтерии и принятия электронных накладных в системе ЕГАИС. Можно кассу установить на ноутбук (например 1С или Мой склад ) и сэкономить. Тогда вам придётся купить только Фискальный накопитель с фискальным регистратором ЕГАИС. Это программа контроля алкоголя от производства до продажи. Тоже простое. Поставщик при выезде машины со склада передаёт данные в росалкогольрегулирование что он вам отгрузил 100 литров пива , а вы когда принимаете его туда же ставите пометку «принять». Таким образом государство контролирует оборот этилового спирта в России и пресекает производство некачественного алкоголя.
Покупка расходных материалов
Расходным материалом можно считать: Пластмассу для рыбы, ПЭТ бутылки, пакеты, канцелярские принадлежности и список может быть большим. Главное что бы у вас всё было под рукой для работы с клиентом и с вашей продукцией. Ну и конечно пиво и рыба. Поставщиков такой продукции масса.
Убедиться в этом можно просто вбив в любом поисковике «Поставщик разливного пива или рыбы» и там сразу можно найти множество кандидатов. Только обязательно нужно заключить договор поставки, предварительно внимательно его прочитав.
это интересно
Как найти инвестора для бизнеса
После запуска и отладки бизнеса приходит необходимость найти инвестора, чтобы продолжать расширяться. Как правильно это сделать, рассказывают эксперты.
Наем персонала
Я советую сначала стоять самому. Понять всё изнутри, сэкономить на зарплате работнику, так как вы будите платить себе. Да и ваш опыт у вас же в магазине будет бесценен, и вам будет проще нанимать сотрудников и понимать опытен он или нет. А когда от вас или сотрудника исходит добрый посыл, то и покупатель охотнее делает вашу выручку больше. Если вы нанимаете сотрудника, то ему понадобится мед книжка, резюме и характеристика с бывших мест работы и стажировка.
Про опрятность, трезвость и чистоту на месте и в магазине я говорить не буду. Хотя это очень часто встречается, когда заходишь в магазин, а тебя встречает грязь на полу и пьяный продавец. Я стараюсь брать почти непьющих сотрудников.
Одним из лайв хаков, которым многие не пользуются, является звонок в предыдущее место работы. Именно звонок, а не характеристика на бумаге. (Без опыта лучше не брать, но если очень перспективный работник, то обучится в течении 3-7 дней. Если телефона нет предыдущего, то по первому дню работы тоже можно многое понять.
Как привлечь первых клиентов
Ну во-первых для того что бы правильно это сделать , нужно думать как клиент! То что он хочет , попытаться понять контингент в этом месте.
От этого можно и оттолкнуться при выборе наименования пива. Обязательно сделайте акции, конечно в несильный вред вам, но это очень хорошо привлекает клиентов. Я просто раздаю 100литров пива от определённой суммы покупки или даю пробовать пива.
Раздавать пиво — это конечно в минус, но тем самым вы потратите немного пива и денег. (100 литров =5000р.) Но зато народ будет очень довольный, согласитесь это очень заманчиво.
- Сюда можно отнести Акции 1+1+3. Работает на все 100%.
- 7 литр в подарок.
- Листовки
- Розыгрыши
- Ну и конечно шарики, не очень громкая музыка, какая-нибудь ходячая кружка по улице. И хорошее яркое название и вывеска.
Распространенные ошибки
- Невнимательное заключение договоров аренды и субаренды, договоров поставки (эта ошибка может вам стоить всего бизнеса , со всеми вложениями)
- Неверный выбор наименования пива, рыбы и сопутствующих товаров. Я не говорю, что все те пункты, которые перечислялись не важны. Важны! Но покупателю будет глубоко на всё это наплевать, когда он откроет пиво или почистит воблу и не найдёт того чего он так хотел. Поэтому дайте покупателю то что он хочет. Качество! Качество во всём. Это сложно понять и попасть в точку. Я, например, просто ездил по уже открывшимся магазинам пива и смотрел что они продают, выбирал самые повторяющиеся позиции и ставил себе в прайс. Кстати, из 50 магазинов пива, в которых я был до открытия своего, мне налили кисляк или тухляк в 10 процентах заведений.
Вернёмся к выбору пива. Вы всё сами поймёте или вам покупатель сам подскажет или вы его спросите, что же он хочет, а дальше найти это пиво у поставщиков не так сложно, конкуренция между продавцами и дистрибьюторами пива большая. И как правило если у 3-4 поставщиков пива есть так же одинаковое пиво, значит его берут больше, и оно популярно.
Если вы не прочувствовали контингент, экономическую ситуацию, зарплату народа и предлагаете им пиво по 200-400р, то естественно, что им нечем будет платить. Разные районы, разные люди, разные зарплаты, разные требования к продукции.
- Плохой контроль вами или продавцом продукции, которую вы принимаете от поставщика и сроков годности. Никогда и ни за что не продавать просроченную продукцию. Если даже есть малейшие сомнения, лучше утилизировать, чем потом подбить свою репутацию.
- Неуплата налогов. Государство всегда заберёт своё. Контролируйте и платите вовремя.
- Учёт прибыли или убытка. Вы всегда должны знать какой у вас сегодня плюс или минус. От этого зависит ваше дальнейшее финансовое планирование и мотивационное поле.
Всё выше перечисленное основы, без которых вы просто не будите получать прибыль.
Сколько стоит открыть пивной магазин (таблица)
| Наименование | Цена |
|---|---|
| Госпошлина на регистрацию ИП | 1000р. |
| Юр. помощь при регистрации | 1000р. |
| Хол. /от 30000р. | |
| Хол. витрина (новая /бу) | От 350000/от 12000р. |
| Касса/Ноутбук/Весы | 25000р./15000р./1500р. |
| Экваринг | 0р. (от каждой суммы 2%) |
| Закупка пластмассы | 5000р. |
| Закупка пива и рыбы | От 20000р. |
| Ремонт(работа и материалы) | От 2000р./м2 |
| Аренда 1-ый и послед .мес. | От 35000р. |
| ЗП | 1500р./выход +2% от выручки |
| Договор ТБО Уголок покупателя | От 2000р. |
| Вывеска | От 10000р. |
| Открытие, Шарики, Промоутер | От 5000р. |
| Рекламная продукция и прочее | От 5000р. |
| Логистика перевозка товаров и строй мат. | От 10000р. |
| Оборотные средства | От 25000р. |
Это реальные цифры, по которым я лично открывал свои магазины.
В моих словах нет никакой пропаганды к алкоголизму, кому нужно тот откроет пивной магазин, а кто захочет тот найдёт и купит пиво там, и я не вижу в этом ничего плохого, если это в меру.
Инструкция на самом деле очень простая, и подходит для многих типов розницы и магазинов офлайн. На пиво не нужна лицензия. Поэтому вести этот бизнес уже просто.