В Москве суды и управляющие компании стали требовать от жильцов убирать в подъездах двери, перегораживающие часть общественного коридора. В каких случаях это требование законно?
Мода на массовую установку крепких дверей, перекрывающих свободный проход от лифтов к квартирам на лестничных площадках, появилась примерно в 90-х. Как правило, такая конструкция монтировалась с целью создать некий тамбур, доступ в который имеют только собственники огороженных квартир. В те годы тамбурная дверь служила дополнительной защитой от любителей собираться в чужих подъездах.
Кроме того, в отгороженной зоне удобно хранить детские коляски, велосипеды и другие громоздкие вещи.
В домах современной постройки застройщики иногда сразу предусматривают обустройство приквартирных тамбуров. Согласно строительным документам, делается это для сбережения тепла и усиления шумоизоляции. Однако управляющие компании (УК) категорически недовольны наличием любых дверей, запирающих часть подъездного пространства.
И если в прошлые годы УК самостоятельно жалобы на тамбурные двери практически не инициировали, то теперь пожарные и жилищные инспекции получают их пачками и вынуждены принимать меры в виде штрафов.
Почему коммунальщики объявили войну тамбурным дверям
Формально УК озвучивают, что стихийные тамбурные двери перекрывают им доступ к общедомовым коммуникациям и электросчётчикам, а также затрудняют контроль за мерами пожарной безопасности, однако эксперты называют и другие причины активности коммунальщиков.
— Сложилась практика, согласно которой суды нередко признают установку тамбурной двери перепланировкой помещений в многоквартирном доме и уменьшением площади общедомового имущества, а это значит, что такого рода действия требуют оформление согласования, — рассказал о судебной практике заведующий Западной коллегией адвокатов города Москвы Александр Инютин. — В большинстве случаев никаких согласований нет, и поэтому надзорные инстанции с подачи УК выписывают штраф и обязывают собственников демонтировать самовольно установленные конструкции. После чего некоторые «добрые» коммунальщики могут предложить собственникам оборудовать подъезд системами видеонаблюдения и включить плату за содержание этого нового общедомового имущества в ежемесячную платёжку.
Более подробно о новой схеме, которую стали использовать предприимчивые управляющие компании, рассказал адвокат Межрегиональной коллегии адвокатов города Москвы Дмитрий Шагин.
— Крупные управляющие компании не заинтересованы в обычной ревизии обслуживаемых ими домов на предмет выявления мелких нарушений со стороны жильцов. Ведь в случае обнаружения замка на двери в тамбур собственникам грозят штрафы в районе 2 тыс. рублей (за перепланировку. — Прим. Лайфа) или 5 тыс. рублей (за нарушение правил пожарной безопасности. — Прим. Лайфа), и взысканные деньги самой УК не идут.
А вот навязывание новых услуг, например видеонаблюдения у лифтов и дорогих запирающих устройств на дверь в подъезде, — это совсем другое дело. Тут для управленцев перспектива стабильного дохода, который индексируется вместе с общим ростом коммуналки. Ради такого разбирательство с тамбурными дверями смысл имеет.
В каких случаях дверь сохранят
Существует несколько случаев, когда требование управляющей компании демонтировать тамбурную дверь может быть признано необоснованным.
Первый случай — если на установку двери и замка есть согласие собственников многоквартирного дома, оформленное в виде решения собрания.
При такой ситуации максимум, что могут потребовать коммунальщики, — это комплект ключей от тамбурной двери на случай срочного доступа к коммуникациям, если таковые размещены в закрытом холле.
Важно! Иногда представители УК требуют, чтобы подобного рода решения были оформлены 100% голосов собрания собственников, ссылаясь на требования статьи 40 Жилищного кодекса о перепланировках. Однако Верховный Суд РФ указал, что если собственники не претендуют на перевод огороженных метров из общедомового имущества в свою собственность, то достаточно ⅔ голосов (определение по делу 5-КГ19−144).
Второй случай — если УК не доказала, кто именно установил конкретную тамбурную дверь, то и претензии предъявлять некому.
Подобная практика сложилась в Московском регионе, где суды первой инстанции, а вслед за ними и апелляционный суд сочли необоснованными претензии коммунальщиков к жителям обслуживаемого дома. По мнению судов, УК не доказала нарушение правил противопожарной безопасности и не представила доказательства, что именно владельцы конкретных квартир установили дверь в тамбур, ведь похожие двери расположены и на других этажах дома. Кроме того, управляющая компания не смогла представить доказательств, что установленная дверь нарушает права и интересы других жильцов (апелляционное определение по делу № 33 — 7177/2021).
Как узаконить свою тамбурную дверь
Депутат Госдумы, член Комитета по строительству и ЖКХ Сергей Колунов предлагает следующие варианты решения вопросов с огораживанием приквартирного тамбура дверью.
— В старых домах, как правило, тамбурные двери либо вообще не предусмотрены, либо их конструкция имеет декоративный вид. Чтобы установить современные двери, надо получить документ в виде согласия ⅔ голосов общего собрания собственников. В новых домах в большинстве случаев двери в холлах уже предусмотрены проектом, и все они введены в общую систему пожарной безопасности по дому.
Однако в случае наличия на дверях замков — и в старом, и в новом доме — надо предоставить УК комплект ключей. Если это оформить соответствующим актом, претензий быть не должно.
Установка замка на дверь клетки лестницы многоквартирного дома: правовые аспекты и согласие жильцов
«Стоит ли устанавливать магнитный замок на дверь на лестничной клетке нового многоквартирного дома, учитывая разное отношение жильцов к данной инициативе, возможность установки замка большинством без согласия всех жильцов и возможные юридические проблемы в будущем? И будет ли нам необходимо удалять замок в будущем?»
| Глеб , Москва
Ответы юристов (1)
Ермаков Ярослав Юрист,
Москва На сайте: 1578 дня
Ответов: 4612 Рейтинг: 10
Установка магнитного замка на дверь на площадку многоквартирного дома без согласия всех жильцов может считаться нарушением права на неприкосновенность жилища. Согласно статье 24 Конституции РФ, каждый имеет право на неприкосновенность жилища, которое не может быть нарушено без судебного решения или в случаях, установленных федеральным законом. Если установка замка произведена без согласия третьей группы жильцов и нарушает их право на неприкосновенность жилища, то они имеют право обратиться в суд с требованием о снятии этого замка.
Однако, в случае если установка замка была принята большинством жильцов и были соблюдены все необходимые процедуры, например, проведено собрание собственников жилья или собственником дома допущено легальное вмешательство в жилищные права, то установка замка может быть законной.
#1654209 2024-01-05 17:43:53
Ермаков Ярослав Юрист,
Москва На сайте: 1578 дня
Ответов: 4612 Рейтинг: 10
Для решения данного вопроса необходимо обратиться к законодательству Российской Федерации, а именно к Жилищному кодексу РФ и правилам внутреннего распорядка многоквартирного дома. Согласно статье 18 Жилищного кодекса РФ, жильцы многоквартирного дома обязаны соблюдать правила дома и не создавать помех другим жильцам. При этом внутренний распорядок многоквартирного дома определяется собственниками помещений или уполномоченными ими органами управления жилым домом.
Отсутствие согласия от трех квартир может привести к тому, что установка магнитного замка может быть незаконной в случае, если она не соответствует правилам внутреннего распорядка многоквартирного дома. Если собственники/жильцы всех квартир многоквартирного дома не могут достичь согласия по данному вопросу, то можно обратиться в орган местного самоуправления, который имеет право вмешаться и решить спор между жильцами многоквартирного дома.
В случае если установка магнитного замка будет совершена без согласия трех квартир, то эти квартиры могут подать в судовой порядок на демонтаж замков. Поэтому, для решения этого вопроса, жильцам необходимо достичь согласия собственников всех квартир многоквартирного дома или обратиться в орган местного самоуправления для решения данного вопроса.
#1751748 2024-01-05 17:43:53
Ермаков Ярослав Юрист,
Москва На сайте: 1578 дня
Ответов: 4612 Рейтинг: 10
Статья 285 Жилищного кодекса Российской Федерации (о праве собственников помещений на общее пользование лестничными клетками, кабинетами, площадками и другими неотъемлемыми частями многоквартирного дома). Статья 220 Гражданского кодекса Российской Федерации (о праве каждого собственника на свободное пользование своей собственностью). Статья 30 Федерального закона «Об основах общественного управления в Российской Федерации» (о необходимости принятия решений большинством вопросов, касающихся общего имущества многоквартирного дома).
Можно ли установить электронный замок и камеру видеонаблюдения в межквартирном холле МКД
Можно, но не всегда. А только в тех случаях, когда такая установка не нарушает требования законодательства и права других лиц (апелляционное определение Московского городского суда от 20 января 2022 г. № 33 – 2578/2022).
Управляющая организация г. Москвы (УО) обратилась в суд, чтобы обязать собственника (далее — ответчик) демонтировать электронный замок в двери межквартирного холла, а также установленную в этом холле камеру видеонаблюдения. Свои требования мотивировала следующим:
- замок и камера установлены без согласования с собственниками, проживающими с ответчиком на одной лестничной площадке;
- доступ к камере видеонаблюдения есть только у ответчика, что нарушает права соседей;
- установка электронного замка может воспрепятствовать оперативной эвакуации жителей, а также затрудняет доступ специальных служб в межквартирный холл.
Решить вопрос в досудебном порядке не удалось. УО направляла ответчику уведомление с требованием привести общедомовое имущество в надлежащее состояние, однако он никак не отреагировал.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска.
Ответчик передал ключи от электронного замка соседям, проживающим с ним на одной лестничной площадке, а также в службу консьержей и УО. Уведомление об этом ответчик направил УО почтой. При отключении электричества замок в двери межквартирного холла открывается.
Следовательно, он не станет помехой для оперативной эвакуации жильцов и доступа специальных служб в помещение межквартирного холла.
Камера направлена на общую входную дверь межквартирного входа, не фиксирует зоны жилых помещений квартир и зоны, прилегающие к квартирам. Также камера не визуализирует факты личной жизни жильцов в этих квартирах.
Наблюдение ведется не скрытое, видеокамера находится на открытом месте. На стене рядом с входной дверью имеются сведения о том, что ведется видеонаблюдение. Тем самым установка камеры видеонаблюдения не нарушает права жильцов, проживающих на одной лестничной площадке с ответчиком.
УО не согласилась с вынесенным решением и подала апелляционную жалобу. В ней повторно указала на то, что ответчик установил камеру видеонаблюдения без решения общего собрания собственников и использует ее в личных целях. У других собственников нет доступа к камере.
Апелляционный суд оставил решение нижестоящего суда без изменений, а жалобу УО — без удовлетворения.
Установив камеру видеонаблюдения в месте общего пользования, ответчик не нарушил права иных лиц на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну, защиту своей чести и доброго имени, на личную жизнь.
Камера является частью системы безопасности, установленной в квартире ответчика. При этом законодательством «не запрещена установка камер в целях защиты своего имущества, равно как не запрещена установка «дверного звонка», как системы оповещения, при условии недопущения нарушения прав и законных интересов иных лиц».
Обсудите материал или другие вопросы в нашем чате «Беседка ЖКХ» и подпишитесь на наше медиа в Тelegram, Вконтакте или Дзен , чтобы не пропустить свежие материалы.
Допускается ли закрывать в многоквартирном жилом доме двери, отделяющие внеквартирный коридор от лифтового холла, на замок.
Многоквартирный четырнадцатиэтажный жилой дом. На каждом этаже спроектированы жилые квартиры с выходом во внеквартирный коридор, ведущий в лифтовой холл и на балкон, ведущий к незадымляемой лестничной клетке.
Вопрос:
Допускается ли закрывать двери, отделяющие внеквартирный коридор от лифтового холла, на замок.
Алексей,
25.06.2019 г.
Внеквартирный коридор, ведущий в лифтовой холл и на балкон, ведущий на незадымляемую лестничную клетку многоквартирного жилого дома, являются путем эвакуации людей в случае пожара непосредственно на улицу, либо в безопасную зону.
Помещения, не являющиеся частями квартир, относятся к общедолевой собственности всех жильцов (вне зависимости от этажа проживания) многоквартирного жилого дома. В помещениях, отнесенных к общедолевой собственности, как правило, монтируется различное общедомовое оборудование, в том числе системы и установки противопожарной защиты и т.п.
В многоквартирных жилых домах, в полотно дверной коробки, отделяющей внеквартирный коридор от лифтового холла, категорически не допускается вносить конструктивные изменения непредусмотренные проектной документацией, в том числе и устанавливать различные изделия, являющимися запорными механизмами.
Конструктивные, объемно-планировочные и инженерно-технические решения зданий должны обеспечивать в случае пожара ряд мероприятий, в том числе:
- возможность быстрого доступа личного состава подразделений пожарной охраны в помещения здания;
- проведения мероприятий по спасению людей;
- возможность подачи огнетушащих веществ в очаг пожара.
Собственники помещений несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В случаях необходимости сохранности имущества общедолевой собственности, а также безопасности жильцов проживающих в многоквартирном жилом доме, собственники помещений могут утвердить основную концепцию на общем домовом собрании. В ходе разработке указанной концепции, отступления от требований нормативно-правовых актов Российской Федерации не допускается.
При разработке вышеуказанной концепции необходимо предусматривать такие мероприятия, которые будут решать имеющиеся проблемы непосредственно при входе (выходе) в многоквартирный жилой дом, а не по отдельности на каждом конкретном этаже. К таким мероприятиям можно отнести:
- устройство помещений для консьержа с круглосуточным графиком работы;
- установка видеонаблюдения с записью на соответствующие устройства;
- изменения планировочных решений при согласовании (консультации) соответствующих органов надзора и т.п.
Сложившаяся ситуация в большинстве многоквартирных жилых домах за последнее время, в части отсутствия пожарных рукавов, неисправности систем и установок противопожарной защиты, отсутствия быстрого доступа личного состава подразделений пожарной охраны в помещения, относящихся к общедолевой собственности — является безалаберностью и бесконтрольностью непосредственно собственников многоквартирных жилых домов. К сожалению, большинство из нас, до сих пор живут по принципу «Моя хата с краю, ни чего не знаю».
Не забывайте никогда, что огненный петух коварен, и посетить может каждого из нас. И как бы банально это не звучало, ну лучше пути отхода и средства борьбы с огненным петухом предусмотреть заранее. Не хотите думать о своей безопасности, то позаботьтесь хотя бы о своих родных.