В первой за 2024 год подборке ответов на вопросы читателей портала РосКвартала наши юристы рассказали, вправе ли УО установить в доме ОДПУ за счёт фонда капремонта, кто оплачивает теплопотери в сетях, в какой срок обязана отвечать на обращения РСО и можно ли запретить владельцу магазина пользоваться дорогой у МКД.
Правомерно ли УО начисляет плату за установку ОДПУ, если работы должны были провести за счёт капремонта
Восемь лет назад в многоквартирном доме установлены ОДПУ теплоэнергии. В январе 2024 года мы получили платёжный документ с дополнительной строкой «Установка узла учёта тепловой энергии» с немаленькой суммой. УО пояснила, что в течение 2024 года жители должны оплатить монтаж ОДПУ, хотя в 2014 году компания говорила, что установка происходит за счёт капремонта.
Правомерно ли начисление такой платы?
- решение общего собрания собственников, в том числе о проведении капремонта;
- договор управления;
- непредвиденные работы.
Соответственно, если таких оснований нет, то неправомерно оплачивать установку УУТЭ за счёт средств МКД из фонда капремонта или начислять дополнительную плату за такие работы.
- Такие работы включены в перечень, утверждённый нормативно-правовым актом субъекта РФ в соответствии с ч. 2 ст. 166 ЖК РФ.
- Собственники помещений в МКД на общем собрании утвердили размер взноса на капремонт выше, чем минимально установленный в регионе, согласно п. 1.1-1 ч. 2 ст. 44, ч. 3 ст. 166 ЖК РФ.
В ином случае собственники, УО или ТСЖ не вправе направить средства капремонта на оплату услуг и работ по установке или замене ОДПУ коммунальных ресурсов. Это будет считаться нарушением – нецелевым расходованием средств фонда.
- Обзор судебных споров с участием УО об установке ОДПУ и её оплате
- Взыскание с УО долгов жителей за установку ОДПУ: закон и практика
Кто оплачивает теплопотери в сетях от стены дома до ОДПУ
Согласно Правилам № 354, собственники помещений в МКД оплачивают тепло по показаниям ОДПУ. За потери тепловой энергии на трубопроводах от стены дома до ОДПУ оплачивает управляющая организация. В обязанностях УО нигде нет требования нести расходы за эти потери.
На кого отнести данные расходы?
В соответствии с п. 35 приказа Госстроя РФ от 21.04.2000 № 92, количество полученной тепловой энергии и израсходованных теплоносителей, подлежащее оплате, определяется на границе эксплуатационной ответственности. Потери тепловой энергии и теплоносителей до этой границы дополнительной оплате не подлежат.
Аналогичная позиция есть в судебной практике – в п. 8 обзора ВС РФ № 4 (2016): управляющая организация обязана возместить ресурсоснабжающей организации потери тепловой энергии в сетях только в тех случаях, когда указанные сети относятся к общему имуществу многоквартирного дома.
По сложившейся судебной практике РСО оплачивает потери до границы эксплуатационной ответственности, управляющая организация – во внутридомовых сетях. Иное может быть предусмотрено договором с РСО.
В какие сроки РСО обязана отвечать на обращения потребителей при прямых договорах
В какие сроки РСО должна ответить на обращение жителя дома по вопросу предоставления услуг по отоплению, если дом на прямом договоре?
На основании п. п. 105-109 Правил № 354, при обнаружении факта нарушения качества коммунальной услуги потребитель уведомляет об этом АДС исполнителя. Согласно пп. «в» п. 31.1 Правил № 354, УО обязана принимать сообщения потребителей о факте предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества даже в том случае, если эти услуги предоставляются собственникам по прямому договору с РСО.
В соответствии с п. 105 Правил № 354, при обнаружении факта нарушения качества коммунальной услуги потребитель уведомляет об этом аварийно-диспетчерскую службу УО. Работник АДС обязан немедленно после получения сообщения потребителя уведомить ресурсоснабжающую организацию.
- жалоба на качество коммунальных услуг – в течение трёх рабочих дней со дня её получения (пп. «к» п. 31 Правил № 354);
- запрос о предоставлении копии акта нарушения качества услуг, работ по содержанию общего имущества – не позднее трёх рабочих дней со дня его получения (абз. 6 п. 34 Правил № 416).
Сроки ответов РСО на запросы УО устанавливаются договором поставки коммунального ресурса, заключённого с ресурсоснабжающей организацией. Стороны такого договора не являются государственными органами, органами местного самоуправления, поэтому на их правоотношения и отношения с потребителями не распространяется Федеральный закон от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации».
Можно ли запретить владельцу магазина в МКД пользоваться дорогой возле дома
Магазин в МКД расположен в тупике, предусмотрен техническим планом дома. Вдоль дома расположена единственная подъездная дорога. На въезде установлен шлагбаум. Жители дома возмущаются, что по ней ездят грузовые машины с товаром для магазина, и грозятся написать в прокуратуру жалобу на собственника помещения.
Договариваться отказываются, как правильно решить этот вопрос?
Собственник нежилого помещения в МКД наряду с владельцами квартир является участником общей долевой собственности на земельный участок. Независимо от расположения магазина, он может свободно проезжать на территорию дома, ограничить это право нельзя.
Один из компромиссных вариантов – принять правила пользования парковкой в силу п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, в котором предусмотреть правила проезда третьих лиц – например, по времени нахождения на территории или по конкретным машинам.
Если таких правил нет, то и проезд по дороге не запрещён: любые ограничения могут быть установлены только общим собранием собственников. Поэтому обращение собственников в прокуратуру, скорее всего, будет безрезультатным.
Коротко: какой кворум нужен для утверждения размера платы за содержание жилья, и кто снимает показания ИПУ
Какое количество голосов необходимо получить на ОСС для утверждения размера платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД?
Кворумы по вопросам, которые решает ОСС, прописаны в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, мы собрали их в единой статье «Каким количеством голосов собственников принимаются решения на ОСС». Для утверждения предложенного управляющей организацией размера платы за жилое помещение необходимо простое большинство: 50%+1 голос от всех голосов участников собрания (ч. 7 ст.
156 ЖК РФ).
Кто должен снимать показания счётчиков ХВС и ГВС и их опломбировать, если дом на прямых договорах с РСО?
Опломбировка приборов учёта и приём показаний ИПУ – обязанности исполнителя коммунальных услуг, который ведёт расчёты с потребителями и выставляет им плату за ресурсы. Если в доме действуют прямые договоры, то РСО может делегировать УО такие полномочия по отдельному договору в соответствии с пп. «е» п. 32, п. 32 (1) Правил № 354.
Остались вопросы? Оставляйте их в комментариях.
Также напоминаем о Правилах комментирования РосКвартала: пожалуйста, соблюдайте их, чтобы ваш вопрос не был удалён модераторами.
Как платить за отопление, если нет общедомового счетчика?
Наш дом начали строить в 2014 году. Когда возвели три этажа, стройку заморозили: застройщик объявил себя банкротом. В 2017 году достраивать дом взялась другая компания, и в 2020 году его сдали.
У дома две части, у каждой свой адрес. Девятиэтажка и двенадцатиэтажка отапливаются индивидуальной котельной, которую потом признали общедомовым имуществом девятиэтажки. Во всех наших квартирах стоят индивидуальные тепловые счетчики, а общедомового нет.
Теперь показания индивидуальных приборов учета не принимают и обязуют ставить общедомовой прибор учета тепла на деньги жильцов. А отопление в двенадцатиэтажке якобы вообще незаконно, потому что девятиэтажка — не ресурсоснабжающая организация.
Оксана, вам в любом случае нужно поставить общедомовой счетчик тепла — так положено по закону. Сэкономить на отоплении получится, только если налажен его нормальный учет. В вашей ситуации есть несколько вариантов, как действовать.
Расскажу обо всем подробнее.
Что такое общедомовой счетчик
Общедомовой прибор учета — ОДПУ — нужен, чтобы считать, сколько в дом приходит воды, электричества, газа или тепла. В квартирах стоят индивидуальные приборы учета — ИПУ, которые измеряют то же самое, но в меньшем масштабе: по ним понятно, сколько тратят жильцы одной квартиры.
Казалось бы , можно просто сложить показания всех ИПУ из всех квартир и получить, например, расход электричества в доме. Однако ничего не выйдет: помимо квартир электричество нужно для подъездов, лифтов, водяных насосов и другого оборудования в подвале. Для этого и необходимы ОДПУ: по разнице показаний между всеми ИПУ и ОДПУ можно вычислить, сколько дом тратит на освещение мест общего пользования.
Эту сумму раскидывают на всех жильцов и указывают отдельной строкой в квитанции за ЖКУ. С другими ресурсами то же самое.
Устанавливать ОДПУ, как правило, выгодно. Если нет общего счетчика, ресурсоснабжающая организация будет выставлять счета не по фактическому потреблению, а по нормативам, — и обычно это дороже.
Например, если взять показания ОДПУ в моем доме за прошлый год, в среднем за квартиру площадью 74 м 2 собственники ежемесячно платили 4069 ₽. Если бы ОДПУ не было, с такой же квартиры по нормативу брали бы 5008 ₽. Это усредненный расчет, но он наглядно показывает возможную переплату, если нет ОДПУ.
Это общедомовой прибор учета тепла. Он считает гигакалории — количество тепла в единицу времени
А это общедомовые счетчики электроэнергии. Один счетчик здесь считает отдельно траты на освещение общих помещений, другой — затраты электричества на лифты
Как установить общедомовой счетчик
Жители могут добиться, чтобы ОДПУ установил застройщик, управляющая компания или фонд капремонта. Но сначала нужно выяснить, есть ли вообще возможность поставить общий счетчик.
Вот в каких случаях общедомовой счетчик на отопление поставить нельзя:
- Если нужно создать, реконструировать или провести капитальный ремонт внутридомовых систем. Например, магистрали в доме настолько старые, что врезать в них ОДПУ невозможно. Сначала придется менять трубы, а уже потом ставить счетчик.
- Если невозможно соблюдать метрологические и технические требования, когда будут устанавливать ОДПУ. Например, есть требования по длине участка, на котором располагается счетчик: оборудование нельзя монтировать впритык.
- Если не будет доступа, чтобы снимать показания. К счетчику должно быть легко подойти или хотя бы подползти, чтобы его увидеть.
- Если не выполняются требования к условиям эксплуатации. В подвале должно быть сухо, но не холодно, как в морозильнике.
Так как у вас стоят ИПУ на отопление, скорее всего, речь идет о новостройке.
Застройщики сейчас обязаны сдавать дома с ОДПУ на все энергоресурсы. Непонятно, почему ваш застройщик этого не сделал и как приняли такой дом.
Можно заставить застройщика установить прибор учета в течение гарантийного срока на инженерное оборудование — трех лет с момента, как вам передали ключи от квартиры. Ссылайтесь на то, что вы получили объект, не соответствующий «иным обязательным требованиям». Если застройщик откажется установить ОДПУ, можно подать на него в суд.
Но это не всегда удается: если застройщик, например, обанкротился, заставить его что-либо сделать невозможно.
Управляющая организация тоже может установить ОДПУ. Это второй вариант, если с застройщиком ничего не получится.
УК обязана установить ОДПУ в двух случаях:
- если жильцы приняли такое решение на общем собрании собственников. При этом жильцы могут сразу определить источник финансирования: за счет дополнительных взносов на счетчик или взносов на текущее содержание и ремонт, которые жильцы и так платят каждый месяц;
- если в регионе утвердили перечень мероприятий по энергосбережению, куда входит установка ОДПУ.
По правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливать и вводить в эксплуатацию ОДПУ должна УК.
Фонд капремонта тоже может установить ОДПУ на тепло. Но не везде, а только если в регионе установка ОДПУ относится к работам капитального характера. Например, в Курганской области власти расширили перечень работ по капремонту, и в них входит установка ОДПУ.
Можно попробовать немного схитрить и ходатайствовать об установке счетчика на тепло, когда зайдет речь о капремонте системы теплоснабжения, ведь счетчик — часть этой системы. Однако вашей новостройке такой ремонт потребуется еще не скоро, так что я бы не стал на это рассчитывать.
Кроме того, будет тяжело убедить фонд, что нужно тратить деньги на установку ОДПУ, о котором забыл застройщик. Но дело пойдет быстрее, если вы перечисляете взносы на капремонт на спецсчет: тогда их можно потратить по решению общего собрания собственников.
В вашем случае расходов не будет, только если счетчик установит застройщик. В остальных ситуациях хотя и опосредованно, но придется платить — за счет перечислений в адрес УК или взносов на капремонт.
Может ли УО взимать с жителей дополнительную плату за замену ОДПУ
Согласно № 279-ФЗ, во всех многоквартирных домах должен быть установлен общедомовый прибор учёта тепловой энергии. Читайте о том, из каких средств оплачиваются работы по установке ОДПУ и может ли УО взимать с собственников дополнительные взносы на замену общедомового счётчика.
ОДПУ устанавливается за счёт средств капремонта или дополнительных взносов собственников
В соответствии с ч. 2 ст. 9 № 279-ФЗ, во всех многоквартирных домах при наличии технической возможности должен быть установлен и введён в эксплуатацию общедомовый прибор учёта тепловой энергии. Информацию об этом до собственников должна довести управляющая домом организация.
Согласно ч. 2 ст. 166 ЖК РФ, установить общедомовый прибор учёта, в том числе тепловой энергии, можно в рамках капитального ремонта общего имущества собственников. Если собственники не зависят от сроков региональной программы, накапливая средства на спецсчёте, то они могут провести ОСС и утвердить на нём установку ОДПУ в рамках капремонта.
У собственников, чьи взносы поступают в адрес регоператора по капремонту, такая возможность появится только тогда, когда придёт их очередь проведения капитальных работ. В ином случае на ОСС они должны решить, из каких средств будет финансироваться покупка и установка ОДПУ тепла.
Если собственники на ОСС не примут решения об установке счётчика и финансировании работ, то РСО имеет право поставить ОДПУ самостоятельно до 1 января 2021 года, а затем взыскать с собственников помещений в доме стоимость прибора и монтажа.
Замена вышедшего из строя ОДПУ является работой по содержанию и текущему ремонту общего имущества
После установки ОДПУ включается в состав общего имущества многоквартирного дома и за его рабочее состояние отвечает управляющая домом организация или ТСЖ (ст. 36 ЖК РФ, п.п. 5-7 ПП РФ № 491, п. 18 ПП РФ № 290).
Его обслуживание и ремонт должны быть запланированы УО в рамках работ по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД и проводиться за счёт средств, которые жители дома ежемесячно вносят за содержание жилого помещения (п. 5 ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ, постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10).
Если общедомовый счётчик тепла выйдет из строя, то восстановить его работоспособность и технические характеристики необходимо не позднее, чем через два месяца после фиксации факта поломки (ч. 12 ст. 13 № 261-ФЗ).
Работы УО по содержанию ОДПУ в надлежащем состоянии включают в себя не только ремонт счётчика, если он вышел из строя, но и его замену, если восстановить работоспособность прибора с помощью частичного ремонта невозможно. В таком случае составляется акт о выходе ОДПУ из строя.
Самовольное введение УО дополнительного взноса на замену ОДПУ считается нарушением
В случае выхода из строя ОДПУ перед управляющей организацией встаёт вопрос об источнике финансирования его замены, ведь стоимость таких работ может достигать сотен тысяч рублей. Некоторые управляющие организации просто меняют счётчик и добавляют в квитанции на оплату дополнительный взнос.
Рассмотрим пример из судебной практики, где ВС РФ высказал свою точку зрения на вопрос замены управляющей организации вышедшего из строя ОДПУ. Истцом по делу № А75-4110/2018 выступала одна и та же управляющая организация из Ханты-Мансийска.
УО, составив акт о выходе из строя общедомового прибора учёта теплоэнергии, заменила его на новый и дополнительно к стоимости обслуживания общего имущества включила в счета стоимость этих работ.
Собственники не согласились с такой ситуацией и пожаловались в орган ГЖН, который провёл внеплановую проверку. В результате УО получила предписание устранить нарушения. Орган ГЖН обязал организацию исключить дополнительные платежи из квитанций, вернуть уже полученные от жильцов деньги за замену ОДПУ и сделать перерасчёт платы за отопление, не принимая к расчётам показания нового счётчика.
Управляющая организация не согласилась с такой позицией надзорного органа и подала иск в суд с требованием признать предписание незаконным. Истец указал, что расходы, связанные с заменой общедомовых приборов учёта, должны нести собственники.
УО настаивала на том, установка ОДПУ теплоэнергии не относится к работам по содержанию имущества многоквартирного дома и не включена в плату за содержание жилого помещения. Соответствующих работ нет в перечне работ и услуг по договору управления.
Плата за замену ОДПУ должна быть включена в размер платы за содержание жилого помещения
- ОДПУ входит в состав общего имущества собственников помещений в МКД и при заключении договора управления ответственность за его надлежащее содержание несёт УО (п. 6 ПП РФ № 491, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
- Собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, в том числе общедомового, и обязан вносить плату за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт (ст. 210, 249 ГК РФ, ч.ч. 1, 2 ст. 39, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).
- Размер платы за содержание жилого помещения утверждается на ОСС с учётом предложений управляющей организации о перечне, объёмах и качестве услуг и работ. Такие предложения УО должны быть составлены с учётом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 31 ПП РФ № 491).
- УО не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определённый в соответствии с заключённым договором управления МКД (ч. 7 ст. 156, ч.ч. 1 – 3, 8 ст. 162 ЖК РФ, ч. 1 ст. 310, ч. 1 ст. 432, ст.ст. 450 – 453 ГК РФ).
- Все текущие и неотложные обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре управления и должны проводиться УО независимо от того, упоминаются ли они в договоре управления и есть ли по данному вопросу отдельное решение ОСС (постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10).
- Определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учётом его естественного износа является предпринимательским риском управляющей организации.
- Дополнительная компенсация собственниками расходов УО на неотложные работы и услуги допустима только в том случае, если необходимость в них вызвана обстоятельствами, которые УО не могла предвидеть и предотвратить и за возникновение которых она не отвечает.
УО должна учитывать возможные траты на замену ОДПУ при утверждении перечня работ и услуг
Суды всех инстанций, исходя из вышеперечисленных норм и тезисов, сделали вывод, что замена ОДПУ относится к текущему ремонту, плата за который входит в состав ежемесячной платы собственников за содержание жилого помещения. Управляющая организация должна была предусмотреть в размере платы за 1 кв.м. жилья плату за замену вышедшего из строя ОДПУ.
Во всех принятых по делу документах указано, что у УО не было оснований для дополнительного взимания с собственников помещений платы за замену ОДПУ. Предписание органа ГЖН было признано законным, а иск УО – отклонён.
Верховный суд РФ, куда управляющая организация подала жалобу, согласился с выводами нижестоящих судов. В постановлении по делу № А75-4110/2018 отмечено, что размер платы за содержание общего имущества подлежит определению с учётом затрат по обеспечению готовности и исправного состояния ОДПУ. Учитываться должны и ситуации с возможностью выхода его из строя вследствие износа и по независящим от собственников техническим причинам.
Иметь в виду
Управляющие организации должны помнить, что все многоквартирные дома, где есть техническая возможность, нужно оснастить общедомовым прибором учёта тепла. Вопрос его установки и источник финансирования необходимо вынести на ОСС.
Если ОДПУ устанавливается впервые, то такие работы можно включить в перечень работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома. Если собственники на ОСС отказались установить ОДПУ тепла, то ресурсоснабжающая организация сделает это принудительно и взыщет расходы с собственников.
Замена вышедшего из строя общедомового счётчика относится к текущему ремонту и работам по содержанию в надлежащем состоянии общего имущества МКД. Управляющая организация имеет право собирать с жителей дома дополнительные взносы на замену ОДПУ только в том случае, если собственники на ОСС примут соответствующее решение.
Мосжилинспекция информирует об уточнении порядка расчета платы за отопление в домах с индивидуальными тепловыми пунктами и счетчиками тепла
Начислять плату за отопление стали по-новому в домах, которые имеют свой тепловой пункт, общий прибор учета и квартирные счетчики тепла.
В июле 2021 года Правительство Российской Федерации внесло изменения в Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 №354 (далее — Правила) в соответствии с требованиями Конституционного Суда Российской Федерации, которые вступили в силу с 10.08.2021 г. В основном эти изменения коснулись порядка расчета платы за отопление, которое в общей структуре квитанции ЖКХ занимает достаточно весомое место.
Изменения определяют расчет платы за отопление в случае, если:
— многоквартирный дом подключён к централизованным сетям теплоснабжения через индивидуальный тепловой пункт (ИТП);
— дом оснащён общедомовым прибором учета (ОДПУ);
— хотя бы в некоторых помещениях установлены индивидуальные счётчики тепла (ИПУ).
При таких условиях исполнитель коммунальной услуги отопление должен применять порядок расчета платы потребителям в соответствии с пунктом 42(1) Правил для централизованного отопления, с учетом показаний ОДПУ и ИПУ за предыдущий год с использованием общей площади жилых и нежилых помещений многоквартирного дома с последующей корректировкой размера платы в первом квартале следующего года по фактическому расходу тепловой энергии за прошедший год.
При этом объём тепловой энергии для отопления определяется как разность объёма ресурса по показаниям ОДПУ и произведения объёма тепловой энергии, использованной на подогрев воды в целях предоставления ГВС согласно нормативу, и объёма горячей воды, потреблённой в помещениях дома и на общедомовые нужды согласно нормативу, при условии совокупного учета тепловой энергии ОДПУ в целях отопления и горячего водоснабжения.
Также внесенные изменения в Правила устанавливают порядок расчета платы за коммунальную услугу по отоплению в многоквартирных домах в случае самостоятельного производства исполнителем коммунальной услуги по отоплению (при отсутствии централизованного теплоснабжения), с использованием оборудования, входящего в состав общедомового имущества.
При этом в случае отсутствия показаний приборов учета тепловой энергии размер платы за отопление определяется исходя из объема использованного коммунального ресурса, распределенного пропорционально площади жилого или нежилого помещения, согласно формуле 18 Приложения №2 Правил.
При наличии прибора учета тепловой энергии, установленного на оборудовании входящего в состав общего имущества, а также при наличии хотя бы одного индивидуального прибора учета размер платы за отопление определяется с учетом показаний указанных приборов учета тепловой энергии за предыдущий год в соответствии с формулой 18.1 Приложения №2 Правил с последующей корректировкой один раз в год по фактическому расходу тепловой энергии за прошедший год при условии начислении платы в течение календарного года.
Ранее порядок расчета платы за отопление в домах с индивидуальными тепловыми пунктами и помещениями, оснащенными индивидуальными приборами тепла, не был конкретизирован в рамках применимых формул, которые необходимо использовать, с учетом наличия/отсутствия самостоятельного производства коммунальной услуги «отопление» (централизованной/децентрализованной системой теплоснабжения).
Также расчет размера платы за отопление с учетом показаний ИПУ тепловой энергии при самостоятельном производстве услуги отопления был возможен лишь в случае наличия таких приборов учета во всех помещениях многоквартирного дома.
Внесение данных изменений позволило устранить пробел в правовом регулировании и привести порядок расчета платы в соответствие принципам равенства и справедливости.