Сроки возврата авансового платежа при отказе от покупки 2024

Не всем сделкам покупки квартиры суждено завершиться успешно. Но что делать покупателю, если он уже внес аванс? Как вернуть деньги обратно?

25 июня 2015 · 5 минут · 84439 просмотров

Всезнающая статистика гласит, что практически каждая пятая сделка с недвижимостью предполагает наличие аванса, который передается потенциальным покупателем продавцу квартиры или частного дома. При этом очень многие впоследствии жалуются на то, что при срыве купли-продажи возникают серьезные проблемы с возвращением переданных денег. Основной мотив продавца – это вина покупателя в том, что сделка не состоялась.

Так можно ли каким-то образом решить эту проблему и получить свои средства обратно? Ответ именно на этот вопрос мы и будем искать в этой статье.

Основная причина возникновения проблем с возвратом аванса

Наличие аванса, составляющего какую-то часть от стоимости приобретаемого жилья, оговаривается в предварительном договоре или специальной расписке, подтверждающей получение денег продавцом. В подавляющем большинстве подобных бумаг пункт о невозврате средств при отказе покупателя от сделки, а также других его действиях, приведших к ее срыву. Казалось бы, все предельно ясно.

Но если копнуть глубже, оказывается, что все это противоречит действующему законодательству.

Внесение аванса, согласно установленным законом нормам – это всего лишь своеобразный протокол о намерениях, а не обязательство купить квартиру во что бы то ни стало.

Передаваемые продавцу деньги – просто приложение к договору, которое следует вернуть, независимо от причин, по которым сделка не состоялась.

Аванс или задаток: выясняем разницу между понятиями

Одна из серьезных проблем, из-за которых продавцы квартир или частных домов настаивают на невозврате переданных им денег – это путаница в понятиях «аванс» и «задаток». Функции первого мы выявили – он лишь демонстрирует намерение покупателя приобрести недвижимость, однако в отличие от задатка не является финансовым обеспечением сделки. Именно поэтому передача аванса может даже не фиксироваться специально составляемым предварительным договором.

Достаточно лишь расписки от покупателя, подтверждающей передачу той или иной суммы продавцу. Этот документ обязательно будет рассматриваться судом и в подавляющем большинстве случаев станет убойным аргументом, обеспечивающим выигрыш.

Если вновь вернуться к требованиям законодательства, можно найти следующие нормы:

• задаток возвращается только в том случае, если вина за срыв сделки лежит на продавце. Если же покупатель отказывается приобретать недвижимость, средства остаются у противной стороны (статья 381 Гражданского кодекса);
• авансовый платеж возвращается в любом случае, независимо от того, по чьей вине сделка не состоялась. При этом противозаконным является вообще включать в предварительный договор купли-продажи какие-либо требования и нормы об ответственности одной из сторон (статьи 421, 422 и 1102 Гражданского кодекса.

Наличие расписки или договора – это достаточное доказательство того, что переданные продавцу деньги являются именно авансом. Поэтому суд в любом случае должен принимать решение в пользу несостоявшегося покупателя.

Как показывает практика, отечественные суды именно так и поступают. Мало того, они даже не рассматривают какие-либо аргументы продавцов. Поэтому подавая иск, вы можете смело рассчитывать на успех даже в том случае, если расписки или каких-либо других документов на руках нет.

В каких ситуациях аванс все же не возвращается покупателю?

Несмотря на все вышесказанное, иногда все же возникают ситуации, когда авансовый платеж остается у продавца даже после решения суда. И причина этому – не слишком внимательное отношение покупателей недвижимости к процессу составления, заполнения и подписания документов.

Чаще всего аванс не возвращается по той простой причине, что в дополнениях к предварительному договору указано – в случае отказа покупателя от совершения сделки, полученные от него средства остаются у продавца в качестве штрафа за моральный и прочий ущерб. В этой ситуации суд вполне справедливо примет сторону последнего и решение в его пользу.

Будьте внимательны, подписывая документы о передаче аванса!

Во время подписания договора о передаче аванса продавцу, убедитесь, что в этом документе указаны следующие данные:

• стоимость недвижимости, которую вы намереваетесь покупать. На возврат авансового платежа данный пункт не окажет никакого влияния, зато застрахует вас от внезапного повышения цены по инициативе продавца;
• сумма, которую вы передаете в качестве аванса;
• подробное описание объекта недвижимости;
• сроки, в которые сделка должна быть завершена.

Чтобы свести к минимуму все возможные риски, связанные с предварительным договором, он должен в обязательном порядке подписываться обеими сторонами. Кроме того, составление документа лучше доверить опытному юристу, который должен присутствовать на процедуре подписания соглашения. Только так вы сможете рассчитывать на рассмотрение дела о возврате авансового платежа в суде, а также на его успешный для вас исход.

Рассказать друзьям о комплексе Поделиться

Комментарии

Надежда 1 мес назад
20

Здравствуйте. Внесла задаток за дом, пригласила специалиста и он сказал брать не стоит. Так как дом требует большого ремонта.

А в объявлении написано, ремонта не требует «покупай и живи». Задаток возвращать не хотят.

Альберт 1 мес назад
10

Здравствуйте! У меня такой вопрос!
Я хотел купить квартиру внёс задаток
В соглашении о задатке не было срока до какого я должен выйти на сделку, внёс 50тыс., а потом увидел другую квартиру дешевле и с лучшим ремонтом. Продавцу сказал что можем ли мы по мирному разойтись, но он ответил что уже деньги вложил как задаток за другую квартиру
Вопрос. Если я теперь буду ссылаться на постоянную занятость на работе, что из-за этого у меня нет времени выйти на сделку, но при этом емуЧитать далее говорить что я не отказываюсь, ему тогда придётся или отдать мне задаток, чтоб освободить свою квартиру от залога или иначе я его могу мариновать до года. Я правильно понимаю или что-то он может с меня взыскать какую нибудь упущенную выгоду или ещё чего

Ольга 1 мес назад
00

По соглашению оформленному в агентстве недвижимости мы внесли задаток на покупку земельного участка. Сроки были определены, когда должна состоятся сделка купли продажи. Но продавец перед сделкой изчез, не отвечает ни на смс ни на звонки риэлтора. Сейчас сроки уже все прошли. Кто должен мне возвращать задаток в двойном размере, как прописано в соглашении, если всем занимало б агентство, а продавца мы в глаза не видели, он иногородний?

И как быть если его не найдут?

Ольга 1 мес назад
10
Юристы ответьте на этот вопрос☝️
Татьяна 1 мес назад

01

Добрый день, подскажите пожалуйста в мае месяце 2024 года подписали предварительный договор купли продажи квартиры, в договоре везде прописана фраза аванс, меня отправляют в командировку, я сообщила что не смогу выйти на подписание основного договора, попросила вернуть аванс, объяснила что по форс мажорным обстоятельствам расторгается предварительный договор. Агент со стороны покупателя отказывается возвращать аванс. Как можно вернуть деньги?

Максим 4 мес назад
20

Доброго времени суток , при покупке квартиры сделка сорвалась по вине продавца , якобы не смогли найти подходящий вариант ! Задаток вернули вопросов нет, но неустойку в эквивалентном размере возвращать отказываются , велики ли шансы вернуть через суд ?

Ольга 8 мес назад
12

Здравствуйте, внесли аванс на покупку недвижимости сделка не состоялась так, как ипотекуине одобрили, есть договор аваеса, запись с диктофона, нашей вины нет, что не состоялась сделка! Продавец решил не возоащать аванс, что делать, куда обращаться?

Артём Б. 5 мес назад
10
Стас 9 мес назад

00

Мы с девушкой покупаем квартиру, дали задаток написали расписку но после оценки квартиры банк оценил в меньшую сумму чем продавец, продавец не согласился скинуть цену и не хочет отдавать задаток.
Есть ли шанс вернуть задаток?

Анна 9 мес назад
01
Очень интересно чем закончилось у вас это дело. Сейчас сами в такой же ситуации

Виктория 9 мес назад
21

Задаток вы вряд-ли вернете, продавец продаёт по рыночной стоимости, а многие банки имеют свои оценочные компании и они оценщикам дают рекомендации (сама с этим сталкивалась) о занижении цены объектов, для того чтобы у вас была страховка больше и первоначальный взнос тоже.

Лиза 10 мес назад
00

Человек покупает жилье, но сделка не состоялась потому что продавец не погасил задолженость по комульнальным платежам, кае вернуть аванс, чем подтвердмть можно?

вася 11 мес назад
01

Объясните, почему вообще покупатель обязан давать аванс или задаток, а потом надеяться, что продавец его просто так вернет, и покупателю не придется бегать по судам? Почему нельзя просто в предварительном договоре к/п прописать неустойку за не заключение основного ДКП для обеих сторон. Тогда для обеих сторон риски будут одинаковыми.

Юристы, что скажете, можно таким образом оформить гарантии под будущую сделку?

Ольга 10 мес назад
03

Закон не позвлляет прописывать штрафные санкции , именно при авансе. Только , если задаток. В статье есть такая информация.

вася 10 мес назад
12

Я говорю о неустойке без привязки к авансу или задатку. Просто неустойка (штраф) за неисполнение одной из сторон заключенного договора. Например, мы заключили договор с поставщиком, что он нам поставит товар в определенный срок по определенной цене. А если не поставит, то заплатит неустойку (штраф)

Валентина 1 год назад
41

Я покупатель, внесла задаток за земельный участок, но сделка сорвалась по моей вине, но риэлторская компания не хотят вернуть задаток, возможно ли выиграть в суде

Аванс: когда возвращается, а когда нет

Бухгалтеры постоянно сталкиваются с договорами.

На курсе повышения квалификации «Работа с договорами: правовые навыки для бухгалтера»мы даем самые нужные бухгалтеру знания: как использовать и формулировать условия договора , определять подсудность, избегать вопросов налоговиков и обезопаситься от претензий контрагентов и силовых структур.

Успейте записаться со скидкой

Предоплата или аванс по договору нередко становится предметом истребования у поставщика, подрядчика, исполнителя. В одних случаях эти деньги должны быть возвращены, в других нет. Ниже мы собрали подборку ситуаций из судебной практики, которые объясняют, когда аванс подлежит возврату, а когда нет. Здесь также важно понимать, когда аванс является вовсе не авансом, а, например, задатком или обеспечительным платежом.

Поэтому истории из практики предваряются необходимым объяснением о том, чем они между собой различаются.

Отличие аванса от задатка и обеспечительного платежа

Прежде чем говорить о том, в каких случаях аванс должен быть возвращен, а в каких нет, нужно отграничить его от таких очень похожих вещей, как задаток и обеспечительный платеж. Дело в том, что правила их возврата иные. АвансАванс – это частичная предоплата по договору. Поэтому если предоплаченное обязательство не выполнено, аванс должен быть возвращен (ст. 1102 ГК РФ).

Например, если аванс является предоплатой в счет будущей поставки товара, то в случае его непоставки поставщик обязан вернуть деньги покупателю (п. 3 ст. 487 ГК РФ). ЗадатокЗадаток – это одновременно и предоплата, и обеспечение исполнения договора.

Поэтому если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у другой стороны. Если же в неисполнении договора виновата сторона, получившая задаток, то она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 1 ст. 380, п. 2 ст.

381 ГК РФ). Поскольку аванс с задатком схожи, их часто путают, и в договоре может не быть четко прописанного условия о том, чем именно являются внесенные деньги. Для таких ситуаций существует специальное правило: при сомнениях внесенная сумма считается авансом (п.

3 ст. 380 ГК РФ). Это упрощает ее возврат для той стороны, которая внесла деньги. Обеспечительный платежОбеспечительный платеж – это в чистом виде обеспечение исполнения договора. Но не любых обязательств, а только денежных.

Например, обязанности уплатить неустойку за нарушения договора или оплатить убытки. Поэтому если, например, наступили определенные договором условия для уплаты неустойки, то обеспечительный платеж засчитывается в счет нее и не возвращается. Соответственно, если такие обстоятельства не наступили, этот платеж должен быть возвращен. Правда, договор может содержать условие о том, что обеспечительный платеж является невозвращаемым в любом случае (п. 1, 2 ст.

381.1 ГК РФ). ВыводТаким образом, если в соответствии с условиями договора деньги, внесенные одной стороной договора другой, являются именно авансом, то в отличие от задатка и обеспечительного платежа они представляют собой исключительно предварительный платеж в счет оплаты по договору. Никакой обеспечительной и штрафной функцией эти деньги не обладают. Если предоплаченные товары (работы, услуги) не поставлены (не выполнены, не оказаны), то сумма предоплаты должна быть возвращена. Как вариант – по соглашению сторон ее можно перенести в счет оплаты иных товаров, работ или услуг.

Заметим также, что кроме аванса, предоплаты, задатка и обеспечительного платежа внесенная сумма может быть названа и квалифицирована договором и как-то иначе. Например, как некий «гарантийный взнос», который обеспечивает выполнение определенных договором обязательств. Об этом читайте в подборке ниже наряду с описанием спорных ситуаций о возврате именно аванса. СТАТЬЯ Проказина Е.А.,
редактора-эксперта журнала «Время Бухгалтера»

Аванс возвращается вместе с процентами

Покупатель обратился в суд с иском о взыскании аванса в размере 4,9 млн рублей и расторжении договора поставки. Он сослался на то, что поставщик не поставил товар и не вернул полученный аванс. Кроме того, истец потребовал взыскать с ответчика проценты по ст. 395 ГК РФ в сумме 660 тыс. рублей. Суд установил, что 08.05.2015 стороны заключили договор поставки, в соответствии с которым продавец обязался передать оборудование на сумму 16,5 млн рублей после получения аванса.

Во исполнение условий договора 27.08.2015 покупатель перечислил аванс. Доказательства поставки обусловленного договором оборудования ответчик не представил. В сентябре 2016 года покупатель направил поставщику уведомление о расторжении договора с требованием возвратить авансовый платеж в течение 5 дней с момента получения претензии.

Однако поставщик добровольно деньги не вернул. В суде он возражал не столько относительно предмета аванса, сколько в отношении начисленных ему процентов. По мнению поставщика, суд не должен взыскивать их, как того хочет истец: с даты получения аванса –27.05.2015 (по дату вынесения решения суда – 28.10.2016), а может взыскать лишь с даты расторжения договора. Однако судьи решили, что проценты подлежат уплате именно за этот период на основании ст. 395 и п. 4 ст.

487 ГК РФ, а также разъяснений высших судов. Так, согласно п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35, если возвращаются денежные средства, на них подлежат уплате проценты на основании ст. 395 ГК РФ с даты получения возвращаемой суммы другой стороной (ответчиком).

В силу же п. 48 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 следует, что сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам ст. 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом. ПОСТАНОВЛЕНИЕ Арбитражного суда Московского округа от 24.07.2017 № Ф05-10407/2017.

Примечание редакции:в другом деле суд, напротив, поддержал ответчика и отказал во взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ за указанный период. Судьи посчитали, что основания для возвращения неотработанного аванса возникли не с даты его получения ответчиком (восемь платежных поручений с сентября 2014 года по сентябрь 2015 года), а с только с даты расторжения договора (28.09.2015), в связи с чем представленный истцом расчет процентов сочли необоснованным (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.07.2017 № Ф05-6712/2017).

Аванс возвращается в случае задержки поставки

Организация подала иск о взыскании аванса как неосновательного обогащения в размере 10 млн рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 400 тыс. рублей. Истец указал, что в предусмотренные договорами сроки поставщик от исполнения своих обязательств по поставке транспортных средств стал уклоняться, однако просил организацию продлить срок поставки, ссылаясь на действия третьих лиц. В соответствии с условиями договора и руководствуясь ст. 450.1 ГК РФ, покупатель уведомил продавца об отказе от исполнения договора и потребовал вернуть аванс.

Затем обратился в суд. Поставщик, в свою очередь, подал встречный иск о взыскании расходов на поставку товара, неустойки и процентов, указав, что со стороны организации имеется нарушение срока оплаты машин, тогда как поставщик понес существенные финансовые убытки, связанные с хранением автомобилей в течение длительного периода и выполнением регламентных работ на них. Суд решил, что иск организации подлежит удовлетворению, поскольку истцом представлены платежные поручения об уплате авансовых платежей, уведомления об отказе от исполнения договоров, а ответчиком не представлены доказательства возврата аванса либо поставки товара.

Во встречном иске суды отказали, поскольку поставщик не доказал факт причинения убытков, противоправность поведения причинителя ущерба и юридически значимую причинно-следственную связь между возникшими убытками и действиями организации. ПОСТАНОВЛЕНИЕ Арбитражного суда Московского округа от 29.05.2017 № Ф05-6686/2017.

Аванс возвращается при существенном увеличении цены

Компания обратилось с иском о расторжении договора поставки и взыскании 4,5 млн рублей аванса. Суд установил, что стороны заключили договор от 07.11.2014 на поставку оборудования и покупатель внес аванс в указанном размере. 22.01.2015 договор расторгли и согласовали условие о том, что аванс переносится на новый договор, заключенный в этот же день.

По новому договору поставщик обязался передать оборудование на сумму 13,7 млн рублей. Затем он уведомил покупателя о том, что цена оборудования выросла на 465 тыс. рублей. Истец, в свою очередь, не был заинтересован приобретать оборудование по новым ценам. Считая, что дальнейшая реализация договора невозможна, так как не отвечает его интересам, он обратился в суд. Поставщик подал встречный иск о взыскании оставшейся суммы оплаты по договору.

Суд удовлетворил первоначальный иск и отклонил встречный. Арбитры указали, что расторжение и изменение договора возможны по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств по правилам ст. 451 ГК РФ. В данном случае имело место существенное увеличение поставщиком стоимости товара в одностороннем порядке, что является изменением существенных условий договора.

При этом ответчиком не представлены доказательства поставки какой-либо части товара либо возврата аванса. В связи с этим требования истца о расторжении договора и возврате аванса в полном объеме были признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению. ПОСТАНОВЛЕНИЕ Арбитражного суда Московского округа от 11.10.2017 № Ф05-14222/2017.

Аванс возвращается в той валюте, в которой был передан

Компания потребовала вернуть сумму аванса в размере 80 тыс. евро и 20 тыс. евро процентов за пользование чужими денежными средствами, выплатив их в российских рублях по курсу ЦБ РФ на дату возврата. Истец сослался на то, что два года назад (в 2014 году) перечислил аванс в рублях в сумме 10,7 млн рублей, эквивалентной указанной сумме в евро. При этом согласно договору расчеты производятся по курсу ЦБ РФ для соответствующей валюты на дату платежа.

Ответчик же после подачи иска возвратил именно 10,7 млн рублей, не пересчитав аванс исходя из курса евро на дату возврата (2016 год). Ответчик возразил, что оплата сумм по курсу ЦБ РФ на дату платежа предусмотрена договором только для исполнения обязанности покупателя по оплате товара, к которой не может быть отнесена обязанность продавца по возврату суммы аванса. Договор не содержит положений о возврате уплаченного аванса в сумме, эквивалентной сумме аванса в иностранной валюте.

Следовательно, ответчик правомерно возвратил авансовую сумму ровно в том размере в рублях, в котором она была им и получена. Судьи с этим согласились и отказали в удовлетворении иска. ПОСТАНОВЛЕНИЕ Арбитражного суда Московского округа от 25.07.2017 № Ф05-10469/2017.

Аванс возвращается в течение трех лет с момента фактического прекращения договора

Заказчик обратился с иском к исполнителю о взыскании 4,8 млн рублей неотработанного аванса и 850 тыс. рублей процентов за пользование чужими денежными средствами. Исполнитель возразил, что к моменту обращения истца в суд истек срок исковой давности. Его следует считать от даты прекращения договора (30.12.2012), которая указана в договоре в качестве крайнего срока оказания услуг. Именно после этой даты заказчик узнал или должен был узнать о нарушении своего права, а именно об удерживаемом исполнителем авансе. Суд отверг данный аргумент и удовлетворил иск по следующей причине.

После указанной даты ответчик продолжал оказание услуг в счет внесенного аванса. Таким образом, исполнитель осуществил действия, свидетельствующие о признании им имеющейся дебиторской задолженности, что, в свою очередь, свидетельствует о прерывании срока исковой давности. Фактически исполнение договора прекратилось и договор был расторгнут 27.11.2014 – через месяц после направления заказчиком исполнителю уведомления об отказе от исполнения договора с требованием о возврате аванса от 27.10.2014.

Таким образом, на момент подачи иска срок исковой давности не истек. ПОСТАНОВЛЕНИЕ Арбитражного суда Московского округа от 11.09.2017 № Ф05-10253/2017.

Аванс не возвращается, если заказчик вынужден оплатить выполненные работы

Заказчик обратился в суд с иском о взыскании суммы неотработанного аванса в размере 775 тыс. рублей. Однако суды трех инстанций отказали в удовлетворении иска. Выяснилось, что стороны заключили договор подряда на строительство дома. Согласно его условиям заказчик оплачивает работы в соответствии с приложением к договору, а также по допсоглашениям, если таковые будут заключены в процессе производства работ.

Заказчик внес аванс в указанном размере. Датой завершения работ по договору было обозначено 15.05.2015. Истец заявил, что к указанному сроку работы не были выполнены. В связи с этим 09.12.2015 он направил ответчику односторонний отказ от исполнения договора с требованием о возврате авансового платежа, а затем обратился в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения в виде неотработанного аванса. Ответчик со своей стороны предъявил суду акт о приемке выполненных работ, справку о стоимости выполненных работ на сумму 1,5 млн рублей и счет-фактуру, датированные 01.10.2015.

Эти документы были направлены ответчиком истцу по его юрадресу, и какие-либо возражения с его стороны представлены не были. Учитывая это, суд пришел к выводу, что у заказчика возникла обязанность по оплате работ, выполненных до одностороннего отказа от договора. Следовательно, иск о взыскании аванса как неосновательного обогащения подлежит отклонению. Ведь такой иск подлежит удовлетворению при условии, если будут доказаны: а) факт получения имущества ответчиком; б) отсутствие для этого должного основания; в) неосновательное обогащение произошло за счет истца.

Недоказанность хотя бы одного из названных условий влечет за собой отказ в удовлетворении исковых требований. В данном же случае п. «б» не имеет места быть. ПОСТАНОВЛЕНИЕ Арбитражного суда Московского округа от 27.09.2017 № Ф05-13220/2017.

Аванс не возвращается, если исполнитель успел отправить результаты работ

Заказчик подал иск о взыскании 340 тыс. рублей неосновательного обогащения в виде аванса. В обоснование иска компания сослалась на то, что после подписания договора необходимость в оказании предусмотренных им услуг на сумму 690 тыс. рублей у нее отпала. В связи с этим ответчику было направлено письмо от 05.02.2016 об одностороннем отказе от договора с просьбой возвратить аванс. Аванс был возвращен лишь частично в сумме 350 тыс. рублей, поэтому истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Однако суды пришли к выводу о неправомерности иска. Они установили, что предметом договора являлась разработка и написание документов: концепции, плана работ с поставками, устава проекта. Исполнитель 05.02.2016 письмом направил для ознакомления и уточнения требований концепцию. В этот же день вторым письмом был направлен отчет об итогах работы – информационный меморандум. Исполнитель 10.02.2016 получил уведомление от 05.02.2016 об отказе от договора и с требованием возврата аванса в полном объеме.

Заказчик 29.03.2016 получил подготовленные исполнителем документы, направленные письмом от 05.02.2016. Судьи посчитали, что описанные обстоятельства свидетельствуют о частичном оказании исполнителем заказчику услуг на сумму 340 тыс. рублей. Они были оказаны до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора.

Поэтому денежные средства в указанном размере исполнителем удержаны из аванса правомерно, в связи с чем в удовлетворении иска следует отказать. ПОСТАНОВЛЕНИЕ Арбитражного суда Московского округа от 04.10.2017 № Ф05-13894/2017.

Аванс не возвращается, если он является гарантийным платежом

Арендодатель подал иск к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате. Арендатор заявил встречный иск о расторжении договора аренды, однако суд оставил его без рассмотрения, поскольку арендатор не представил доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора. Против основного требования ответчик возразил тем, что задолженность по арендной плате необходимо уменьшить на сумму уплаченного арендатором гарантийного взноса.

Однако суд был вынужден отвергнуть данный аргумент, поскольку в соответствии с условиями договора аренды гарантийный взнос не является ни задатком, ни авансом, ни предоплатой по договору, а является мерой обеспечения надлежащего исполнения арендатором обязательств, и может быть удержан арендодателем в счет возмещения не исполненных арендатором обязательств по оплате арендных платежей или иных платежей, установленных договором, либо произведенного ремонта, либо иных обязательств. Данное условие договора не противоречит нормам закона о мерах обеспечения. Поэтому удовлетворение арендодателем соответствующих требований к арендатору за счет гарантийного взноса является лишь его правом, а не обязанностью. Таким образом, засчитывать данный взнос в счет уплаты арендных платежей он не обязан.

С учетом изложенного иск арендодателя был удовлетворен в полном объеме. ПОСТАНОВЛЕНИЕ Арбитражного суда Московского округа от 20.04.2016 № Ф05-3726/2016.

• авансовый платеж
• возврат аванса

Возврат предоплаты

Иногда предприниматели принимают заказ и берут предоплату, чтобы «зафиксировать договоренности». Что делать, если клиент отказывается от сделки? Некоторые исполнители в этом случае не возвращают предоплату или удерживают штраф и даже вносят такой пункт в договор.

Расскажем, можно ли не возвращать аванс, что думают об этом суды и есть ли разница при работе с юрлицами и простыми «физиками».

В этой статье:

• Чем отличается предоплата от других видов платежей
• Когда клиенты вносят предоплату
• Когда можно удержать часть предоплаты
• Когда можно удержать всю предоплату
• Как избежать споров и судов с клиентами
• Когда можно предоплату превратить в невозвратный задаток
• Как отразить возврат предоплаты в учете при УСН

Ведите учет в удобной онлайн‑бухгалтерии

Добавляйте документы и подгружайте банковскую выписку, а сервис отразит доходы и расходы, предложит проводки, рассчитает налоги и подготовит отчеты.

Чем отличается предоплата от других видов платежей

Чтобы разобраться, когда предоплату возвращают, а когда ее можно оставить себе, надо разграничить ее от других видов оплаты. Это задаток и обеспечительный платеж. Они практикуются между юрлицами и ИП, а вот от клиентов-физлиц их брать нельзя.

Предоплата (аванс)— это частичная или полная предварительная оплата за товары или услуги по договору. Если условия договора не выполняются, аванс нужно вернуть (ст. 1102 ГК РФ, п. 3 ст. 487 ГК РФ).

Но поставщик может оставить себе часть предоплаты, чтобы компенсировать уже понесенные по договору расходы, правда их нужно подтвердить документами.

Задаток— это предоплата, которая одновременно становится гарантией исполнения договора. Если поставка сорвется по вине стороны, которая внесла задаток, он остается у поставщика. Если это поставщик виноват в неисполнении договора, он выплачивает клиенту двойную сумму задатка (п. 1 ст. 380, п. 2 ст.

381 ГК РФ). Предоплату и задаток часто путают, а в договоре не прописывают четко, к какому виду оплаты относятся перечисленные деньги. Поэтому действует особое правило: если есть сомнения, деньги считаются возвратным авансом (п.

3 ст. 380 ГК РФ).

Обеспечительный (гарантийный) платеж— это сумма, которую вносят для обеспечения исполнения договора. Еще ее называют страховым депозитом. Такой платеж распространен при аренде: арендатор передает сумму арендодателю, в конце срока аренды ее вернут, только если арендатор не нарушит условия договора. А если нарушит — сумма компенсирует арендодателю убытки.

В договоре прописывают условия, при которых депозит не возвращается. Если такие условия не наступили, платеж нужно вернуть. Хотя по условиям договора обеспечительный платеж может быть и невозвратным (пп. 1, 2 ст.

381.1 ГК РФ).

Когда клиенты вносят предоплату

Предоплата помогает в одних случаях разбить платеж на части, чтобы клиенту было удобнее расплачиваться, в других — зафиксировать договоренности. Ее размер зависит от договоренностей, это может быть хоть 5%, хоть 50%, хоть 100%, в законе об этом ничего не говорится.

В сфере услуг предоплата часто служит гарантией, что клиент придет за услугой в условленный срок. Часто мастера маникюра, психологи или репетиторы даже устанавливают правило: если клиент отказался от услуги менее чем за день, предоплата не возвращается.

Например, Андрей ходит на курсы подготовки к ЕГЭ, родители вносят деньги за занятия на месяц вперед. В оферте подготовительных курсов прописано, что деньги за отсутствие на занятиях без уважительной причины не возвращаются. Андрей пропустил занятие из-за дня рождения бабушки, предупредив об этом администратора, но оплату не хотят переносить на следующий месяц.

Другой пример: Ирина заказала через мессенджер торт к определенной дате и внесла полную предоплату. За день до даты доставки торта планы изменились, она уехала из города, отказалась от заказа и попросила пекарню вернуть деньги.

Вправе ли исполнители в этих ситуациях оставить себе предоплату или ее часть?

Сервис рассчитает дивиденды, зарплату, налоги

Контур.Бухгалтерия рассчитает и оформит в учете налоги и все выплаты сотрудникам и собственникам. Ведите учет легко.

Когда можно удержать часть предоплаты

Заказчики и исполнители строят свои отношения, опираясь на ГК РФ, а если клиент — физлицо, то работает еще и Закон о защите прав потребителей.

Согласно закону, даже при отказе от сделки со стороны клиента исполнитель вправе удерживать только те расходы, которые он уже понес для этого конкретного лица и его заказа (ст. 782 ГК РФ, ст. 32 ЗоЗПП). Эти расходы удержать можно — но только их.

Если заказчик удержит большую сумму, это станет его неосновательным обогащением (п. 3 ст. 1103 ГК РФ).

Пекарня из примера выше закупила для торта свежие ягоды — их стоимость она и может удержать из предоплаты. При этом расходы на ягоды подтверждаются чеком, и Ирина может их забрать, если захочет. Остальную сумму пекарня должна вернуть. Логично, что чем позднее заказчик откажется от услуги, тем больше затрат понесет исполнитель, выполняя заказ.

Скажем, если бы Ирина отказалась от заказа за пару часов до доставки, когда торт уже был готов, то ей бы вернули разве что стоимость доставки.

Школа подготовки к ЕГЭ оплачивает аренду класса и работу учителя, но эти расходы не относятся персонально к Андрею, поэтому удерживать их неправомерно. Брать деньги с клиента можно, только если исполнитель выполнил работу, и заказчик ее принял, а при отказе от услуги плату нужно вернуть за вычетом понесенных расходов (ст. 39.1 ЗоЗПП).

Часто исполнители говорят: клиент отказался от услуги, и в это время можно было обслужить другого клиента, поэтому в качестве компенсации оплату мы не вернем. Но это подмена понятий. Исполнитель за счет платы возмещает не понесенные убытки, на что он имеет право по закону, а упущенную выгоду.

Упущенная выгода — это предпринимательский риск, и клиент не обязан его компенсировать.

Когда можно удержать всю предоплату

Иногда заказчик отказывается от товара или услуги без предупреждения. Например, просто не приходит на занятие или не забирает свой заказанный букет. Тогда исполнитель может всю предоплату оставить себе.

Но если заказчик докажет, что не смог забрать заказ или принять услугу не по своей вине — скажем, из-за ДТП, болезни или по другой уважительной причине, исполнитель должен вернуть предоплату, удержав из нее понесенные расходы (ст. 781 ГК РФ).

Платите налоги в несколько кликов

Платите налоги, взносы и отчитывайтесь через интернет. Сервис рассчитает суммы, подготовит файлы, напомнит об отправке.

Как избежать споров и судов с клиентами

Для профилактики споров об удержанных суммах лучше оформлять заявки клиентов в виде договора, в котором вы расшифруете, из чего состоит стоимость товара или услуги. Например, пекарня укажет стоимость ингредиентов для коржей торта, начинки и крема, свежих ягод для украшения, стоимость работы пекаря и курьерской доставки.

Переписка в мессенджере, из которой понятен предмет и стоимость заказа, — тоже вариант договора. Когда Ирина заказывала торт и переводила деньги на карту пекаря, она не подписывала договор, но фактически договорные отношения сложились. Ирина может доказать квитанцией из банка и перепиской в мессенджере, что перечисляла предоплату.

Если пекарь удержит из предоплаты сумму, которую потратил на ягоды для несостоявшегося торта, он обязан подтвердить расход чеком и предложить Ирине забрать ягоды.

Вернуть предоплату нужно в срок, указанный в договоре или в течение 7 дней с момента, когда заказчик попросил вернуть деньги (ст. 314 ГК РФ).

Если продавец или исполнитель отказывается вернуть деньги, ссылаясь на упущенную выгоду, клиент вправе пойти в суд и взыскать плату с процентами. А еще продавцу придется оплатить судебные расходы. Имея на руках переписку по поводу заказа, клиент легко докажет в суде, что у него с исполнителем сложились договорные отношения.

Штрафы и неустойки, которые предприниматели иногда прописывают в договоре с физлицами, тоже незаконны и нарушают права потребителей, их тоже можно оспорить через суд (ст. 16 ЗоЗПП). А вот юрлица могут договариваться о таких условиях.

Пример из судебной практики.Заказчик обратился в риелторскую фирму, чтобы купить земельный участок, но вскоре отказался от покупки. Фирма попыталась через суд взыскать неустойку в 100 000 рублей, которая была предусмотрена договором.

Но Верховный суд встал на сторону заказчика, который вправе в любое время отказаться от услуг, оплатив только понесенные исполнителем расходы. Положение о неустойке в договоре оказалось незаконным (дело № 4-КГ16-9).

Когда можно предоплату превратить в невозвратный задаток

Если договор заключают между собой предприниматели или юрлица, то предоплату можно оформить как задаток. Например, фирма по организации праздников заказывает на цветочном складе 15 букетов и переводит предоплату 10 000 рублей, которые по договору становятся задатком.

Предоплата, которая по соглашению стала задатком, при отказе заказчика остается у исполнителя. Но если исполнитель не сможет выполнить заказ, он должен выплатить заказчику два задатка (ст. 381 ГК РФ).

Если у организатора из нашего примера сорвется праздник и он откажется от букетов, его 10 000 рублей останутся у цветочного склада. Но если поставка нужных цветов задержится, склад сам должен будет перечислить заказчику 20 000 рублей.

Соглашение о задатке вносят в текст договора или оформляют приложением к договору. Если не назвать предоплату задатком, она будет считаться обычным авансом, и исполнитель не сможет оставить ее себе при отказе заказчика (ст. 380 ГК РФ).

С физлицами нельзя оформлять задаток (ст. 16 ЗоЗПП), иначе клиент может пожаловаться в Роспотребнадзор, и фирму-исполнителя оштрафуют до 20 000 рублей, а ИП-исполнителя — до 2 000 рублей (ст. 14.8 КоАП РФ).

Пример из судебной практики.Компания по организации праздников заключила договор с физлицом и вписала в него пункт о невозвратном задатке размером 30% от стоимости договора. Роспотребнадзор оштрафовал компанию на 20 000 рублей по ч. 2 ст.

14.8 КоАП РФ. Компания попыталась оспорить штраф в суде, но суд не принял ее сторону, зато снизил штраф вдвое, так как отягчающих обстоятельств в деле не нашел (дело № À76-44982/2009-62-972/53).

Как отразить возврат предоплаты в учете при УСН

В налоговом учете предоплату отражают как доход. На упрощенке действует кассовый метод исчисления: предоплата попадает в доходы в период ее перечисления. Если предоплату приходится возвращать, то налогооблагаемую базу можно будет снизить и принять возврат в расходы. Но для этого нужно подтвердить возврат документами:

• банковской выпиской о возврате предоплаты;
• документом о расторжении договора, по которому аванс получен;
• выпиской из КУДиР о платежном поручении, где в поле «назначение платежа» прописано возвращение аванса и указан номер договора, по которому аванс получен.

Если вы получили и вернули предоплату в одном квартале, то эта история никак не повлияет на размер авансового платежа.

Если же предоплата пришла в одном налоговом периоде, а вернули ее в другом, то пересчитывать налоговую базу за первый период не нужно, а вот в периоде возвращения аванса нужно уменьшить доходы на сумму возвращенной предоплаты.

Ведите учет в удобной онлайн‑бухгалтерии

Добавляйте документы и подгружайте банковскую выписку, а сервис отразит доходы и расходы, предложит проводки, рассчитает налоги и подготовит отчеты.