Вы недавно писали, как перевести жилое помещение в нежилое, а у меня обратная ситуация. Напишите, пожалуйста, так же подробно, как нежилое помещение перевести в жилое. Реально это вообще на практике?
Насколько легко или, напротив, трудно сделать такой перевод, зависит от состояния помещения и документов. Сейчас расскажу подробности.
Что такое жилое помещение по закону
В жилищном кодексе есть исчерпывающий перечень помещений, которые можно считать жилыми. Это жилой дом или его часть, квартира или ее часть, а также комната.
К таким помещениям предъявляют особые требования. Например, они должны располагаться в домах, которые находятся в жилой зоне, иметь электричество, воду, канализацию, отопление, вентиляцию и газ — если дом газифицирован. Хотя бы в одну комнату должно попадать солнце, а все инженерные системы должны быть смонтированы по требованиям безопасности.
Если нежилое помещение этим требованиям не отвечает и это нельзя никак исправить, перевести в жилое его точно не разрешат.
На практике обычно встречается два варианта: в жилое помещение переводят или отдельно стоящий объект, или помещение в многоквартирном доме.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте каждую неделю. Бесплатно
Подписаться
Ваша почта будет в безопасности. Детали — в политике конфиденциальности
Как перевести в жилое помещение отдельно стоящий объект
Отдельно стоящее строение — это, например, ангар, склад или хозяйственная постройка. Перевести его в жилое намного легче, чем нежилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме. Бывает, что в жилое помещение превращают даже гараж.
Но только при условии, если это капитальное строение и оно правильно переоборудовано: в нем есть окна, вода, канализация и прочие блага цивилизации.
Вот какие для этого понадобятся документы.
Обязательные документы — их перечень есть в ЖК РФ:
- Заявление о переводе помещения.
- Правоустанавливающие документы на переводимое помещение, например договор купли-продажи , дарения, свидетельство о праве на наследство, договор о передаче квартиры или другой документ. Нужны подлинники или заверенные у нотариуса копии.
- Проект переустройства или перепланировки помещения, если без этого нельзя использовать помещение как жилое. Проект нужно подготовить и оформить в установленном порядке.
Форма заявления федеральными законами не установлена. Возможно, ваши местные власти уже разработали такую форму, чтобы гражданам было проще подавать документы. Спросите об этом в соответствующей службе или посмотрите на ее сайте. Если не найдете, можно составить заявление в свободной форме.
В нем нужно указать сведения о заявителе, адрес нежилого помещения и сведения о регистрации права в ЕГРН, а также информацию о необходимости перепланировки.
Дополнительные документы помогут сократить время перевода. Это, например, может быть план помещения с техническим описанием или заключения уполномоченных аккредитованных организаций о том, что ваше нежилое помещение удовлетворяет всем требованиям, которые предъявляются к жилым. Например, такое заключение можно запросить у БТИ, центра гигиены и эпидемиологии, комитета по архитектуре и градостроительству.
Если этих документов у вас нет, орган местного самоуправления, в который вы подаете заявление, сам запросит их в соответствующих службах. Но это займет время, поэтому, если эти документы у вас на руках, приложите их сразу к заявлению или запросите самостоятельно.
По закону никаких иных документов от вас требовать не могут. Но на практике местные власти нередко дополняют список документов, чтобы вы подтвердили, что ваше помещение точно подходит под требования, которые предъявляют к жилым.
Как перевести в жилое помещение объект в многоквартирном доме
В этой ситуации все будет зависеть от правового статуса объекта. Сейчас застройщики нередко проектируют и сдают многоквартирные жилые дома со встроенными или пристроенными нежилыми помещениями. Они располагаются на первом-втором этаже или в цоколе и продаются под офисы, магазины или салоны красоты.
Если вы купили такое помещение, а потом решили превратить его в квартиру, по жилищному кодексу согласие остальных жильцов не нужно. Но при условии, что вы при этом никак не затронете общее имущество дома.
К перечисленным выше документам для отдельно стоящего здания вы можете приложить дополнительно только поэтажный план дома, где располагается помещение.
Но есть другая ситуация — когда вы хотите присоединить к своей квартире и перевести в жилое помещение часть общего имущества многоквартирного дома: коридор, часть лестничной клетки, подвала или чердака. Либо вы переводите в жилое помещение собственный офис, но вместо входа на фасаде делаете окно, а вход прорубаете в стене, которая выходит на лестничную клетку.
В этом случае к остальному пакету документов вы обязательно должны получить протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Причем вам нужно будет получить согласие 100% собственников помещений в вашем доме и сделать это заранее. Иначе вы рискуете потратить время и деньги на сбор других документов, а один сосед откажется, и вы останетесь ни с чем.
Как и куда подавать документы
Заявление и документы вы можете подать в МФЦ или непосредственно в орган местного самоуправления. В каждом муниципалитете он свой. Какой именно в вашем регионе, обычно указано на сайте городской администрации.
В некоторых регионах можно подать пакет документов через интернет в электронной форме — например, такая возможность есть у жителей Санкт-Петербурга.
Сколько будут рассматривать ваше заявление, зависит от регламента и региона. В Москве, например, этот срок не может превышать 34 рабочих дня, а в Краснодаре — 48 календарных дней. Сотрудник, принимающий документы, подскажет точнее.
Когда примут решение, в течение трех рабочих дней вы получите уведомление о переводе помещения или об отказе в переводе.
Если получили отказ, его можно обжаловать через суд. У вас будет три месяца с момента, когда вы получили отказ или узнали о нем, чтобы подать жалобу.
Если получили разрешение, но нужна перепланировка
В таком случае переоборудовать помещение из нежилого в жилое можно на основании этого же разрешения. Когда закончите ремонтные работы, подайте заявление в тот же муниципальный орган.
Приемочная комиссия составит акт, который подтвердит окончание перевода из нежилого помещения в жилое. На основании этого документа сможете зарегистрировать нежилое помещение в качестве жилого.
Как зарегистрировать объект в новом статусе
Если сделали перепланировку и характеристики помещения изменились, нужно обратиться к кадастровому инженеру и заказать технический план помещения. Он сделает техплан в электронной форме и заверит усиленной квалифицированной электронной подписью.
Затем этот технический план нужно направить в орган, который принял решение о переводе. Его сотрудники уже сами направят в Росреестр необходимый пакет документов. Орган регистрации прав внесет сведения в ЕГРН в течение 15 рабочих дней с даты получения документов и уведомит вас об этом в течение следующих пяти рабочих дней.
Если по какой-то причине сведения в ЕГРН не появятся, сами обратитесь в Росреестр. Подайте заявление без документов-приложений: Росреестр сам запросит их в соответствующих инстанциях и уведомит об изменениях в ЕГРН в течение пяти рабочих дней.
Это стандартная процедура
Воронцов Игорь Юрьевич
Бывший директор МУП в Петропавловске-Камчатском
Особых проблем с переводом из нежилого в жилое я не встречал. Главное, чтобы помещение было нормальной планировки — например, не переломанным по планировке несколько раз или не заточенным только под нежилое. Например, если это бывший магазин без окон, студия косметики или часть глухого коридора, могут возникнуть сложности.
Планировка таких помещений сделана под определенный вид деятельности, который не совпадает по назначению с жилым.
Еще следует учитывать этажность. Мансарды хоть в Сочи и Анапе, хоть на Камчатке легко переводятся в нежилой фонд. Это стоит недорого.
А вот подвальные помещения — например, если хозяин прорубил подвал в цоколе и хочет его сделать частью квартиры — перевести в жилые сложно.
Я переводил трехкомнатную квартиру из нежилой в жилую и подводных камней не встретил. Главное, знать грамотных специалистов-проектировщиков, которые помогут собрать справки и оформить документы, что помещение пригодно под жилье и соответствует всем нормам. Если документы будут оформлены по всем правилам, тот орган, который отвечает за перевод в вашем городе, соберет комиссию и одобрит перевод без проблем, это стандартная практика.
Если будут вопросы по документам, приемочная комиссия может выехать на объект, чтобы осмотреть все на месте. Сейчас нормы к жилым помещениям ужесточили, поэтому могут порекомендовать что-то доделать исходя из состояния конкретного помещения, например поставить датчики дыма.
Чтобы избежать проблем и лишних правок в документах, изначально лучше найти проектировщиков в аккредитованных архитектурных бюро. Это частные организации, у которых есть государственные лицензии на разные виды работ. Они проконсультируют, посмотрят документы, а также дадут бланки заявлений, которые вам понадобятся.
Можно пойти другим путем: заехать с кадастровым паспортом в МФЦ, чтобы узнать о процессе в вашей местности и всех тонкостях.
Еще, чтобы ускорить процесс, можно сначала поехать в управление архитектуры. Там тоже скажут, какие понадобятся документы и как все проходит. Например, у нас такими вопросами занимается Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа.
Глобальных расходов при переводе нет. Если, конечно, не нужно делать большую перепланировку — например, прорубать отдельный вход, делать окно или зашивать лишнюю дверь. В основном расходы идут на оформление бумаг.
Обычно перевод из нежилого в жилое длится не меньше трех месяцев. Вдобавок к собранию собственников и сбору документов еще следует написать заявления в электроснабжающую и другие ресурсоснабжающие организации. Им тоже нужно время, чтобы подготовить документы, что помещение скоро станет жилым. В водоканал стоит съездить заранее. Дело в том, что в нежилых помещениях расчет идет совершенно по другим тарифам — дороже, чем в жилых.
Если хотите сразу после перевода платить по новым тарифам, начните оформлять бумаги в таких организациях как можно раньше.
Как перевести жилое помещение в коммерческое
Первые этажи многоквартирных жилых домов всегда интересовали людей с предпринимательской жилкой. Квартиры переводили в нежилые помещения. Перевод — длительная и дорогостоящая процедура, но позволяет окупить вложения.
- Почему важно узаконить перевод жилья
- С чего начать перевод жилого помещения в нежилое
- Документы для перевода жилья в нежилое
- Почему могут отказать в переводе жилья
Почему важно узаконить перевод жилья
Если вы не хотите проблем с жильцами и законом, то перед началом бизнеса в жилом доме необходимо перевести квартиру в коммерческую недвижимость. Процедура также поможет избежать постоянных штрафов.
Предпринимателям за нелегальную коммерческую деятельность в жилом здании придется заплатить 5 тысяч рублей, а организациям – 50 тысяч рублей. Самое главное, что коммерческую собственность не продадут с торгов по решению суда.
Крупные штрафы не грозят специалистам, которые не нарушают прав соседей. К ним относятся психологи, юристы, преподаватели и репетиторы, переводчики, бухгалтеры, няни. Если же вы откроете в помещении пивную или другой шумный бизнес, то другие собственники жилья могут заявить в прокуратуру или полицию.
С чего начать перевод жилого помещения в нежилое
С 2019 года стали действовать новые правила смены статуса квартиры. Теперь для ее перевода требуется отдельный вход в помещение с улицы.
После изменений в законодательстве предприниматель зависит от решений собственников дома. Перепланировка квартиры для врезки отдельного входа возможна только после одобрения жильцов.
Раньше одобрение жильцов требовалось только при переоформлении общего имущества дома. Благодаря этому предприимчивые люди получали разрешение в органах местного самоуправления. После 2019 года требуется общее собрание жильцов, где они должны обсудить перевод квартир в статус нежилых помещений и согласовать процедуру.
Стоит ли покупать коммерческую недвижимость для сдачи в аренду
Согласие для начала переоформления требуется получить от хозяев соседних квартир, и на общем собрании — заручиться одобрением не менее 2/3 собственников. Для госорганов решение собрания имеет самое важное значение. Если большинство владельцев квартир не согласны, а соседи предпринимателя дадут добро, то процедура не состоится.
Прежде чем начинать процесс перевода жилья в нежилое помещение, определитесь с финансовой стороной.
Если вам нужно взять кредит на развитие бизнеса, покупку квартиры, авто или просто на личные цели, то вы всегда найдете выгодное решение в Совкомбанке. Мы выдаем кредиты до 5 млн рублей на срок до 5 лет, а комфортный ежемесячный платеж вы можете рассчитать на нашем кредитном калькуляторе.
Документы для перевода жилья в нежилое
Жильцы одобрили процедуру перевода? Поздравляем. Теперь соберите официальные бумаги о переоформлении и направьте в городской орган по управлению имуществом.
Передать документы можно онлайн в МФЦ, либо посетив центр лично. Пакет необходимых документов:
- заявление о переоформлении недвижимости;
- подлинные документы на помещение;
- техпаспорт квартиры;
- поэтажный план дома;
- проект перепланировки квартиры;
- заключение общего собрания жильцов;
- одобрение соседей на изменение статуса жилья.
Заявка рассматривается 45 дней. Ответ направляют владельцу в течение трех дней.
Почему могут отказать в переводе жилья
Вам поступит отказ в переоформлении, если:
- вы нарушили условия перевода;
- в муниципальный орган направлен не весь пакет документов;
- соседи по дому не одобрили ваши планы;
- остальные собственники жилья против.
Условия для смены статуса жилого помещения
Нюансы смены статуса жилья указаны в ст. 22 Жилищного кодекса РФ . О некоторых условиях для перевода мы рассказали выше. Перечислим все требования к переводимой недвижимости:
- Выход из помещения должен быть отдельным и вести сразу на улицу, а не в многоквартирный дом. Если помещение больше 100 кв. м., то его следует оборудовать запасным выходом.
- Жилищный кодекс запрещает использовать под офис или магазин площадь, на которую можно зайти лишь через общий подъезд или коридор.
- Переоформление квартиры происходит полностью. Нельзя поменять статус у одной комнаты или доли.
- Перед процедурой выпишите жильцов из жилплощади. Запрещается регистрировать жильцов в коммерческой недвижимости.
- Жилплощадь не должна быть в залоге и под арестом у судебных приставов.
- Контролирующие органы не разрешат сменить статус, если есть гражданин, обладающий правом требовать квартиру для оплаты долга.
- Помещения под квартирой на высоком этаже должны быть нежилыми.
- Нельзя менять положение помещения в аварийных и подготовленных под снос зданиях.
Стоит ли вкладываться сейчас в коммерческую недвижимость
Приведенные критерии относятся к многоэтажным и одноэтажным зданиям. Проблемы появятся также при следующих обстоятельствах:
- помещение находится в объекте культурно-исторического наследия;
- жилплощадь не подключена к инженерным сетям;
- дом требует капремонта;
- на цену при экспертной оценки квартиры повлияет нахождение дома на учете в штабе гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций.
Сколько стоит перевод жилого помещения в коммерческое
В каждом случае расходы будут индивидуальные. В среднем стоимость перевода начинается от 250 тысяч рублей. Бизнесмену придется оплатить:
- разницу в стоимости нежилого помещения при подсчетах в ;
- услуги БТИ по подготовке техпаспорта квартиры, квитанции о разнице цен до и после переоформления помещения;
- услуги нотариуса при заверении копии документов на квартиру;
- госпошлину на оформление коммерческой недвижимости;
- перепланировку помещения.
Процедура перевода требует серьезных вложений. Чтобы оплатить услуги по переоформлению квартиры, предприниматель может получить кредит в Совкомбанке.
В Совкомбанке можно оформить кредит наличными на любые цели до 5 млн рублей со ставкой от 6,9%. Выберите удобную программу и рассчитайте ежемесячный платеж на кредитном калькуляторе. Деньги нужны срочно?
Достаточно паспорта и любого второго документа. Нужна крупная сумма? Вы можете взять кредит под залог автомобиля или недвижимости.
Заполните заявку на сайте и получите быстрое одобрение. Есть доставка!
Интерес к переводу недвижимости был большим в 1990-х годах и начале 2000-х. Жилье на первых этажах стоило дороже, что было на руку собственникам. Постепенно спрос на эту услугу упал.
Одна из причин — увеличение площадей торговой и офисной недвижимости в крупных городах.
Например, в Москве в третьем квартале 2022 года на рынке офисной недвижимости зафиксировано более 203 тыс. кв. м площадей, предлагаемых в субаренду. В Санкт-Петербурге в 2022 году было свободно 421,8 тыс. кв. м офисной недвижимости.
Также на спрос повлияли тренды застройщиков: дома уже возводят с нежилыми помещениями на первых этажах.
Как перевести жилое помещение в коммерческое
Первые этажи многоквартирных жилых домов всегда интересовали людей с предпринимательской жилкой. Квартиры переводили в нежилые помещения. Перевод — длительная и дорогостоящая процедура, но позволяет окупить вложения.
- Почему важно узаконить перевод жилья
- С чего начать перевод жилого помещения в нежилое
- Документы для перевода жилья в нежилое
- Почему могут отказать в переводе жилья
Почему важно узаконить перевод жилья
Если вы не хотите проблем с жильцами и законом, то перед началом бизнеса в жилом доме необходимо перевести квартиру в коммерческую недвижимость. Процедура также поможет избежать постоянных штрафов.
Предпринимателям за нелегальную коммерческую деятельность в жилом здании придется заплатить 5 тысяч рублей, а организациям – 50 тысяч рублей. Самое главное, что коммерческую собственность не продадут с торгов по решению суда.
Крупные штрафы не грозят специалистам, которые не нарушают прав соседей. К ним относятся психологи, юристы, преподаватели и репетиторы, переводчики, бухгалтеры, няни. Если же вы откроете в помещении пивную или другой шумный бизнес, то другие собственники жилья могут заявить в прокуратуру или полицию.
С чего начать перевод жилого помещения в нежилое
С 2019 года стали действовать новые правила смены статуса квартиры. Теперь для ее перевода требуется отдельный вход в помещение с улицы.
После изменений в законодательстве предприниматель зависит от решений собственников дома. Перепланировка квартиры для врезки отдельного входа возможна только после одобрения жильцов.
Раньше одобрение жильцов требовалось только при переоформлении общего имущества дома. Благодаря этому предприимчивые люди получали разрешение в органах местного самоуправления. После 2019 года требуется общее собрание жильцов, где они должны обсудить перевод квартир в статус нежилых помещений и согласовать процедуру.
Стоит ли покупать коммерческую недвижимость для сдачи в аренду
Согласие для начала переоформления требуется получить от хозяев соседних квартир, и на общем собрании — заручиться одобрением не менее 2/3 собственников. Для госорганов решение собрания имеет самое важное значение. Если большинство владельцев квартир не согласны, а соседи предпринимателя дадут добро, то процедура не состоится.
Прежде чем начинать процесс перевода жилья в нежилое помещение, определитесь с финансовой стороной.
Если вам нужно взять кредит на развитие бизнеса, покупку квартиры, авто или просто на личные цели, то вы всегда найдете выгодное решение в Совкомбанке. Мы выдаем кредиты до 5 млн рублей на срок до 5 лет, а комфортный ежемесячный платеж вы можете рассчитать на нашем кредитном калькуляторе.
Документы для перевода жилья в нежилое
Жильцы одобрили процедуру перевода? Поздравляем. Теперь соберите официальные бумаги о переоформлении и направьте в городской орган по управлению имуществом.
Передать документы можно онлайн в МФЦ, либо посетив центр лично. Пакет необходимых документов:
- заявление о переоформлении недвижимости;
- подлинные документы на помещение;
- техпаспорт квартиры;
- поэтажный план дома;
- проект перепланировки квартиры;
- заключение общего собрания жильцов;
- одобрение соседей на изменение статуса жилья.
Заявка рассматривается 45 дней. Ответ направляют владельцу в течение трех дней.
Почему могут отказать в переводе жилья
Вам поступит отказ в переоформлении, если:
- вы нарушили условия перевода;
- в муниципальный орган направлен не весь пакет документов;
- соседи по дому не одобрили ваши планы;
- остальные собственники жилья против.
Условия для смены статуса жилого помещения
Нюансы смены статуса жилья указаны в ст. 22 Жилищного кодекса РФ . О некоторых условиях для перевода мы рассказали выше. Перечислим все требования к переводимой недвижимости:
- Выход из помещения должен быть отдельным и вести сразу на улицу, а не в многоквартирный дом. Если помещение больше 100 кв. м., то его следует оборудовать запасным выходом.
- Жилищный кодекс запрещает использовать под офис или магазин площадь, на которую можно зайти лишь через общий подъезд или коридор.
- Переоформление квартиры происходит полностью. Нельзя поменять статус у одной комнаты или доли.
- Перед процедурой выпишите жильцов из жилплощади. Запрещается регистрировать жильцов в коммерческой недвижимости.
- Жилплощадь не должна быть в залоге и под арестом у судебных приставов.
- Контролирующие органы не разрешат сменить статус, если есть гражданин, обладающий правом требовать квартиру для оплаты долга.
- Помещения под квартирой на высоком этаже должны быть нежилыми.
- Нельзя менять положение помещения в аварийных и подготовленных под снос зданиях.
Стоит ли вкладываться сейчас в коммерческую недвижимость
Приведенные критерии относятся к многоэтажным и одноэтажным зданиям. Проблемы появятся также при следующих обстоятельствах:
- помещение находится в объекте культурно-исторического наследия;
- жилплощадь не подключена к инженерным сетям;
- дом требует капремонта;
- на цену при экспертной оценки квартиры повлияет нахождение дома на учете в штабе гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций.
Игральные карты были первыми бумажными деньгами на территории современной Канады.
Другой фактСколько стоит перевод жилого помещения в коммерческое
В каждом случае расходы будут индивидуальные. В среднем стоимость перевода начинается от 250 тысяч рублей. Бизнесмену придется оплатить:
- разницу в стоимости нежилого помещения при подсчетах в ;
- услуги БТИ по подготовке техпаспорта квартиры, квитанции о разнице цен до и после переоформления помещения;
- услуги нотариуса при заверении копии документов на квартиру;
- госпошлину на оформление коммерческой недвижимости;
- перепланировку помещения.
Процедура перевода требует серьезных вложений. Чтобы оплатить услуги по переоформлению квартиры, предприниматель может получить кредит в Совкомбанке.
В Совкомбанке можно оформить кредит наличными на любые цели до 5 млн рублей со ставкой от 6,9%. Выберите удобную программу и рассчитайте ежемесячный платеж на кредитном калькуляторе. Деньги нужны срочно? Достаточно паспорта и любого второго документа. Нужна крупная сумма?
Вы можете взять кредит под залог автомобиля или недвижимости. Заполните заявку на сайте и получите быстрое одобрение. Есть доставка!
Интерес к переводу недвижимости был большим в 1990-х годах и начале 2000-х. Жилье на первых этажах стоило дороже, что было на руку собственникам. Постепенно спрос на эту услугу упал.
Одна из причин — увеличение площадей торговой и офисной недвижимости в крупных городах.
Например, в Москве в третьем квартале 2022 года на рынке офисной недвижимости зафиксировано более 203 тыс. кв. м площадей, предлагаемых в субаренду. В Санкт-Петербурге в 2022 году было свободно 421,8 тыс. кв. м офисной недвижимости.
Также на спрос повлияли тренды застройщиков: дома уже возводят с нежилыми помещениями на первых этажах.