Предприниматель сделал пристройку над своим помещением. Согласие на реконструкцию здания он не получал. Антресоль обнаружила московская госинспекция и посчитала постройку самовольной. После чего городские чиновники обратились в суд с требованием о ее сносе. Первая инстанция эти требования не удовлетворила.
Она решила, что отсутствие разрешения на реконструкцию не может являться единственным основанием для сноса. В итоге Верховному суду пришлось разбираться, является ли антресоль самовольной постройкой.
В ноябре 2017 года госинспекция по недвижимости города Москвы в ходе проверки обнаружила несогласованную пристройку к зданию на проспекте Буденного. Собственником части строения под антресолью является ИП Гамлет Назарян, который с 2013 года сдавал его в аренду акционерному обществу «ТД «Перекресток». Общая площадь пристройки составляет 408 кв. м. В этих помещениях находится магазин Fix Price.
Тот самый магазин в пристройке
Земельный участок под зданием не сформирован и не поставлен на кадастровый учет. Собственником земли является государство, а право распоряжения участком принадлежит властям Москвы.
По итогам проверки инспекция установила, что пристройку над первым этажом возвел сам Назарян. Он не получал разрешения на строительство и никак не пытался согласовывать работы с чиновниками. На основании чего инспекция сделала вывод, что антресоль соорудили незаконно.
В 2020 году столичное правительство вместе с Департаментом городского имущества обратились в Арбитражный суд Москвы с требованием о сносе самовольной пристройки на основании ст. 222 ГК. Заявители также сослались на п. 24 Постановления Пленума ВС и ВАС № 10/22, согласно которому ответчиком по иску о сносе такой недвижимости должен быть собственник этого имущества, даже если помещение не находится в его владении.
В период рассмотрения дела суд назначил строительно-техническую экспертизу. В своем заключении специалисты указали, что антресоль возможно разобрать без причинения ущерба зданию. Но при этом конструкция соответствует всем необходимым строительным нормам и никому не угрожает, отметили эксперты.
В своем решении по делу № А40-61008/20 от 26 ноября 2020 года АСГМ отказал истцам в удовлетворении их требований. Суд принял во внимание заключение экспертов. В акте первая инстанция также сослалась на п. 26 Постановления Пленума ВС и ВАС № 10/22, согласно которому объект недвижимости нельзя признать самовольной постройкой только на основании того, что его возвели без соответствующего разрешения.
Если объект отвечает всем необходимым требованиям и не нарушает права других лиц, его нельзя признать самовольным, посчитал суд.
Решение первой инстанции оставили без изменения апелляция и кассация. После чего правительство Москвы и Департамент городского имущества обратились в Верховный суд.
Разрешение на строительство
В своей кассационной жалобе заявители напомнили, что участок под зданием не принадлежит ответчику. Собственником земли там является государство. По мнению чиновников, Назарян не мог увеличить площадь своих помещений без их разрешения.
Кроме того, заявители обратили внимание, что ответчик не предпринимал попыток получить разрешение на строительство. Согласно п. 26 Пленума № 10/22 отсутствие разрешения на строительство действительно само по себе не может служить основанием для сноса постройки. Но суды в любом случае должны были учесть, предпринимал ли ответчик все необходимые меры для оформления пристройки, уверены истцы.
Эту жалобу ВС выделил и передал на рассмотрение.
Согласование реконструкции
«Тройка» под председательством судьи Елены Борисовой согласилась с доводами чиновников. Экономколлегия посчитала, что Назарян незаконно увеличил площадь своего помещения с 621 кв. м до 1009 кв. м. Право распоряжения участком под зданием принадлежит Москве, поэтому ответчик должен был получить разрешение на реконструкцию у городских властей.
ВС еще сослался на п. 9 информационного письма Президиума ВАС № 143. Там указано, что право собственности на самовольную постройку нельзя признать за лицом, которое не пыталось получить разрешение на строительство или реконструкцию здания. Нижестоящим инстанциям следовало принять во внимание, что ответчик никогда не пытался согласовать строительство антресоли с госорганами, пояснила коллегия.
По мнению ВС, cуды также должны были лучше исследовать заключение экспертизы. Суд обратил внимание, что согласно выводам специалистов ответчик может демонтировать антресоль и вернуть здание в прежнее состояние. Учитывая все нарушения, экономколлегия отменила решения судов и направила дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Возможные меры
Выводы ВС соответствуют сложившейся судебной практике, считает Андрей Еремин, руководитель обособленного подразделения Национальная Юридическая Служба АМУЛЕКС Национальная Юридическая Служба АМУЛЕКС Федеральный рейтинг. × . По словам юриста, суды часто признают строения самовольными, если не оформлены земельные правоотношения и не предпринимались меры для получения разрешения на реконструкцию.
В определении от 3 июля 2018 года по делу № А53-12689/2017 Верховный суд признал правомерным отказ в признании права собственности на самовольные постройки, так как нет доказательства, что истец обращался за разрешением на строительство.
Постройку, которую возвели без разрешения на строительство, признают самовольной, если ее собственник не предпринял все возможные меры, чтобы получить необходимые документы от госорганов. Эту позицию судебной практики необходимо учитывать во всех аналогичных спорах.
Еремин также считает, что бизнесмену было необходимо оформить земельно-правовые отношения с собственником, без которого коммерсант не смог бы получить разрешение на строительство.
По мнению Дарьи Титковой, руководителя практики разрешения споров и юридического сопровождения ССП-Консалт ССП-Консалт Федеральный рейтинг. группа Страховое право × , первой инстанции следует повторно рассмотреть вопрос о возможности демонтажа пристройки. Согласно определению ВС по делу № А32-30003/2018 суды должны были выяснить, существуют ли другие способы восстановить нарушенные права истцов, отмечает она.
Когда снести, когда оставить: обзор практики ВС
Президиум Верховного суда утвердил обзор практики, который поможет судам разрешать дела о сносе самовольных построек или признании права собственности на них.
Собственник участка может предъявить иск о сносе постройки арендатора, даже если договор аренды еще действует – требовать расторжения сделки и возврата земли необязательно. Если же арендодатель этого потребовал, но получил отказ, то срок исковой давности начинается с момента отказа. Правило действует для случаев, когда арендатор не имел права строить на этом участке.
Рассказываем подробнее.
Когда можно сохранить самовольную постройку
Суд может признать нарушение градостроительных и строительных норм незначительным с учетом обстоятельств дела.
Такое решение суда поможет сохранить объект самовольного строительства, ведь снос – это крайняя мера ответственности, уточняется в обзоре практики. При этом постройка должна быть безопасной для жизни и здоровья людей и не нарушать права и интересы третьих лиц.
В п. 7 обзора приводится в пример иск собственника о признании самовольной постройкой дома соседа и сносе. Истец был недоволен тем, что смежный дом слишком близко, и предлагал снести или перенести его как минимум на три метра дальше от границы участка истца. В частности, он указывал, что с кровли дома соседа на его участок падает снег и льется дождь.
Суды отклонили требование о сносе, указав, что нарушения не такие значительные. Они возложили на ответчика обязанность демонтировать канализационный колодец и установить снегозадерживающие устройства и водостоки.
По каким правилам арендодатель может предъявить требование о сносе самовольной постройки, возведенной на арендованном участке
Такой иск можно предъявить, даже если договор аренды продолжает действие – необязательно заявлять требования о расторжении договора и возврате участка, такого условия в законе нет (п. 12 обзора). Наоборот, если арендатор не снесет такую постройку или не приведет ее в соответствие нормам, это даст право арендодателю участка в публичной собственности в одностороннем порядке отказаться от договора (п.
4 ст. 46 ЗК). Срок исковой давности для арендодателя начинается не ранее момента, когда арендатор отказался вернуть переданный участок, на котором вопреки запрету возведена постройка (п. 17 обзора).
ВС проиллюстрировал правило делом, где арендатор получил от уполномоченного органа землю без права размещения объектов недвижимости, но построил там двухэтажное здание и зарегистрировал на него право собственности. Собственник потребовал освободить участок в изначальном состоянии в течение трех месяцев, а когда они прошли – заявил иск в суд.
Первая инстанция отказала, применив срок исковой давности. Но апелляция решила, что он не истек, потому что считала его со дня, когда арендатор отказался вернуть участок. Разбирая требования собственника, суды должны уделять особое внимание правовому режиму участка и условиям договора аренды.
Арендатор обязан добросовестно соблюдать эти ограничения.
Например, если землю передали без права возведения объектов недвижимости либо для размещения временных строений или легко возводимых конструкций, в таких условиях нет оснований для признания права собственности на самовольные постройки (п. 20).
Кто из супругов может заявить иск о признании собственности на самовольную постройку, возведенную или реконструированную в период брака?
Любой из супругов может подать такой иск (п. 13 обзора), указал Президиум ВС в одном из дел. Бывшая супруга хотела в судебном порядке разделить жилой дом, который был реконструирован и увеличен без разрешений в период брака.
В таких делах следует применять ст. 222 ГК (о самовольных постройках) с учетом норм Семейного кодекса. А он устанавливает равное право супругов на совместно нажитое имущество.
Спорный дом в итоге признали общим имуществом и разделили.
Можно ли получить право собственности на самовольную постройку, если ее часть расположена на соседнем участке?
Нельзя, если другой участок не представлен на каком-либо праве, которое допускает строительство. В деле, которое приводилось в пример в обзоре, суд обратил внимание на отсутствие доказательств возможности устранить это нарушение (п. 19 обзора).
Когда орган местного самоуправления не вправе принять решение о сносе самовольной постройки?
В том случае, если постройка – часть многоквартирного дома, например пристройка к одной из квартир. Абз. 6 п. 4 ст. 222 ГК запрещает внесудебную (административную) процедуру сноса самовольной постройки в отношении многоквартирного дома, жилого дома.
Таким образом, решать вопрос можно только в суде (п. 23 обзора). Другой случай, когда орган местного самоуправления не может принять решение о сносе – если нет правоустанавливающих документов на земельный участок, а постройка создана до вступления в силу Земельного кодекса, то есть до 29 октября 2001 года. В обзоре приводится в пример иск членов гаражного кооператива, которые оспорили решение местной администрации о сносе гаражей. Суды признали решение недействительным, ведь спорные объекты возвели в 1974 году, что подтверждалось техпаспортами на постройки и членскими книжками.
Решению не помешало даже отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок (п. 24 обзора).
Распределяются ли судебные расходы по требованию о признании права собственности на самовольную постройку, если истец не нарушал права ответчика?
Нет, не распределяются (п. 27 обзора). Такое указание ВС сделал в разбирательстве, где с проигравшей администрации взыскали расходы на представителя и судебную строительно-техническую экспертизу.
Три инстанции сочли такой подход возможным.
Но ВС напомнил, что истец хотел признать право на свою самовольную постройку, а экспертиза лишь должна была подтвердить безопасность возведенного объекта. Суд не разбирался в том, нарушил ли ответчик права истца, и в деле нет доказательств этому. В таких случаях судрасходы не возмещаются.
Когда самовольную постройку нельзя снести даже по решению суда?
Если в жилом доме живут зарегистрированные граждане, которые не являются участниками исполнительного производства, дом нельзя снести без судебного акта о выселении таких жильцов, говорится в п. 30 обзора практики от ВС. Судебный пристав должен вернуть взыскателю исполлист и разъяснить возможность обратиться с иском о выселении.
- Президиум ВС
- обзор судебной практики
- самовольная постройка
- снос постройки
Сроки исковой давности, применимые к требованиям о сносе самовольных построек
В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – «ГК РФ») самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Таким образом, постройка будет считаться самовольной, если:
- Постройка размещена на земельном участке, который не был отведен для ее строительства в установленном порядке;
- Данная постройка не соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам;
- Постройка возведена без получения необходимой разрешительной документации;
Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев признания права на нее за лицом, имеющим определенные права на земельный участок, где осуществлена постройка (за исключением случаев, когда сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан). В соответствии с разъяснениями Президиума ВАС (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ») принудительный снос самовольной постройки возможен исключительно на основании решения суда.
Применение правил о срок исковой давности по требованиям о сносе самовольной постройки зависит от оснований требования и заявителя.
В случае если требование о сносе самовольной постройки предъявлено собственником земельного участка, на котором расположена данная постройка и который находится во владении собственника, правила об исковой давности не применяются.
Указанная ситуация была проанализирована в информационном письме №143 Президиума ВАС РФ. Собственник земельного участка обратился в арбитражный суд с иском о сносе построек на основании статьи 222 ГК РФ, возведенных ответчиком на части его земельного участка. В обоснование своих требований, собственник указал, что им не было дано согласие на строительство спорных построек.
Ответчик, не оспаривая самовольного характера возведенных построек, просил суд отказать в иске по причине пропуска срока исковой давности со стороны собственника земельного участка. Возражая против применения срока исковой давности, собственником земельного участка было указано на то, что заявленное требование о сносе самовольных построек является требованием об устранении препятствий собственнику в пользовании этим участком. А в таком случае, на данное требование не распространяются правила об исковой давности на основании статьи 208 ГК РФ.
В итоге, судом апелляционной инстанции требование о сносе самовольной постройки было удовлетворено.
В случае если требование о сносе самовольной постройки предъявлено собственником земельного участка, на котором расположена данная постройка и который не находится во владении собственника, подлежит применению срок исковой давности, установленный для исков об истребовании имущества из чужого незаконного владения, который составляет три года. Данный срок начинает течь со дня, когда лицо, чьи права нарушены, узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Также, существует возможность предъявления требований о сносе самовольной постройки в защиту публичных интересов, со стороны прокурора/органа, осуществляющего строительный надзор, если самовольной постройкой создается угроза жизни и здоровью граждан. В таком случае правила об исковой давности также не применяются.
Обращаем внимание на то, что в постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 указано, что факт наличия или отсутствия угрозы жизни и здоровья граждан должен устанавливаться в судебном заседании. С этой целью, при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности суд вправе назначить экспертизу для определения наличия угрозы.
Данная ситуация также была проанализирована в информационном письме Президиума ВАС РФ № 143. Орган, осуществляющий строительный надзор, обратился в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки, созданной ответчиком с существенным нарушением норм и правил. Ответчик, возражая против заявленных требований, заявил о пропуске истцом исковой давности.
Суд при этом указал, что на данное требование не распространяются правила об исковой давности.
Судом было отмечено, что в соответствии со статьей 195 ГК РФ под исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. В данном же случае, иск не связан с защитой гражданских прав конкретного лица, а связан с устранением постоянной угрозы, которую создает сохранение постройки.
Однако, в соответствии с вышеупомянутым информационным письмом № 143, в случае, если самовольная постройка не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и возведена с соблюдением градостроительных норм и правил, в отношении требований о сносе такой постройки в защиту публичных интересов будет применяться общий срок исковой давности в порядке, предусмотренном статьей 196 ГК РФ.
Вам понравился материал?