Президент России 3 августа 2018 подписал Федеральные законы № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
В чём суть нововведений, касающихся самостроя?
В гражданское законодательство внесены поправки в части признаков самовольной постройки, последствий её возведения и порядка её сноса, а также установлена ответственность собственников земельных участков за невыполнение решений о сносе.
Зачем были приняты поправки?
Новшества направлены на совершенствование правового регулирования вопросов, связанных с признанием зданий, сооружений, других строений самовольными постройками, принятием решений об их сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями. Конкретизируются случаи принятия органом местного самоуправления решений о сносе самовольной постройки в целях исключения субъективизма и злоупотреблений. Действовавшая ранее редакция ст. 222 ГК РФ позволяла органам местного самоуправления принимать решения о сносе самовольной постройки практически в неограниченных случаях, если самострой был возведён на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей. Например, на практике получила распространение ситуация, когда балансодержатели линейных объектов требуют от граждан сноса зданий, которые являются их единственным жильем.
Кроме того, поправками вводятся нормы, направленные на защиту имущественных интересов лиц — приобретателей зданий, сооружений, других строений, право собственности на которые было зарегистрировано, в случае признания таких объектов самовольными постройками. Принятые законы, с одной стороны, позволят в значительной степени пресечь наиболее распространенные нарушения в области градостроительной деятельности, с другой, позволят в большей степени защитить права и законные интересы добросовестных застройщиков и приобретателей объектов недвижимого имущества.
В каких случаях постройку нельзя признать самовольной?
В ст. 222 ГК РФ теперь чётко указано, что не является самовольной постройкой: не является самостроем здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. Кроме того, из новой формулировки следует, что невозможно признание постройки самовольной, если она возведена с нарушением градостроительных или строительных норм и правил, которые утратили силу на момент выявления такой постройки. Раньше такие строения могли снести, даже если они никому не мешали.
Теперь права владельцев защищены лучше, поскольку снести самовольный дом стало сложнее.
Обязательно ли сносить самовольную постройку?
Нет, появился новый механизм легализации самостроя. Такую постройку можно привести в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки. Приведение в соответствие осуществляется лицом, возведшим самовольную постройку за свой счёт (в предусмотренных законом случаях — иными лицами).
Данное нововведение позволит (в отличие от сноса) сохранить объект и ввести его в дальнейшем в хозяйственный оборот.
Кто принимает решение о сносе или реконструкции?
По общему правилу решение о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями принимает суд. Органы местного самоуправления поселения или городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории) обладают таким правом теперь в отдельных случаях. Например, органы местной власти могут принять решение о сносе или реконструкции при возведении, создании самостроя на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нём такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования и в других случаях.
Как можно оформить право собственности на самовольную постройку?
Если привести самовольную постройку в соответствие требованиям, то можно приобрести право собственности. Рассчитывать на это может лицо, у которого земельный участок находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании. Оформить постройку в собственность могут и те, кто получил землю во временное владение и пользование от государства для строительства.
Приобретение постройки в собственность не должно противоречить закону или условиям договора.
Определены ли сроки для сноса или реконструкции самостроя?
Да, поправками скорректирован срок сноса и определён срок приведения самовольной постройки в порядок. Срок для сноса самовольной постройки и для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учётом характера самовольной постройки. При этом срок для сноса не может составлять менее чем 3 месяца и более чем 12 месяцев (в прежней редакции не было минимального срока, т.е. теперь можно не бояться внезапного сноса).
Для приведения самостроя в соответствие с установленными требованиями определён срок не менее 3 месяцев и не более 3 лет.
В каких случаях точно не снесут объект самостроя?
Такое решение не может быть принято в отношении объектов индивидуального жилищного строительства, построенных на земельных участках, предназначенных для ИЖС или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, и в отношении жилых домов и жилых строений, созданных соответственно на дачных и садовых земельных участках, при наличии одновременно следующих условий: — права на эти объекты, жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 сентября 2018 года; — параметры этих объектов, жилых домов, жилых строений соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, установленным правилами землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, жилых домов, жилых строений; — эти объекты, жилые дома, жилые строения расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов, жилых домов, жилых строений.
Какое ещё важное изменение принёс закон № 339-ФЗ?
Вводится норма об изъятии земельного участка (части земельного участка) у собственника, иного обладателя, не осуществившего в установленный срок снос или приведение самовольной постройки в соответствие с требованиями законодательства.
Это все изменения по поводу самовольных построек?
Нет, это только те, что внесли в ГК РФ отдельным законом. В целях реализации положений гражданского законодательства о самовольных постройках соответствующие изменения внесены также в Градостроительный кодекс, Земельный кодекс и ряд иных нормативных правовых актов законом № 340-ФЗ. В нём установлен порядок сноса объектов капитального строительства, особенности сноса самовольных построек или приведения их в соответствие с установленными требованиями, а также особенности сноса объектов капитального строительства, расположенных в зонах с особыми условиями использования территорий.
Одно из новшеств — вводятся положения о членстве лиц, осуществляющих снос объектов капитального строительства в СРО в области строительства.
«Дачная реновация»: кого она затронет и что построят вместо частных домов?
Земли дачников могут попасть под закон о КРТ: вместо морковки и капусты там вырастут дома, в том числе многоэтажные. Чем грозит новая инициатива и что дачники рискуют получить взамен шести соток, выяснил Циан.Журнал.
«Когда закончатся посягательства на нашу собственность? С трудом отмахались от КРТ, сохранили наши дома, так теперь застройщики на дачи покушаются. Когда от нас отстанут?» С таким вопросом обратился в Циан.Журнал петербуржец Даниил К. Давайте разбираться, зачем нужна «дачная реновация», кому она поможет и реально ли от нее отказаться.
В чем суть «дачной реновации»?
С предложением включить участки, застроенные частными и садовыми домами, в закон о комплексном развитии территорий (КРТ) выступили Российский союз промышленников и предпринимателей и Российский союз строителей. Свои идеи они уже направили в Минстрой.
«Дачная реновация» — инициатива, согласно которой можно будет использовать земли СНТ под многоквартирную застройку в рамках закона о комплексном развитии территорий. Владельцы дач и частных домов взамен получат денежную компенсацию или квартиру в новом доме. Пока законодательно не регулируется: Минстрой только рассматривает эту идею, законопроекта нет.
Если коротко, то владельцам дач и частных домов будут предлагать переехать в многоквартирные или малоэтажные дома. Стоимость «квадрата» в них будет ниже средней по стране отметки 83 тыс. рублей. В идеале это должно одновременно и повысить комфорт проживания за счет строительства нового жилья, и помочь развитию городской инфраструктуры на «дачных» землях.
В Минстрое эти инициативы назвали заслуживающими внимания. После их анализа будет предложена законодательная инициатива. И хотя ее еще нет, владельцы дач и частных домов уже начали паниковать.
Почему возникла эта идея?
Она могла появиться из-за нехватки земель под строительство в крупных городах, считают эксперты. Расширяться им некуда, а приграничные территории заняты садовыми товариществами.
«Полагаю, что цель «дачной реновации» — обеспечить крупным девелоперам строительство многоквартирных комплексов на территориях, где городская застройка вплотную подошла к дачным массивам, а потенциал развития иных территорий исчерпан».
Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»
Например, девелоперы загородного рынка в Московской области давно говорят о дефиците земельных участков под строительство в пределах 50–70 км от Москвы. В этой зоне есть территории с разношерстной застройкой, но без инфраструктуры, необходимой для полноценной жизни семьи за городом, — например, без детской инфраструктуры, объясняет Анна Березина, руководитель Циан.Загородная. Появление на этих землях комплексной современной малоэтажной застройки с достойным качеством инфраструктуры и коммуникаций было бы очень интересно покупателям и выгодно застройщикам.
Беда в том, что заброшенных участков вокруг Москвы практически не найти, а убедить людей отдать свои шесть соток ради получения квартиры, пусть и в малоэтажном доме, будет непросто. Загородный дом и квартира — два разных жизненных уклада, где один сложно заменить другим.
Еще один город, застройщикам которого «дачная реновация» может оказаться кстати, это Сочи. Частный сектор здесь занимает большие лакомые для девелоперов территории. Но и сопротивление жителей он вызовет пропорционально более сильное.
Какие участки попадут под «дачную реновацию»?
Это будут решать регионы. Пока ограничений нет: если руководствоваться Гражданским кодексом РФ, в программу КРТ могут попасть объекты, отвечающие любым критериям, которые установил субъект РФ. Поэтому не исключено, что туда попадут участки и дома, расположенные и внутри границ города, и прилегающие к городским границам, уточняет Максим Алексеев.
Если делать по уму, то нужно развивать как раз те участки, которые инфраструктурой не обеспечены. Ведь именно в развитии территорий — смысл КРТ.
Ищете дом в Московской области с канализацией, электричеством и водоснабжением, со статусом земли под садоводство или дачное некоммерческое партнерство? На Циан — более 5,7 тыс. подобных предложений!
«Под локации для КРТ и реновации идеально подойдут старые и полузаброшенные СНТ и муниципальные образования (села, деревни) с неразвитой инфраструктурой», — комментирует Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского». Если поискать такие локации вокруг Москвы, то можно найти их на юго-востоке Московской области. Причем у них неплохая транспортная доступность — уже половина дела.
Но это в идеальном мире. На деле может оказаться иначе, потому что застройщиков интересуют в первую очередь уже обеспеченные инфраструктурой локации. Поэтому они могут предпочесть не Московскую область, а, скажем, Новую Москву: там есть развитая инфраструктура и льготы, которые дает московская прописка, уточняет Валерий Лукинов, коммерческий директор КП «Павловы Озера».
Интересны девелоперам будут и территории рядом с Новорижским шоссе, недалеко от станций МЦД-2 до Нахабино.
Что построят вместо дач?
Согласно инициативе, возводить можно будет многоквартирные, малоэтажные и даже индивидуальные дома — фактически коттеджные поселки. На последнее надеются жители. Но опрошенные Циан.Журналом эксперты сильно сомневаются в реалистичности такого сценария: не та маржинальность.
Инициатива продвигается в интересах застройщиков «многоэтажки», именно они сейчас готовы строить малоэтажные жилые дома, таунхаусы и дуплексы, считает Валерий Лукинов. Индивидуальное жилье они строить не будут.
Некоторые эксперты высказались еще более пессимистично. «Строительство малоэтажных комплексов возможно, но такая практика не будет превалирующей и будет занимать лишь малую долю осваиваемой территории, — подчеркивает Максим Алексеев. — Стоимость такого жилья существенно выше по сравнению с многоэтажной застройкой, если учитывать обязательства девелопера по расселению собственников дачной недвижимости».
Какие перспективы у «дачной реновации»?
Минстрою предстоит тщательно продумать условия программы, чтобы не навлечь на региональные власти гнев дачников. Впрочем, не факт, что власти субъектов РФ станут активно внедрять программу: достаточно вспомнить недавнюю отмену КРТ в Петербурге, где жители единодушно выступили против программы.
КРТ дачных территорий затронет интересы большого числа собственников, и местные муниципалитеты будут тормозить реализацию таких проектов, чтобы не допускать всплесков недовольства, полагает Валерий Лукинов.
С другой стороны, найдутся и сторонники инициативы. Например, семьи с ребенком-старшеклассником, имеющие в собственности старую и не особо нужную дачу. Они вполне могут согласиться «обменять» ее на квартиру для детей, пусть и в пригороде.
Чтобы закон не вызвал сопротивления у собственников, нужно воплощать программы КРТ комплексно и легитимно, убежден Максим Лазовский: открыто проводить голосования, обеспечить полную информированность населения о его проведении, а главное — донести конкретную практическую ценность проводимого КРТ.
« Чтобы закон стал рабочим, нужны
- адекватная компенсация изымаемого под застройку жилья;
- четкие стандарты качества того, что должно быть построено взамен;
- законодательно закрепленные сроки строительства.
Речь не только о качестве строительства самого жилья. Очень важны четкие требования к инфраструктуре, коммуникациям и благоустройству локаций, которые придут на смену морально устаревшим СНТ».
Анна Березина,
Что думают об этой инициативе застройщики?
Циан.Журнал обратился за комментариями к крупнейшим застройщикам Москвы и Петербурга, но ответа не получил. Возможно, девелоперы ждут более ясных правил игры.
Единства в оценке «дачной реновации» нет даже у тех, кто привык работать на загородном рынке. Так, Валерий Лукинов отметил, что у его компании есть активы, достаточные для реализации новых проектов в предстоящие 10 лет, поэтому участвовать в программе дачного КРТ они не готовы.
А Максим Лазовский позитивно оценивает эту идею. «Я с удовольствием поучаствовал бы в таком проекте, если он будет проводиться эффективно и качественно, — говорит он. — Введение стандартов ИЖС позволит нам строить качественные дома по более низкой стоимости. Главное, чтобы заявленная в инициативе сниженная стоимость строительства за 1 кв. м не достигалась использованием плохих материалов и наймом непрофессионалов».
Заранее волноваться владельцам дач и домов не стоит, но держать руку на пульсе надо. Даже если законопроект о дачном КРТ будет принят, у собственников будет возможность отказаться от включения их участков в программу — так же, как это делается в действующей городской программе КРТ.
Советы владельцам недвижимости здесь те же: следите за новостями, будьте активны в выражении своей воли собственника и познакомьтесь с соседями. Если до сих пор вы этого не сделали, сейчас — самое время.
Актуальный порядок сноса индивидуальных жилых домов
Снос домов может интересовать риэлторов как часть работ по снятию объектов с кадастрового и регистрационного учетов.
До недавнего времени чтобы снять снесенный дом с учета было необходимо предоставить: акт обследования кадастрового инженера, решение собственника о сносе, заявление в Росреестр.
С 04 августа 2018 г., когда были внесены поправки в Градостроительный кодекс (ст.55.31), собственники индивидуальных жилых домов на землях населенных пунктах для индивидуального жилищного строительства и для ведения личного подсобного хозяйства на приусадебных участках уже не могут сносить их по своему усмотрению. Что необходимо выполнить до, в процессе и после сноса.
1. Снос осуществляется в соответствии с проектом организации работ, после отключения дома от сетей инженерно-технического обеспечения.
2. Работы по договорам подряда на осуществление сноса выполняются только ИП или юрлицами, которые являются членами саморегулируемых организаций (СРО) в области строительства. (Какие-то послабления с возможностью нечленства в СРО есть для госкорпораций и прочих госструктур, при объеме заказа на снос до 1 млн. руб. или если застройщик (собственник) сам является членом СРО в области строительства. То есть в каких-то неинтересных для индивидуальных собственников случаях. Как правило, самостоятельный снос запрещен.
На практике, скорее всего, собственники это требование будут игнорировать, и возможно, что их за это даже не успеют наказать).
3. Застройщик или технический заказчик подает в орган местного самоуправления уведомление о планируемом сносе не позднее чем за семь рабочих дней до начала выполнения работ. К уведомлению прилагаются следующие документы: 1) результаты и материалы обследования объекта капитального строительства ( в том числе, акт отключения коммуникаций); 2) проект организации работ по сносу объекта.
4. Застройщик или технический заказчик не позднее 7 рабочих дней после завершения сноса подает в орган местного самоуправления уведомление о завершении сноса.
Описанный порядок сноса не касается садовых или индивидуальных жилых домов, находящихся на садовых (дачных) земельных участках, а также гаражей и прочих вспомогательных строений.
Уведомлять о начале работ по сносу не требуется, если работы по сносу объекта капитального строительства, не связанному со строительством или реконструкцией на месте снесенного объекта, начаты до 04.08.2018 ( п. 8 ст.16 ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ).
Если снос дома происходит по сложному сценарию (с проектом, уведомлениями, актом отключения коммуникаций), надо чтобы кадастровый инженер вложил в акт обследования уведомления о планируемом сносе и о завершении сноса. Если он это не сделает, то будет приостановка регистрационного действия. Для кадастровых инженеров акты обследования-редкий вид работ, поэтому что-то они могут и не знать.
Если же снос начат или якобы начат до 04.08.2018, важно правильно подписать Решение собственника о сносе, в частности, обращая внимание на дату выдачи доверенности представителя, а также проконтролировать или составить самостоятельно Заключение кадастрового инженера в Акте обследования — в соответствии с Приказом Минэкономразвития от 20.11.2015 № 861 «Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке».
Будем надеяться, что новый порядок сноса индивидуальных жилых домов на следующем историческом этапе развития страны отменят как не имеющий ничего общего с безопасностью и принятый в интересах исключительно «строительного комплекса».