Программу льготной ипотеки следует распространить на вторичное жилье только при условии, что продавцы в таких сделках обязательно должны будут купить жилье в новостройке, заявил «Ведомостям» председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов. «Любое решение в изменении принципов льготной ипотеки должно запускать рабочую цепочку, а не быть точечной акцией, пусть даже и полезной», – считает он.
По его мнению, такая связка [продажа квартиры на вторичном рынке и покупка на первичном] обеспечит «и вовлечение «вторички», и поддержку реализуемых сейчас строительных проектов». Кроме того, эффективность вложенных государством средств будет гораздо выше, считает Пахомов.
О том, что вопрос распространения льготной ипотеки на вторичный рынок жилья находится на стадии обсуждения, сообщил заместитель председателя Банка России Алексей Заботкин. «В части льготной ипотеки на вторичном рынке – эта тема действительно находится в обсуждении в целом», – сказал он.
Заботкин также добавил, что, по мнению ЦБ, имеет смысл обсуждать распространение на вторичный рынок, например, семейной ипотеки, которая рассчитана на длительный срок и является более адресной. Он отметил при этом, что существует риск значительного повышения цен на жилье, что нивелирует эффект повышения его доступности.
Идею введения льгот для приобретения жилья на вторичном рынке положительно оценил президент России Владимир Путин на встрече с главой госкорпорации ДОМ.РФ Виталием Мутко 11 апреля.
«На рынке недвижимости начинают возникать и определенные дисбалансы: происходит так называемое затоваривание, что в дальнейшем может привести к сокращению стройки», – сказал он. Путин отметил, что распространение льгот и на вторичный рынок может положительно отразиться на отрасли в целом.
В конце апреля глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила о целесообразности распространения адресных программ льготной ипотеки на вторичное жилье, чтобы поддержать конкретные категории граждан.
ЦБ связал снижение доступности жилья с льготной ипотекой на новостройки
Повлияла не столько программа, сколько инвестиционный интерес к первичке и удорожание стройматериалов, считают эксперты
Программа льготной ипотеки на новостройки должна была завершиться в 2022 г., но 29 декабря власти продлили ее до 1 июля 2024 г., повысив ставку с 7 до 8%, писали «Ведомости». В России действует еще несколько целевых ипотечных госпрограмм: семейная (6% годовых), для IT-специалистов (5%), сельская (3%) и дальневосточная (2%).
Риски и нюансы
Инициатива спорная, распространение похожей льготы на «вторичку» может впоследствии нивелировать достигнутый эффект от действия льготной программы на первичном рынке, считает управляющий партнер экспертной группы Veta Илья Жарский. Льготная программа семейной ипотеки вводилась с двумя целями: способствование жилищному строительству и формирование условий для более доступного жилья, сказал он «Ведомостям». В результате выигрывали и девелоперы, и банки, и покупатели, которые могли получать выгодные процентные ставки.
Девелоперы, ориентированные на строительство массового жилья, могут остаться в проигрыше, так как интереса у покупателей в силу наличия альтернативных вариантов может поубавиться. Это будет мотивировать их строить еще проще и искать пути делать новое жилье более доступным, в конечном итоге рынок может пережить период спада новых строек, предполагает Жарский. Еще больше пессимизма, на его взгляд, добавляет и тот факт, что доля ипотечных кредитов на вторичном рынке и так значительно велика в сравнении с данными по «первичке», отметил эксперт.
С другой стороны, сейчас на рынке есть процент нераспроданных квартир во «вчерашних» новостройках, которые уже успели стать «вторичкой», но еще не нашли своего покупателя или просто простаивают в черновом варианте, считает собеседник. И распространение льготной кредитной ставки во «вторичке» повышает шансы распродать такие квартиры.
Для того чтобы государственная поддержка работала, необходимо делать ее адресной, а не распространять на весь рынок вторичной недвижимости, считает эксперт рынка жилой недвижимости, генеральный директор «Релайт-Недвижимости» Константин Барсуков.
Расширением программы льготной ипотеки государство пытается решить проблему затоваривания рынка первичного жилья, которая при этом сильно преувеличена, сказал он «Ведомостям». По мнению эксперта, такая мера приведет к увеличению не только спроса, но и цены, причем и на «вторичку», и на новое жилье, так как продавцы вторичного жилья часто используют деньги от продажи на покупку квартир в новостройках.
Такая ситуация на рынке выгодна застройщикам, а также банкам, получающим более надежных заемщиков и компенсацию разницы в ставке от государства, при этом интересы самих граждан не учитываются, отмечает он.
«Надо разделять поддержку застройщиков, граждан и банков. Если мы хотим поддержать застройщиков, то нужно использовать другие инструменты. Например, проектное финансирование: если наполненность эскроу-счетов маленькая, то можно дополнительно профинансировать конкретного застройщика», – считает он.
Эксперты оценили потери банков от ужесточения регулирования ипотеки
Они могут лишиться порядка 80 млрд рублей, подсчитали в «Эксперт РА», но это чуть более 5% от ожидаемой прибыли
И для граждан, и для застройщиков более рациональной могла бы быть поддержка в виде грантов на первое жилье для семей (разовая выплата, которую семья может использовать в качестве первоначального взноса или части оплаты покупки жилья), продолжает экономист Александр Исаков.
Цель программы льготного кредитования до сих пор четко не определена, полагает он. Если рассматривать ее как меру поддержки строительного сектора и стабилизации экономики, то она оказалась довольно эффективна в контексте низкой безработицы и стабильной занятости в отрасли, говорит эксперт. При этом, по его словам, как социальная мера льготная ипотека имеет неоднозначный результат (доступность жилья стагнирует, уровень долговой нагрузки вырос), а нормативы по первому взносу делают ее доступной скорее домохозяйствам со средним и высоким доходом.
Исаков отмечает также, что при распространении льготной ипотеки на вторичный рынок может возникнуть риск нецелевого использования программы заемщиком. «Условно говоря, если при продаже на «первичке» возможно с высокой степенью уверенности говорить о том, что целью сделки является приобретение жилья, то в случае со «вторичкой» фиктивная сделка между связанными сторонами дает возможность привлечь средства по низкой ставке и, скажем, разместить их на депозит (или в облигации правительства) по рыночной», – сказал он.
Что ждет рынок жилья и ипотеки после резкого повышения ключевой ставки
Центральный банк на внеплановом заседании во вторник, 15 августа, увеличил ключевую ставку сразу на 3,5 п.п., до 12% годовых. Сегодняшнее повышение стало вторым за месяц. 21 июля ЦБ уже повышал ключевую сразу на 1 п.п., с 7,5% до 8,5% годовых.
До этого она оставалась без изменений с сентября прошлого года. Как резкое увеличение ключевой скажется на ипотечных ставках и к каким последствиям на рынке жилья это приведет — разбираемся вместе с экспертами.
Рыночная ипотека станет недоступной
Ставки по рыночной ипотеке после повышения ключевой закономерно повысятся, но рост может оказаться ниже, чем 3,5 п.п., считают эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». Банки пока не будут полностью переносить дельту (3,5 п.п.) по ключевой на ипотечников, поскольку такой шаг негативно отразится на новых выдачах, полагает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «Кредитные организации, скорее всего, повысят ставки по рыночным программам в пределах 2–2,5 п.п., до 15%. Особенно это будет касаться крупнейших ипотечных кредиторов», — отметила Ирина Носова. «Есть вероятность, что некоторые из кредиторов могут сократить круг потенциальных заемщиков, сохранив текущие ставки или повысив их незначительно, чтобы удержать качественный спрос», — считает аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева. Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко допускает более заметный рост ставок по ипотеке — до 16%. «Обычно рыночная ипотека выдается по ставкам плюс 3–4 п.п. к ключевой, поэтому рыночная ипотека вырастет где-то до 15–16% годовых.
Ставки по льготным программам останутся без изменений», — считает он. Сами банки пока не анонсировали повышения ставок. Например, «Альфа-Банк» после решения ЦБ заявил в своем в телеграм-канале, что не будет поднимать ставки по кредитам, в том числе по ипотеке.
Предыдущий рекорд по росту ключевой
Последнее резкое повышение ключевой ставки было в феврале 2022 года. Тогда регулятор также на внеплановом заседании поднял ключевую ставку с 9,5% годовых до рекордных за всю историю рынка 20%. Повышение ключевой ставки привело к росту ставок по жилищным кредитам до 22–25% годовых.
В результате классическая ипотека стала недоступной для большинства потенциальных заемщиков, выдача кредитов практически прекратилась.
Вторичка просядет сильнее
Повышение ипотечных ставок по рыночным программам приведет к падению спроса, в первую очередь на вторичное жилье, поскольку ставки по нельготной ипотеке станут заградительными для покупателей. «Для заемщиков ставка в 15% и выше психологически пока непривычна, за последнее десятилетие население уже отвыкло от таких цифр. Просадка ипотечного спроса неизбежна», — считает Ирина Носова. По мнению Олега Репченко, для многих заградительной является ставка по ипотеке от 12%. Поэтому выдачи по рыночной ипотеке упадут.
В целом спрос на жилье будет снижаться, поскольку вторичка и первичка связаны, пояснил эксперт. Как только банки поднимут ставки, стандартные программы станут для многих покупателей менее доступными или недоступными вовсе, в зависимости от уровня доходов, согласна управляющий партнер Dombook, основатель компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Однако льготной ипотеки это не касается, спрос ипотечных клиентов сфокусируется в значительной мере на объектах, которые подходят по параметрам под льготные программы», — пояснила эксперт.
Фото: Олег Елков/ТАСС
Именно льготные программы помогут избежать резкого падения спроса на жилье, отмечают эксперты. Тем не менее ужесточение денежно-кредитной политики (ДКП) может оказывать негативный эффект на рынок недвижимости, поскольку действительно рыночные ставки становятся малодоступными значительному числу населения, согласилась аналитик ФГ «Финам». Похожую точку зрения высказал руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. По его мнению, резкое повышение ключевой ставки к критическим последствиям не приведет. «Значительная часть спроса поддерживается льготными программами, для которых ставки с повышением ключевой не поменяются. Кроме того, продолжают действовать программы от застройщика и различные меры стимулирования спроса.
Пока государство и застройщики будут и дальше поддерживать этот сегмент, кардинального ухудшения на рынке жилья не произойдет», — считает Таганов. В июле, еще до повышения ключевой ставки, вице-премьер России Марат Хуснуллин заявлял, что лимиты по финансированию льготной ипотеки с господдержкой в 2024 году могут быть исчерпаны и потребуется дополнительное финансирование. «Это будет зависеть от того, какая будет ключевая ставка ЦБ. В зависимости от этого будет также понимание, какой объем средств нам нужен дополнительно», — говорил Марат Хуснуллин.
Читайте также: Путин пообещал продолжить льготные ипотечные программы
Краткосрочный всплеск спроса
В краткосрочной перспективе эксперты прогнозируют всплеск спроса: россияне будут спешить оформить кредиты по ранее одобренным заявкам на вторичном рынке. «Перед «концом света» люди увеличивают покупки: если говорить, что скоро прекратится льготная ипотека, то ее будут брать в большом объеме. Это мы видели многократно. Текущая ситуация с ключевой ставкой в ближайший месяц два-три подстегнет людей приобретать больше», — считает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости». По его словам, в ближайшие несколько недель россияне захотят успеть оформить ипотеку по прежним ставкам в ожидании, что дальше будет еще хуже. Выдачи на ранее одобренных условиях, скорее всего, не будут осуществляться по ажиотажному сценарию марта 2022 года, продолжила старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА. «Полтора года назад было понимание, что повышение ключевой ставки до 20% — временная, сдерживающая мера.
Сейчас — в условиях нарастающих инфляционных ожиданий — текущее повышение ключевой может быть промежуточным шагом к дальнейшему сдерживанию роста цен. В этой связи банки будут ограничивать выдачи на ранее одобренных условиях», — считает Ирина Носова. По мнению Наталии Пырьевой, на вторичном рынке в условиях повышения ставок может вырасти доля альтернативных сделок. «Когда человек продает собственное жилье и покупает больше/лучше или разменивает с привлечением в том числе ипотечных средств», — уточнила эксперт.
Фото: Владимир Баранов/ТАСС
Читайте также: Доллар почти ₽100: как падение рубля скажется на ценах на жилье и ипотеке
Цены могут снизиться
Падение спроса может в среднесрочной перспективе привести к снижению цен на жилье, считает Олег Репченко. «За время пандемии (2020–2021 годы), когда не было роста доходов населения, цены неадекватно выросли, из-за дешевой ипотеки надулся пузырь, которому пора сдуться. Что для рынка в целом неплохо. На мой взгляд, коррекция цен на 10–15% в течение года реальна, особенно на вторичном рынке», — допустил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
При этом на первичном рынке тоже может быть снижение цен, но в первую очередь за счет скидок и акций, количество которых начнет расти, уточнил он. Сам рост ключевой ставки также приведет к удорожанию проектного финансирования, добавила Наталия Пырьева. Однако это не скажется существенно на себестоимости строительства и цене квадратного метра, считает эксперт. «Рынок недвижимости в целом достаточно инертный, поэтому нет оснований полагать, что текущее повышение ставки ЦБ резко скажется на процессах в сегменте строительства.
Более того, повышение ставки (может, на меньшую величину) было уже заложено рынком», — пояснила она.
- Аналитики предсказали снижение цен на жилье в Москве к концу года
- ЦБ повысил ключевую: что будет с ценами на вторичное жилье в Москве
- Эксперты допустили отток мигрантов-строителей из-за ослабления рубля
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
Ипотеку будет сложнее получить: как изменится рынок недвижимости до конца 2024 года
15 августа Банк России провел внеплановое заседание, на котором поднял ключевую ставку на 3,5% — до 12%. В середине сентября ЦБ соберется еще раз, чтобы определить новый уровень «ключа». Регулятор уже намекает на возможное повышение.
Решения Центробанка по ключевой ставке влияют на условия по банковским продуктам. Так, после 15 августа кредиторы повысили ставки по рыночной ипотеке. Аналитики Банки.ру рассказали, как будет развиваться рынок недвижимости дальше.
Что происходило с рынком недвижимости: кратко
В первом полугодии 2024 года россияне заключили на 16,5% больше сделок с недвижимостью, чем в таком же периоде 2022-го. Причем преобладающая доля — на рынке «вторички». Интерес к квартирам от застройщиков продолжил снижаться из-за их высокой стоимости.
Сильнее всего за год средний чек вырос в Центральном и Северо-Кавказском федеральных округах, где они подорожали более чем на 50%.
Ипотеку стали брать чаще и в основном — на на вторичное жилье.
«Объясняется это тем, что при сложившейся на рынке недвижимости ситуации, даже оформляя ипотеку на готовое жилье по более высоким ставкам, в плане итоговой переплаты заемщики могут сэкономить гораздо больше, чем при покупке в ипотеку новостройки», — говорят аналитики.
Чаще всего ипотеку оформляли заемщики в возрасте от 25 до 45 лет, среди которых за год стало больше людей до 35 лет. Растет и число молодых клиентов — от 18 до 25 лет.
Желающие купить квартиру в основном просят суммы от 1 млн до 3 млн рублей, но все чаще появляется запрос на кредиты от 5 млн до 7 млн рублей, потому что растут цены на недвижимость. Вырос и доход, который люди указывают при оформлении заявки на Банки.ру. Его среднее значение у заемщиков, планировавших впервые оформить ипотеку, составило чуть больше 134 тыс. рублей, а у желающих рефинансировать ее — почти 129 тыс. рублей.
Подробнее о том, как изменился рынок ипотеки за год, читайте в исследовании Банки.ру.
Что будет дальше с рынком
Аналитики предполагают, что темпы ипотечного кредитования в России замедлятся в 2024 году. Причины — ужесточение регулирования этого сегмента со стороны ЦБ и переход к циклу повышения ключевой ставки.
«В частности, с 1 октября в силу вступят повышенные макропруденциальные надбавки для банков, кредитующих заемщиков с низким первоначальным взносом либо с высоким показателем долговой нагрузки. Их запретительный размер фактически сделает ипотеку для этих категорий населения недоступной», — говорят аналитики.
По мнению экспертов, получить ипотеку смогут только качественные заемщики — с достаточным уровнем дохода и оптимальным уровнем финансовой нагрузки, прежде всего незакредитованные. Но можно увеличить шансы на одобрение, если выбрать самую подходящую под ваши параметры программу. В этом поможет специальный сервис Банки.ру.
Из-за роста ключевой ставки и повышения ставок по ипотеке спрос на «вторичку» снизится. Заемщики будут стремиться получить ипотеку на покупку новостройки по госпрограммам.
«Однако мы не ожидаем существенного смещения спроса на первичное жилье, поскольку в большинстве регионов его стоимость остается высокой и продолжает расти, в том числе из-за роста инфляции и удорожания проектного финансирования для застройщиков», — говорят аналитики.
Как изменятся ставки по ипотеке
Если Банк России все же повысит ключевую ставку 15 сентября, процент по рыночной ипотеке может увеличиться на 4–4,5 процентного пункта.
«Как результат, средняя ставка по таким программам осенью может вырасти до заградительных 17–18% годовых, а по льготным — приблизиться к установленным государством максимумам», — считают эксперты Банки.ру.
Также банки могут сократить круг потенциальных заемщиков, оставив для проверенных клиентов относительно приемлемые ценовые условия.
Из-за роста цен на недвижимость сохранятся высокие средние чеки по ипотеке. Чтобы сохранить приемлемый ежемесячный платеж, банки будут увеличивать сроки кредита. В итоге вырастет и переплата.
«Мы ожидаем сезонного усиления интереса к ипотеке в IV квартале, поскольку традиционно этот период является пиковым в плане спроса на недвижимость и на ипотечные продукты с госсубсидированием, — говорят аналитики. — Но сезонный фактор в этом году будет влиять в меньшей степени. Причин несколько: общая экономическая напряженность, исчерпание платежеспособного слоя заемщиков, пересмотр кредитных политик, купирование рисков, а также возможное исчерпание к концу года лимитов на льготную ипотеку».
На Банки.ру есть раздел, в котором мы собираем все материалы о покупке и продаже квартиры в 2024 году. Почитайте, как подготовиться к подаче заявки, оформить страховой полис, принять недвижимость от застройщика или сэкономить на ипотеке.
\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t
\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t
\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0412\u043e\u0439\u0434\u0438\u0442\u0435\n\t\t\t \n\t\t\t\u0438\u043b\u0438\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0437\u0430\u0440\u0435\u0433\u0438\u0441\u0442\u0440\u0438\u0440\u0443\u0439\u0442\u0435\u0441\u044c.\n\t\t\t \n\t\t \n\t»>’ >