За период с момента регистрации права собственности на объект недвижимости до момента заключения договора аренды уполномоченный орган предъявляет иск о взыскании платы за пользование земельным участком, занятым объектом недвижимости, и начисляет пени за просрочку оплаты.
Вы приобрели здание (иной объект недвижимости), однако на момент покупки объекта земельный участок, занятый объектом недвижимости, не был сформирован и не был поставлен на кадастровый учет.
Впоследствии земельный участок, занятый объектом недвижимости, сформировали, поставили на кадастровый учет, а собственник объекта заключил договор аренды земельного участка.
За период с момента регистрации права собственности на объект недвижимости до момента заключения договора аренды уполномоченный орган предъявляет иск о взыскании платы за пользование земельным участком, занятым объектом недвижимости, и начисляет пени за просрочку оплаты.
Возникает вопрос, вправе ли уполномоченный орган взыскивать с собственника плату за пользование земельным участком, если он не был на тот момент сформирован и у собственника отсутствовали какие-либо договорные обязательства?
Отвечая на этот вопрос обратимся к статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Поскольку обязанность по уплате арендной платы возникает с момента заключения договора аренды земельного участка, а обязанность по уплате земельного налога возникает только у лица, которое владеет земельным участком на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения, с собственника находящегося на участке объекта недвижимости подлежит взысканию плата за пользование земельным участком в размере сбереженной арендной платы на основании ст. 1102 Гражданского кодекса РФ о неосновательном обогащении.
Зачастую расчет суммы неосновательного обогащения производится исходя из площади впоследствии сформированного земельного участка, который на момент предъявления требований собственник арендует, однако это не означает, что до заключения договора аренды собственник использовал всю площадь участка.
В правоприменительной практике (п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», Постановление Президиума ВАС РФ от 29.06.2010 N 241/10) на основании п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, а также п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ выработался следующий подход:
- при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
- если земельный участок, занятый объектами недвижимости и необходимый для их использования не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, арендная плата подлежит исчислению, исходя из площади земельного участка, непосредственно занятого зданием/сооружением («пятно застройки»), если не доказано фактическое использование земельного участка в иных границах.
Таким образом, собственник объекта недвижимости вправе представить доказательства, что в спорный период он использовал участок меньшей площади, чем ему вменяет уполномоченный орган. Таким доказательством может быть заключение кадастрового инженера, изготовленное по Вашей инициативе или заключение землеустроительной судебной экспертизы.
Наши специалисты имеют успешный опыт разрешения подобных споров в суде.
Например, в деле № А60-32588/2018 Администрация города Екатеринбурга предъявила требования на сумму 919 880,37 руб. В суде апелляционной инстанции нам удалось снизить размер взыскиваемой суммы до 123 177,25 руб., т.е. почти в 8 раз, доказав, что фактически Ответчик использовал для принадлежащего ему здания участок меньшей площади.
Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ
Верховный Суд РФ опубликовал Обзор судебной практики за первое полугодие 2020 года № 2 (утв. Президиумом ВС РФ от 22.07.2020), в котором рассмотрел спорные вопросы, касающиеся в том числе и арендных правоотношений. Рассказываем о том, как поменялась практика разрешения арендных споров.
Продление договора аренды
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Теперь же Верховный Суд РФ признал подобные судебные решения необоснованными и нарушающими права арендаторов (определение ВС РФ № 305-ЭС19-15922).
ВС РФ пояснил, что согласие арендодателя на продолжение арендных отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны всегда предполагается.
Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.
От договора, возобновившегося на неопределенный срок, арендодатель может отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ. Само же по себе установление срока договора и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании этого срока не означает, что договор не может быть продлен на неопределенный срок.
Не означает это и того, что арендатор обязан уплачивать арендодателю какую-либо неустойку и штраф за несвоевременный возврат имущества.
Если по истечении срока договора имущество продолжает использоваться арендатором и арендодатель прямо не требует его возврата, то арендатор обязан уплачивать только саму арендную плату. Причем в изначально оговоренном размере.
Прекращение арендных правоотношений
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Аренда муниципальных участков
Много споров в последнее время возникает и по поводу продления договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков.
Это объясняется тем, что в соответствии с п. 1 ст. 396 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться исключительно на торгах.
Данное правило действует с 1 марта 2015 года, и многие суды сейчас отказывают арендаторам в автоматическом продлении договоров аренды, заключенных до указанной даты, по правилам ст. 621 ГК РФ.
Это приводит к тому, что добросовестные арендаторы, вынужденные участвовать в торгах в целях перезаключения арендных договоров, могут лишиться земельных участков, которые они арендуют уже много лет.
ВС РФ решил поддержать таких арендаторов и признал данную практику разрешения споров незаконной (определение ВС РФ № 308-ЭС19-19368).
Суд указал, что до 1 марта 2015 года законодательством не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.
Договоры могут быть возобновлены на неопределенный срок, если были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (ст. 422 ГК РФ).
Поэтому если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Аргументы арендатора в споре при взыскании арендной платы: судебная практика
Споры о возмещении задолженности по арендной плате относятся к категории бесспорных. Как правило, требование о задолженности правомерно в силу его возмездного характера (ст. 614 ГК РФ), поскольку сущность арендных обязательств состоит в том, что одна сторона обязуется передать вещь во временное пользование другой стороне за плату.
Учитывая такой характер обязательства, разногласия у сторон договора аренды касаются или момента возникновения обязательственных правоотношений, или предмета аренды.
В первом случае арендатор сталкивается с проблемой начисления и уплаты одной из форм (арендной платы или земельного налога) платы за использование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. В этой связи судебная практика сформировала тенденцию к тому, что в случае возникновения обязательственных споров арендодатель всегда прав.
Однако в практике встречаются случаи, когда арендатор вправе ссылаться на неправомерность притязаний арендодателя.
ФНС аргументирует особенности платы за использование земельного участка следующим:
— предприятие (арендатор) уплачивает земельный налог, если право бессрочного пользования земельным участком сохраняется у него до момента государственной регистрации договора аренды в силу ст.387, 388 НК РФ (письмо ФНС от 11 января 2006 г. N 21-4-04/2, письмо ФНС от 20 июня 2006 г. N 03-06-02-04/88)
— при установлении момента, с которого у арендатора наступает обязанность по исчислению и уплате арендной платы за земельный участок, нужно учесть, что, но не ранее даты государственной регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования (письмо ФНС от 18 февраля 2008 г. N 03-05-05-02/07).
Таким образом, необходимыми условиями для правомерности этой позиции в отношении конкретного предприятия являются:
— наличие оснований для уплаты земельного налога – право бессрочного пользования земельным участком, подтвержденное соответствующим правоустанавливающим документом согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ.
— государственная регистрация договора аренды.
Аналогичная позиция изложена в Обзоре Арбитражного суда Республики Мордовия о практике рассмотрения споров по земельному налогу от 31 октября 2016 г.:
юридическое лицо обязано уплачивать земельный налог за земельный участок при условии, что данный земельный участок не используется им на праве аренды..
Аналогичная правовая позиция изложена и в Постановлении ФАС Уральского округа от 19.07.2006 N Ф09-6227/06-С6 по делу N А60-40568/2005.
Арендатор вправе рассчитывать на пересмотр размера задолженности по арендной плате в установленных случаях.
— переход права собственности на недвижимость, расположенной на арендованном земельном участке, к третьим лицам.
Право арендатора оспорить взыскание арендной платы с момента государственной регистрации права собственности третьего лица на объект недвижимости, ранее принадлежавшему арендатору и расположенному на арендованном земельном участке, предусмотрено в силу прямого указания закона: абз. 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 25 постановления Пленума № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
В этом случае, третье лицо приобретает право аренды земельного участка, занятого объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка при условии, если прежний собственник недвижимости уведомил собственника земельного участка об отчуждении объекта недвижимости.
Если по договору купли-продажи расположенные на арендованном земельном участке объекты недвижимости и переход права собственности в установленном порядке зарегистрирован в установленном порядке, тогда к третьему лицу переходят на основании п. 3 ст. 552 ГК РФ права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору. (ФАС МО от 03.10.05 № КГ-А41/9149-05).
Однако, третье лицо не принимает на себя обязательство погасить задолженность первоначального арендатора по арендной плате, образовавшуюся на момент передачи прав и обязанностей по договору аренды (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 31 октября 2017 г. по делу № А19-13331/2016).
— обязательства сторон по уплате арендной платы возникли с момента государственной регистрации данного договора.
Как усматривается из смысла ч.2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более, чем на один год, подлежат государственной регистрации. Вместе с этим, в последние годы в судебной практике принято считать, обязательства сторон по уплате арендной платы наступают с момента фактической передачи объекта аренды.
Согласно противоположному подходу такая обязанность наступает с момента государственной регистрации договора аренды. Следует отметить, что такой подход имеет право на существование в случае, предусмотренном в письмо ФНС от 18 февраля 2008 г. N 03-05-05-02/07. То есть, в случае, когда ранее арендатор использовал земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования. (Постановление ФАС Уральского округа от 01.07.2011 N Ф09-3605/2011 по делу N А60-35139/2010-С2, Постановление ФАС Поволжского округа от 04.10.2007 по делу N А12-20384/06).