На торгах по банкротству приобретен земельный участок. На нем находится фундамент с кадастровым номером. Как оформить в собственность этот фундамент?
Юлия Иванова
Консультаций: 80
Порядок оформления в собственность объекта незавершенного строительства зависит от того, какого рода объект недвижимого имущества предполагалось построить на земельном участке.
Государственная регистрация права собственности осуществляется без одновременного государственного кадастрового учета при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется в связи с возникновением права на созданный объект недвижимости или объект незавершенного строительства, если в отношении таких объектов недвижимости ранее был осуществлен государственный кадастровый учет (п. 1 ч. 4 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Государственная регистрация права на объект незавершенного строительства осуществляется на основании заявления собственника земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства (п. 1 ч. 1 ст. 15 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).
Государственная регистрация права на объект незавершенного строительства осуществляется на основании следующих документов: разрешения на строительство объекта (если объект не отнесен к перечню объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство) и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.
Государственная регистрация права на объект незавершенного строительства (если объект отнесен к перечню объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство) осуществляются на основании следующих документов: технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты (ч. 10 ст. 40 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).
В том случае, если технический план уже был предоставлен в регистрирующий орган для осуществления государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства, повторное предоставление такого плана не требуется.
По общему правилу, строительство любых объектов капитального строительства допускается только на основании разрешения на строительство (ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Перечень случаев, когда не требуется разрешение на строительство, указан в ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
Если объект незавершенного строительства (фундамент) является частью объекта, для возведения которого было получено разрешение на строительство, то перед обращением за государственной регистрацией права новый собственник земельного участка обязан направить уведомление о переходе к нему прав на земельный участок в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации либо орган местного самоуправления с указанием реквизитов правоустанавливающих документов на земельный участок. Уполномоченный орган вносит изменение в разрешение на строительство (ч. 21.10 и 21.14 ст.
51 Градостроительного кодекса РФ).
Если объект незавершенного строительства является частью объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, то нет необходимости в направлении указанного извещения.
Необходимо отметить, что если объект незавершенного строительства (фундамент) не был предметом торгов и заключенного по их итогам договора купли-продажи, то могут возникнуть сложности с государственной регистрацией права, поскольку п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. При этом судебная практика распространяет указанный запрет и на объекты незавершенного строительства, в отношении которых не зарегистрировано право собственности предыдущего правообладателя земельного участка (определения Верховного Суда РФ от 30.07.2013 № 4-КГ13-24, Второго кассационного суда общей юрисдикции от 24.08.2021 № 88-16299/2021, апелляционное определение Брянского областного суда от 26.05.2015 № 33-1774/15).
Регистрация объекта незавершенного строительства (ОНС) в 2024 году
Регистрация объекта незавершенного строительства (ОНС) – это не что иное, как постановка его на кадастровый учет в Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН).
Лишь в ряде случаев закон требует ставить на учет недостроенное сооружение, а это:
- продажа земли с незаконченной постройкой;
- проведение оценки объекта незавершенного строительства, например, для оформления пакета документов, для кредитования или инвестиционного проекта;
- подготовка к торгам по банкротству, в исполнительном производстве;
- появление нового правообладателя, принудительно оценивают строение и признают право собственности за кем-либо из сторон судебного производства.
Во всех остальных случаях постановка незавершенного строения на кадастровый учет является правом заявителя, но не его обязанность. (часть 7 статьи 1, статья 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Понятие «Объект незавершенного строительства»
Четкого определения «Объекта незавершенного строительства» законодательные и нормативные документы нам не дают, однако согласно некоторым выдержкам мы можем такие объекты классифицировать, характеризовать и определять.
Таким образом, п.10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ отнес недостроенные объекты в один ряд со зданиями, строениями и сооружениями в одну категорию — это объекты капитального строительства. Определяют их основной общей характеристикой — наличие фундамента, стен и несущих конструкций. Хотя, как показывает судебная практика, даже наличие фундамента и свай не является препятствием в аннуляции статуса капитального строения.
Таким образом, объект незавершенного строительства – это объект капитальной застройки.
Так же п. 1 ст. 130 ГК РФ дает определение понятию «недвижимость», которое в полном объеме относится к недостроенному капитальному строению. К недвижимому имуществу «…относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.»
Из этого следует, что ОНС — это недвижимое имущество и объект капитальной застройки. Следовательно, он требует обязательной постановки на кадастровый учет. Так ли это?!
Этапы регистрации постройки
На любое капитальное здание и/или сооружения, прежде чем начать какие-либо строительные работы, сначала разрабатывается и оформляется ряд проектной и разрешительной документации. Все это оформляется должным образом и в дальнейшем, в случае сделок с этим имуществом — передается новым владельцам. ч
Один из первостепенных документов — разрешение на строительство на вверенной вам земле. Это разрешение дает вам право на возведение капитального здания. С момента его получения ваш кусок земли уже не просто участок, а земля под застройкой.
Документально ОНС станет полноценным сооружением, когда все работы по строительному проекту будут закончены и потребуется ввести в эксплуатацию соответствующим актом (статья 55 Градостроительного кодекса РФ), который в соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 14 Закона N 218-ФЗвдальнейшем является необходимым для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на готовое здание.
Соответственно, здание (у которого возведены фундамент, сваи, стены, несущие и конструктивные элементы) имеющее разрешение на строительство, но еще не введенное в эксплуатацию считается объектом незаконченного капитального строительства.
Самовольные постройки, в том числе ОНС
Так как ранее мы уже пришли к выводу, что объект незавершенного строительства — это тоже недвижимость, как и любой иной жилой дом, промышленное помещение и прочие постройки, он так же может быть признан самовольной постройкой, если к моменту проверки будут отсутствовать какие — либо документы подтверждающие ваши права на землю, на право строительства, на право подведения/подключение тех или иных инженерных коммуникаций и пр.
При признании объекта самовольно возведенным Росреестр может отказать в регистрационных действиях с ним.
п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
Как и с любым иным объектом самовольной постройки, так и в случае с объектом недостроенной капитальной застройки, зарегистрировать права возможно только судебным путем, подтвердив, что вы имеете отношение к данной земле и данному ОНС.
Однако, есть судебная практика, когда одновременно с оформлением участка в собственность, находящегося под недостроенным домом, единовременно выдали разрешение на строительство и признали уже имеющуюся на земле постройку — ОНС, зарегистрировав ее как новый кадастровый объект. Но этот пример скорее исключение, нежели правило.
Требуется экспертиза и оценка вашего строения? Постановка на кадастровый учет?
Звоните! Специалисты Архитектурного бюро «МБР» готовы помочь!
Оценка степени завершенности строительства
В некоторых случаях, например, в судебных спорах, требуется актировать степень готовности постройки. В таких актах могут указать процент завершенности (готовности) работ, согласно проекту, или указать стадии строительства.
Для осуществления корректной оценки были изданы Методические указания по проведению инвентаризации объектов незавершенного строительства, находящихся в федеральной собственности, утвержденные распоряжением Министерства имущества Российской Федерации от 18.01.2001 N 91-р. (Методические указания по инвентаризации имущества и финансовых обязательствах)
Опираясь на данный методический материал можно определить следующие стадии строительства:
- начальная стадия: готовится проект, сметы, найдены подрядчики; оборудуется строй площадка;
- средняя стадия: готов проект; закупка материалами и инструментами; заложен фундамент и несущие конструкции; оборудована строй площадка; начаты работы по оборудованию инженерных систем;
- высокая стадия: основные и несущие конструкции полностью возведены; работы по монтажу инженерных система выполнены на 50 — 75%; начаты отделочные работы;
- завершающая стадия: Инженерные системы полностью готовы; отделочные работы на объекте готовы на 50 — 99%; начаты пусконаладочные работы на объекте.
Очевидно, что здание можно считать заложенным лишь со второй, а возможно даже и с третьей стадии, когда окончена проектная деятельность и возведены основные несущие конструкции. На первых стадиях лишь можно получить разрешение на строительство.
К сожалению, так же отсутствует четкая законодательная база, регламентирующая степень готовности для того, чтобы какой-то объект уже стал считаться недвижимым имуществом, а соответственно – объектом незаконченного строительства (ОНС).
Мы лишь можем опираться на судебную практику в данном вопросе. Согласно ей, наличие фундамента или свай — весьма относительный признак капитальности застройки.
Пример 1. Ранее было зарегистрировано право собственности на фундамент в котловане, как на ОНС, но в судебном порядке этот факт был признан, как неправомерный:
«Наличие на участке котлована, залитого бетонным фундаментом с установленной в нем арматурой и несколькими стеновыми панелями, не свидетельствует о застройке участка и нахождении его в исключительном владении общества. Объект на участке представляет собой совокупность строительных материалов, не достигшую по своей завершенности уровня самостоятельного объекта недвижимости, отличного от земельного участка. Из представленных фотоматериалов видно, что данный объект в капитальной его части находится в земле, на глубине котлована, над поверхностью земельного участка капитальная часть объекта не возвышается. Устройство фундамента в котловане не может быть самостоятельным объектом недвижимости, сообщающим исключительное владение земельным участком, а представляет собой подготовительную стадию для возведения здания, строения или сооружения, являясь частью будущего объекта недвижимости.
Регистрация права на фундамент как на незавершенный строительством объект недвижимости ошибочна, поскольку такой объект какого-либо самостоятельного значения не имеет и представляет собой, по сути, укрепление земельного участка определенным образом для возведения на его поверхности объекта недвижимости» (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.09.2016 N Ф08-6045/2016 по делу N А32-11191/2015).
Пример 2. Суд пришел к выводу о том, что зарегистрированный объект незавершенного строительства, в виде свай, заглубленных в поверхность земли, не отвечает требованиям статьи 130 ГК РФ и относится к движимому имуществу:
«..Свайное поле, состоящее из 16 свай, расположенное на земельном участке, не имеющее обвязки монолитным ростверком, в отсутствие монтажа, не является готовой строительной конструкцией в составе фундамента будущего здания, а может рассматриваться как сборные элементы фундамента. Таким образом, извлечение свай из земли возможно без значимого ущерба, что относит свайное поле к категории некапитальных объектов… Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному и законному выводу, что зарегистрированный объект незавершенного строительства, в виде свай, заглубленных в поверхность земли, не является конструктивно сложным сооружением, обладающим признаками функциональной завершенности. Выполненные работы не привели на данной стадии строительства к появлению на земельном участке объекта недвижимого имущества, отличного от самого земельного участка, хотя и прочно с ним связанного, чье перемещение без причинения ущерба, несоразмерного назначению, невозможно» (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2014 по делу N А65-2105/2014).
Правовое признание прав собственности на долю в ОНС (части помещения, коммерческого в том числе)
Ситуация порой складывается так, что степень законченности (стадия завершенности) строительства играет ключевую роль и прибегают к услугам независимых экспертов для ее оценки.
В зависимости от того, в какой стадии готовности находится здание, могут быть удовлетворены требования о признании прав собственности на данный объект незавершенного строительства (доли в нем) третьих лиц.
Как пример подобной ситуации — недобросовестные застройщики, заключившие с покупателями ДДУ и избегающие исполнения своих обязательств по сдаче жилья/помещения в срок.
Пример. В п. 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) указано, что при высокой степени готовности объекта (степень завершенности объекта более 80%) есть основания для признания права собственности на помещения, находящиеся в данном объекте.
Правовые последствия регистрации ОНС
Основные последствия, и, как правило, цель постановки недостроенного здания на кадастровом учете – это возможность совершения каких-либо сделок, то есть – участие данного сооружения в гражданском обороте. Получив свидетельство на право собственности, вы имеете право продать его, сделать предметом залога, сдать в аренду и пр.
Так же, как только регистрируются права собственника на ОНС и у него появляется кадастровая стоимость, он встает на учет в ЕГРН — становится предметом налогообложения, но не ранее, чем со дня его государственной регистрации.
НО! Важно не забывать про п. 21 информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»
В данном письме четко изложена позиция законодательства в отношении неоконченного, но все еще действующего строительства.
Если на объект еще оформлены и действуют договора подряда, соответственно еще ведутся строительные работы. А в этом случае Росреестр откажет в регистрационных действиях, безусловно принимая в расчет право подрядчика осуществлять договорные обязательства и менять как конструктив в целом, так и некоторые его части, изменяя, достраивая тем самым регистрируемый объект.
Во избежание подобных недоразумений, прежде всего стоит расторгнуть все действующие договоры с подрядными строительными организациями.
Документы, необходимые для регистрации объекта неоконченного строительства
Объект неоконченного строительства можно поставить на учет, только подтвердив законные основания использования земель под ним.
Для регистрации объекта требуются:
- проект объекта капитальной застройки, а также детальное описание ОНС (оценка);
- документы, подтверждающий ваше право пользования на землю (право собственности, аренда);
- разрешение на строительство;
- технический план;
- акт о консервации или акт о приостановлении работ на объекте;
- межевой план строительного участка или план его границ.
Так же допускается, единовременное оформление и земли, и недостроенного строения на ней в собственность одновременно.
Сбор подобных бумаг занимает огромное количество нервов и сил даже для самого маленького дачного домика. Если вопрос встал о промышленном или коммерческом объекте, то самостоятельно можно безуспешно биться в закрытые двери Государственных бюджетных учреждений.
Опыт нашего Архитектурного бюро «МБР» показал, что коллектив опытных специалистов быстрее и эффективнее:
- подготовит нужную проектную и техническую документацию,
- проведем техническую инвентаризацию вашего объекта;
- проведет аудит имеющихся на объект и землю разрешительных и регистрационных документов;
- согласуем перепланировки, реконструкции или снос во всех инстанциях государственных органов;
- «под ключ» зарегистрируем любой недостроенный объект.
Заключение
Регистрация объекта незаконченного строительства в собственность, ставить его на кадастровый учет, платить налог, до введения его в эксплуатацию – это право, а не обязанность, ст. 131 (пункт 2) ГК, подобная регистрация имеет добровольный характер.
Однако, отсутствие регистрации, исключает признание прав на объект незавершенного строительства, а также делает ничтожными любые сделки с данными объектами (основание ст. 165 пункт 1 ГК).
Так же, если окажется, что постановка на учет и сдача объекта в эксплуатацию умышленно затягиваются с целью уклонения от уплаты налогов, то в силу вступает статья КоАП 19.21. Это чревато штрафом, в размере: на юридическое лицо — 30-40 тысяч рублей; для должностного лица — 3-4 тысячи рублей.
Если все-таки вам потребовалось прибегнуть к регистрационной процедуре, то рекомендуем обратиться к специалистам для экономии времени и сил.
Часто задаваемые вопросы
Всегда ли нужно ставить на учёт объект незавершенного строительства?
Не всегда, но есть некоторые случаи:
— продажа земли;
— оценка данного объекта;
— подготовка к торгам по банкротству;
— новый владелец.
Какой главный документ стоит оформить для разработки проектной документации?
Этим документом является разрешение на строительство.
На какой стадии строительства здание считается заложенным?
Это вторая или даже третья стадия, когда окончена проектная работа и уже возведены несущие конструкции.
Какой пакет документов требуется для регистрации объектов незавершенного строительства?
Это следующие документы:
— проект объекта капитальной застройки;
— документы, подтверждающие право пользования на землю;
— разрешение на строительство;
— технический план;
— акт о консервации или о приостановлении работ на объекте;
— межевой план строительного участка или план его границ.
Постановка на учет объекта незавершенного строительства ОНС в 2024 году
Постановка на учет объекта незавершенного строительства (ОНС) осуществляется через Росреестр. После переноса в ЕГРН данных об ОНС и присвоении ему кадастрового номера, объектом можно распоряжаться, в том числе продавать, вносить в уставный капитал юридических лиц. Для постановки на учет нужно оформить технический план, где будут описаны характеристики и координаты ОНС, указана его степень готовности.
Основным руководящим документом для этого является Приказ МЭР № 953.
Читайте в статье, при какой степени готовности можно поставить на учет объект незавершенного строительства, как оформляется технический план, что будут проверять в Росреестре при внесении сведений в ЕГРН.
Нужно ли ставить на учет объект незавершенного строительства
Обычно на кадастровый учет ставятся уже готовые объекты недвижимости. в том числе здания, жилые и нежилые помещения, машино-места. У них подтверждаются признаки изолированности и обособленности, полная готовность к эксплуатации. Незавершенный объект тоже можно поставить на учет. Основными критериями, подтверждающими возможность прохождения учета. являются:
- соответствие общим требованиям для объектов недвижимости (прежде всего, это неразрывная связь с землей);
- наличие разрешения на строительство здания (оно выдается после того, как проект прошел экспертизу);
- определенная степень готовности объекта. т.е. у здания должны быть основные конструкции и элементы.
Росреестр не выезжает на объект, чтобы убедиться в его существовании, наличии определенных характеристик. Для подтверждения перечисленных фактов используются только документы. Заявителю нужно представить документы на участок, разрешение на строительство. технический план на ОНС.
Необходимость ставить на учет объект до полного завершения строительства может быть связана со следующими целями:
- чтобы привлечь инвесторов к завершению стройки, подтвердить им результат первых этапов строительных работ;
- чтобы продать ОНС новому застройщику, который продолжит работу;
- чтобы признать право собственности на незавершенный объект, чтобы урегулировать спор по договорам;
- чтобы выставить незавершенный объект на торги в исполнительном производстве, при банкротстве застройщика;
- чтобы получить кредит под залог недостроенной недвижимости.
По своему статусу ОНС будет отличаться от обычного объекта только невозможностью его эксплуатировать. В остальном, отличий практически нет. Для незавершенного объекта можно достаточно просто определить рыночную стоимость, продать его или использовать как средство для привлечения инвестиций, завершения работ.
ОНС можно поставить на баланс как основное средство, что увеличит активы компании.
Комментарий эксперта.Как правило, решение о постановке ОНС на учет принимает заказчик работ, застройщик или иное уполномоченное лицо. Также обязанность прохождения учета может быть возложена судебным решением. Например, это будет актуально при банкротстве, где активы должника выставляются на торги.
При постановке на учет обязательно проверят законность строительства, наличие прав на участок.
| № п/п | Документы, которые используются при постановке на учет объекта незавершенного строительства | Описание |
| 1 | Правоустанавливающий документ на земельный участок | Правоустанавливающим документом может быть выписка ЕГРН, свидетельство о праве, договор аренды |
| 2 | Проект на строительство | Нужен для оформления технического плана на объект незавершенного строительства. В Росреестр проект подавать не нужно. |
| 3 | Разрешение на строительство | Этот документ подтверждает, что возведение ОНС осуществлялось после прохождения экспертизы и проверок в Госстройнадзоре. |
| 4 | Технический план. | Основной документ, на основании которого объекты незавершенного строительства на кадастровый учет с внесением сведений в ЕГРН. Технический план изготавливает кадастровый инженер после обследования ОНС. |
Что включает кадастровый учет ОНС
Учет недвижимости заключается в переносе данных об их координатах и характеристиках в ЕГРН. Этот реестр ведется на все объекты, расположенные на территории России. Полномочия по ведению и изменению сведений ЕГРН есть только у должностных лиц Росреестра. Они проверяют содержание документов кадастрового инженера и заявителя, их соответствие Закону № 218-ФЗ (скачать), Приказам МЭР.
В частности, техпланы на ОНС должны заполняться по форме Приказа МЭР № 953 (скачать).
Когда учет завершится, в реестре появится запись о кадастровом номере объекта. Это основной идентификатор недвижимости. Также из ЕГРН можно получить данные об основных параметрах объекта, о его координатах.
Подтверждающим документом, который получит заявитель, будет выписка ЕГРН.
Как правильно поставить на учет объект незавершенного строительства
Очевидно, что для постановки на учет ОНС, он должен фактически существовать на участке. Следовательно, до прохождения процедур в Росреестр нужно:
- получить права на участок, чтобы вид разрешенного землепользования допускал строительство;
- оформить проект на здания, пройти с ним экспертизу;
- на основании положительного заключения экспертизы необходимо получить разрешение на строительство через органы госстройнадзора;
- строго по проекту нужно выполнить строительные работы, возвести основные конструкции, элементы и узлы здания.
Если здание полностью завершено, для постановки его на учет требовалось бы получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Этот документ тоже выдает Госстройнадзор. Так как ОНС не готов к эксплуатации, его нужно ставить на учет по техническому плану.
О том, как пройти все обязательные процедуры, читайте ниже.
Обязательные документы
Основанием для государственного учета недвижимости и ОНС является заявление. Его подает владелец участка, застройщик или другое уполномоченное лицо. Согласно ст. 40 Закона № 218-ФЗ, к заявлению об учете ОНС нужно приложить:
- действующее разрешение на строительство;
- правоподтверждающий документ на участок (выписка ЕГРН, договор аренды, свидетельство о праве и т.д.);
- технический план на ОНС.
Исходный проект на здание и экспертное заключение Росреестру не нужны. Подразумевается, что разрешение на строительство будет выдано при наличии указанных документов, их соответствии законодательству.