Постановка объекта недвижимости на кадастровый учет – это процедура Росреестра по включению в ЕГРН данных о координатах и параметрах зданий, помещений, домов ИЖС, участков, машино-мест, незавершенного строительства. На учет могут поставить только объекты, которые были обособлены и изолированы, либо сформированные участки с установленными координатами. В отдельных случаях допускается учет частей строений и помещений, но только на определенный промежуток времени.
Читайте в статье, что значит поставить на кадастровый учет, где и как проходит процедура, какую документацию нужно подавать в Росреестр, сколько составляет госпошлина.
Что такое постановка недвижимости на кадастровый учет и зачем нужна эта процедура
У каждого объекта есть свои уникальные параметры и признаки, отличающие его от других объектов – координаты границ, местоположение, площадь. этажность, ряд других параметров. Чтобы систематизировать сведения обо всей недвижимости в России, с 2013 года государство перешло на систему кадастрового учета. С этой целью сначала применяли несколько кадастров, после чего был введен единый реестр ЕГРН (до 2016 года он назывался ЕГРП).
Для включения данных в ЕГРН предусмотрен механизм постановки объекта на кадастровый учет. Суть процедуры описана в Законе № 218-ФЗ:
- в ходе кадастровых работ определяются уникальные идентификационные признаки объекта (прежде всего, координаты);
- поставить на учет нужно вновь возведенное здание, образованный участок, обособленное и изолированное помещение;
- для выделяемых частей проводится учет, но данные о такой части будут содержаться в ЕГРН только на период действия арендного договора;
- если в процессе эксплуатации у объекта меняются характеристики, нужно пройти учет для обновления госреестра ЕГРН.
Государственный кадастровый учет осуществляет Росреестр. Это же ведомство ведет ЕГРН. рассматривает документы от правообладателей или участников сделок, выдает выписки из госреестра.
Специалисты Росреестра не занимаются осмотрами, замерами и обследованиями недвижимости. Чтобы получить информацию о параметрах и координатах объектов, они используют документы-основания, предусмотренные Законом № 218-ФЗ. Алгоритм постановки на кадастровый учет будет несущественно отличаться для отдельных видов объектов, так как могут оформляться разные документы-основания.
Мнение эксперта. Не стоит путать понятия регистрации и постановки на учет объекта недвижимости. Это разные процедуры, хотя могут проводиться по одному заявлению.
Для учета требуются характеристики недвижимости, указанные в межевом или техническом плане. Но правоподтверждающим документом может быть договор, постановление о выделении участка или помещения, свидетельство на наследство, другие формы.
Нормативные акты
Базовым руководящим актом для кадастровой регистрации недвижимости является Закон № 218-ФЗ (скачать). Он содержит следующие нормы:
- правовые определения, применяемые в процессе учета и регистрации;
- требования к документам, по которым Росреестр включает сведения в ЕГРН, меняет их по обращению заявителей;
- особенности регистрационных и учетных мероприятий на отдельные виды недвижимости;
- основания для приостановления и отказа в рассмотрении документов.
Для оформления документов используются специальные нормативные акты. Постановка земельного участка на государственный кадастровый учет пройдет по сведениям межевого плана. Этот документ изготавливается по требованиям Приказа МЭР № 921 (скачать).
Аналогичным документом для техплана является Приказ МЭР № 953 (скачать).
Постановка недвижимости на кадастровый учет. Вопросы эксперту.
Соловьев Петр
Эксперт в сфере сертификации, кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.
Задать вопрос
Вопрос эксперту
В какой срок после завершения строительства я должен поставить здание на кадастровый учет? Не нашел в законах ответа на этот вопрос.
Сроков для постановки на кадастровый учет законами не предусмотрено. Но пока не пройти эту процедуру, объектом будет невозможно распоряжаться, в том числе продавать или сдавать в долгосрочную аренду. Поэтому собственник сам заинтересован, чтобы максимально быстро пройти процедуру.
Можем ли мы приостановить кадастровый учет? Что для этого нужно сделать?
Заявитель не может приостановить кадастровый учет, так как это прерогатива регистраторов Росреестра. Но по заявлению сторон сделки или собственника допускается прекращение учета. Впоследствии можно повторно подать документы по общим правилам.
Если нужно пройти кадастровый учет, одновременно допускается регистрация прав на объект? Или это разные процедуры?
Кадастровый учет и регистрация являются разными процедурами. Но провести их могут одновременно, если это будет указано в заявлении от собственника.
Как часто нужно проходить кадастровый учет в Росреестре? также как и инвентаризацию в БТИ, 1 раз в 5 лет?
Кадастровый учет проводится после образования объекта, а также при последующих изменениях в его характеристиках. Если таких изменений не было, проходить кадастровый учет не нужно.
| № п/п | Основные понятия, которые нужно знать для постановки здания на кадастровый учет | Описание |
| 1 | Ввод в эксплуатацию | Процедура, подтверждающая завершение строительных работ по проекту, готовность объекта к эксплуатации. Для МКД и нежилых зданий при вводе в эксплуатацию оформляется разрешение Госстройнадзора. Для частных домовладений оформляется уведомление через местную администрацию. |
| 2 | Технический план | Основной документ, на основании которого объект ставят на кадастровый учет с внесением сведений в ЕГРН. Технический план изготавливает кадастровый инженер после обследования здания. |
| 3 | Кадастровый инженер | Профессиональный специалист, который имеет право оформить межевой или технический план, акт обследования на объекты. У кадастрового инженера должен быть квалификационный аттестат. Сведения обо всех инженерах есть в базе данных Росреестра. |
| 4 | Регистрация прав | Процедура, в ходе которой Росреестр вносит в ЕГРН сведения о правообладателе объекта. Регистрация может осуществляться одновременно с кадастровым учетом, либо отдельно от него. |
| 5 | Кадастровый учет при изменениях объекта. | Процедура, в ходе которой в ЕГРН вносятся данные после реконструкции или перепланировки объекта. Для кадастрового учета изменений нужно оформить технический план, обратиться в Росреестр. |
Особенности постановки на кадастровый учет
В России действует единый порядок постановки на кадастровый учет объекта недвижимости. Однако есть и ряд важных особенностей, вызванных отличием характеристик объектов, их правового статуса. Также отметим, что определить идентификационные признаки и характеристики недвижимости может только кадастровый инженер. Именно этот специалист проводит обследования и координирование, готовит документы для Росреестра.
В отдельных случаях допускается постановка на кадастровый учет через суд (например, при возникновении спора о границах на близлежащие участки).
Постановка земельного участка на кадастровый учет
Участок можно поставить на учет только после его образования (формирования) с определением координат границ. Особенности подготовки документов на землю перед обращением в Росреестр заключаются в следующем:
- участок может быть сформирован путем разграничения муниципальных и государственных земель, в ходе раздела, выдела или объединения;
- постановка земли на кадастровый учет осуществляется по информации из межевого плана;
- для изготовления межевого плана инженер проводит обследования и съемки, определяет координаты границ, описывает их в текстовой и графической форме;
- обязательным приложением межевого плана является акт согласования границ с владельцами близлежащих участков.
Обратите внимание, что если акт согласования не удастся подписать, постановка зу на кадастровый учет возможна через суд. Для этого в судебном процессе изучается содержание межевого плана, заключение инженера о проведенных обследованиях и измерениях,
Комментарий эксперта. Правила постановки земельного участка на кадастровый учет позволяют сделать это одновременно и в отношении частного дома, здания или сооружения. На объект капитального строительства нужно получить техплан. кадастровый инженер может одновременно провести обследование участка и строения, сделать координирование, оформить сразу два документа для Росреестра.
Подробнее об этих моментах вы можете узнать у специалистов нашей компании.
Постановка строений на кадастровый учет
Постановка на учет здания или сооружения допускается на основании техплана. Этот документ описывает основные характеристики строения (площадь, высотность, этажность), местоположение и координаты на участке. Вот ряд важных нюансов, которыми сопровождается учетная процедура в Росреестре:
- если в составе здания есть обособленные и изолированные помещения, их можно поставить на учет одновременно со строением, либо в ходе отдельной процедуры (например, постановка на кадастровый учет многоквартирного дома будет сопровождаться такой же процедурой на отдельные квартиры, нежилые помещения);
- в процессе эксплуатации здания из его объема могут выделяться новые помещения, которые также можно ставить на кадастровый учет;
- на поэтажных планах строения указывается местоположение всех помещений на этажах (эти сведения можно будет проверить в выписке ЕГРН).
Ставить на учет можно любой объект кап. строительства. До 2018 года порядок постановки на учет дома ИЖС допускал оформление деклараций самим собственников. Сейчас эта норма исключена из Закона № 218-ФЗ.
Поэтому кадастровый учет зданий и сооружений, индивидуальных и дачных (садовых) домов осуществляется только по сведениям техпланов.
Комментарий эксперта. Постановка дома на учет сопровождается его координированием. Для этого делается привязка к сети геодезических координат, а в техплане описываются геодезические построения.
Чтобы обеспечить получение точных и достоверных данных о координатах, инженеры используют высокоточное профессиональное оборудование, проводят измерения и расчеты в специальных программах.
Раздел нежилых помещений в МКД в Москве в 2024 году
Если владельцу помещения нужно создать несколько новых помещений из одного уже существующего, используют процедуру раздела нежилого помещения. Он осуществляется двумя путями — это может быть как реконструкция нежилого здания, так и перепланировка нежилого помещения.
Чтобы помещения при разделе обрели обоснованный правовой статус, на них необходимо оформить права и обособить друг от друга. Это делается в рамках кадастровых работ по новообразованным нежилым помещениями и регистрации в ЕГРН.
В этой статье мы рассказываем о том, какие варианты раздела помещений существуют, как их нужно оформить, как согласовать раздел помещения в рамках перепланировки и как согласовать раздел здания в рамках реконструкции. Также мы приложили чек-листы, которые помогут разобраться в процедурах и списки полезных документов.
Что такое раздел нежилого помещения в МКД
Нежилые помещения используют для целей, которые никак не связаны с проживанием людей — это может быть офисное помещение, административное, магазин, производственное помещение или склад. Цель раздела нежилого помещения обычно связана с распоряжением несколькими помещениями, которые таким образом появляются.
Появившиеся после раздела помещения можно продать, сдать в аренду или использовать другим образом.
От эксперта. Раздел недвижимого имущества может быть следствием прекращения совместной деятельности несколькими владельцами помещения и продолжением самостоятельной работы в образовавшемся месте.
Существует две процедуры — это раздел нежилого помещения в многоквартирном доме и раздел нежилого помещения в нежилом здании. В этой статье мы расскажем о первом.
Особенности раздела нежилых помещений в МКД
У раздела нежилых помещений в многоквартирных домах существует ряд особенностей, о которых должен знать собственник. Для более подробного погружения в тему стоит обратиться за консультацией, однако основные особенности выглядят следующим образом:
- Полное прекращение существования объекта недвижимости. Первоначальное нежилое помещение перестаёт существовать фактически, сведения о нём получают статус архивных в ЕГРН, таким же образом поступают с данными кадастрового учёта. Уникальный кадастровый номер нежилого помещения при разделе получает статус архивного.
- Помещения заново ставятся на учёт и появляются в реестре после раздела. Образованные с помощью перепланировки помещения ставятся на кадастровый учёт. По сути, они образуются после раздела другого помещения заново после раздела. Также, одновременно с этим, происходит регистрация и данные о новых помещениях вносятся в ЕГРН. В выписках отражаются сведения о новых помещениях.
- Нужна полная изоляция помещений. Появляющиеся после раздела два (или больше) помещения должны быть обособленны друг от друга и изолированы, в противном случае их нельзя будет поставить на учёт в ЕГРН.
Соответственно, каждое помещение, получившееся после раздела, должно получить собственный технический план, технический паспорт и появиться в ЕГРН. Разница только в том, каким именно образом будет подготовлен раздел — с помощью перепланировки или с помощью реконструкции.
Проект раздела нежилого помещения в МКД с помощью перепланировки будет проходить согласование в Мосжилинспекции. В то же время проект реконструкции здания же будет проходить экспертизу и для него требуется разрешение на строительство от Госстройнадзора.
Какие документы нужны для согласования раздела нежилого помещения в МКД
Регистрация и постановка на кадастровый учёт для созданных на базе нежилого помещения новых объектов недвижимости происходит в соответствии с ФЗ №218-ПП. Чтобы образовать новые объекты недвижимости, нужно:
- Подготовить документы о праве собственности на исходный объект, который разделили. К этим документам относится выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
- Подготовить документы, связанные с другими собственниками. К этим документам относятся решение о разделе помещения, согласие собственников помещения и протокол общего собрания владельцев квартир МКД.
- Подготовить документы, подтверждающие раздел. К этим документам относится проект, документы о согласовании проекта, акт приёмки от МЖИ при перепланировке или разрешения на строительство.
- Подготовить техническую документацию на новые помещения. К ним относится технический план, технический паспорт, поэтажный план строения с внесенными изменениями о новых единицах учета, ведомость помещения.
В ряде случаев может потребоваться дополнительная документация, стоит уточнить у специалиста на консультации, описав индивидуальный случай.
Все документы, которые требуются для проведения и согласования раздела помещения, могут подготовить сотрудники архитектурного бюро «МБР».
Каким образом проходит согласование раздела нежилого помещения в МКД
Раздел нежилого помещения в многоквартирном доме — это проведение строительных работ. Они могут попасть под понятие реконструкции и перепланировки.
Под реконструкцией в случае раздела подразумевается изменение исходных характеристик и параметров целого здания или его части. Допустим, если при разделе проводится возведение новых несущих стен или создаётся пристройка — это реконструкция.
Под перепланировкой в случае раздела помещения подразумеваются менее радикальные работы. Если при разделе прорубают проёмы под окна и двери (в ряде случаев создание новых проёмов будет относиться к работе по реконструкции, лучше уточнить у специалиста), возводят ненесущие стены или монтируют перегородки — это перепланировка.
Согласование раздела нежилого помещения в МКД происходит следующим образом:
Этап №1. Оформление документов. Оформляется договор с проектной организацией, которая будет сопровождать раздел нежилого помещения в МКД.
Этап №2. Собрание собственников квартир МКД. В случаях, когда реконструкция или перепланировка затрагивают общедомовое имущество, необходимо провести собрание собственников многоквартирного дома и заручиться их согласием на строительные работы.
Этап №3. Заключение договора с проектной организацией. На этом этапе собственник заключает договор с проектной организацией, которая состоит в СРО и имеет допуск.
Этап №4. Решение о типе работ. Сотрудники проектной организации, исходя из требований владельца нежилого помещения, определяют будет ли оптимальна для данного помещения перепланировка или реконструкция.
У нас работают только опытные проектировщики.
Этап №5. Создание проекта. В проекте подробно отражаются решения и виды работ.
Также к нему прилагается техническое заключение о безопасности работ.
Этап №6. Согласование в МЖИ. На последнем этапе нужно согласовать раздел в Мосжилинспекции — если это перепланировка.
Этап №7. Завершить работы. В полном соответствии с проектной документацией.
Важно, чтобы помещения были обособленными – имели отдельный вход и были отгорожены стенами от остального объёма помещения.
Этап №8. Получить акт приёмки в МЖИ. После того, как работы закончатся, действия тоже разнятся в зависимости от их типа.
В случае перепланировки нужно обратиться в МЖИ и получить акт завершённой перепланировки.
Этап №10. Создание технических планов. После завершения перепланировки или реконструкции нужно, чтобы помещения, созданные после раздела, обзавелись техническими планами.
В этом могут помочь кадастровые инженеры нашей компании.
Этап №11. Постановка на кадастровый учёт и внесение изменений в ЕГРН. После создания технических планов новых помещений можно ставить их на кадастровый учёт, а затем изменения будут автоматически внесены в ЕГРН.
От эксперта. Решение о разделе нежилого помещения принимают его собственники. Если у нежилого помещения несколько собственников, то придётся заручиться их согласием до проведения реконструкции или перепланировки.
Также они должны ознакомиться с проектной документацией и утвердить её.
У каждого помещения после раздела будут свои параметры, которые определяет кадастровый инженер – он создаст технический план на основе данных акта из МЖИ. Кадастровые инженеры отражают в планах характеристики, объём помещения, расположение стен и других конструкций.
Сотрудники архитектурного бюро «МБР» ответственно подходят к каждому этапу сопровождения реконструкции или перепланировки, которые проводятся для раздела нежилого помещения.
Технический план для раздела нежилого помещения в МКД
Технический план при разделе нежилого помещения в многоквартирном доме оформляется кадастровым инженером. Он предоставит план после заключения договора на выполнение кадастровых работ — и, собственно, их выполнения.
Кадастровый инженер для создания технического плана после раздела использует исходные сведения о помещении, в котором произошёл раздел, и о здании. Сведения получают из технической документации, ЕГРН и паспортов БТИ.
Создание новых технических планов на образуемые помещения в Москве регламентировано правилами, которые содержатся в Законе №218-ФЗ и в Приказе МЭР №953.
В плане должны содержаться актуальные кадастровые сведения о новых помещениях без несоответствий, поэтому технический план, по сути, полное описание характеристик и конфигурации объектов недвижимости, образованных после раздела нежилых помещений.
Форма технического плана, которая действует на основании приказа Минэкономразвития №953, в скором времени будет заменена новой. Новая форма технического плана будет предусмотрена приказом Росреестра от 15.03.2022 №П/0082.
Итак, когда технический план создан, он выдаётся в электронной форме, заверенной цифровой подписью инженера. Затем они направляются в Росреестр — орган кадастрового учёта.
Когда документы проверили, следует ряд действий по учёту нежилых помещений:
- новообразованные нежилые помещения получают собственные кадастровые номера;
- сведения об этих нежилых помещениях вносятся в ЕГРН;
- помещение, на базе которого провели раздел, меняет кадастровый номер, предыдущий архивируется;
- сведения об этом помещении становятся архивными в ЕГРН.
Правообладатели после всех этих процедур получают выписки из ЕГРН. В этих выписках содержатся данные о новых помещениях, которые сформировались в результате раздела. Соответственно, выписка подразумевает право собственности на эти помещения.
Стоимость и сроки согласования
Постановка на кадастровый учёт — как и согласование в Мосжилинспекции и получение разрешений от Росстройнадзора — являются бесплатными процедурами для собственника нежилого помещения.
Однако к списку расходов для заказчика можно отнести: проектировочные работы, изготовление технического плана и работы по регистрации прав на полученные в результате раздела помещения. Собственно, к этим же расходам относится пошлина — юридические лица за регистрацию в Росреестре платят 22000 рублей.
С примерными расценками архитектурного бюро «МБР» по сопровождению раздела нежилых помещений можно ознакомиться в таблице ниже.
№ п/п
Стоимость
Раздел помещений и зданий в кадастровом учете и регистрация новых частей в Росреестре в 2024 году
Под разделом недвижимости понимается комплекс строительных работ с образованием нескольких новых объектов. При этом исходное помещение после раздела прекратит свое существование, будет снято с кадастрового учета. При выделе, напротив, в характеристики первоначального объекта вносятся изменения, чтобы образовать один или несколько новых помещений.
Раздел и выдел могут происходить в результате перепланировки или реконструкции. Для узаконивания таких работ нужно заказать проект, пройти согласование или получить разрешение на строительство. Для временного выдела части помещения или здания заказывать проект и проходить согласования не обязательно.
Что такое раздел, как происходит процедура раздела помещений, нормативная база, госпошлины и цены — подробнее в статье.
Что такое раздел и выдел помещений
Каждое здание и помещение обладают определенными исходными характеристиками, в том числе внешними границами (они определяются в виде стен, перекрытий или перегородок). Поэтому раздел или выдел объектов возможен только при изменении указанных характеристик и, прежде всего, мест расположения ограждающих конструкций.
Простое описание раздела и выдела помещений
Раздел или выдел помещений заключается в фактическом разграничении их площади путем монтажа стен и перегородок, оборудования отдельных входов, оконных проемов и т.д. Чтобы в результате таких строительных работ образовался новый объект недвижимости, нужно соблюсти следующие требования:
- определить техническую возможность раздела или выдела, заказать и согласовать проект (в зависимости от вида работ, нужно заказать проект перепланировки или реконструкции);
- каждое вновь образуемое помещение должно отвечать признакам изолированности и обособленности, иначе оно не пройдет регистрацию и кадастровый учет в Росреестре (это требование не применяется при временном выделе части площади для сдачи в аренду);
- для раздела или выдела жилых помещений должны соблюдаться правила эксплуатации жилищного фонда (например, требование о наличии окон для естественного освещения и т.д.).
Исходя из указанных правил, не является разделов определение долей на квартиру или нежилое помещение. В этом случае размер доли обычно имеет виртуальный характер, т.е. не сопровождается образованием двух новых объектов недвижимости.
Допускается и обратная процедура, т.е. объединение двух и более помещений. Для этого разбираются стены, демонтируются дверные проемы, проводятся иные работы. Все требования к проведению таких работ будут указаны в проекте перепланировки или реконструкции.
Комментарий специалиста. Для проведения раздела или выдела нужно получить согласие всех собственников помещения. Оно оформляется в заявлении на согласование перепланировки, либо в виде отдельного документа. После завершения раздела каждый из собственников может зарегистрировать права на вновь образованное помещение.
Для этого оформляется соглашение, проводится регистрация и кадастровый учет в Росреестре.
Юридическое описание раздела и выдела
Официальным языком раздел недвижимости заключается в образовании двух или более новых объектов. При этом исходный объект утрачивает физическое существование, снимается с кадастрового учета, исключается из ЕГРН. Все вновь образованные помещения пройдут кадастровый учет с присвоением кадастрового номера.
Выдел заключается в образовании нового помещения, при котором исходный объект сохраняет физическое существование с измененными характеристиками. Поэтому после завершения работ будет проводиться кадастровый учет исходного и вновь образованно объекта.
Для подготовки проектной документации на раздел или выдел помещений применяются строительные своды правил, ГОСТ. Также требования к этой процедуре предусмотрены:
- Жилищным кодексом РФ;
- Постановлением Госстроя РФ № 2003;
- Федеральным законом № 218-ФЗ.
Если раздел осуществляется в ходе реконструкции, для получения разрешения на строительство применяются нормы Градостроительного кодекса РФ.
При согласовании проектной документации в Москве применяются и региональные нормативные акты.
Комментарий специалиста. Раздел допускается только для однородных объектов. Поэтому понятие «раздел здания на помещения» некорректен. В пределах объема здания можно образовать новые помещения, которые будут рассматриваться как объект недвижимости после кадастрового учета и внесения сведений в ЕГРН.
Подробнее о нюансах раздела и выдела вы можете узнать на консультации у специалистов МосОблРег.
Основные требования для раздела и выдела помещений
Ключевыми требованиями для образования новых объектов в результате раздела и выдела будет их изолированность и обособленность. Об этом прямо сказано в Федеральном законе № 218-ФЗ – при отсутствии признаков изолированности и обособленности будет оказано в кадастровом учете и регистрации. Вот что означает изолированность и обособленность:
- помещение будет считаться изолированным, если оно отграничено от остального объема здания строительными конструкциями (стены, перекрытия и т.д.), имеют отдельный вход;
- обособленное помещение должно не только отграничиваться его от остального объема здания, но и иметь собственный выход к местам общего пользования, либо на улицу.
Предусмотреть эти требования должен проектировщик при разработке проекта перепланировки или реконструкции. После завершения работ нужно зафиксировать характеристики каждого образованного объекта. Для этого оформляется технический план через кадастрового инженера.
Для раздела и выдела жилых помещений нужно учитывать дополнительные требования и ограничения по Постановлению Госстроя РФ № 2003 и СП 5.413330.2011. Например, минимальная площадь жилых помещений должна составлять 8 кв.м., при ширине не менее 2.25 м. Если вновь образованный объект не соответствует таким параметрам, проводить работы по разделу или выделу нельзя.
Не применяются такие требования для временного выдела части помещения или здания. В этом случае достаточно заключить договор аренды, указать на техническом плане виртуальные границы выделенной площади. Такой объект будет поставлен на временный кадастровый учет.
Комментарий специалиста. Оформление техплана является обязательным требованием для внесения любых изменений в характеристики объектов недвижимости. Технический план может сделать только кадастровый инженер, имеющий квалификационный аттестат.
Если вам нужно согласовать раздел или выдел помещений в Питере, обращайтесь в МосОблРег. Мы соблюдем все требования законодательства РФ и Москвы, согласуем документы в муниципальных ведомствах, внесем изменения в кадастр.
Для чего делают раздел и выдел помещений. Как можно уменьшить кадастровую стоимость объекта за счет его раздела
Раздел или выдел помещений используется в следующих целях:
- урегулирование спорных вопросов между собственниками (при наличии технической возможности раздела в натуре);
- для распределения торговых, офисных и производственных площадей;
- для продажи помещений;
- для избавление от долевки и перераспределения между собственниками;
- для временного выдела части помещения или зданий при сдаче в аренду.
Путем раздела или выдела можно уменьшить кадастровую стоимость объекта. Типичным примером такой процедуры является разделение единой торговой площади здания на несколько помещений с разным целевым назначением. Например, собственник может указать при обращении в региональную Комиссию при Росреестре или в суде, что вновь образованные помещения носят вспомогательный характер, либо вовсе относятся к льготному целевому назначению.
Совет специалиста. Оспаривание кадастровой стоимости здания или помещений достаточно сложная процедура. Если граждане могут предъявлять такие требования сразу в суд, то юридическим лицам нужно обязательно обращаться в Комиссии при Росреестре.
Рекомендуем воспользоваться услугами наших специалистов, чтобы добиться внесения в кадастр обновленных данных о государственной оценке недвижимости в Москве.
Технический план для раздела и выдела
Чтобы внести сведения о вновь образованных помещениях в ЕГРН, нужно заказать техплан через кадастрового инженера, представить документ в Росреестр. Технический план отражает фактические характеристики объекта недвижимости. Чтобы получить этот документ, нужно:
- заключить договор с кадастровым инженером, представить ему документы на объект;
- обеспечить инженеру доступ для обследования здания или помещения;
- получить технический план в электронной форме (для получения письменного документа нужно включить такое условие в договор).
Технический план будет оформляться для каждого вновь образованного помещения. При выделе техплан выдается и на исходный объект, чьи характеристики были изменены. Для внесения изменений в кадастр нужно представить техплан в Росреестр или МФЦ (учреждения МФЦ функционируют в каждом районе Питера).
Комментарий специалиста. В ЖК РФ указано предписание о внесении изменений в технический паспорт объекта. Для обращения в Росреестр и внесения обновленных данных в кадастр технический паспорт не нужен. В 2024 году аналогом технического паспорта является технический план.
На нашем сайте вы можете найти типовую форму технического плана, образцы его заполнения.
Образец технического плана:
Выдел части для регистрации аренды
Федеральный закон № 218-ФЗ позволяет обойтись без постоянного раздела с монтажом стен при передаче в аренду части помещения (здания). Как правило, это необходимо при аренде небольших площадей в торговых центрах или залах. В 2024 году порядок выдела части объекта для аренды заключается в следующем:
- собственник и арендатор оформляют договор аренды, указывают площади и местоположение арендуемой части;
- на основании договора кадастровый инженер отразит арендуемую часть в текстовой и графической части технического плана;
- на основании техплана будет проведена регистрация договора аренды, временный кадастровый учет;
- после завершения договора временный кадастровый номер части объекта будет аннулирован автоматически.
Для аренды части здания и помещения не обязательно устанавливать даже временные ограждения или перегородки. В техническом плане будут указаны границы такого временного объекта, его площадь, месторасположение на схеме исходного помещения.
Комментарий специалиста. При постановке части объекта не временный кадастровый учет в Росреестре не будут проверяться признаки изолированности и обособленности. Это существенно упрощает процесс передачи в аренду, так как не нужно проводить строительные работы, заказывать и согласовывать проект перепланировки.
Кадастровый учет раздела и выдела помещений
Обязательным требованием Федерального закона № 218-ФЗ является кадастровый учет каждого объекта недвижимости. Эта процедура проводится через Росреестр или МФЦ по следующим правилам:
- можно одновременно пройти регистрацию и кадастровый учет (например, если при разделе помещений будет перерегистрироваться право на вновь образованный объект);
- для кадастрового учета нужен технический план, правоустанавливающие документы на недвижимость, договоры;
- для проведения кадастрового учета подается заявление, форма которого утверждена Приказом МЭР № 529.
Форма заявления, которая применяется для регистрации и кадастрового учета, одинакова для всех регионов страны, в том числе для Москвы. Для договоров аренды регистрация проводится только в случае, если их срок превышает 1 год.
Регистрация новых частей в Росреестре
Порядок кадастрового учета и регистрации вновь созданных объектов недвижимости также предусмотрен Федеральным законом № 218-ФЗ. Однако в этом случае будут обязательно проверяться признаки изолированности и обособленности. В процессе регистрации возможны следующие варианты:
- регистрация прав на того же собственника, которому принадлежал исходный объект;
- перерегистрация прав на отдельных собственников, если они были совладельцами исходного объекта (для этого нужно составить соглашение);
- каждому вновь образованному объекту будет присвоен уникальный кадастровый номер.
Отдельное заявление о регистрации нужно подавать на каждый вновь образованный объект после раздела или выдела. В 2024 году надлежащим правоустанавливающим документом является только выписка ЕГРН, которая будет выдана на каждое новое помещение.
Когда требуется согласование перепланировки при регистрации раздела объекта недвижимости
Зарегистрировать раздел объекта без предварительного согласования перепланировки невозможно. Это связано с обязательным изменением конфигурации и характеристик исходного помещения. Например, установка новых стен или перегородок однозначно будет отнесена к перепланировке.
Если же при разделе меняются характеристики целого здания, в том числе с увеличением его площади и этажности, нужно согласовывать реконструкцию.
На территории Москвы согласование проходит в МВК, если раздел осуществляется в помещения многоквартирных домов. Для нежилых зданий все намного проще, так как проект должны согласовать только проектировщик и сам собственник. Однако завершающая стадия согласования будет одинакова для всех объектов.
Нужно получить технический план, пройти регистрацию и кадастровый учет в Росреестре.
Комментарий специалиста. От правильности составления проекта и технического плана зависит положительный результат согласования. В МосОблРег работают опытные и профессиональные специалисты,которые оформят всю необходимую документацию в максимально сжатые сроки.
Стоимость и сроки раздела помещений и зданий: госпошлина и услуги
При обращении в МВК для согласования проекта (для помещений в многоквартирных домах) и при проведении кадастрового учета госпошлина не платится. Однако за прохождение иных процедур придется платить:
- стоимость изготовления проекта и технического заключения на раздел объект определяется рыночными ценами (например, в Питере стоимость проектирования составляет от 12 тыс. руб. для жилых объектов и от 50 тыс. руб. для нежилых объектов);
- также по рыночным ценам определяется стоимость изготовления технического плана (например, в МосОблРег заказать техплан можно от 20 тыс. руб.);
- при регистрации права собственности или договора аренды в Росреестре нужно заплатить госпошлины 2000 руб. (для граждан) или 22 000 руб. (для предприятий).
Уточнить расценки можно только после ознакомления с правоустанавливающими и техническими документами. Для этого обращайтесь на консультацию к специалистам МосОблРег.
Выводы
Раздел иди выдел объекта недвижимости подразумевает образование новых помещений за счет исходной площади. Для этого проводится перепланировка или реконструкция, которые нужно согласовать с внесением сведений в ЕГРН. После завершения раздела нужно зафиксировать характеристики каждого вновь образованного помещения.
Для этого заказывается технический план у кадастрового инженера.
Помощь с подготовкой документации на раздел, выдел и объединение объектов недвижимости окажут специалисты МосОблРег. Мы предложим оптимальные условия сотрудничества, окажем содействия в согласовании и регистрации. Подробнее обо всех нюансах раздела и выдела можно уточнить на консультации.