Шесть летних домиков на сваях со всеми коммуникациями и удобствами на берегу моря используются сезонно, для отдыхающих. Назначение земли — туристическое обслуживание. Администрация хочет получать налог со строений, но форму регистрации предложить не может. В какой форме я могу их зарегистрировать, чтобы сохранить возможность продолжать сезонный бизнес?
Или я могу продолжать их использовать без регистрации, если приемлемой формы регистрации не существует?
Григорий Арутюнян
Консультаций: 640
Судя по тому, что автора вопроса интересует только «приемлемая форма регистрации» шести летних домиков на сваях на берегу моря, будем исходить из того, что вопросы застройки водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы (ст. 105 Земельного кодекса РФ и ст. 65 Водного кодекса РФ), а также вопросы землепользования решены.
Итак, следует выяснить, что из себя представляет дом на сваях.
Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ:
— объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10);
— некапитальные строения, сооружения – строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений) (п. 10.1),
— строительство – создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) (п. 13),
— объект индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 м, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в Градостроительном кодексе РФ, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах РФ в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами РФ. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства Градостроительным кодексом РФ, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами РФ (п.
39).
Понятия «фундамент жилого дома свайный, столбчатый каменный, бетонный, железобетонный», например, содержатся в Правилах проведения экспертизы жилого помещения, которому причинен ущерб, подлежащий возмещению в рамках программы организации возмещения ущерба, причиненного расположенным на территориях субъектов Российской Федерации жилым помещениям граждан, с использованием механизма добровольного страхования, утвержденных постановлением Правительства РФ от 21.08.2019 № 1082.
Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Из приведенных норм можно сделать вывод, что «дом на сваях» – это капитальное строение, объект индивидуального жилищного строительства («жилой дом» и «индивидуальный жилой дом»), который имеет свайный фундамент, посредством которого прочно связан с землей, и имеет конструктивные характеристики, которые не позволяют осуществить его перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба, и, следовательно, является недвижимой вещью (имуществом), право собственности и другие вещные права на которое в силу закона подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре недвижимости.
При наличии землеотводных документов (разрешения собственника земли на строительство и акта приемки и ввода в эксплуатацию), а также документов, состав которых определен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», право собственности на дома на сваях должны быть зарегистрированы в Росреестре, после чего возникнет налоговая база и обязанность заплатить налог на недвижимость.
Все сваи: граждан обяжут готовить проектные документы на частное жилье
Граждан могут обязать при самостоятельном строительстве частных домов готовить для них проектную документацию. Такую инициативу в Минстрой направил Российский союз строителей. Предполагается, что рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) станет более цивилизованным, а мера упростит получение ипотеки на стройку.
Впрочем, для владельцев небольших зданий в сельской местности, не располагающих высоким доходом, инициатива может стать обременением, считают эксперты.
Своими силами
В России хотят ввести проектную документацию для частного жилья, которые люди в том числе строят самостоятельно. Такую инициативу в Минстрой направил Российский союз строителей (РСС). Также предполагается, что нужно будет проводить негосударственную экспертизу проекта и независимый строительный надзор при возведении индивидуальных домов.
Для этих целей можно будет нанимать специалистов. «Известия» направили запрос в ведомство. Сейчас на рынке ИЖС отсутствуют четкие правила игры, объекты малоликвидные, нет контроля за стройкой, как и требований к архитектурному облику новых малоэтажных поселений, рассказал председатель комитета РСС по малоэтажному строительству, управляющий партнер ГК «Омакульма» Константин Пороцкий.
— Внедрение предложенных мер позволит обелить рынок, снизить риски для банков и граждан, автоматизировать выдачу ипотеки, привлечь профессиональное сообщество на рынок ИЖС. Это также удовлетворит потребность в загородном жилье более чем для 70% населения страны, — подчеркнул он. Мера может улучшить качество строительства и сделать дома безопаснее, отметила заместитель генерального директора «Kaskad Недвижимость» Дарина Муллина. Наличие проектной документации позволит более точно планировать и контролировать процесс, а независимый надзор и экспертиза помогут предотвратить возможные нарушения и дефекты, пояснила она. — Проектная документация обычно включает в себя архитектурные планы, инженерные расчеты, чертежи фундамента, планировку помещений и другое.
Стоимость ее подготовки может начинаться от нескольких десятков тысяч рублей и увеличиваться в зависимости от сложности проекта, — рассказала Дарина Муллина.
Общее вместе: в России хотят узаконить популярный вид частных домов
Почему так называемое двухрядное жилье выгоднее строить и кому подходят такие объекты
Затраты людей, строящих дома самостоятельно, могут значительно вырасти, рассказала директор юридического департамента ФСК Family Наталья Воронцова. Разработка полноценного индивидуального проекта может составить 5–10% от полной стоимости его строительства, указал руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Сауков. По его словам, нужно создавать больше планов типовых домов, список следует постепенно дополнять более бюджетными вариантами, что позволит свести к минимуму затраты на проектирование. Инициатива хорошая, она отлично ложится в общую концепцию систематизации стройки и создания типовых решений ИЖС, считает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Концепция позволит обеспечить единообразие индивидуальных жилых домов и сделает прозрачным и понятным предмет сделки как для потенциального покупателя, так и для банков и страховых компаний, отметила она.
По ее словам, при выдаче ипотечного кредита под ИЖС важно, чтобы продукт был ликвиден и понятен для страхования, предложение упростит процесс получения ипотеки на стройку, добавила Юлия Дымова.
Вызов отрасли
Повышение качества строящегося индивидуального жилья — это вызов, который стоит перед отраслью, решение вопроса позволит создать более понятный предмет залога для банков, сказал член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский. Вместе с тем речь идет не только о коттеджах, но и, например, о небольших постройках в сельской местности, где инициатива может стать обременением для граждан с невысоким доходом, отметил он. — Необходимо расширять реестр типовых проектов индивидуальных жилых домов, включая туда планы, востребованные в различных климатических зонах, в том числе суровых, и под различные бюджеты на строительство, — подчеркнул депутат. Нужно четко описать не только объем обязательных процедур, но и строго регламентировать их стоимость и порядок проведения, сказал Александр Якубовский. Нельзя допустить, чтобы это превратилось в дополнительный налог в пользу стройотрасли, добавил парламентарий.
С одной стороны, мера позволит упростить вопрос кредитования приобретения индивидуальных жилых домов, с другой — может привести к их удорожанию из-за дополнительных затрат, связанных с проектированием, строительным контролем и вводом в эксплуатацию, сказал Антон Сауков. — Выгода, которую даст повышение доступности кредитов, может быть сведена на нет увеличением себестоимости строительства частных домов, — отметил он.
Классовое признание: в России планируют создать стандарты частного жилья
Станет ли проще получать ипотеку на строительство таких домов и скорректируются ли цены на них
Впрочем, желающие сэкономить и не заказывать возведение дома у застройщика, при таких обязательных требованиях получат гарантию, что их жилье прослужит долго вместе с коммуникациями, сказал владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. И его не придется сносить через год, например, из-за конструктивной ошибки в установке фундамента, добавил девелопер. Инициатива будет полезна всем участникам рынка — государству, банкам, застройщикам и конечным клиентам, считает он.
Для государства мера повысит контроль над рынком ИЖС, сделает его прозрачнее и проще для регулирования, банки смогут более четко проводить оценку объектов при выдаче ипотечных кредитов, а застройщики — расширить свой пакет услуг и предоставлять возможность независимого строительного надзора и составления проектной документации, добавил Максим Лазовский.
Узакониваем уже построенный дом: Варианты и этапы оформления
Для строительства на землях ИЖС и ЛПХ нужна разрешительная документация. Раньше требовалось получать разрешение на строительство. Сейчас его заменил уведомительный порядок. Любой ОКС, построенный без разрешительной документации, считается самостроем.
Самовольные постройки не стоят на кадастровом учете, на них не оформлено право собственности. При выявлении самостроя местная администрация имеет право потребовать от застройщика снести дом. Кроме того, на владельца налагается штраф.
Можно ли узаконить уже построенный дом
Для того чтобы дать гражданам возможность узаконить их постройки, в России была введена дачная амнистия. Это упрощенный порядок регистрации недвижимости. За годы существования закона в него несколько раз вносили изменения. Условия регистрации усложнялись.
Сейчас дачная амнистия продлена до 2021 года. Мы рекомендуем вам узаконить вашу недвижимость, пока действует упрощенный порядок.
Узаконить самострой можно двумя путями – административным и через суд. В любом случае сначала нужно обращаться в местную администрацию. В суд можно обращаться после того, как все возможности для оформления были исчерпаны.
Заказать бесплатную консультацию
Административный порядок
В первую очередь, нужно попытаться узаконить построенный дом в административном порядке. Иногда на этом этапе процедура и заканчивается. Действовать нужно так, как будто дом еще не построен.
- Подать уведомление о строительстве. Обычно на этом этапе представители местных властей не выезжают на участок. Они ограничиваются проверкой категории земли, расположения и характеристик ОКСа, которые указал заявитель. Поэтому в некоторых случаях даже на уже построенный дом можно получить положительный ответ. Именно это ответное уведомление и является теперь разрешительной документацией.
- У вас на руках два уведомления – то, которое вы подавали в администрацию и ответ, разрешающий строительство. То есть, по сути, строить вам разрешили. Можно приступать к следующему этапу.
- Заключить договор на подготовку техплана. Заказать техплан можно в нашей компании. После заключения договора кадастровый инженер приедет на объект и подготовит технический план. Без этого документа легализовать дом не получится.
- Дальше опять обращаемся в муниципалитет и уведомляем о завершении строительства. К заявлению прилагаем техплан. Дальше начинается проверка, остается только ждать ее завершения. Проверяют соответствие дома тем параметрам, которые вы заявляли в уведомлении, градостроительным и другим нормам.
- Если нарушений нет, вы получите уведомление о соответствии. На этом процедуру узаконивания можно считать законченной. Администрация сама передаст документы в Росреестр.
Это самый простой способ узаконивания. Им можно воспользоваться, если вы построили новый дом на земле ИЖС или ЛПХ (в СНТ действует амнистия до 2021). Дом должен соответствовать требованиям:
- Высота не более 20 метров, этажность – не более трех этажей.
- Дом неделимый, то есть – в нем может проживать несколько семей, но разделить его на отдельные квартиры нельзя.
- ОКС не используется с коммерческими целями.
Нужно, чтобы объект соответствовал всем этим требованиям, иначе уведомительный порядок на него не распространяется, нужно получать разрешение на строительство, а потом вводить ОКС в эксплуатацию.
Заказать бесплатную консультацию
Если новый дом построен на месте старого
Еще одна частая ситуация. Владелец сносит старый ветхий дом и на его месте строит новый. Никаких разрешений при этом он не получает, старый ОКС по прежнему стоит на кадастре, а новый не оформлен. В этом случае действовать нужно немного по-другому:
- На первом шаге также опять идем в администрацию. Здесь в целом все происходит также, как в предыдущем случае.
- Дальше нужно снять с кадастрового учета старый дом. Для этого вам потребуется оформить акт обследования. Делает его кадастровый инженер. В акт вносят информацию о том, что дом был демонтирован в связи с непригодностью для эксплуатации. Акт будет основанием для того, чтобы снять ОКС с кадастрового учета. Акт обследования вы также можете заказать в компании «Геомер групп».
- На следующем шаге нужно подать заявление в Росреестр о снятии старого дома с учета. Сделать это можно через МФЦ. К заявлению прилагаете акт обследования, подготовленный нашим кадастровым инженером. Росреестр снимет старый дом с учета и внесет запись в реестр.
- Если администрация положительно ответила на ваше уведомление о строительстве, можно заказывать техплан нового дома. Здесь вам опять потребуется помощь кадастрового инженера. Мы поможем вам узаконить ваш дом, подготовить все необходимые документы.
- Подаем в администрацию уведомление о завершении строительства и техплан. Ждем результата проверки.
Если новый дом построен без нарушений, вы получите уведомление о соответствии и ОКС будет поставлен на кадастровый учет.
Заказать бесплатную консультацию
Что делать, если администрация отказала
Администрация может вам отказать, причем отказ можно получить на любом шаге. Если официальный отказ местных властей получен, можно готовить документы для обращения в суд. Для этого вам потребуется:
- Отказ администрации.
- Выписка из ЕГРН на земельный участок.
- Техплан на построенный дом.
- Согласования с контролирующими органами (если они нужны).
- Заключения от коммунальных служб.
- Договор с проектной организацией.
Так как дом должен соответствовать строительным нормам, чаще всего приходится заказывать строительную экспертизу. Если нарушений нет, заключение эксперта будет свидетельствовать в вашу пользу. Когда эксперт в своем заключении указывает, что ОКС соответствует всем параметрам, суд практически всегда встает на сторону застройщика.
Здесь нужно учесть нюанс. Если дом нарушает нормы, эксперт это отметит. В суде такое заключение будет вам бесполезно. Поэтому сначала нужно устранить такие нарушения, а только потом обращаться к экспертам.
Некоторые нарушения нельзя устранить. Например, дом находится на расстоянии менее трех метров от границы участка. С юридической точки зрения это нарушает права соседей. Но такие нарушения можно попробовать решить мирным путем.
Если вы сможете договориться с соседями, есть шанс узаконить дом.
После того, как вы собрали все документы, можно подавать исковое заявление в суд. В заявлении должны быть данные об истце, ответчике, объекте недвижимости. В заявлении вы должны обосновать свои требования.
Все собранные документы прилагаются к иску. Также вам потребуется оплатить госпошлину.
Во время судебного разбирательства суд изучит все представленные доказательства. В том случае, если их недостаточно, судья может назначить дополнительные экспертизы. Так как проведение строительной экспертизы оплачивает истец, мы рекомендуем заказать ее заранее.
Обычно, внесудебная экспертиза обходится дешевле, чем судебная.
Судебное разбирательство может длиться долго. Обычно вопросы, связанные с недвижимостью, занимают много времени.
Чтобы суд встал на вашу сторону, вам нужно доказать:
- Дом соответствует градостроительным нормам, безопасен для проживания людей.
- Постройка соответствует категории земли и ВРИ.
- Сохранение дома не нарушает интересы соседей.
Когда все требования соблюдены, суд выносит решение о возможности сохранить дом. Дальше нужно подать заявление в Росреестр о регистрации дома и приложить к нему решение суда. Через 10 дней вы получите выписку из ЕГРН.
Заказать бесплатную консультацию
Приобретательная давность
В самовольно построенных домах люди живут десятилетиями. Администрация не предъявляет никаких претензий. Но иногда при попытке узаконить такой дом административным путем, владелец неожиданно получает отказ.
Если вы прожили в доме больше 15 лет, его можно оформить по приобретательной давности.
В этом случае вам нужно доказать:
- Вы живете в доме последние 15 лет. Доказательством этого факта могут быть свидетельства соседей, квитанции об оплате коммунальных услуг.
- Ранее администрация не высказывала претензий. То есть в течение последних 15 лет вы не получали от администрации никаких предписаний относительно дома.
Если эти условия соблюдаются, дом можно оформить по приобретательной давности.
Что нужно учитывать
В процедуре узаконивания уже построенного дома много нюансов. Учесть их все сложно. Многие появляются уже в процессе процедуры. Но есть три фактора, которые способны сделать узаконивание невозможным:
- Категория земли должна разрешать строительство ОКСов этого типа. Например, если участок ИЖС или ЛПХ и у вас построен жилой дом, вероятность узаконить его очень высока. Но если земли сельскохозяйственного назначения и вид разрешенного использования для огородничества, а не для садоводства, суд примет решение не в вашу пользу.
- Застройщик должен иметь права на земельный участок. Это может быть право собственности, пожизненной аренды, наследуемого владения. Но правообладателем и на ЗУ, и на спорный дом должно быть одно лицо.
- Дом должен соответствовать всем нормам. Он должен быть безопасен для людей, должна быть возможность подключения коммуникаций. Естественно, не должны быть нарушены права третьих лиц. Причем третьими лицами могут выступать не только соседи, но и местная администрация.
Зачем узаконивать уже построенный дом
Большая доля самостроя – это проблема для государства. Такие дома не стоят на кадастровом учете, а значит, владельцы не платят налог на недвижимость. Поэтому власти выявляют самовольные постройки. Выявленный самострой приведет к последствиям для владельца:
- Штраф за самовольную постройку.
- Иск от администрации о сносе незаконного дома.
- Необходимость уплаты налога за дом за последние три года.
Кроме того, с незаконным домом нельзя совершать никакие сделки. Его нельзя продать, подарить, оставить в наследство. У наследников по закону возникнут те же самые проблемы при попытке оформления дома.
Для того чтобы не тратить время и деньги на попытки узаконивания, сначала проконсультируйтесь у специалиста «Геомер групп». Наш эксперт ознакомится с вашей ситуацией и поможет найти наиболее эффективный способ решения проблемы. В нашей компании вы можете заказать подготовку технической документации на дом.
При необходимости, мы поможем вам пройти процедуру узаконивания с самого начала до получения выписки из ЕГРН.
Заказать бесплатную консультацию
Полезное видео